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【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

最終更新日:2022.11.01

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【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

不動産を売却するときには、売却価格のおよそ4~6%が諸費用でかかるとされています。たとえば、3,000万円で家を売却できても諸費用が5%かかれば、手残りの金額は2,850万円になるということです。

正確な資金計画を立てるためには、どのくらいで売れそうか見当をつけるとともに、費用の内訳や金額の目安、税金について把握しておくことも大切です。

この記事では、不動産売却にかかる費用の全体像を一覧でご紹介したうえで、それぞれの仕組みや計算方法を解説します。また、費用を安く抑えるコツについても併せて見ていきましょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「IELICO(イエリコ)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

1.不動産売却に必要な費用・税金一覧

不動産売却に必要な費用・税金一覧

不動産売却時は税金などの費用がかかります。売却コストには大きく分けて不動産会社や金融機関に支払う手数料と税金があり、必ず発生するものと、ケース・バイ・ケースなものがあります。

こうした諸費用は、ほとんどの不動産会社が不動産売買時に諸費用計算書としてまとめてくれますが、測量費や解体費、引っ越し代などが含まれないことに注意が必要です。

以下の一覧表で確認しておきましょう。

費用の項目 内容 費用の目安
仲介手数料 不動産会社に支払う成功報酬 (物件価格×3%+6万円)×消費税
譲渡所得税 売却によって利益が出た場合にかかる税金 売却利益×所有期間に応じた税率
印紙税 売買契約時の契約書にかかる税金 1,000円~60,000円
登録免許税 抵当権の抹消登記にかかる税金 1,000円×件数
司法書士依頼料 登記手続きを代行してもらう依頼料 1~2万円
一括返済の手数料 金融機関に支払う手数料 1~6万円
ハウスクリーニング代 家の内覧前に行うハウスクリーニング費用。(任意) 5~8万(3LDK~4LDKの場合)
測量費用 隣地との境界があいまいな場合に測量する費用 官民境界の場合は60~80万円、民民境界は35~45万円程度
解体費用 更地にして売却する場合に必要となる費用。アスベストの除去や浄化槽撤去などは別途で費用が発生する 1坪あたり3~5万円
引っ越し代金 売却後、新居に引っ越すための費用 シーズンや業者によって異なる

上記のように、不動産の売却にかかる費用や税金には多くの種類があるため、一覧表のみで把握するのは困難です。

以下の章では、不動産売却の諸費用をシミュレーションできるよう、各費用の仕組みや、計算方法などをひとつずつひも解きながら解説します。

2.不動産会社に支払う「仲介手数料」

仲介によって不動産を売却する場合には、取引の成立時に、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、どのように計算するのか、以下より解説します。

2-1.仲介手数料の算出方法

仲介手数料は宅地建物取引業法(宅建業法)によって上限が決められており、不動産売買においては以下の計算式で求められます。

取引金額 仲介手数料の上限額
200万円以下の
場合
売却価格×
5パーセント+
消費税
200万円を超え
400万円以下の場合
売却価格×
4パーセント+
2万円+消費税
400万円を超える
場合
売却価格×
3パーセント+
6万円+消費税

たとえば、3,500万円で売却できた場合の仲介手数料を計算すると、以下の通りとなります。

3,500万円×3パーセント+6万円+消費税=122万1,000円

なお、仲介手数料には「成功報酬」としての意味合いがあります。そのため、売却が成立しない限り仲介手数料は発生しません。

マンションの仲介手数料について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

マンション売却で手数料はいくらかかる?種類別の金額の目安

2-2.仲介手数料の目安がわかる早見表

大まかな目安を知りたい場合は、以下の早見表もご参照ください。


不動産の売却価格 仲介手数料(税込み) 計算式
200万円 11万円 売却価格×5パーセント+消費税
300万円 15万4,000円 売却価格×4パーセント+2万円+消費税
500万円 23万1,000円 売却価格×3パーセント+6万円+消費税
1,000万円 39万6,000円 売却価格×3パーセント+6万円+消費税
2,000万円 72万6,000円 売却価格×3パーセント+6万円+消費税
3,000万円 105万6,000円 売却価格×3パーセント+6万円+消費税
4,000万円 138万6,000円 売却価格×3パーセント+6万円+消費税
5,000万円 171万6,000円 売却価格×3パーセント+6万円+消費税

紹介している仲介手数料の目安はあくまでも上限です。交渉によってはコストを抑えられる可能性もあります。

3.売却益がでたら納める「譲渡所得税」

売却益がでたら納める譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却によって生じた利益(譲渡所得)に課税される「所得税+復興特別所得税+住民税」の総称です。この章では譲渡所得税と計算方法について詳しく解説します。

なお、3,000万円を超える利益が生じない場合には課税されません。「7-2.譲渡益・譲渡損失の特例を活用する」で詳しく紹介しているので併せてご確認ください。

3-1.譲渡所得税とは

譲渡所得税を考える前に、まずは「譲渡所得」がいくらになるか考える必要があります。譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得=不動産の売却額(【1】譲渡価格)-(【2】取得費+【3】譲渡費用)-特別控除額

【1】の譲渡価格とは、不動産の売却価格に、対象の不動産にその年かかった固定資産税と都市計画税の精算金を足したものです。固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が1年分をまとめて支払います。そのため、不動産の売却時に買い主から売り主に売却後の期間に相当する税金を支払い、精算を行うのが一般的です。

【2】の取得費とは、不動産の購入にかかった費用のことで、土地・建物の購入代金や仲介手数料、土地の造成・測量費などが含まれます。なお、建物については所有年数に応じた減価償却費を差し引いて計算します。

【3】の譲渡費用とは、不動産の売却にかかった費用を指し、売却時の仲介手数料や土地を売るために建物を取り壊したときの解体費用などが含まれます。

3-2.譲渡所得税の計算方法

上記で解説した通り、売却額からさまざまな費用を差し引いたうえで譲渡所得を算出します。譲渡所得には譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得税額=課税譲渡所得×所有期間の区分に応じた税率

譲渡所得税の税率は一律ではなく、5年を境にした所有期間の区分によって異なります。売却した年の1月1日の時点で、所有期間が5年以下のものを「短期譲渡所得」、5年を超えるものを「長期譲渡所得」として扱い、税率は以下の通り大きく異なります。

譲渡所得の区分 税率
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
39.63%
長期譲渡所得
(所有期間5年超)
20.315%

参考:国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

譲渡所得は大きな費用になりますが、マイホームの売却の場合は、3,000万円以上の控除が適用されます。さまざまな特例については「7.不動産売却で必要な費用を安く抑えるコツ」でご紹介します。

4.売買契約書に必要な「印紙税」

印紙税とは、売買契約書に貼る収入印紙代のことです。不動産の売買契約においては、売り主用と買い主用の合計2通の契約書を用意する必要がありますが、印紙税はそれぞれが1通分ずつ負担するのが一般的です。

印紙税は取引金額によって異なるとともに、令和6年(2024)3月31日までに作成された不動産売買の契約書であれば、軽減措置が適用されます。具体的な税額は以下の表の通りです。

契約金額 通常の税額 軽減後税額
1万円未満 非課税 非課税
1万円以上
10万円以下
200円 200円
10万円超
50万円以下
400円
50万円超
100万円以下
1,000円 500円
100万円超
500万円以下
2,000円 1,000円
500万円超
1,000万円以下
10,000円 5,000円
1,000万円超
5,000万円以下
20,000円 10,000円
5,000万円超
1億円以下
60,000円 30,000円
1億円超
5億円以下
100,000円 60,000円

5.住宅ローンに関する手数料

住宅ローン残債のある不動産を売却するためには、引き渡しの前に完済をしなければなりません。このとき、一括返済するための事務手数料を金融機関に支払う必要があります。

具体的な費用は金融機関によって異なり、どの窓口を利用するかによって差が生まれることもあります。また、細かく改定されているケースもあるため、ご利用の金融機関窓口などで最新の情報をチェックしておきましょう。

5-1.抵当権抹消登記の費用

住宅ローン残債のある不動産を売却するためには、引き渡しの前に完済をして、金融機関による抵当権を抹消する必要があります。また、すでに完済している場合も、自動的に抵当権が抹消されるわけではないため、手続きをしていなければ売却前に抹消登記を済ませなければなりません。

このときに、登録免許税として1件あたり1,000円の税金がかかります。例えば、土地のみの売却であれば手続きは1件となるため、登録免許税は1,000円です。

しかし、一戸建てやマンションの場合は土地と建物のそれぞれに手続きが必要ですので、合計2,000円の費用がかかります。また、土地が2筆にまたがっている場合も、それぞれについて手続きが必要となります。

住宅ローンを完済しますと、金融機関から抵当権抹消に関する案内が届くため、自分で手続きを行うことが可能です。しかし、登記手続きにはさまざまな書類の取得や記入が必要となるため、不慣れな場合や時間のゆとりがない場合には、専門家である司法書士に依頼することもできます。

司法書士に依頼する場合は、1万円~2万円を目安に手数料が発生します。

5-2.住宅ローン繰り上げ手数料

住宅ローンを一括で完済する際に、金融機関によっては繰り上げ手数料がかかることがあります。相場は1~6万円ほどで、金融機関ごとに金額が設定されており、手続きをする窓口が店頭かオンラインかによっても異なります。

大きな額ではないかもしれませんが、売却の収支として把握しておくことをおすすめします。事前に融資を受けた金融機関に確認しておきましょう。

6.その他の費用

その他の費用には、「ハウスクリーニング代」「測量費用」「解体費用」「引っ越し代」などがあげられ、不動産の状態や売却事情によって発生するケースとそうでないケースがあります。

6-1.ハウスクリーニング代

中古マンションや中古戸建ての売却においては、売買契約前に購入希望者による内見が行われます。

室内の状態が気になる場合はハウスクリーニングを依頼したほうが良いケースもあります。ハウスクリーニングの費用は広さや作業箇所、時期によって異なり、居住状態によっても違ってきます。

ハウスクリーニングの相場は、1~2L DKで3~7万円、3~4LDKで5~8万円程度です。

ハウスクリーニング代金の相場についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

マンション売却にかかるハウスクリーニングの費用相場を解説

6-2.測量費用

測量費用とは、土地や一戸建てを売却する際に、隣地との境界や土地の地積を確定するために必要な費用です。

既に境界が明確であれば必要書類をそろえるだけで手続きを進められますが、新たに測量が必要な場合は50~100万円程度の費用がかかります。

6-3.解体費用

解体費用は、古い住宅が残った土地などを売却する際に、建物を取り壊して更地にするためのコストです。

一般的な木造住宅であれば1坪あたり「3~5万円」、30坪で90~150万が相場ですが、アスベストの除去や浄化槽撤去などは別途で費用が発生します。

6-4.引っ越し代

引っ越し代をできるだけ抑えるためには、荷物の量を減らしたうえで、複数の会社に見積もりを依頼してみましょう。

荷物を減らすことで、新居に移ってからの整理も行いやすくなります。
また、引っ越しの時期によって金額が大きく違ってくる場合もあるので、あらかじめ見積もりをとって、どのタイミングで引っ越しを行うのかを見極めておきましょう。

7.不動産売却で必要な費用を安く抑えるコツ

不動産売却で必要な費用を安く抑えるコツ

不動産の売却に関する費用の中には、工夫次第で節約できる可能性があるものがあります。ここでは、売却コストを安く抑えるコツについて具体的に解説します。

  • 仲介手数料を安く抑える
  • 譲渡益・譲渡損失の特例を活用する
  • 自治体の補助金制度を活用する
  • その他の費用を節約する

7-1.仲介手数料を安く抑える

仲介手数料の金額は、上限が法律で決められているものの、下限については特に明確な決まりがありません。そのため、不動産会社の中には、仲介手数料の値引きに応じてくれる所もあります。

売却コストの中では大きな割合を占めるため、減額してもらえれば大幅な節約が可能です。ただ、そもそも仲介手数料は「書類の作成」「各種事務手続き」とともに、「売却活動」に対する成果報酬でもあります。

そのため、無理な値引き交渉を行うと、広告・宣伝といった売却活動に支障をきたすリスクもあります。

例えば、仮に3,000万円で売却できるケースを想定しますと、仲介手数料の上限は「105.6万円」です。そこから1割値引きしてもらうとしても、差額は10万円ほどにしかなりません。むしろ、無理な交渉の結果として本来よりも安い価格で手放すことになれば、損失につながってしまいます。

このように、不動産売却においては、費用を抑えると共に納得のいく価格で売却を成立させることも重要です。仲介手数料の金額だけで不動産会社を選ぶのではなく、売却実績や信頼性などにも目を向けながら、総合的に依頼内容を検討しましょう。

7-2.譲渡益・譲渡損失の特例を活用する

マイホームの売却においては、譲渡所得税の計算時にさまざまな特例を利用することができます。上手に活用することで、税金を抑えたり還付を受けたりすることが可能ですので、仕組みをきちんと理解しておきましょう。

売却によって利益または損失が出たときには、以下の特例を活用できます。

  • 3,000万円の特別控除
  • 所有期間10年超の軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買い換え特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
  • 住宅ローン残債のあるマイホームの売却で損失があったときの特例
  • 一定の要件を満たしたマイホームの買い換え時に損失があったときの特例

7-2-1.3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」は、マイホームを売却において特定の要件を満たしているときに、譲渡益から最高3,000万円まで控除される制度です。要件には、「住まなくなってから3年以内に売却」「売り手と買い手が親子などの特別な関係にない」といったものがあり、一般的なマイホームの売却であれば条件に該当しているケースが多いです。

この特例を利用すれば、3,000万円までの利益は非課税となるため、特に節税効果が大きな制度とされています。マイホーム売却で利益が出そうな場合は、事前に適用条件に該当しているかチェックしておきましょう。

7-2-2.所有期間10年超の軽減税率の特例

「所有期間10年超の軽減税率の特例」とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合に利用できる制度です。所有期間が10年を超えている場合、本来であれば「長期譲渡所得」として扱われるため、譲渡所得税率は「20.315パーセント」となります。

しかし、この特例を活用すれば、「6,000万円まで」の譲渡所得が「14.21パーセント」まで軽減されます。「3,000万円の特別控除」とも併用できるため、組み合わせることでさらに大きな節税効果が期待できます。

7-2-3.特定居住用財産の買い換え特例

「特定居住用財産の買い換え特例」とは、マイホームを売却した年の前年から翌年までの計3年間で買い換えを行った場合に、譲渡所得税の課税を新居の売却時まで先送りにできるという仕組みです。ただ、この特例はあくまで「繰り延べ」であり、減税されるわけではありません。

また、前述した「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」とは併用ができない点にも注意が必要です。

7-2-4.被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」とは、「相続空き家の特例」とも呼ばれます。

相続で取得した住居を相続開始日から3年後の12月31日までに売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を特別控除できる仕組みです。

7-2-5.住宅ローン残債のあるマイホームの売却で損失があったときの特例

所有期間5年以上で住宅ローン残債のあるマイホームを売却したときに、一定の要件を満たすことで活用できる特例です。

具体的には「マイホームの売却額が住宅ローン残高を下回っていること」「売却契約日の前日において、返済期間が10年以上あること」などが適用条件となります。

7-2-6.一定の要件を満たしたマイホームの買い換え時に損失があったときの特例

一定の要件を満たしたマイホームの買い換え時に損失があったときの特例は、マイホームの買い換えにおいて、「旧居の所有期間5年以上」「新居を返済期間10年以上の住宅ローンで購入」「新居の床面積50平米以上」といった条件を満たした場合に利用できる制度です。

いずれの特例についても、利用するためには確定申告が必要となります。不動産売却の確定申告では費用に関する計算や書類の収集が必要になります。適用条件とともに申告の手続きや期限についても確かめておきましょう。

7-3.自治体の補助金制度を活用する

自治体によっては、不動産売却に関する補助金制度を行っているところもあります。例えば、空き家の解体や改修について、特定の条件を満たすことで利用できる補助金制度があげられます。

特に築年数が経過した空き家の場合は、管理や売却が難しく、そのままでは買い手がつかないケースが少なくありません。倒壊などによる周囲への危険性も問題視されているため、放置しておくと税金負担が高くなってしまう場合もあります。

売却が難しいようなら、更地にしてから買い手を見つけるのも1つの方法ですが、それには費用がかかってしまいます。そこで、行政が主体となって、解体・リフォーム費用の一部を補助してもらえる仕組みが設けられているのです。

すべての自治体で用意されているわけではなく、補助金額や利用条件にも違いがありますので、活用できるかどうか地域の役所に確認してみましょう。

7-4.その他の費用を節約する

ハウスクリーニング代や引っ越し代は、工夫次第で節約できる場合もあります。無理のある交渉は避けるべきですが、作業内容や会社によって費用に大きな違いが生じるケースもありますので、複数の会社に査定依頼を出してもらいながら比較検討し、信頼できる所に依頼することが大切です。

また、不動産会社によっては、独自のサービスで内見前のハウスクリーニングを低額あるいは無料で行ってくれる所もあります。そのため、仲介を依頼するときには、付帯サービスに目を向けておくのも重要です。

8.売却費用について何でも相談できる不動産会社を選ぼう

売却費用について何でも相談できる不動産会社を選ぼう

不動産売却を成功させるには、不動産会社選びが何よりも重要です。実績が豊富な不動産会社であれば、どのタイミングでいくら費用がかかるのかを丁寧に教えてくれるでしょう。

資金面で不安なことがあっても、何でも相談できる担当者がいれば心強く感じるはずです。良い担当者や不動産会社を見つける方法として、不動産の一括査定サービスを活用してみましょう。

一括査定サービスを利用するメリットや特徴などを紹介します。

なお、不動産査定にかかる費用について詳しく知りたい方は以下の記事も併せて参考にしてください。

不動産査定の具体的な方法・費用・気を付けたいポイント

8-1.一括査定サービスを活用するメリット

不動産会社によって、得意とする物件の種類や成約実績が異なります。良い不動産会社を見つけるには、最初から1社に絞り込むのではなく、複数の会社に査定依頼を行って比較検討することが重要です。しかし、査定依頼時には売りたい不動産や売却事情などを正確に入力する必要があるため、1社ずつ依頼をするのは時間や手間がかかってしまいます。

<不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度の手続きでまとめて複数の会社に査定依頼を行えるので効率的です。各社の査定額や担当者の対応を比較することで、どの会社を選ぶべきかの判断基準を得られるでしょう。< 同じ条件で査定額や売却プランを比較できますので、売却価格の目安を確かめたり、自分に合った不動産会社を見つけたりするのに役立つのが大きなメリットです。

8-2.IELICO(イエリコ)の特徴

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一括査定サービスの「IELICO(イエリコ)」は不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)での長年培った実績をもとに、独自の審査基準を設けて厳選した不動産会社を紹介しています。

2,100社を超える不動産会社と提携しており、全国のさまざまなエリアの不動産会社を選ぶことが可能です。初めて利用する場合も、16,000件を超える口コミや評判から良い不動産会社を事前に判断できるので安心です。

イエリコはNTTデータグループが運営しており、豊富な成約実績があります。また、個人情報の取り扱いについても心配いりません。

不動産の売却を安心して任せられる確かな1社を見つけるために、IELICOを是非活用してみてください。

この記事のポイント

不動産売却に必要な費用や税金は?

不動産売却で発生する費用は、不動産会社や金融機関に支払う手数料と税金、必要に応じたその他の費用(解体費用や引っ越し代など)の3種類に分かれます。

詳しくは「1.不動産売却に必要な費用・税金一覧」をご覧ください。

不動産売却の費用を安くおさえる方法は?

不動産売却でかかる費用を安くおさえる方法は、次の4つです。

  • 仲介手数料を安く抑える
  • 譲渡益・譲渡損失の特例を活用する
  • 自治体の補助金制度を活用する
  • その他の費用を節約する

詳しくは「7.不動産売却で必要な費用を安く抑えるコツ」をご覧ください。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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【不動産売却の費用・税金一覧】計算方法や各手数料も併せて解説

不動産の売却に伴って発生する費用や税金について、正しく理解しておくことが大切です。不動産の状況によって必要となる費用も異なりますので、この記事で具体的な仕組みや計算方法をチェックしておきましょう。また、費用を抑えるためのコツも詳しくご紹介します。