住宅ローンは長期間にわたる返済となるため、途中で想定外のことが起こり、支払いが難しくなってしまうリスクもあります。返済が苦しい場合には、家を売って資金を確保し、ローンを完済するといった方法も考えなければなりません。早い段階であれば、完済を行ったうえで生活を立て直すことも十分に可能です。

今回は住宅ローンが払えなくなってしまった後に想定される出来事をご紹介したうえで、返済が難しい場合に家を売却する方法を3つに分けて解説します。

家の売却について基礎から詳しく知りたい方は『不動産売却の基礎』『家を売る方法』も併せてご覧ください。

1.住宅ローンが払えなくなるとどうなる？

住宅ローンの返済が難しくなりますと、時間が経過するほど家の所有者にとって不利益が生じてしまいます。まずは、返済ができないまま放置してしまったときに訪れる出来事について、時系列に沿って一般的な流れを見ていきましょう。

住宅ローン滞納後の全体的な流れは以下の表の通りです。期間についてはケースによって多少の前後がありますが、主な流れはどのような金融機関を利用していたとしても基本的に変わりません。

このように、滞納からすぐに「差し押さえ」や「競売」が行われるわけではありません。段階的に手続きが進められていきますので、できるだけ早い時点で何らかの手を打つことが大切となります。

ここからは、滞納後の流れを3つの段階に分けて、より具体的に手続きの内容を掘り下げて見ていきましょう。

• 滞納から2～3か月
• 滞納から3～6か月
• 滞納から6か月以降
• 競売のデメリット

1-1.滞納から2～3か月

滞納したまま放置してしまいますと、2か月が経過した段階で、金融機関から住宅ローンの返済を促す催告書や督促状が届きます。この段階ではまだそれほど大きな問題には発展しないため、返済ができるのであればすぐにその旨を連絡しましょう。

滞納後に起こる最初の大きな出来事は、3か月目を目安に行われる「ブラックリストへの掲載」です。厳密にはブラックリストという名前のリストが存在するわけではありませんが、個人信用情報機関に金融事故として情報が掲載されてしまうことで、さまざまなデメリットが生じます。

一定期間が経過するまで「新規のローンが利用できない」「クレジットカードの利用に制限がかかる」など、その後の生活に大きな影響を及ぼします。そのため、まずはこの段階までに具体的な対応策を実行することが大切です。

なお、ブラックリストに掲載される前であれば、「一般売却」と呼ばれる通常の不動産売却と同様の方法で物件を売ることもできます。

1-2.滞納から3～6か月

滞納から3か月以上が経過しますと、金融機関から「期間の利益の喪失予告通知」が届きます。「期限の利益」とは、簡単に言えば一定期間が訪れるまで支払いをしなくても良いというメリットであり、住宅ローンで分割返済が認められている根本的な理由でもあります。

そのことから、「期限の利益の喪失」とは、「分割返済できる権利の喪失」とも言い換えることができる状態です。つまり、期日までに滞納金を支払わなければ、一括返済を迫られてしまうのです。

この段階ではすでに住宅ローンを滞納している状態ですので、一括返済は現実的に難しく、状況はますます悪化していくこととなります。ただ、後ほど詳しくご紹介する「任意売却」という売却方法を選ぶことは可能です。

1-3.滞納から6か月以降

滞納から半年程度が経過しますと、「代位弁済通知書」が届き、利用者の代わりに保証会社が住宅ローン総額（債務）を返済する代位弁済を行います。

その後は保証会社が裁判所に競売を申し立て、利用者に対して債券回収の手続きに入るのです。

競売の申し立てが行われますと、裁判所から住宅ローン利用者に対して「競売開始決定通知書」が送られます。これは競売が決定し、実際に不動産の差し押さえが行われることを知らせる通知です。

この段階に差し掛かりますと、任意売却はできなくなり、競売以外の選択肢がなくなってしまいます。競売の入札が開始しますと、1年から1年半で手続きが完了し、立ち退きを迫られることとなるのが一般的です。

競売を避けるための対応策を次の章でご紹介します。

1-4.競売のデメリット

競売は裁判所による強制的な売却手続きであり、通常の売却と比べてさまざまなデメリットがあります。

1-4-1.市場価格よりも売却額が低くなりやすい

競売のもっとも大きなデメリットは、「一般売却や任意売却と比べて、売却価格が低くなりやすい」点にあります。競売物件については、価格が評価されるときに「競売市場修正」が行われ、相場よりも安く算出されてしまうケースが多いのです。

また、通常の売却とは違って売り主が交渉に参加する余地はありません。そのため、相場と比べて6～7割程度の価格になってしまうことも少なくないのです。

1-4-2.住宅ローン負債が残るリスクが高くなりやすい

特に気をつけるべきなのは、「競売が行われても自動的に住宅ローン返済が免除されるわけではない」という点です。ローンを滞納してしまったときには、競売によって生まれた利益を強制的に返済へ充てることとなります。このとき、売却価格が残高よりも安い場合には「差額が負債として残ってしまう」のです。

そのため、相場よりも安くなりやすい競売は、負債が残るリスクが高い方法でもあるといえます。残った負債は一括返済を求められます。

1-4-3.引っ越し費用などのコストが捻出できない

競売が行われることで立ち退きを求められますが、引っ越し代金などを売却費用から捻出することができません。

そのため、生活を立て直すハードルも高くなります。

1-4-4.滞納の事実を周囲に知られやすくなる

滞納や差し押さえの事実を周囲に知られてしまうリスクがあります。競売手続きが行われた物件は、競売物件として広く情報が公開されるため、基本的には誰でも閲覧できる状態となります。

さらに、物件の調査などで、裁判所の関係者や入札予定者などが視察に訪れることもあるのです。一般的な売却とは手続きが明確に異なるため、状況によっては競売の事実が周囲に知られてしまうリスクもある点は大きなデメリットです。

このように、競売には数多くのデメリットが存在するため、滞納の恐れがあるときには決して放置をすべきではありません。

次の章からは、競売を避けるためにどのような対策をとるべきなのか、具体的な方法をご紹介します。

2.住宅ローンの返済が苦しくなり始めたときの対応策

これまでご紹介したように、住宅ローンを滞納すると時間の経過とともに状況が悪化していきます。

住宅ローンの返済が難しいと感じたら、とにかく早めに動くことが大切です。住宅ローンの滞納は2カ月程度までであればあまり大きな問題になりません。

住宅ローンの返済が苦しくなり始めた段階から、2か月程度までにとれる手段として次の3つの方法が挙げられます。これら3つの対応策について解説しましょう。

住宅ローンの返済が苦しくなり始めたときの対応策

• 団体信用生命保険の加入内容を確認する
• 金融機関にリスケジュールをお願いする
• 住宅ローンの借り換えを行う

2-1.団体信用生命保険の加入内容を確認する

住宅ローンを借りるときには、万が一のリスクに備えて団体信用生命保険に加入するのが必須条件とされます。団体信用生命保険は名義人の死亡や高度障害といった事態に備える制度です。これらの条件に当てはまる場合は返済が免除となります。

また、三大疾病や八大疾病などの特約を付けていた場合には、該当する状態が訪れた段階で返済が免除となります。病気などが原因で返済が難しくなった場合には、まず団体信用生命保険の内容を確認しておきましょう。

2-2.リスケジュールをお願いする

住宅ローンの返済が難しくなったときは、すぐに住宅ローンを借りている金融機関に事情を説明して、リスケジュールの打診を行うことが大切です。

リスケジュールとは、返済スケジュールを再調整し、一定期間にわたって毎月の返済額を減らす方法です。具体的には、残りの返済期間を引き延ばす代わりに、毎月返済額を縮小するといった方法になります。金融機関としても、リスケジュールであれば返済総額が変わらないため、その他の方法と比べて手続きの対応がしやすい面もあります。

ただ、リスケジュール可能な期間は長くても1年程度であり、返済費用が少なくなるわけではないため、その間に生活の立て直しを行うことが必要です。

2-3.住宅ローンの借り換えを行う

住宅ローンの借り換えとは、新たなローンを借りることで、返済中のローンを一括返済することを指します。現在組んでいる住宅ローンの利用条件によっては、借り換えを検討するのも解決方法となり得るでしょう。

具体的には、金融機関に相談をしたうえで、より金利の低い住宅ローンに借り換える、低金利のうちに固定金利に切り替えるなどして毎月の負担額を減らすといった方法です。小さな金利差でも、借り換えることによって住宅ローン総額が減少するメリットが得られる場合もあります。

ただ、借り換えには目安として30～80万円ほど、事務手数料や税金などの諸費用がかかります。金利差を計算したうえで、負担が小さくなるかを慎重に判断することが大切です。

また、生活に余裕のあるうちに住宅ローンの繰り上げ返済をしておくことも、いざというときの助けとなるでしょう。

3.不動産を売却するときの3つの選択肢

リスケジュールや借り換えは、あくまでも一時的な負担を軽減する方法であり、負債をなくす手段ではありません。返済の見通しが立たないようであれば、家の売却を検討するのも1つの方法です。滞納後の流れでもご紹介したように、期間が経過すればするほど売却で選べる選択肢が少なくなってしまうため、早めに決断することが大切となります。

家の売却には「一般売却」「任意売却」「リースバック」の3つの方法があり、それぞれ以下のような違いがあります。

※一般売却と任意売却のどちらを選ぶかによる

このうち、もっとも売り主にとってリスクが少ないのは、相場に近い価格で売却ができる一般売却です。そのため、売却方法を自由に検討できる段階なら、一般売却を選ぶことが大切です。

ここでは、それぞれの方法の特徴と注意点について具体的に見ていきましょう。

3-1.一般売却

一般売却とは、通常の不動産売却と同じように売却を行う方法です。ブラックリストに記載される前であれば、債権者の同意を得る必要がないので、何も問題なく売却を進めることができます。

そのため、住宅ローンの返済が難しくなったときは、真っ先に検討すべきなのが一般売却だといえます。一般売却では、きちんと販売戦略を立てれば「相場に近い価格で売却できる」のが大きなメリットです。

ただし、一般売却は買い手を見つけて手続きを完了するまでに最短でも「4～5か月程度」の期間がかかるのがデメリットです。そのため、「高く売る」「早く売る」という条件を両立させるためには、信頼できる不動産会社を見極めて仲介を依頼する必要があります。

不動産会社を選ぶときには、複数の会社に査定依頼を行い、査定額や売却プランを比較検討することが大切です。一括査定サービスを活用すれば、一度の手続きでまとめて複数の会社に依頼が行えますので、効率的に最適な依頼先を見つけることができます。

不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）は、2001年（平成13年）に提供を開始した国内で初めての不動産一括査定サービスです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

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3-2.任意売却

住宅ローンを3か月以上滞納すれば、ブラックリストに掲載されてしまい、その段階から一般売却は選択できなくなります。そのため、競売を回避するためには、「任意売却」という売却方法を実行する必要があるのです。

任意売却のメリットは、「競売よりも高い価格で売却できる」「残債が出た場合に交渉の余地がある」「引っ越し代金を売却益から確保できる」という点にあります。一般売却と比べれば売却価格の目安は下がってしまうものの、それでも競売よりは高く売却することが可能です。

売却しても住宅ローンを一括返済できないオーバーローンになってしまったときでも、債権者との交渉次第で、返済しきれないローン残債を圧縮してもらえたり、分割返済してもらえたりするケースがあります。

ただし、任意売却によって完済できたとしても、滞納をしてしまった事実は変わらないため、ブラックリストに記載されてしまう点には注意が必要です。また、任意売却を行う場合は必ず債権者の合意を得なければなりません。

3-3.リースバック

リースバックとは、不動産会社に家を売却して住宅ローンを完済し、その後は家賃を払うことで引き続き居住ができる方法です。一般売却と任意売却のどちらの段階でもリースバックを行うことは可能ですので、選択肢の1つとして仕組みを理解しておくと良いでしょう。

リースバックの大きなメリットは、売却しても「生活環境を変えなくて済む」点にあります。家賃を支払い続ければ、これまでと同じように居住できるため、環境の変化による心理的な負担を軽減できるのです。

外見上は特に大きな変化が起こらないため、周囲に滞納の事実が知られる心配もほとんどないこともメリットといえるでしょう。さらに、いったん売却をしても、その後に生活を再建できれば、交渉によって買い戻すことも可能です。

ただし、すべての不動産会社がリースバックを取り扱っているわけではありませんので、事前にサービス内容を調べておく必要があります。

4.住宅ローンの返済が難しいときにやってはいけないNG行為

住宅ローンの返済が苦しいときはどうしても心に余裕がなくなり、正常な判断が難しくなりがちなものです。しかし、安易な判断が更に状況を悪化させることもありますので、困ったときは専門家などに早めに相談をすることが大切です。

返済が苦しくなってしまっても避けておくべきNG行動としては、以下のものが挙げられます。

やってはいけないNG行為

• 現状のまま放置する
• 契約よりも少ない金額で返済を行う
• 高い金利でお金を借りる

4-1.現状のまま放置する

これまでご紹介したように、返済が苦しくなったときには、そのままにしておくと状況がどんどん悪化していきます。いずれ売却を検討するとしても、期間が経過すればするほど選択肢が狭まってしまうため、ますます完済が難しくなるのです。

家計のダウンサイジングをしても返済が難しいと感じられたときには、迷わずに住宅ローンを借りている金融機関に相談をしましょう。

4-2.契約よりも少ない金額で返済する

決められた返済額を用意できない場合、少しでも返済をしておいたほうが良いと考える方も少なくはありません。しかし、金融機関に相談を行わずに支払い可能な分だけ返済を続けても、具体的な解決策にはつながりません。

契約で定められた金額でなければ、きちんと返済が行われたことにならないため、やがては督促状が届き、差し押さえ・競売となってしまいます。そのため、月々の返済額を用意できない場合には、すぐにリスケジュールの相談を行うことが大切です。

自己判断で行動してしまいますと、かえって事態の悪化を招く恐れもあります。無理をせずに、金融機関や専門家に相談することが重要です。

4-3.高い金利でお金を借りる

返済が苦しくなったときには、どうしても長期的な視点を持つのが難しくなるため、新たに借り入れを行って対処しようとしがちです。ただ、住宅ローン返済のためにその他のローンを借りるのは、明確なNG行動といえます。

そもそも、住宅ローンは生活に直結する融資制度ですので、通常のローンよりもはるかに金利が安く設定されています。その他のローンを借りれば、一時的には状況が改善したように感じられますが、住宅ローンよりもはるかに金利が高いため、やがて資金繰りに行き詰まってしまうのです。

同様に、返済が苦しくなっても夜逃げを選択すべきではありません。連帯保証人に多大な迷惑がかかってしまったり、仕事に影響が生じたりなど、生活の再建がますます難しくなってしまうので注意しておきましょう。

住宅ローンが払えなくなりそうになったら、まずは早めに売却を検討することをおすすめします。不動産売却には注意するべきポイントがあります。以下の記事も併せてご覧ください。

不動産売却7つの手順と注意点｜土地・マンション・戸建て別に解説

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5.まとめ

住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、どれだけ慎重に計画を立てていても、トラブルによって支払いが苦しくなってしまうケースはあります。

返済が難しくなってしまった場合には、そのままの状態を放置しておくとますます状況が悪化していくため、すぐに対策を打つことが大切です。

まずは、ブラックリストに載ってしまう滞納3か月目までを1つの区切りとして、金融機関へのリスケジュール相談や一般売却を検討しましょう。また、3か月以上経過してしまったとしても、任意売却を進めることで、競売による大きなデメリットを回避できます。

少しでも生活の立て直しを進めやすくするためにも、早い段階で落ち着いて最善の方法を検討しましょう。