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【2023年予想│家の売却相場】築年数ごとにいくら下がる?

最終更新日:2022.12.19

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【2023年予想│家の売却相場】築年数ごとにいくら下がる?
2022年は、マンション・戸建て・土地、不動産全般において相場の上昇傾向が続きました。一方、インフレによる物価高騰や住宅ローンの固定金利の上昇もあり、2023年もこの相場が維持できるかは不透明です。

少しでも高く家を売ることを考えるなら、まずは相場の把握が重要です。この記事では、家を売ることを検討している方に向けて、4つの相場の調べ方と築年数ごとの対策、2023年以降の相場の動きについて解説します。

家の売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに家を売却したい」という方は、まずは「IELICO(イエリコ)」 を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

1.家の売却相場を調べる4つの方法

家の売却相場を調べる4つの方法

家を売るときにまず着手すべきことは、家がいくらで売れるのか相場を把握することです。相場は、売却が初めての方でも自分で調べることが可能です。

今回ご紹介する方法は、以下の4つです。

  • 「購入価格×築年数」相場の早見表で調べる
  • 「売買取引価格」のデータベースから調べる
  • 「固定資産税評価額」から調べる
  • 「売り出し価格」から調べる

それぞれ異なる手法でのアプローチになるため、複数の方法で調べて相場にどのくらいのズレが発生するかも感覚として掴んでおきましょう。

これから売却を進めていく中で、売り出し価格は不動産会社と一緒に決めていくことになります。

自分で相場を把握しておくことは、「不動産会社の提案は適切な金額か、正しい根拠で提案されているか」を判断する力になるでしょう。

1-1.「築年数と購入価格」の相場早見表で調べる

家は購入した時点から価値が下がりはじめます。しかし、昨今の住宅価格上昇に伴い、中古住宅価格の下落幅は緩やかになっており、売り手市場が続いていることが読み取れます。

以下は、東日本不動産流通機構の統計による、2021年(1~12月)における築年数ごとの成約価格です。

中古戸建住宅成約状況

出典:東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

上記の表を参考に、築0~5年未満の価格を100%として、購入価格から築年数ごとにどのくらい価格が下がるかグラフで見てみましょう。

■中古戸建の築年数ごとの資産価値の下落率(首都圏)

首都圏 中古戸建の築年数ごとの資産価値の下落率

出典:東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2022年07~09月】」

グラフの下落率をもとに、2,000~5,000万円で新築戸建て購入した場合、築年数ごとに家の相場はいくらになるか、以下の早見表で確認してみましょう。

■築年数と購入価格ごとの相場早見表(首都圏)
築年数 新築で購入した時の価格
2,000万円 3,000万円 4,000万円 5,000万円
築5年未満
※基準値100%とする
2,000万円 3,000万円 4,000万円 5,000万円
築5年超~10年未満 1,820万円 2,730万円 3,640万円 4,550万円
築10年超~15年未満 1,740万円 2,610万円 3,480万円 4,350万円
築15年超~20年未満 1,660万円 2,490万円 3,320万円 4,150万円
築20年超25年未満 1,500万円 2,250万円 3,000万円 3,750万円
築25年超30年未満 1,280万円 1,920万円 2,560万円 3,200万円
築30年超 1,020万円 1,530万円 2,040万円 2,550万円

1-2.「売買取引価格」のデータベースから調べる

国土交通省が提供している「土地総合情報システム」では、誰でも無料で全国の土地や建物価格を閲覧できます。

サービス内にある「不動産取引価格情報検索」では、土地・土地と建物・宅地・中古マンション等・農地・林地などのジャンルについて、5年分の取引情報を確認することが可能です。

実際に取引を行った事例に基づくデータであるため、リアルな価格情報を知ることに役立つでしょう。ただし、個人情報保護の観点から詳しい住所地を調べることはできません。

もうひとつ、活用したいデータベースが、「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。こちらは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構(レインズ)が運営しているサイトです。

掲載されている物件情報が多く、特に一戸建てやマンションの取引価格を知りたいときに有効です。近隣エリアの情報を基に、物件価格の目安を把握してみましょう。

1-3.「固定資産税評価額」から調べる

固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる固定資産税・都市計画税の納税通知書に添付された課税明細書に記載されています。この固定資産税評価額から建物や土地の大まかな価値を把握することが可能です。

建物の固定資産税評価額からは、築年数でおおよその相場の目安が分かります。築年数が10年以内であれば、固定資産税評価額よりも建物の価値は高いと予想できます。20年以上であれば、建物の価値は固定資産税評価額を下回る傾向にあるのです。

建物の場合、実際つけることができる売り出し価格は個別の現況に大きく左右されますので、あくまでおおよその傾向を把握する目安としましょう。

土地の場合は、実勢価格の70パーセント程度を目安として決められますので、「固定資産税評価額÷0.7」で計算をすれば相場を把握できます。例えば、固定資産税評価額が2,000万円であった場合、「2,000万円÷0.7=約2,857万円」となります。

このような基準で計算されるのは、固定資産税評価額が3年に一度の割合で見直されるため、評価替えによる価格の変動を考慮しているからです。そのため、固定資産税評価額を基に計算をすることで、ある程度の相場を把握することが可能となります。

固定資産税課税明細書が手元にない場合は、役所で取得することができます。また、役所に備え付けられている固定資産台帳からも閲覧可能です。ただし、固定資産税課税明細書は物件を引き渡すときに必要なものですので、早めに書類を収集しておくほうが良いでしょう。

1-4.「売り出し価格」から調べる

実際に、いま売り出し中の価格を調べるには、不動産情報サイトから調べることができます。

エリアを選べば物件情報が一覧表示されますので、そこから間取り・価格といった条件などで絞り込んでいきましょう。ただし、掲載されている情報はあくまで売却希望価格となりますので、成約価格とは異なる点を押さえておいてください。

また、所有する物件の価値を直接知りたいという場合は、不動産の一括査定サービスを利用してみるのも良いでしょう。物件情報などを入力するだけで、一度に複数の会社に査定依頼ができます。

簡易的な査定であれば、1~3日程度で査定結果を把握できますので、どの程度の金額で売却できるのかを知る目安となるはずです。査定額だけでなく、売り出し予定価格や類似する物件の成約価格といった情報も分かりますので、判断材料として役立ててみましょう。

IELICO(イエリコ)は、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供していきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、IELICOは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

2.築年数別の戸建て相場と高値で売るための対策

築年数別の戸建て相場と高値で売るための対策

家の相場が築年数ごとに下がることは「築年数と購入価格ごとの相場早見表(首都圏)」で示した通りです。

ここでは、家を売却する際の注意点や高値で売却するための対策を築年数ごとに紹介します。損せず高値で売りたい方はぜひチェックして、家の売却で やってはいけないことを押さえておきましょう。

なお本章の新築時の下落率は、東日本不動産流通機構の統計による首都圏の2021年(1~12月)における築年数ごとの成約価格をベースに算出しています。

参考:東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

2-1.築5年未満│家の売却相場は新築に近い?

築年数と購入価格ごとの相場早見表(首都圏)」の早見表で紹介した通り、首都圏の中古戸建ての下落率は緩やかになっています。築10年未満でも10%程度の下落率であることを鑑みると、5年未満であれば新築に近い価格での売却が期待できます。

ただし、5年未満の売却で利益が出た場合、短期譲渡所得税となり高額な税金を納める可能性が生じます。不動産売却で利益が出た場合の税金の計算方法や控除の特例は、以下の関連記事で詳しく紹介していますので、併せてご覧ください。

不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

2-2.築10年│家の売却相場は新築時の91%

首都圏の築10年未満の戸建ての資産価値は1割程度しか下落していません(2021年)。立地によっては高額な売却も十分に狙える築年数といえるでしょう。

また、10年(※)で住宅ローン控除が終了するため、このタイミングで売却を考える方も少なくありません。(※2022年度からは一定の条件を満たした場合13年まで)

しかし、住宅ローンが毎月の返済額が一定の「元利金等返済」だった場合、10年では元金が減っておらず、売却してもローンが完済できないオーバーローンになるおそれがあります。築10年で売却する場合は、しっかりとした資金計画をたてておく必要があります。以下の関連記事もぜひ参考になさってください。

住宅ローン中の家を売る┃売却成功のコツと離婚・買い替え時の注意点

2-3.築15年│家の売却相場は新築時の87%

築15年の一戸建てでも、首都圏における売却相場の下落は緩やかな状態です。

築15年の中古戸建てが人気の理由としては、「2000年基準」を満たしていることが挙げられます。2000年基準の建物は、2000年に改正された建築基準法に則り、地盤の基礎や耐力壁の配置など、新耐震基準よりさらに耐震性が高くなっているのが特徴です。自然災害のリスクが増加する昨今、安心して住める家は人気が高まっています。

また以下の資料によると、直近10年の間に、築11~15年の中古戸建の流通量(新規登録物件)が減少しています。需要が高く、供給数が少ない築年数のゾーンなため、まだまだ買い手がつきやすいタイミングといえるでしょう。

中古戸建住宅築年帯別構成比率

出典:東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

2-4.築20年│家の売却相場は新築の83%

木造戸建ての法定耐用年数は22年です。そのため、築20年経つと売却相場は土地値に近づきます。しかし首都圏であれば築20年はまだ売り時といえます。

理由としては、築15年と同様、2000年基準を満たしていることが挙げられます。メンテナンスをすればまだまだ住める家も少なくないため、立地条件によってはコストパフォーマンスがよく、買い手にとって魅力的に映るでしょう。

なお、築20年以上の戸建てで立地条件があまりよくない等、売却に不安がある場合は、ホームインスペクション(住宅診断)の実施がおすすめです。建築士などの専門家が建物の不具合を調査するため、買い手がリフォームの見積もりを立てやすくなります。

2-5.築25年│家の売却相場は新築の75%

築25年を過ぎると、下落率は大きくなります。地方であればほとんど土地値になるケースも少なくないでしょう。

高値で売却できるのは、「都心にアクセスしやすい」「文教地区など子育て環境が整っている」「再開発計画がある」など土地そのものの価値が高い物件に限られてきます。

また、不動産会社に査定を行ってもらうときには、リフォームやメンテナンスの履歴などをしっかりとアピールすることが大切です。物件の評価が高まる要素となりますので、担当者にしっかりと説明をしましょう。

2-6.築30年│家の売却相場は新築の64%

築30年を過ぎると、売却する際にリフォームを検討する方も少なくないでしょう。しかし中古戸建の場合、高額なリフォーム代をかけても、希望価格より低い売却価格になることもしばしばです。

どのような点を改善すれば損をせず売却できるかは、必ず仲介の不動産会社に相談しましょう。買い手の視点に立った、適切なアドバイスがもらえるでしょう。

築古物件の売却には、不動産会社の見極めが大切です。信頼できる不動産会社の選び方については以下の関連記事をご参考ください。

不動産売却は会社の選び方で決まる!大事な3つのポイント

2-7.築40・50年超│家の資産価値は51%以下

築40・50年以上経過すると木造戸建ての価値はゼロになるため、土地値として考えましょう。

売却する際には、「古家付き土地」で売却するか「更地」にして売るかがポイントになります。

古家付き土地のメリットは、固定資産税の負担が少なく解体費用も必要ないことです。一方、更地の場合は、解体費の必要がなく購入後すぐに建設できるため、買い手がつく可能性が高くなります。

古い家を売る方法にいては、以下の関連記事でも詳しく解説しています。併せてお読みください。

古い家・一戸建てを売る6つの方法│税金や解体・処分費用等も解説

3.【2023年予測】首都圏と主要都市の戸建て売却相場

首都圏と主要都市の戸建て売却相場

家の売却を成功させるためには、最新の相場動向を把握しておくことも大切です。

ここでは、東日本不動産流通機構が公表している統計データをもとに、首都圏と全国の主要都市における、一戸建ての築年数ごとの相場について解説します。

3-1.首都圏の家(戸建て)相場の推移

2022年、首都圏の新築マンションの平均価格(2021年販売分)が、平成2年のバブル期を超えたことが話題となりました。マンション価格の高騰に伴い、中古戸建ての価格も依然上昇傾向にあります。

以下は、2022年7~9月の首都圏の中古戸建の築年数ごとの成約価格です。

■首都圏│中古戸建の築年数ごとの成約価格
築年数 ~築5年 ~築10年 ~築15年 ~築20年 ~築25年 ~築30年 築30年~
成約価格 4,753万円 4,851万円 4,280万円 4,078万円 4,299万円 3,301万円 2,467万円
前年比 3.1% 16.2% 4.5% 6.5% 22.9% 12.4% 4.6%

参照:東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2022年07~09月】」

どの築年数も前年比を上回っていますが、特に、築10年、築25年、築30年の成約価格が前年と比べて大きくアップしています。マンションや新築戸建ての価格が高騰した結果、中古戸建ての需要が高まっていることに加え、市場に流通する中古住宅が少ないことが要因と考えられるでしょう。

3-2.大阪・愛知・福岡・北海道の家(戸建て)の相場

次に、主要都市のあるエリアにおける、2022年10月の中古戸建の成約価格と売却時の築年数を見てみましょう。

■大阪・愛知・福岡・北海道│中古戸建の成約価格と売却時の築年数
エリア 大阪 愛知 福岡 北海道
成約価格 2,100万円 2,647万円 2,343万円 1,815万円
前年比 14.8% -0.4% 5.7% 5.8%
築年数 30年 23年 30年 29年

参考:不動産流通機構レインズデータライブラリー「Market Watch〔全国版〕2022(令和4)年10月度」

すべてのエリアの成約価格が、ほぼ横ばいか前年より上昇しています。

注意したいのは、一戸建ては建物の状態や立地条件により金額が大きく異なる点です。家の売却が決まっており精度の高い査定額を知りたい場合は「IELICO(イエリコ)」を活用して、不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

3-3.2023年の家(戸建て)相場の推移はどうなる?

2022年は、首都圏・全国の主要エリアともに相場は上昇傾向にありました。しかし2023年も同じ状況が続くかは不透明です。

2023年の不動産市場は、以下の要因が注目されています。

  • 住宅ローン低金利時代の終了
  • インフレによる建築資材の高騰

不動産価格の上昇は、長引く超低金利が後押ししていましたが、2023年の日銀総裁の交代で低金利に変動があるのではとの見方があります。また、世界的なインフレによる建築資材の高騰で、住宅やリフォーム価格が高騰すると、買い控えにつながる可能性もあります。

家の売却を検討しているのであれば、相場が高値傾向である今が売り時です。まずは査定依頼をして不動産会社の比較・検討からはじめましょう。

この記事のポイント

家を売るときに相場を調べる4つの方法は?
家の売却相場は、目的に合わせて次の4つから確認しましょう。

  • 「築年数ごとの相場」は、早見表で確認
  • 「売買取引価格の相場」は、土地総合情報システムやレインズなどのデータベースで確認
  • 「固定資産税評価額」で、家の資産価値を確認
  • 「売り出し価格」で、実際に売られている類似物件から確認

詳しくは「1.家の売却相場を調べる4つの方法」をご覧ください。

築10年・15年・20年・30年以上の家を高値で売る方法は?
家の築年数によって注意すべき点は異なります。
詳しくは「2.築年数別の戸建て相場と高値で売るための対策」をご覧ください。
2023年に家を売却したいけど、相場はどうなる?
2022年はマンション高騰の影響で中古戸建ても高値相場となりました。2023年もこの状況は続くのでしょうか。
詳しくは「3.【2023年予測】首都圏と主要都市の戸建て売却相場」をご覧ください。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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【2023年予想│家の売却相場】築年数ごとにいくら下がる?

家を売るときに押さえておきたいポイントとして、相場の把握が挙げられます。大まかな相場を知っておけば、不動産会社とのやりとりがスムーズになり、納得できる形で家の売却を進められるでしょう。この記事では、家を売るときに欠かせない相場の調べ方について詳しく紹介します。