マンションの売却を成功させるには、過去の価格推移がどのように変化してきたのかを正しく把握しておく必要があります。また、価格に影響を与える要因についても押さえておくことが肝心です。

更に、今後の流れがどうなるかを図るべく、現在から今後にかけての動向を理解しておけば、売却のタイミングを判断するのに役立つでしょう。

この記事では、2022年1月現在の最新の情報から、中古マンションの価格推移と今後の予測を解説します。

新築マンションも含めたマンションの価格推移や動向については『 【2023年】マンションの値上がりはいつまで続く？価格高騰の理由を解説 』をご覧ください

1.過去15年の中古マンション価格の推移

不動産の価格推移については、過去から現在まで時系列を追って丁寧に見ていく必要があります。「将来的な中古マンション価格がどうなるのか」をなるべく正しく推測する事前準備として、過去のデータを解説します。まずは国土交通省の「不動産取引価格情報」のデータをもとに独自に算出した、東京都における過去15年間の中古マンション価格の推移を見ていきましょう。

※小数点以下は四捨五入して表記

直近の15年間を振り返りますと、全体的に東京都の中古マンション価格は高騰していることが分かります。その中でも、特に大きな値動きが起こったタイミングとして挙げられるのは、以下の時期です。1つずつ解説します。

1-1.2005年～2008年頃まで上昇傾向をみせる

バブル経済が終了してから、日本経済は全体的に低迷を続けていました。実際のところ、不動産価格も2005年頃までは低い水準で停滞しています。

ところが、不動産の分野においては、法律の改正や不動産投資信託（J-REIT）の導入により、2008年前後までは価格が急激に高騰していった経緯があります。特に都心部の不動産は外資による購入件数も増えたことで、不動産ミニバブルと呼ばれる価格の上昇が起こりました。

1-2.リーマンショック以降しばらくは落ち込む

好調にあった不動産価格は、2008年のリーマンショックが原因となり、一時的に下落の流れを見せました。世界中に不況の波が訪れる中、日本国内の不動産市場も例外ではなく、大きな影響を受けたのです。不動産の購入者が少なくなり、価格も大きく落ち込みました。

例えば、先ほどの「不動産取引価格情報」で「2008年第3四半期〜第4四半期」のみの平均取引価格を算出しますと、結果は2,804万円となりました。同年全体の平均額と比べて100万円以上も下落しているのは、リーマンショックの影響によるものと考えられます。

中古マンション市場は2010年以降価格が急落し、以降2013年頃までは低い水準が保たれていくこととなります。

1-3.オリンピック誘致成功で価格が急上昇

リーマンショックによって落ち込んでいた不動産市場にも、2013年からスタートしたアベノミクスや、2016年から導入されたマイナス金利による金融緩和によって、徐々に復調の兆しが生まれました。また、特に重要な転機となった要因として、東京オリンピックの誘致成功が挙げられます。

オリンピック特需を期待して不動産投資の熱が高まり、マンションの取引価格も2019年まで着実に上昇していきました。2019年には新築マンションの平均価格が日本経済史上バブルに次ぐ2番目の水準まで高騰し、それに伴って中古マンションの価格も順調に向上を続けます。

不動産全体的な価格推移や動向については『 不動産売却に最適な時期ってあるの？売り時を判断するポイントとは 』をご覧ください

1-4.2020年はコロナの影響を受けながら価格は高騰傾向にある

2020年から感染拡大した新型コロナウイルスは、オリンピック開幕が迫る中で、社会経済にとても大きな影響を及ぼしました。不動産市場においても、2020年の上半期は一時的に価格が下落したエリアも多くあります。

しかし、2020年の下半期に入るとマンション価格はすぐに復調し、2021年現在では更に価格が高騰している状態です。

2.中古マンションの価格推移に影響を与える要因

不動産の価格は単一の要因で変動するものではなく、複数の要因が重なり合って変化していくものです。そのため、不動産売却のタイミングを考えるうえでは、「どのような要因が価格に影響を与えるのか」について、できるだけ広い視点で理解しておくことが大切となります。

中古マンションの価格推移には、大きく分けて以下の5つの要因が影響しています。

ここでは、それぞれの要因がどのような影響を与えるのかについて見ていきましょう。

2-1.新築マンションの供給戸数

不動産には定価がなく、需要と供給のバランスによって価格が大きく変動する性質があります。

例として、国土交通省が公表している統計データ「分譲マンションストック戸数」［令和2年（2020年）末現在・更新日：令和3年（2021年）6月21日］を取り上げます。このデータによれば、日本では2010年から長らく新築マンションの供給戸数が減少しており、需要に対して供給が追い付いていない状態が続いていました。

すると、新築マンションの価格が高騰していき、次第に築浅の中古マンションにも需要が流動していきます。その結果、築浅などの状態の良い物件を中心に、中古マンションの価格も上昇してきたのです。

このように、新築マンションの需給バランスは、中古マンションの価格にも影響を与える性質を持っています。

2-2.生活様式の変化

2020年以降は新型コロナの感染拡大によって、不動産に対するニーズも変化が見られます。

以前は通勤や通学に便利な物件が重視されていましたが、リモートワークで仕事をする方が増えてきたことによって、業種や職種によってはオフィスに通勤する必要性が薄れているケースも見受けられます。都市部に住宅を持つよりも、郊外の広い空間で家を持ちたいというニーズが高まっており、自宅にワークスペースを確保したいといった新たな需要も生まれているのです。

コロナが終息した後も、一定割合でリモートワークが続けられる可能性があり、郊外の住宅需要は高まることが予測されます。

2-3.日本経済の動向

中古マンションの購入価格に関わる要因の1つに、日本経済の動向も挙げられます。中古マンションに対する需要には、金融政策も影響を与えているものです。

例えば、金利が高くなれば住宅ローンは組みづらくなりますが、一方で金融緩和による低金利政策が継続すれば住宅ローンが組みやすい状態が続くでしょう。

また、いわゆる2022年問題と言われている生産緑地の指定解除によって、農地から宅地への転用が予測されています。市場に多くの土地が供給されることで、マンション価格の下落が懸念されている点を押さえておきましょう。

政策の動きによっては、不動産市場に与える影響が大きいものもあるため、日々のニュースなどを細かくチェックしておくことも重要です。

2-4.地域開発

不動産価格に大きな影響を与えるものの1つに、地域開発が挙げられます。都市部では再開発が活発なエリアが全国的に多数見受けられますので、今後のマンション価格の上昇が見込まれている地域もあります。

再開発が行われることで大型の商業施設が建設されたり、高速道路や鉄道が整備されたりするでしょう。買い物の利便性や交通アクセスが改善することによって、人口の流入が起こることからマンションに対するニーズも高まりを見せるのです。

一方で、自然災害などが多いエリアではマンション価格が下がるところもあり、地域の特性をよく理解しておく必要があります。

2-5.国際情勢

不動産と国際情勢は一見して関係がないようにも思われますが、金融政策や国際的な不動産市場の動向は、少なからず日本経済にも影響を与えるものです。

国際情勢が緊迫化しますと、預貯金や国債、金などといった安定資産にお金が集まりやすくなる傾向にあります。そのため、金融危機が起こったり、政情が不安定化したりすると不動産市場に資金が入りづらくなり、不動産の価値が下がる可能性があるのです。

特に日本の場合は、主にアメリカの政策金利の利上げといった金融政策や、貿易摩擦などに影響を受けやすい面がありますので、海外の経済状況がどのような方向に進んでいるのかをチェックすることも大切です。

海外の動向は直接影響を与えるものもあれば、日本経済に影響を与えるまで時間がかかる場合もあり、さまざまです。冷静に1つひとつの報道を見ていくことが重要になります。

3.2021年以降の中古マンション価格の推移はどうなる?

過去の価格推移はあくまで目安であるため、今後のマンション価格については別の視点で考える必要もあります。上記の要因などを踏まえて、2021年以降の中古マンション価格には、どのようなことが影響を与えると考えられるのか、見ていきましょう。

3-1.コロナウイルスの影響

新型コロナの影響は多方面にわたりますが、不動産市場においてはあまり大きな影響を受けていません。むしろ、新しい生活様式の広まりによって、これまでとは違った新たなニーズが生まれているのです。

都市部のオフィスに通勤していた方も、コロナ禍によってリモートワークが多くなり、郊外にマンションを購入するケースも見られます。このまま在宅勤務が継続していく流れがあるならば、郊外の物件に対する需要の高まりが続いていくことが予測されます。都心部から郊外への需要の移り変わりが、今後ますます大きくなる可能性があるのです。

3-2.緊急事態宣言の発令によって経済の悪化

新型コロナが終息するまでは、感染の増加と減少を繰り返す流れが見られます。そのため、今後も緊急事態宣言などが発令される可能性はあり、景気動向に影響を与える可能性はあるでしょう。

日本経済そのものが縮小傾向に向かえば、金融政策にも影響を与えるため、結果的に不動産に対する需要にも変化が見られる場合があります。

先行きが不透明な部分があるため、不動産の売買においては慎重に判断していくことが重要です。

3-3.中古マンションの需要が高まる可能性もある

日本経済団体連合会（経団連）の各種報告書から、現在の日本は長く続く不況の中にあることが読み取れます。日本経済は消費の低迷などから、需要がなかなか回復しない部分が見受けられるのです。

また、現役世代の収入が低下しており、新築マンションを購入できる世帯が減少していくことも考えられるでしょう。

一方で、地域によっては中古マンションが手頃な価格で取得できる場合もあるため、新築物件よりも中古物件のほうに需要が集まる可能性があります。消費者のニーズの変化について正しい認識を備えておくことが大切です。

マンションの購入を検討する現役世代が持つ価値観やライフスタイルは、不動産市場にも影響を与えています。また、高齢化の進展に伴ってシニア層が老後の生活のために、利便性の高い中古マンションを購入するケースも増えており、全体として中古マンションに対する期待値が高まっていると言えます。

4.東京以外の大都市における中古マンション価格の推移

東京以外の大都市についても、同様に過去の価格推移を見ることで、相場の流れを把握できます。各都市の価格がどのように変化してきたのかを解説します。

4-1.大阪市の中古マンション価格推移

※国土交通省「不動産取引価格情報」から算出
※小数点以下は四捨五入して表記

大阪市は西日本では人口の集中した都市であるため、マンション価格が高い傾向が見られる地域です。都市開発が積極的に行われており、地価の上昇が続いています。

地価の上昇に伴って、中古マンション価格も上昇傾向にあり、2025年に開催される国際博覧会への期待の高まりから、ニーズが多い地域と見られています。今後もこの傾向は続く見通しです。

4-2.千葉市の中古マンション価格推移

※国土交通省「不動産取引価格情報」から算出
※小数点以下は四捨五入して表記

不動産流通機構（レインズ）が公表しているマーケットウォッチによると、千葉市の中古マンション価格はコロナ禍で一時的な下落が見られましたが、徐々に価格が持ち直しています。2021年10月には、3ヶ月連続で高値を更新するなど、首都圏エリアとして旺盛なニーズが見受けられます。

ただし、リモートワークの増加によって郊外へのニーズが高まりを見せていけば、今後価格が下落する可能性もありますので注意が必要です。しかし、人口が集中するエリアでもあるため、将来的にも一定の需要が見込まれています。

4-3.福岡市の中古マンション価格推移

※国土交通省「不動産取引価格情報」から算出
※小数点以下は四捨五入して表記

西日本不動産流通機構が公表している「県別サマリー」（2022年）によれば、コロナ禍による影響は比較的少なく、2022年9月には直近の高値を更新しています。

福岡市は九州地方における経済の中心的役割を担っている都市であり、子育て世帯も多く居住しています。特に市の中心部に位置する中央区では不動産価格が安定しており、交通アクセスが更に良くなることも見込まれているため、価格上昇が期待されているエリアです。

4-4.札幌市の中古マンション価格推移

※国土交通省「不動産取引価格情報」から算出
※小数点以下は四捨五入して表記

札幌市は北海道経済の中心であり、過去10年以上にわたって中古マンション価格は上昇傾向が見られます。近年は観光都市としてさまざまなエリアが再開発を進めており、国内外の投資家から注目されています。

観光地としての性質から、コロナ禍の影響を受けた2020年には価格が下落しているものの、状況が改善されれば価格の上昇が期待できるでしょう。

ここまで目安となる都市の相場をご紹介しました。具体的に自分のマンションはいくらで売れるのか、売却相場の調べ方を知りたい方は以下の記事もご覧ください。

2023年のマンション売却価格は？売り時と自分で相場を調べる方法も解説

マンション売却価格は過去10年の間で急激な上昇を続けています。 長期的な

5.2022年問題から見た中古マンションの売り時とは

マンション価格はリモートワークなどの需要の高まりから、コロナ禍にあってもそれほど目立った影響を受けず、上昇傾向にありました。しかし、2022年（令和4年）には価格が下がる懸念があります。その要因と言われているのが「2022年問題」です。

ここでは、2022年問題を通じて中古マンションを売却すべきタイミングを紹介します。

5-1.2022年問題とは？

2022年問題とは、1974年（昭和49年）制定の生産緑地法で指定された「生産緑地」が解除されることを指します。

生産緑地とは、急速な都市化にブレーキをかける目的で設けられた仕組みであり、農地として保存する必要があります。農業を継続するという形で土地の利用目的が指定される代わりに、固定資産税や相続税などの税金が優遇されています。しかし、生産緑地はいつまでも指定が続くわけではなく、期限として30年と定められているのです。

そのため、生産緑地の指定が解除される2022年は、多くの方が優遇措置を受けられなくなった土地を手放すことが予測されています。一気に多くの土地が市場に出回ることによって、マンション価格も下落することが不安視されているのです。

5-2.すぐに影響が出るわけではないかも？

2022年問題には生産緑地の指定が解除されたからといって、すぐに影響が出るわけではないという意見があります。なぜなら、生産緑地を宅地に変更するには時間がかかるためです。

しかし、タイミングの差こそあれ、生産緑地そのものが解除されることで土地の供給が一気に増えることは違いありません。中長期的な視点に立って、必要な対策を施しておくことが重要だと言えるでしょう。

いったん価格の下落傾向が見られますと、しばらくトレンドとして続く場合がありますので、相場が安定しているときにマンションの売買を考えるほうが良い面もあります。

5-3.今後マンションは売却できるの？

今後もマンションの売却を行うこと自体は可能ですが、急にマンション価格が下落する場合もあります。そのため、売却を検討しているときは、早めに準備を整えてみると良いでしょう。

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まとめ

中古マンションの売却を考える際は、過去の価格推移がどのように変化してきたのかを押さえておく必要があります。価格の流れを把握しておくことで、相場に沿った形で物件の売却を進めることができるでしょう。

また、マンション価格に影響を与える要因や今後の予測についても考慮に入れることが大切です。売却のタイミングを見逃さないためにも、日頃から価格の変化をチェックしておきましょう。

マンションの売却を仲介する不動産会社が、相場や最新情報に詳しければ最適なアドバイスを得られるはずです。不動産の一括査定サービスを通じて、何でも相談できる不動産会社を見つけてみましょう。