「不動産の売り時がいつなのか知りたい」「できるだけ相場が高い時に売りたい」、不動産売却を検討している人なら誰でも思うことです。

不動産をできる限り高く売りたいなら、過去の不動産価格の推移や変動要因を調査し、売り時を見極めることが重要です。

この記事では、

を解説します。最後までお読みいただき、今年の不動産売却の参考になさってください。

マンションに着目した不動産売却相場の推移や動向については『 【2023年】マンションの値上がりはいつまで続く？価格高騰の理由を解説』をご覧ください

1.【2022年振り返り】不動産価格の推移

2022年は首都圏のマンション価格がバブル期越えをするなど、不動産の高騰が話題になった年でした。実際、不動産価格はどのように推移したのか、全国と首都圏の動きを紹介していきます。

1-1.全国の不動産価格推移

2022年11月に公表された国土交通省のデータによると、2010年の価格を100とした場合、不動産価格指数は上昇し続けていることがわかります。

出典：国土交通省「令和4年11月30日プレスリリース　令和4年8月・第2四半期分」

住宅地・戸建住宅は2020年までほぼ横ばいですが、マンションは2013年あたりから急激に指数が増加しています。

マンション市場は、2008年9月に起きたアメリカ発のリーマンショックをきっかけにした世界的な経済危機の影響を受け、市場規模が縮小しました。

下げ止まりの後は、しばらく横ばいを続けましたが、2013年頃いわゆる「アベノミクス」による景気回復政策が地価上昇の転換点となりました。

1-2.首都圏の不動産価格推移

つぎに、首都圏の不動産価格推移について解説します。以下の首都圏の中古マンション価格と専有面積のデータをご覧ください。

出典：REINSTOWER「レインズデータライブラリー内サマリーレポート 2022年7～9月期」

続いて、中古戸建価格・専有面積は以下の通りです。

出典：REINSTOWER「レインズデータライブラリー内サマリーレポート 2022年7～9月期」

首都圏の不動産価格推移を中古マンションと中古戸建で見ると、いずれも成約価格が上昇しています。

背景には、首都圏を中心とした外国資本の流入、建築資材や建築費の上昇、地価上昇などによる新築マンションの価格上昇があります。新築マンションの高騰は、中古物件の価格上昇の底上げ要因となり、不動産全体を上昇トレンドに押し上げています。

2.【2023年予測】不動産価格の推移

2023年、日本国内での不動産価格は、都市部を中心にゆるやかな上昇・もしくは横ばいとなることが予測されます。

その理由は以下の点が挙げられます。

新築住宅の価格が上がると、中古住宅も追随して価格上昇となるのが、これまでの不動産市場の流れです。2022年に起きた建築資材の高騰や人手不足による人件費の上昇が、2023年以降に下がる理由は今のところ見当たりません。

一方で、2022年12月末に日銀の黒田総裁が長期金利操作の許容変動幅を0.5％に引き上げたことが大きな話題となりました。すでに住宅ローンの固定金利は上昇をはじめており、家の購入に慎重になる層は一定数出てくると考えられます。

そのため、不動産市場の上昇はやや落ち着きをみせるか、横ばいとなると予測できます。

また、今後人口減が予想される地方都市については、横ばいもしくは下落となることが見込まれます。地方では空き家問題が深刻化するなど、不動産が余っている状態です。人口・需要共に減少という二点から勘案しても下落という予測が妥当となります。

3.物件種別で見る過去10年間の不動産価格推移

ここからは、物件種別ごとの過去10年間の不動産価格推移について見ていきます。

3-1.一戸建ての不動産価格推移

まずは、一戸建ての価格指数の推移（2013年月〜2022年1月）を紹介します。

※2010年平均を100とする
出典：国土交通省「土地・不動産・建設業内不動産価格指数」

全国の一戸建て住宅の不動産価格指数をみると、2013年〜2014年がほぼ横ばい、2015年から徐々に上昇傾向があり、2022年は大幅な上昇となっています。

マンション価格が上がっていると言われていますが、一戸建て住宅も近年では上昇傾向であることがわかります。

3-2.マンションの不動産価格推移

続いて、マンションの価格指数の推移（2013年1月〜2022年1月）を紹介します。

※2010年平均を100とする
出典：国土交通省「土地・不動産・建設業内不動産価格指数」

マンション価格は2013年以降、毎年上昇し続け、ここ10年で1.7倍近い上昇に転じています。例えば、2012年に4,000万円の価値だったマンションは、10年後に6,800万円まで上昇している計算です。

マンション価格は2022年も上昇しており、今後も立地条件のよいマンションは堅調といえるでしょう。

3-3.土地の価格推移

最後に、土地の価格指数の推移（2013年1月〜2022年1月）を紹介します。

※2010年平均を100とする
出典：国土交通省「土地・不動産・建設業内不動産価格指数」

土地について全国の不動産価格推移をみると、2013年～2016年は微増ですが、2017年以降上昇しています。

ただし、都市部など人口が増えている地域では上昇に転じるエリアがあるものの、全国的にはほんの一部です。

大多数の地域では土地価格は下落傾向となり、特に地方では人口減少に歯止めが掛からず、空き家自体が増え続けています。よって、都市部の上昇分が地方でマイナスとなり、総じて横ばいと言った土地価格推移となっています。

4.不動産価格に影響を与えうる要因

不動産価格に影響を与える要因は、以下の5つの要因があります。

5つの要因について、それぞれ理由を解説します。

4-1.住宅ローン金利の上昇

住宅ローンの変動金利は各金融機関の金利優遇策により歴史的な低金利となっています。そのため、住宅ローンを積極的に利用する購入者が増え、借入額も高くなっています。

しかし、2022年12月末、日銀は長期金利操作の許容変動幅を0.25から0.5％に引き上げました。これを受け、多くの金融機関の住宅ローンの固定金利が上昇しました。金利が上がれば借入れできる金額が少なくなるため、購入層が縮小する可能性が高くなります。

ただし、上昇したのは今のところ「固定金利」のみで「変動金利」は最低金利を維持し続けています。不動産市場が徐々に縮小し不動産価格に影響が出るのか、2023年は金利の動きを注視する必要があるでしょう。

4-2.インフレ・スタグフレーション

現在、世界的な物価上昇により、日本国内でも同様に物価上昇が続いています。

インフレとは物価上昇、スタグフレーションとは経済停滞の中での物価上昇を表します。

単純に物価が上がれば不動産価格は上昇に転じます。しかし、経済が停滞し賃金が上がらないなかでの物価上昇は、一時的に不動産価格が上昇したとしても、不動産を購入できる人は徐々に少なくなり、やがて取引自体は減少していきます。

日本経済が低迷したままインフレが続けば、いずれ不動産価格下落につながる可能性は高いでしょう。

4-3.新型コロナウイルス

新型コロナの蔓延が、経済活動に悪影響を及ぼし、不動産売買が下火になるのではという予測がありました。しかし、蓋を開けてみると、在宅ワーカーの増加により、広いマンションや戸建てを求める層が増え、不動産価格の上昇を支える一因となりました。

マイホームの購入は娯楽品ではなく生活必需品と考える層が多いため、不況や災害時でも堅調な市場を維持できるということが明らかになったといえます。

4-4.ロシア・ウクライナ情勢

現在、ロシアとウクライナの戦争により、世界的に物流網などへの影響がでています。

今後もウクライナ情勢の悪化が続く限り、輸入に頼る建築資材（木材や金属など）の滞り、原油や天然ガスなどの輸入が減少など、更なる原材料価格の高騰が続くでしょう。

そのため、住宅産業はウクライナの情勢悪化が続く限り打撃を受け、今後も不動産価格の上昇を誘引する可能性があります。

4-5.大阪万博（2025年）

大阪万博開催が決まり、関西圏では街の活性化や万博への期待感が増しています。その理由は、大阪万博開催に関連するインフラ強化工事が関西圏で広域的に行われているからです。

たとえば、鉄道の延伸や駅構内のバリアフリー化、高速道路の整備、災害対策などになります。開発工事が随所で行われると、住みやすく便利な街になるなどイメージアップにつながり、総じて地域に対する期待が高まります。これにより、新たに流入する人の増加により不動産需要が伸びる可能性があります。

5.不動産価格が上昇している今が売り時！

結論、不動産は上昇が続いている今が売り時です。

不動産価格の上昇がいつ止まり下落に転じるかは、誰にもわかりません。つまり、長期間で見ると先行きは不透明であるため、価格上昇が続いている今、もしくは近い将来までが売り時であるといえます。

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