マンションを売却する際に、お金の流れがどのようになるのかを把握しておくことは重要です。特に住み替えを考えている場合、売却代金がいつ入金されるかが分からなければ、資金計画にも影響が出てくるでしょう。

また、売却時には納めるべき税金も発生するので注意が必要です。この記事では、売却代金が入金されるタイミングや税金などについて詳しく解説します。

マンションの売却について基礎から詳しく知りたい方は『マンション売却で失敗・損しないための注意点』『マンション売却の流れ』も併せてご覧ください。

1.マンション売却のお金の流れと入金されるタイミング

マンションを売却した際に、どのタイミングでお金を受け取れるのかを把握しておくことは、住み替えなどの計画を立てるうえでも重要です。売却時の入金のタイミングとしては、以下の3つが挙げられます。

それぞれどのような形でお金を受け取るのかを解説します。

1-1.売買契約時に手付金を受け取る

マンションの売却代金を受け取るタイミングとして、まずは売買契約時が挙げられます。売買契約を交わす際に、買い主から「手付金」を受け取るのが一般的です。

手付金は明確に金額が決まってはいませんが、通常は物件価格の5～10%となる場合が多いです。売り主と買い主の間で合意が得られるのであれば、手付金をいくらに定めても特に問題はありません。

また、「手付金は一律100万円」など、不動産会社ごとに対応が異なることもあります。そのため、手付金の取り扱いについては事前に確認をしておいたほうが無難です。

手付金は物件の購入価格の一部として取り扱われるものであり、引き渡し時に受け取る金額は手付金を差し引いた金額となります。

更に、手付金には「解約の手付け」としての意味合いがあり、買い主は手付金を放棄する代わりに契約自体を解約することが可能です。そのため、手付金の金額が低すぎると簡単に解約されてしまう恐れがありますので、5～10%の範囲内にしておくと良いでしょう。逆に手付金が高すぎれば、買い主の負担が大きくなりますので、適正な金額を設定することが大事です。

住み替えを行うときなどは手元の資金が不足しがちですので、手付金をあてにしたい気持ちもあるでしょうが、手をつけずに保管しておくほうが良いでしょう。

仮に売り主都合で契約を解約する場合には、手付金の倍額を買い主に渡す必要があるからです。手付金が手元に残っていなければ、新たに資金を調達しなければなりません。手付金は受け取ったままの状態にしておき、物件の引き渡しが済んでから使うようにしましょう。

1-2.売却完了時に残金を受け取る

マンションの売却では手付金の他にも、中間金というものが支払われる場合があります。これは、手付金を受け取ってから残金の支払いを受けるまでの期間が長い場合に設定されるものです。

しかし、一般的な売買では中間金を設定することは少なく、手付金以外は物件の引き渡し時に残金として決済されます。残金を売り主が受領すると同時に、マンションの所有権が買い主に移転するように登記手続きが行われるのが基本的な流れです。

買い主の住宅ローンの審査が長引いてしまうこともあるため、住み替えを行うときは資金計画をよく練っておく必要があります。また、マンションを売却した際に売却益が生じた場合は、譲渡所得税を納める必要がありますので注意しておきましょう。

譲渡所得税は、譲渡所得（売却の利益）にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称であり、物件の所有期間によって税率が異なります。売却代金（譲渡価額）そのものに課税されるわけではなく、購入にかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた譲渡所得に課税される仕組みです。

譲渡所得の計算式をまとめますと、次のとおりです。

具体的な税率については、次の章で詳しく解説します。資金計画を立てる際には、支払う税金分を含めてしっかりと計算しておきましょう。

1-3.売却完了後に固定資産税と都市計画税を受け取る

固定資産税や都市計画税は、物件を所有し続ける限り毎年発生する税金です。その年の1月1日時点で物件を所有している方が納税義務者となります。

マンションを売却するときは、年の途中で所有者が変わることになるため、固定資産税や都市計画税の支払いをどのように行えばいいか迷うこともあるでしょう。これらの税金の支払いに関しては、売買契約書を締結するときに売り主と買い主の合意によって決められます。

一般的には、引き渡し日を起点として考え、売り主と買い主がそれぞれ負担をします。具体的には、引き渡しの前日分までは売り主負担、それ以降の分を買い主負担で日割り計算を行い、買い主は売り主から負担分を受け取る形で精算します。

不動産の売買契約書では「公租公課等の分担」の項目を設けますので、そこで取り決めた内容に沿って計算を行う点を押さえておきましょう。公租公課とは、国や地方公共団体に対して納める税金などの総称です。

公租は所得税や都道府県民税などを指し、公課は社会保険料など公租以外のものを指します。不動産取引で公租公課と言うときには、固定資産税や都市計画税のことを指す場合が多くあります。

固定資産税と都市計画税のポイントについてまとめますと、次のとおりになります。

固定資産税や都市計画税の精算で1つ気をつけておきたいポイントは、公租公課の起算日を1月1日とするか、4月1日とするかです。どの時点から計算するかで金額は変わってきますので、事前によく確認しておきましょう。

関東地方では1月1日を起算日とする場合が多いのに対し、関西地方では4月1日を起算日とすることが多い傾向にあります。ただし、売り主と買い主の取り決め次第でもあるため、スムーズに手続きを進めるためには、取引を仲介する不動産会社の役割が重要です。

何でも気軽に相談できる不動産会社を見つけるには、複数の会社を比較してみましょう。しかし、1社ずつ個別にチェックするのは手間や時間がかかりますので、効率的に不動産会社を見つけたい方は、不動産の一括査定サービスを活用してみてください。

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2.マンション売却で発生する6つの税金とは？

マンションの売却時・売却後にはさまざまな税金がかかります。どのような税金がかかるのかをまとめたものが、次の表です。

※最終的な税額は各種特例の利用などによって異なるため、最寄りの税務署や税理士に相談をしましょう。

また、譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税のことをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶ場合があります。税率は所有期間によって異なり、まとめますと次のとおりです。

※2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

それでは、税金の種類別にポイントを解説します。

2-1.所得税

マンションを売却して利益が出た場合、物件の所有期間に応じて所得税が課せられます。物件の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得となるため、税率は30.63%です。

物件の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得と見なされるため、所得税率は15.315%と短期譲渡所得と比べて半減します。

2-2.復興特別所得税

復興特別所得税は、2013年（平成25年）から2037年（令和19年）まで、徴収される税金です。税率は所得税額×2.1%となっています。

譲渡所得だけに課税されるものではなく、給与所得など他の所得であっても課税されるものです。確定申告を行う際には、税額計算に漏れがないように気をつけておきましょう。

2-3.住民税

住民税は、短期譲渡所得では9%、長期譲渡所得では5%となっています。課税するのは地方公共団体であり、毎年4～6月頃に納付書が送られてきますので、きちんと納めましょう。

住民税は確定申告を行うことで、自治体側が計算を行ってくれるため、特に手続きが必要なわけではありません。

2-4.登録免許税

マンションを売却するときは、買い主に物件を引き渡すにあたって、抵当権の抹消登記を行う必要があります。登録免許税はその手続きの際にかかる税金を指します。

なお、所有権の移転に伴う登記については買い主側が行うものであるため、売り主としては特に気にする必要がありません。抵当権の抹消登記は住宅ローンを完済していることが前提となるので気をつけておきましょう。

登録免許税は不動産1個あたり1,000円と決められており、土地と建物それぞれで登記の変更が必要であるため、この場合は2,000円となります。

また、抵当権の抹消登記手続きを司法書士に依頼するときは、報酬として別途1～2万円程度の支払いが必要です。マイホームを売却して抵当権を変更するのは自分でも行えますが、必要に応じて司法書士に依頼を行ってみると良いでしょう。

2-5.印紙税

印紙税は買い主と売買契約書を交わすときに、契約書に貼付をする印紙代のことです。契約金額によって貼付しなければならない収入印紙の金額が、以下のように異なります。

なお、2022年（令和4年）3月31日まで、印紙税については軽減税率が適用されています。通常の半分程度の税負担となっている点を押さえておきましょう。

2-6.消費税

マンションを売却するときに、消費税を負担するのか気になる場合もあるでしょう。土地については非課税ですが、建物についても事業者でなければ個人に課税されることはありません。また事業者であっても、マイホームなどといった、事業用ではない物件を売買するときには課税されません。

マンションを不動産会社や建築会社などの法人（事業者）から購入するときには消費税が課税されるため、売却時にも課税されるものと思いがちですので気をつけておきましょう。不動産会社から提示される査定書に、消費税が加算されていないかをきちんとチェックしておくことも大切です。

ただし、土地や建物の売却そのものに消費税がかからなくても、売却時に利用をしたサービスについては消費税が課税されます。次の章で紹介する司法書士に支払う報酬やハウスクリーニングの費用などには課税されるので注意しておきましょう。

3.マンション売却にかかる5つの費用

マンションを売却するときは、状況に応じてさまざまな費用がかかる場合があります。主な費用についてまとめますと、次のとおりです。

それぞれの費用のポイントについて、詳しく解説します。

3-1.仲介手数料

マンションの買い主が見つかり、売買契約が成立したときは仲介業務を依頼している不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は成功報酬であるため、売買が成立しなければ支払う必要はありません。

宅地建物取引業法（宅建業法）によって取引額に応じた、上限となる金額が、以下のように決められています。

上記の表でまとめた内容を上限として、不動産会社は仲介手数料を設定します。マンションの売却価格が決まらなければ仲介手数料の正確な計算は行えませんが、どの程度の割合で金額を設定しているのは媒介契約を結ぶときに担当者へ尋ねてみましょう。

ただし、仲介手数料が安ければ良いというものはなく、売却活動における提案内容や提供してもらえるサービスなどと照らし合わせて、相対的に考えていくことが重要です。仲介手数料をどのように定めているかは、複数の会社を比較するうえでポイントの1つとなるでしょう。

マンション売却時の仲介手数料についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

マンション売却の手数料はいくら？仲介手数料以外の費用や税金も解説

マンションを売却する際、売却価格と同じくらいチェックしておくべきなのが

3-2.司法書士へ支払う報酬

抵当権抹消登記の手続きは、必要な書類が手元にあれば自分で行うことが可能です。書類の作成方法などは法務局で尋ねれば、丁寧に教えてもらえるでしょう。

しかし、相続によって物件を取得したり、権利関係が複雑な物件を売却したりするときには司法書士に依頼をしたほうが間違いはないでしょう。費用としては1～2万円程度がかかりますが、後からトラブルが発生することを未然に防ぐと思えば、それほどの負担には感じないはずです。

3-3.引っ越し費用

物件を買い主に引き渡す際には、空き家の状態にしておく必要がありますので、引き渡し日の前までに引っ越しを済ますことになります。引っ越しにかかる費用は荷物の量や移動距離、引っ越しのタイミングによって違ってきます。

繁忙期や土日祝日などは通常よりも料金が高くなりますので、できるだけ余裕を持って引っ越しを依頼しましょう。また、不要な物まで引っ越しの荷物に含めてしまえば、それだけ料金がかかりますので事前に整理しておくことも大切です。

荷物の整理などにできるだけ時間がかけられるという観点からも、スケジュールに余裕を持って取り組むことを心がけましょう。

3-4.ハウスクリーニングの費用

ハウスクリーニングは専門会社に清掃を依頼するものであり、部屋の広さによって利用料金が異なります。また、浴室やキッチンなど気になる部分だけをスポット的に依頼することも可能ですので、必要に応じて依頼を行ってみると良いでしょう。

部屋をキレイにするためにハウスクリーニングは行うものですので、退去時にするものと考えがちですが、マンションを売却する前に実施することもあります。まだ住んでいる状態でもハウスクリーニングは行えるので、気になる場合は専門会社に相談をしてみましょう。

物件をスムーズに売却したいと考えるならば、それほど費用がかかるサービスではないため、前向きに検討してみると良いでしょう。

3-5.住宅ローンの繰り上げ返済手数料

物件を引き渡す際には抵当権の抹消登記を行っておく必要がありますが、そのためには住宅ローンを完済しなければなりません。金融機関によって対応は異なりますが、住宅ローンを一括返済する場合、繰り上げ返済の事務手数料として2～4万円程度を請求されることがあります。

また、物件の所有期間が10年に満たない状態で売却するときは、住宅ローン控除の適用を受けられないので注意しておきましょう。マンションの売却を考えるときには、税金控除のことなども考えながら、最適なタイミングを探ることも重要です。

そして、金融機関と交わした住宅ローンの契約内容次第では、違約金などを支払わなければならない場合もありますので、事前に確認を行ったうえで手続きを進めましょう。

ローンの残っているマンションの売却については、以下の記事でも詳しく紹介していますので、ご覧ください。

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合の対処法

「マンション売却を考えているけれど、住宅ローンが残っている」という方は

4.マンション売却代金の受け取り方法2つ

マンションの売却代金の受け取りは、主に「銀行口座への振り込み」か「現金での決済」によって行われます。それぞれの決済方法のポイントを紹介します。

• 銀行口座への振り込み
• 現金での決済

4-1.銀行口座への振り込み

マンションの売却代金の受け取りは、多額の現金のやりとりとなるため、基本的には指定した銀行口座への振り込みとなるケースが多いものです。

しかし、売り主と買い主の間で合意が得られるのであれば、現金や小切手などで受け取ることも可能です。

4-2.現金での決済

マンションの売却代金を現金でそのまま受け取るケースは少ないですが、手付金などは残金と比べて少額であるため、現金で受け取るケースもあります。

受け取り方法については、売買契約書で取り交わした内容に沿って行われますので、あらかじめよく確認をしておきましょう。

まとめ

マンションを売却した際に、どのような形でお金を受け取るかは資金計画や税金の支払いにも影響がありますので重要なポイントです。売買契約を結ぶ際に取り決めた内容に沿って、きちんと受け取れるように準備しておきましょう。

お金の流れで気になったときには遠慮をせずに、不動産会社の担当者に確認を行うことが大切です。売却活動に熱心な担当者ほど、懇切丁寧にアドバイスを行ってくれるでしょう。

円滑にマンションの売却活動を進めるには、何でも相談できる不動産会社を見つけておくことが欠かせません。不動産の一括査定サービスを通じて、信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。