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不動産査定書とは?査定書を読むときのチェックポイント

公開日:2021.12.20 最終更新日:2022.06.30

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不動産査定書とは?査定書を読むときのチェックポイント

不動産査定書には大きく分けて2つの種類があり、それぞれ入手する目的には大きな違いがあります。また、査定書にはさまざまな項目が記載されていますので、あらかじめどのような内容が書かれているのかを把握しておくことが大切です。

今回は、不動産査定書を読み解くポイントや注意点、入手に必要な書類を詳しく解説します。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「IELICO(イエリコ)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.不動産査定書とは?

不動産査定書とは?

不動産査定書とは、対象となる不動産の査定額や、関連する情報がまとめられた書類のことです。不動産査定を依頼することで、不動産査定書を受け取ることができます。査定額を算出するときの根拠や類似物件の情報など、どのようにして計算したのかがわかるように記録されているのが一般的です。

現在の目安価格を知りたいときに必要な書類であり、主に売却を検討したタイミングで入手することとなります。

2.不動産査定書を入手する方法

不動産査定書を入手する方法

不動産査定書といわれている書類には2つの種類があり、一方は無料で入手できますが、もう一方は有料となる点に注意が必要です。

ここでは、無料のものと有料のものの違いについて詳しく見ていきましょう。

  • 不動産会社に無料で作成してもらう方法
  • 不動産鑑定事務所に有料で作成してもらう方法

そもそも不動産査定とは何か、基本的な手順について知りたい方は下記の記事も参考にしてください。

不動産査定とは?基本的な手順と失敗しないためのポイント

2-1.不動産会社に無料で作成してもらう方法

不動産売却を行うときには、具体的な手続きに入る前に不動産会社へ査定依頼を行って、どのくらいで売却できそうか目安を教えてもらう必要があります。このときに作成してもらう不動産査定書は、基本的に無料で取得することができます。

売却を目的とした不動産査定書には、目安の売り出し価格や販売プランなどが記載されているため、本当にその会社に仲介を任せても良いか判断する材料になります。加えて売り出し価格を決めるための根拠となる資料です。

そのため、はじめから依頼先を1社のみに絞り込むのではなく、複数の不動産会社に査定依頼を行うことが大切です。作成費用は無料ですので、いくつかの査定結果を比較しながら、きちんと納得できる依頼先を見極めましょう。

複数の不動産会社に査定依頼を行うには手間がかかります。そこでおすすめなのが一括査定サービスです。一括査定サービスなら、無料で自分の物件に適した不動産会社にまとめて査定依頼ができます。詳しくは以下の記事をご覧ください。

不動産査定なら一括査定サービスがおすすめ!活用方法を紹介

2-2.不動産鑑定事務所に有料で作成してもらう方法

不動産鑑定事務所とは、国家資格である不動産鑑定士の資格を保有した専門家により、公式な評価基準に基づいて不動産の価値を鑑定する所です。

不動産鑑定士によって作成された査定書は「不動産鑑定評価書」と呼ばれ、不動産の価値を算定する書類の中ではもっとも妥当性や精度が高いものとして扱われます。

不動産会社による査定書とは異なり、鑑定基準や作成の手順が明確に決められているため、税務署や裁判所などに提出するような公的な書類としても利用ができます。法的な効果を持つ書類でもあるため、作成には1~2週間ほどの期間が必要となり、数十万円程度の費用がかかります。

不動産鑑定士に作成してもらう不動産鑑定評価書が必要となるのは、「相続・離婚などによる財産分与」「法人による企業買収」といった「正確な価値の把握」が求められる場面です。不動産鑑定士は各都道府県の不動産鑑定士協会のホームページで探すと効率よく見つけられます。費用面などから複数の事務所を比較して依頼先を見つけましょう。

なお、鑑定事務所によっては、簡易版としてより安価な不動産査定書を作成してもらうこともできます。こちらも有料ではありますが、公的書類の不動産鑑定評価書と比べれば、それほど高くはありません。

しかし、いずれにしても、不動産鑑定士に作成してもらう不動産査定書は、不動産売却を検討するときには適していないといえます。なぜなら、不動産売買においては、「費用をかけてまで正確な金額を確かめる必要がない」ためです。

不動産売買では、最終的に買い手と売り手の合意によって取引が行われることとなるため、いくら正確な金額を割り出してもその通りの価格で売れるとは限りません。むしろ、金額の正確性よりも、適切な相場感覚と販売戦略のほうが重要となるのです。

不動産鑑定士に作成してもらう不動産査定書が必要になるのは、相続で協議がまとまらないときなどです。

ここからは不動産会社に作成してもらう不動産査定書について、更に詳しく見ていきましょう。

3.不動産査定書に書かれている内容

不動産査定書に書かれている内容

不動産査定書には決められたフォーマットや記載事項がないため、不動産会社によっても内容に多少の違いがあります。しかし、売却の依頼を検討してもらうといった目的は同じですので、以下のような項目は共通しています。

不動産査定書に書かれている基本的な項目

  • 査定額
  • 査定額の根拠
  • 事例地情報

ここでは、具体的な記載内容について解説します。

3-1.査定額

不動産査定書に記載される査定額は、「現在から3か月程度での売却を想定した価格」にあたります。不動産の価格には定価という概念がなく、市場の動きや社会情勢の変化でも相場が変わるため、あまり長いスパンで算出されるわけではない点に注意が必要です。

査定額はあくまでも不動産会社の予測にすぎないため、会社ごとに価格のバラつきが生まれることもあります。そのため、複数の会社に査定依頼を行い、比較しながら売り出し価格の妥当なラインを把握することが大切です。

なお、会社によっては、上限価格、標準価格、下限価格といった段階分けをして提示してくれる所もあります。また、予想される売却価格からさまざまなコストを差し引いた「売り主の概算手取り額」を記載してくれる所もあるなど、提示の仕方は会社ごとにさまざまです。

3-2.査定額の根拠

不動産査定書には、どのようにして価格が算出されているのか、具体的な根拠が示されます。例えば、不動産の具体的な加点・減点ポイントが記載されていたり、価格交渉が行われる可能性に触れられていたりと、細かな評価項目を確認できる内容になっているのが一般的です。

3-3.事例地情報

査定額の根拠として、周辺のエリアで類似した条件を持つ不動産の売買事例が記載されていることもあります。事例と比べて前向きな要素があれば評価ポイントが、デメリットがあれば減点項目が併記されるため、売り主にとっては査定額の信頼性を判断する基準となります。

4.不動産査定書をチェックするときのポイント

不動産査定書をチェックするときのポイント

不動産査定書は、売買を依頼する不動産会社を見極めるうえで重要な資料となります。チェックするときは、以下の点を重視してみましょう。

不動産査定書のチェックポイント

  • 査定結果の算出根拠がはっきりしているか
  • 低めの価格も確認しておこう
  • 仲介手数料などの費用もチェックしておこう
  • 不明な点は担当者にすぐ確認しよう

4-1.査定結果の算出根拠がはっきりしているか

複数の査定書を比較するときには、査定額だけでなく算出根拠の明確さにも目を向けることが大切です。根拠の明確さや妥当性は、不動産会社がどのくらい信頼できる基準を持っているのかを端的に見極めるポイントとなります。

また、不動産売却の難易度については、「流通性比率」を通して確かめることが可能です。1.00を基準として、それよりも低ければ売りにくいと判断されたことになります。

1.00とは異なる数値になっていた場合には、その根拠についても確かめておくと良いでしょう。また、流通性比率が記載されていない場合は、不動産会社に直接照会しておくことが大切です。

なお、物件に特別なアピールポイントがあれば、事前に伝えておくことが重要です。例えば、「5年以内にリフォームを行った」「耐震補強されている」といったポイントがあれば、査定価格にはプラスに反映される可能性があります。

この場合、事前に伝えたアピールポイントが反映されているか、反映されていない場合その理由をきちんと提示してもらえるかといった点が判断基準となります。

4-2.低めに提示された価格も確認しておこう

査定額については、高めの価格も重要である一方で、低く提示された価格もチェックしておくことが大切です。これは、特に「住宅ローンが残っている不動産を売却するとき」に重要な観点となります。

なぜなら、住宅ローン残債のある不動産を売るときには、引き渡しまでにローンを完済することが絶対条件となるためです。返済には売却代金を充てることとなりますが、売却額がローン残債に満たない場合は、差額を自己資金で補わなければなりません。

そのため、万が一のケースを考慮して、「最低予想価格でも住宅ローンを完済できるか」を確かめておくことが大切です。

4-3.仲介手数料などの費用もチェックしておこう

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬のことです。金額の上限は宅建業法で決められているものの、下限については特に決まりがありません。

支払う金額は不動産会社によって差が生じることもありますので、事前に確認しておくことが大切です。ただ、一概に「仲介手数料が安いほうが良い」というわけではありません。

不動産会社によって、売却活動のサポート内容にも特色がありますので、サービスの仕組みにも目を向けながら総合的に判断することが大切です。例えば、売却に備えてハウスクリーニングやホームステージングを行っていたり、引き渡し後に設備の不具合が見つかった場合の保証をしてくれたりと、サービス内容はさまざまです。

費用とサポート体制の両面を意識しながら、自分に合った不動産会社を選びましょう。

4-4.不明な点は担当者にすぐ確認しよう

不動産売却においては、売り主と担当者の間できちんと意思疎通を図り、納得した状態で手続きを進めることが大切です。そのため、会社のレベルや実績だけでなく、担当者の力量にもしっかりと目を向ける必要があります。

そこで重要となるのが、疑問点に対する受け答えです。査定書の内容に不明な点があれば、遠慮をせずに確認してみましょう。

「親身になって疑問に答えてくれる」「安心してコミュニケーションを図れる」「明確な考えを提示してくれる」といった担当者であれば、信頼して売却を任せられる可能性が高いです。

5.不動産査定書の作成に必要な書類

不動産査定書の作成に必要な書類

不動産査定書の作成を依頼するときに必要となる書類には、以下のようなものがあります。不動産会社によっても必要書類は異なりますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

書類の種類 内容
本人確認書類
  • 運転免許証やパスポートなど
登記簿謄本・
登記事項証明書
  • 不動産の状況や権利関係について示す書類
公図
  • 土地の地番、接道状況などを示す書類
地積測量図、
境界確認書
  • 土地、一戸建ての査定時に必要
  • 土地の形状や面積、隣地との関係性を示す書類
  • 境界が確定しているか確認する書類
固定資産税納税
通知書
  • 固定資産税の正確な金額を知るための書類
登記済権利証・
登記識別情報
  • 登記変更をするときに必要な書類

5-1.本人確認書類

不動産を売却できるのは原則として所有者本人のみであるため、査定依頼時には本人確認書類の提出を求められることがあります。共有名義の不動産を売却する際には、所有者全員分の証明書が必要となるので注意が必要です。

所有者の本人確認書類としては、運転免許証やパスポートなどが利用できますので、あらかじめコピーをとっておきましょう。また、登記上の住所と現住所が異なる場合には、住民票が必要となる場合があります。

5-2.登記簿謄本・登記事項証明書

登記簿謄本は不動産の特徴や権利関係に関する情報が記載されており、売買を進めるうえで重要な書類の1つとなります。現在では登記事項証明書と呼ばれており、不動産の管轄エリアの法務局で取得するか、インターネットで申請をして入手することができます。

なお、登記は土地と建物それぞれについて行われるため、一戸建ての売却の場合はそれぞれの登記事項証明書を取得しておく必要があります。

5-3.公図

公図とは、土地の地番、接続した道路・水路・隣接地などの状況を示す書類です。土地や一戸建ての売買では、接続地との関係性も重要な情報となるため、査定時に提出を求められるケースが多いです。

登記事項証明書と同じように法務局で管理されていますので、併せて取得手続きを済ませるのがおすすめです。

5-4.地積測量図・境界確認書

土地の詳細な情報を確認できる書類です。不動産会社によっては必須でない場合もありますが、いずれも売買契約を進める中で必要になってくる書類ですので、査定依頼前に用意しておけると安心です。

これらの書類も法務局で管理されていますので、ほかの書類と併せて取得手続きを済ませておきましょう。

5-5.固定資産税納税通知書

固定資産税通知書は固定資産税の確認、登記費用の算出などに必要な書類です。固定資産税は毎年1月1日時点での状況をもとに計算されますので、最新のものを用意しておくことが大切です。

手元にない場合には、市区町村役所の窓口で「固定資産税評価証明書」を取得し、代わりとして提出することもできます。

5-6.登記済権利証(登記識別情報通知書)

不動産査定時に、本人確認書類として提出が求められる場合があります。どちらも所有者として権利を取得したタイミングで法務局から渡されるため、紛失などをしていなければ新たに取得する必要はありません。

なお、登記済権利証と登記識別情報通知書は同じものであり、平成17年(2005年)3月の不動産登記法改正より前に取得している場合は登記済権利証、それ以降の取得であれば登記識別情報通知書が渡されることとなっています。査定時には提示を求められないことも多いですが、売買契約後には必要となりますので、早い段階で用意しておくことが大切です。

紛失してしまった場合には再発行ができないため、不動産会社に相談をして、必要な手続きについて教えてもらいましょう。

6.追加であると査定精度がアップする書類

追加であると査定精度がアップする書類

不動産の価格はさまざまな要素によって左右されるため、査定依頼時にはできるだけ細かな情報を漏れなく伝えられるように準備しておくことが大切です。以下の書類は必ずしも用意する必要があるわけではありませんが、手元にそろえておくことで査定の精度を高めてくれる可能性があります。

書類の種類 内容
リフォーム履歴
がわかる
書類
  • リフォームを行ったときの書類
  • メモ書き等でも可
建設住宅性能
評価書
  • 建物の性能を示す評価書
インスペクションの報告書
  • 建物状況調査の結果報告書
瑕疵担保保険の
付保証明書
  • 物件の保証書的役割を果たす書類
建築確認済証
  • 建物が法律に従って建てられているかを示す書類
建物図面・
設計図
  • 設計内容、工事の内容がわかる書類
購入時の
売買契約書・
重要事項
説明書・
間取り図
  • 物件の面積や告知事項などがわかる書類
  • 購入時パンフレットでも可
管理規約・
修繕履歴がわかる書類
  • マンションの売買時に必要
  • 売却活動スタートまでには提出が求められる

6-1.リフォーム履歴がわかる書類

過去にリフォームを行っている場合には、履歴がわかる書類を用意しておきますと査定結果に反映される可能性があります。特に直近5年以内に実施されていれば、前向きな判断材料となる確率が高いです。

リフォーム時の工事請負契約書や図面などがあれば便利ですが、資料が見つからない場合は自作のメモ書きなどでも役立つ場合があります。

6-2.建設住宅性能評価書

建築住宅性能評価書とは、国土交通大臣に登録された第三者評価機関が明確な基準に則って住宅の性能を評価した結果の書類です。構造の安全性、耐久性、防犯性といった10項目にわたって客観的な評価を確認できる書類ですので、査定の精度を向上させるだけでなく、実際に売却を進めるうえでも有利に働きます。

6-3.インスペクションの報告書

インスペクションとは、専門的な知識を保有した住宅診断士によって、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修の必要性などを診断してもらうサービスのことです。第三者の専門家による客観的な診断が行われるため結果の信頼性が高く、査定精度が向上するのはもちろん、中古住宅を売却するうえでも重要な強みとなります。

前述の住宅性能評価とはチェック箇所などに異なる特徴があるため、どちらも用意できる場合には両方提出すると良いでしょう。

6-4.瑕疵担保保険の付保証明書

瑕疵担保保険とは、売却後に一定の不具合が見つかった場合に、修繕費の一部を賄うことができる保険です。付保証明書には、物件の保証書としての性質があるため、売却時には有利に働きます。

6-5.建築確認済証

建物が新築されるときに、建築会社からもらえる書類です。建築基準法に従って正しく建築されていることを示す書類ですので、一戸建ての査定依頼時には用意しておくと良いでしょう。

6-6.建物図面・設計図

建物の具体的な工事内容、設計内容を示す書類です。一戸建ての査定依頼時に用意しておきますと、不動産会社に現状を把握してもらいやすくなります。

6-7.購入時の売買契約書・重要事項説明書・間取り図

購入時の書類には、物件に関する詳しい情報が記載されているとともに、買い主へ伝えるべき重要事項も盛り込まれています。そのため、査定依頼時に用意しておく、より正確な状況を結果に反映してもらいやすくなります。

また、売却活動を行ううえで不動産会社も参考にしやすくなるため、手続きをスムーズに進めやすいといったメリットもあります。

6-8.管理規約・修繕履歴がわかる書類

中古マンションの売買では共用部分の管理状態や修繕履歴も査定時の重要なチェックポイントとなります。そのため、管理規約や修繕履歴、修繕積立金の記載書類なども用意しておくと、査定の精度が高まります。

また、これらの書類は、いずれにしても売却活動を進める段階までには用意しておく必要がありますので、早いうちに揃えておくのがおすすめです。書類が手元にない場合は、管理組合に連絡をして入手できます。

売却を目的とした不動産査定書の作成においては、複数の不動産会社に依頼したうえで、内容を比較しながら見極めることが大切です。しかし、不動産の査定にはさまざまな条件を提示する必要があるため、何度も手続きを行うのは時間や手間がかかってしまいます。

一括査定サービスは、一度の手続きでまとめて複数の不動産会社に査定依頼を行える仕組みであり、効率的に不動産査定書を比較できるのがメリットです。不動産査定書を入手するなら、不動産の一括査定サービスを使うと良いでしょう。一度の入力で複数の会社から不動産査定書を受け取れます。

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不動産の売却を考えるときには、「IELICO」(イエリコ)を活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

まとめ

不動産査定書には無料のものと有料のものがあり、不動産売却を検討するうえでは、不動産会社が作成する無料のもので十分に役立ちます。

査定額ももちろん大切ではありますが、実際に売却をするうえでは、査定額の根拠や売却プランの妥当性のほうが重要となります。査定書の読み方を正しく理解して、最適な不動産会社を見極められるように準備しておきましょう。

この記事のポイント まとめ

1.不動産査定書とは?

不動産査定書とは、対象となる不動産の査定額や、関連する情報がまとめられた書類のことです。

詳しくは1章「不動産査定書とは?」で解説しています。

2.不動産査定書を入手する方法

不動産査定書の入手方法は、以下のようなものが挙げられます。

  1. 不動産会社に無料で作成してもらう方法
  2. 不動産鑑定事務所に有料で作成してもらう方法

詳しくは2章「不動産査定書を入手する方法」で解説しています。

3.不動産査定書に書かれている内容

不動産査定書には、以下の内容が記載されています。

  1. 査定額
  2. 査定額の根拠
  3. 事例地情報

詳しくは3章「不動産査定書に書かれている内容」で解説しています。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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