2022年現在も、マンション価格の高騰は続いています。しかし、実際にマンションを売却する際に、購入したときの価格と比べて儲かった人やマンションが買った値段で売れる人はどれくらいいるのでしょうか。

この記事では、

について網羅的にご紹介します。

少しでも高く売却するためにどのような点に気をつけておけば良いか、失敗しないための注意点も押さえておきましょう。

マンション売却の基礎知識については『マンション売却で失敗・損しないための注意点』『マンション売却の流れ』も併せてご覧ください。

1.マンション売却で儲けるための6つのコツ

出典：国土交通省 住宅局「令和3年度住宅市場動向調査報告書」

上記は国土交通省が公表している統計資料です。令和3年度にマンション等の集合住宅を売却し、住み替えをした世帯では、470万円のマイナスが生じていることを示しています。

平成29年度からの推移をみると、令和3年度がもっとも売却価格が高額になっていますが、同時に新居の取得価格も高額になっているため、トータルではマイナスがでたということです。

高値市場でも利益を出すことは簡単ではないことがわかりますが、一方、そうした状況であっても「売却で儲かった、利益が出た」というケースも存在します。

この章では、マンション売却で儲けるための6つの要点を解説します。

1-1.築浅（10年以内）に売る

マンションの売却価格は築年数が大きく影響しています。レインズ（東日本不動産流通機構）が公表しているデータから、築年数と売却価格の関係性を見てみましょう。

参照：東日本不動産流通機構レインズデータライブラリー「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2021年）

上記のデータでは、築0年〜5年の成約価格を100%としたときに、築年数が経過することによって売却価格にどれくらい影響が出ているかが判断できます。

築10年までは1割減ほどで売却できますが、20年を超えると価格の下落傾向が顕著であるため、高値で売却したいと考える方は早めに行動を起こすほうが良いでしょう。

一方、築26年を超えてくると売却価格に落ち着きが見られますので、それほど急いで売却活動を進める必要はありません。むしろ、じっくりと時間をかけて取り組むほうが、相場に近い金額で購入してくれる買い主を見つけられるはずです。

売却価格だけに注目するのではなく、売却目的に合わせてどのタイミングで売るべきかを慎重に判断してみましょう。

1-2.立地のアピールポイントを考える

マンションの売却を検討する際は、購入者の視点に立って考えることも重要です。

築年数が10年以内の築浅の物件であったり、最寄り駅から近くて交通アクセスが良かったりすれば、すぐに買い主を見つけられる可能性が高まります。

また、築年数が経っているマンションであっても、小学校や保育園に通いやすいエリアだったりマンションの大規模修繕を終えたばかりだったりすれば、有利な条件で取引が行えるでしょう。

内覧などは直接売り手にアピールできるチャンスですので、地図上ではわからない住民ならではの訴求ポイントをまとめておきましょう。

1-3.売り出し価格を相場に合わせて設定する

物件の売り出し価格は、売り主と不動産会社の担当者が話し合って決めていきます。売り主としてはできるだけ高値で売りたいと思っていても、相場を無視して売り出し価格を決めても結果的にマイナスとなりがちです。

相場よりも高い金額であれば、なかなか買い主が現れずに、マンションを売却するまでに時間がかかってしまうでしょう。また、売れない期間が長引くほど市場のニーズにも変化が生まれるため、物件の価値が下がる恐れがあります。

売却予定の物件に関するニーズをよく踏まえたうえで、売り出し価格や売却活動の方針を決めることが大切です。不動産会社の担当者のアドバイスも参考にしながら、適正な価格を設定してみましょう。

相場よりも高い金額で売り出す場合には、長丁場を覚悟して、余裕を持って計画を立てましょう。

1-4.住宅の価値が高まる時期やタイミングに売却を行う

マンションをできるだけ高く売却したければ、ニーズが高まりやすい2〜3月に売却を検討してみると良いでしょう。毎年4月頃は就職や進学などで新生活が始まる方が多くおりますので、少し前の時期である2〜3月頃は1年の中でも不動産に対するニーズが高まりやすい時期だと言えます。

逆に、1月や8月は引っ越しなどが少ないため、この時期に売却活動を始めても思うように買い主を見つけられない場合があります。ただし、近隣のエリアで類似する物件の売り出しが少なければ、希少性から高値で売却できる可能性もあるでしょう。

どの時期に売却活動を始めるかは、不動産会社の担当者とよく話し合ったうえで決めることが重要です。

1-5.内覧前の掃除は水回りの清潔感を重視する

マンションの購入を検討する方が現れたとしても、いきなり購入を決めるわけではありません。まずは物件の内覧を行い、問題がなければ購入手続きに進んでいくのが一般的です。

物件の内覧は購入意思に大きな影響を与えますので、きちんと対応する必要があります。特に住みながら物件を売却する場合は、内覧対応を売り主自身が行う必要がありますので、事前に準備を整えておきましょう。

キッチンやトイレといった水回りは多くの内覧者が気にする箇所ですので、念入りに掃除を行いましょう。また、室内やバルコニーにある不用品などを処分して、部屋全体をすっきりとした印象に見せることも大切です。ハウスクリーニングの依頼を検討してみても良いかもしれません。

内覧者の視点に立って、気になる部分のチェックに時間をかけておきましょう。

1-6.マンション査定は複数社に依頼する

仲介でマンションを売却する場合、どれくらいの金額で売却できるかは、不動産会社の実績や担当者の力量にかかっている部分があります。なぜなら、売却活動についてはほとんど不動産会社が行うからであり、しっかり対応してくれる会社を選んでおかなければ納得できる成果を得づらいものだからです。

多くの不動産会社の中から最適なパートナーを見つけるには、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」などの一括査定サービスを活用すると良いでしょう。

不動産売却 HOME4Uは、2001年（平成13年）に提供を開始した国内で初めての不動産一括査定サービスです。20年以上にわたり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、不動産売却 HOME4Uは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

マンションの売却を考えるときには、不動産売却 HOME4Uを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

2.マンション売却で儲けるための不動産会社の選び方

マンションをできるだけ高く売却するには、パートナーである不動産会社選びがとても大切です。特に念頭に置いておきたい点として、以下のものが挙げられます。

• マンション売却を得意とする会社を探す
• 成約実績が豊富な会社に依頼する
• 担当者の実力を見極める

それぞれ詳しく解説します。

2-1.マンション売却を得意とする会社を探す

まず確認したいのは、マンション売却が得意かどうかという点です。

不動産会社は大手から中小までさまざまに特徴があり、中古よりも新築の建売を得意とするところ、中古とリフォームを組み合わせた提案を主に行っているところなど、得意とする分野が異なります。

そのため、まずはマンション売却が得意な不動産会社であるかを確認しましょう。

実績の豊富な会社ほど、ホームページやパンフレットなどで積極的にアピールをしています。インターネットを通じて情報収集を行い、どの会社を選ぶべきかを判断してみましょう。

2-2.成約実績が豊富な会社に依頼する

マンションを高値で売却するには、まず成約実績が豊富な会社に仲介業務を依頼することが大切です。マンション取引で多くの実績を持つ会社であれば、買い主を見つけるための独自のネットワークを持っていたり、高値で売却するためのノウハウを保有していたりする可能性が高いでしょう。

個人間取引では売買契約書の作成や価格交渉などをすべて自分で行う必要がありますが、仲介業務に依頼すれば売却活動に関する業務をすべて不動産会社が行ってくれます。売却後にトラブルが生じないように、きちんと手順を踏んで売却活動を進められますので、自分で取引を行うよりも安心できるでしょう。

2-3.担当者の実力を見極める

いくらで売却できるかは担当者の力量にも左右されます。

担当者の実力を見極めたいときは、査定依頼時に、査定額の根拠や販売戦略について確認してみましょう。納得できる回答をスピーディーに返してくれるかが重要です。

おすすめは、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」を使って複数の不動産会社にまとめて査定依頼をし、各担当者の回答を比較・検討することです。同じ質問をすれば、より明確に担当者の実力がわかるでしょう。

3.マンション売却で儲かった時の税金と利用できる控除

マンション売却で儲かった際、すべての利益を自分のものにできるわけではありません。利益分に税金が課税され、期日までに納税しなければならないケースもあります。

この章では、マンションの売却時にかかる譲渡所得税と節税対策についてご紹介します。

3-1.儲けには譲渡所得税がかかる

マンションなどの不動産を売却したときに出る利益を譲渡所得といいます。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得がマイナスであれば、納税の必要はありません。しかし、譲渡所得が発生すれば、譲渡所得税（所得税と住民税）を納める必要が出てきます。

ただし、売却益が3,000万円までであれば税金の控除が可能ですし、マンションの所有期間によって課せられる税率が軽減される特例もあります。以下、知っておきたい2つの特例についてご紹介します。

3-2.節税対策1│3,000万円の特別控除

自宅を売却する際には、「マイホームを売ったときの特例」が活用できます。この特例は、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるため、多くの売主が利用する制度です。

3,000万円の特別控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

• 居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の売却の場合
• 売った年の前年及び前々年に売却時の各種特例を利用していないこと
• 転居している場合は住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
• 売り主と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと　など

3-3.節税対策2│長期所有の軽減税率

譲渡所得税は、マンションを所有していた期間によって、税率が変わります。5年以下は短期所有、5年を超えると長期所有となり、課税率が倍近く異なるため築浅のマンションを売却しようとしている方は注意が必要です。

具体的な課税率は以下の通りです。

詳しい計算方法や具体的なシミュレーションは以下の記事でご紹介しています。併せて確認しておきましょう。

マンション売却をシミュレーション！手取額の計算方法と増やすポイント

マンションの売却価格がどれくらいになるか気になっていませんか？

4.マンション売却で失敗しないために知っておきたいポイント

マンションの売却で失敗しないためには、どのような点に気をつけるべきかを売り主自身が把握しておくことが重要です。マンションの売却について詳しくないからといって、すべてを不動産会社に任せてしまうと売却に支障がでるおそれもあります。

マンション売却時に失敗を回避するための主なポイントは、以下の5つが挙げられます。

• 売却時に余裕がないと安値にやりやすい
• 相場を自分で調べないと価格設定で失敗する
• 値下げ交渉を想定しないと手残り金が少なくなる可能性がある
• 最適な売却方法を選ばないと損をする
• 同じマンションの物件とは売却時期をずらす

各ポイントについて詳しく解説します。

4-1.売却期日に余裕がないと安値になりやすい

マンションの売却で失敗しないためのポイントとして挙げられるのは、売却するまでの期間に余裕を持つことです。売却活動を急ぎ過ぎれば、相場よりも低い価格で売却してしまう恐れがあります。

特に住み替えを考えている場合、「買い先行」と「売り先行」のどちらにすべきかを慎重に判断してみましょう。理想としては自宅を売却すると同時に、新居を購入して移り住むほうが良いですが、現実的にはタイミングが合わず実現するのが難しいものです。そのため、新居の購入を先に行う買い先行か、自宅の売却を先に進める売り先行のどちらかを選ぶ必要があるのです。

買い先行の場合は新居の購入に時間をかけられるというメリットがありますが、自宅の売却が決まっていないので二重ローンとなってしまい、負担が大きくなる場合があるでしょう。旧居の売却に焦りが出ることもあります。

一方、売り先行の場合は、新居を見つけるための仮住まいの費用などが必要になりますが、売却の目途が立ってから新居を探すため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。子どもの進学や転勤などで住み替えの時期が決まっているときは買い先行で進める場合もありますが、基本的には売り先行で売却活動を進めるほうが余裕を持てるはずです。

いずれにしても、売却を希望する時期から逆算して、売却活動にどれくらいの期間をかけられるのかを事前に把握しておきましょう。一般的に、マンションを売却するまでにかかる期間は4〜6か月程度がかかります。適切な値段で売却するためには、時間の余裕を持って売却活動をすることがポイントになります。

売却目的に合わせて、どのような流れで売却活動を進めるほうが良いかを不動産会社の担当者とよく話し合っておきましょう。

【マンション売却の流れ】準備から確定申告までを7ステップで解説

マンションを売却しようと決めたものの、やるべきことや具体的なスケ

4-2.相場を自分で調べないと価格設定で失敗する

好条件の物件であっても売り出し価格が相場に見合ったものでなければ、売却が進まない可能性があります。

また、不動産会社から査定の見積もりをもらっても、それが適正かどうか判断できなければ誤った価格設定をしてしまうかもしれません。

不動産の相場は、インターネットの不動産データベースを利用して、自分で調べることができます。以下の信頼性の高いサイトを活用して、相場をつかみましょう。

どちらのサイトも誰でも無料で利用でき、インターネットに接続できる環境にあれば好きなときに物件情報を調べられます。個人情報保護の観点から、具体的な住所地までは調べられませんが、売却予定のマンションの近隣にある物件や同じような条件の物件について実際の取引価格を調べることが可能です。

マンションの売却を考えるときは、レインズ・マーケット・インフォメーションのほうが情報は充実しているので是非活用してみましょう。不動産会社に売却活動を任せきりにするのではなく、売り主自身も相場について把握しておくことで、適正な売り出し価格の設定が行えるでしょう。

4-3.値下げ交渉を想定しないと手残り金が少なくなる可能性がある

マンションを売却する際、買い手から価格交渉されることは珍しくありません。特に中古マンションは、設備や建物の劣化が起こっているため、リフォーム代の必要性から値引きを依頼されることもあるでしょう。

その際、価格交渉を想定せずに値付けをしてしまうと、思ったより利益が出ず、手残りが少なくなる可能性もあります。また、住宅ローンがあった場合、完済できないという事態になりかねません。

相場との兼ね合いもありますが、1～2割はプラスして売り出し価格を設定しておきたいところです。

4-4.最適な売却方法を選ばないと損をする

マンションを売却する際には、売却方法の違いを押さえたうえで売却活動を進める必要があります。売却方法が異なれば、得られる結果にも違いが出てきますので、まずはそれぞれのポイントを把握しておきましょう。

各売却方法について、どのような点に気をつけるべきかを解説します。

4-4-1.仲介による売却

物件の売却を検討するときは、不動産会社に仲介業務を依頼するのが一般的な方法です。マンションの売却であれば、マンション取引で成約実績が豊富な会社を選んでみましょう。

仲介の場合は、買い主が見つかり売買契約が成立した段階で仲介手数料が発生します。仲介手数料は宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限額が決められており、取引額に応じて次のようになっています。

不動産会社は上記で定められた範囲内で、仲介手数料を決めるのです。売り主として支払う費用の中でも仲介手数料は大きな割合を占めるので、費用対効果がきちんとあるかを見極めることが大切です。

例えば、仲介手数料が他社よりも安かったとしても、あまり熱心に売却活動を進めてくれなければ、思ったような成果が得られません。物件の売却を相談したときの提案内容などを精査して、支払う費用に見合ったメリットが受けられるかを考えましょう。

一般的に、仲介によって売却活動を進めれば、相場に近い金額で売却できる可能性が高くなります。一方で、マンションを売却するまでに4〜6か月程度の期間を必要としますので、売却目的に合わせて不動産会社を選んでみましょう。

4-4-2.買取による売却

買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。買い主を新たに見つけずに済むため、売却までにかかる時間を仲介よりも大幅に短縮できます。住み替えなどで売却しなければならない時期が決まっている方の場合、メリットに感じられる部分が大きいでしょう。

不動産会社と契約条件や売却金額が折り合えば、すぐに売却できる点が買取のメリットです。ただし、相場よりも低い金額で売却することになるため、なるべく高く売りたいと考える場合には不向きな方法になります。不動産会社から提示された金額が納得できるものであるかをよく考えておきましょう。

また、すべての物件が買取の対象とは限りませんので、買取を検討する場合は早めに不動産会社に問い合わせることも必要です。

買取についてもっと詳しく知りたい場合は、以下の関連記事も参考にしてください。

「買取？仲介？」マンション売却業者を選ぶ3つのポイント

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4-4-3.個人間での売却

マンションの売却は、何も不動産会社を通さなければ行えないわけではありません。売り主自身が買い主を見つけられれば、個人間で直接取引を行うことができます。

個人間取引のメリットは、不動産会社を間に挟まないので仲介手数料を支払う必要がない点です。一方で、契約書の作成や価格交渉などをすべて自分で行わなければならず、時間や手間がかかるというデメリットもあります。できるだけ高く売却をしたいと考える場合には、不動産会社を通さない売却方法も検討の余地があります。

しかし、自分で買い主を見つけたいと思う場合でも、不動産会社との契約形態によっては買い主を見つけやすい環境を整えることが可能です。一般媒介契約や専任媒介契約であれば、不動産会社に売却活動を任せられる一方で、自分で買い主を見つけることもできます。

どのような契約形態が一番合っているかを知るためにも、不動産会社の担当者とよく話したうえで売却方法を検討してみましょう。

4-5.同じマンションの物件と売却時期をずらす

同じマンション内で同時期に物件が販売されているのは珍しいことではありません。

ただし、売り手にとっては絶好の比較対象になってしまうため注意が必要です。特に、売却を急ぐあまり相場より安値で販売している物件があると、安値の価格を基に価格交渉される可能性が高くなるため、売却時期をずらすことをおすすめします。

大規模マンションでは、難しいケースもあるかもしれません。その場合は売却スケジュールに余裕をもって臨みましょう。