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不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

公開日:2021.12.20 最終更新日:2022.06.28

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不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

不動産売却では売却益が出た場合、税額を計算して確定申告を行う必要があります。しかし、給与所得者の方などでふだんからあまり確定申告に慣れていない場合は、手続きや税金の計算方法に不安を感じてしまうケースもあるでしょう。

今回はどのようなケースで確定申告が必要なのかを解説したうえで、税金の計算方法や確定申告の手順、必要書類を詳しくご紹介します。また、不動産売却で利用できる税金の特例も併せて見ていきましょう。

1.不動産を売却した後は確定申告が必要になる?

不動産を売却した後は確定申告が必要になる?

不動産を売却したときには、確定申告が必要になるケースがあります。給与所得者であれば、ふだんはあまり確定申告になじみがなく、不安を感じてしまうといった方もいるでしょう。

ここではまず、確定申告の基本的なポイントを押さえたうえで、申告が必要なケースと不要なケースについてご紹介します。

なお、不動産売却全体の流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

不動産売却の全体的な流れ|7つのステップを押さえよう

1-1.確定申告の基本的なポイント

確定申告は1月1日~12月31日までに生じた所得の合計額から税額を計算して、管轄の税務署に申告する手続きを指します。申告期限は翌年の2月中旬から3月中旬と決められており、申告義務がある場合はこの期間内に手続きを済ませなければなりません。

ただ、会社員や公務員といった給与所得者は、給与以外に所得がなければ勤務先が年末調整を行ってくれるため、自分で確定申告を行う必要がありません。

しかし、不動産を売却したときには確定申告が必要になるケースがあります。不動産売却で申告の義務が発生したときには、手続きの仕組みをきちんと調べておくことが大切です。

1-2.確定申告が必要になるケース

不動産売却で確定申告が必要になるのは、「売却益」が発生するケースです。売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得税の課税対象となるため、確定申告と納税を行う必要があります。

ただ、この場合の売却益とは、不動産の売却代金そのものを指すわけではありません。売却代金から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いた利益のことを指すため、売却益が発生しないケースも多いです。

取得費とは、不動産の購入代金や土地の造成費用・測量費、購入時の仲介手数料などの総称であり、一言で表せば「購入するためにかかった費用」です。なお、建物は年数の経過によって価値を消費したとみなされ、「減価償却費」を差し引いて計算する必要があります。

また、取得費がわからない場合や取得費が売却代金の5パーセントを下回ったときには、「概算取得費」として売却価格の5パーセントを取得費に計上することも可能です。ただ、多くの場合は実際の取得費よりも低くなってしまうため、できるだけ取得時の書類を探しておきましょう。

「譲渡費用」とは、売却にあたって発生した仲介手数料や税金などを指します。

つまり、売却代金から「取得のためにかかった費用」と「売るためにかかった費用」を引いたうえで、売却益が出たときに初めて確定申告の義務が発生するということです。

最後に譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる「所得税+復興特別所得税+住民税」の総称です。税率は売却した不動産の所有期間によって、異なる税率が決められています。

1-3.確定申告が不要になるケース

不動産を売却しても売却益が出なかった場合は、確定申告を行う必要はありません。しかし、損失が出た場合も確定申告を行うことで、各種所得との損益通算によって税金を抑えられるケースがあります。

2.不動産の譲渡所得税の計算方法

不動産の譲渡所得税の計算方法

確定申告を行う場合は、自分で税額を計算するか、税理士に依頼する必要があります。ここでは、譲渡所得税の具体的な計算方法について見ていきましょう。

なお、個人で計算したり書類作成したりするのが不安な場合は、不動産売却の確定申告を税理士に依頼する費用を事前に調べておくと安心でしょう。

2-1.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、課税対象となった譲渡所得に、不動産の所有期間によって異なる税率をかけることで計算できます。

税率は以下の通りです。不動産の所有期間が5年以下か5年を超えるのかが境目になります。

譲渡所得の区分 税率
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
39.63%※
長期譲渡所得
(所有期間5年超)
20.315%※

※税率=所得税率+復興特別所得税率+住民税率

所有期間の区分については、「売却した年の1月1日時点」をもとに計算する点に注意が必要です。例えば、2016年の10月に取得した不動産を2021年の12月に売却した場合、実際の年数では5年2か月ですが、譲渡所得税上は2021年の1月を基準として考えなければならないため、区分は5年以下、短期譲渡所得となります。

区分によって税率に大きな違いがありますので、所有期間5年前後の不動産を売却するときにはタイミングにも十分に注意を払いましょう。

2-2.譲渡所得税のシミュレーション

これまでご紹介したように、譲渡所得や譲渡所得税の計算方法はやや複雑です。ここまでの内容をおさらいする意味でも、以下の条件をもとに具体例でシミュレーションしてみましょう。

  • 購入価格:3,500万円の木造一戸建て(内訳:土地代1,500万円、建物2,000万円)
  • 売却価格:4,000万円
  • 譲渡費用:120万円
  • 購入時にかかった費用:200万円
  • 所有期間:パターン1:3年(短期譲渡所得)
         パターン2:7年(長期譲渡所得)で計算

計算にあたってまず明確にしなければならないのは、「建物の減価償却費」です。居住用不動産の減価償却費は以下の計算式で求められます。

建物購入額×0.9×償却率×経過年数=減価償却費

償却率は建物の構造や用途によって決められており、居住用の木造住宅は「0.031」です。そこで、所有期間3年の場合と7年の場合の減価償却費を計算しましょう。

建物の減価償却費
パターン1:3年(短期譲渡所得)
2,000万円(建物購入額)×0.9×0.031×3年=167.4万円

パターン2:7年(長期譲渡所得)で計算
2,000万円×0.9×0.031×7年=390.6万円

つまり、それぞれの取得費は以下のように計算できます。

取得費の計算方法
土地購入額+(建物購入額-減価償却費)+購入にかかった費用

パターン1:3年(短期譲渡所得)
1,500万円+(2,000万円-167.4万円)+200万円=3,532.6万円

パターン2:7年(長期譲渡所得)で計算
1,500万円+(2,000万円-390.6万円)+200万円=3,309.4万円

売却代金と譲渡費用は明らかになっていますので、後は計算した取得費を使って、譲渡所得を求めることができます。

譲渡所得
売却価格-(取得費+譲渡費用)

パターン1:3年(短期譲渡所得)
4,000万円-(3,532.6万円+120万円)=347.4万円

パターン2:7年(長期譲渡所得)で計算
4,000万円-(3,309.4万円+120万円)=570.6万円

最後に、所有期間の区分に応じた税率をかければ、譲渡所得税額を計算することができます。

譲渡所得税額(1,000円未満切り捨て)
パターン1:3年(短期譲渡所得)
347.4万円×39.63パーセント=137.7万円

パターン2:7年(長期譲渡所得)で計算
570.6万円×20.315パーセント=115.9万円

※計算結果は四捨五入して表示

不動産売却時にかかる税金については以下の記事でも詳しく解説しています。併せて参考にしてください。

不動産の売却で税金はいくらかかる?正しく税額を計算しよう

3.譲渡益・譲渡損失の特例

譲渡益・譲渡損失の特例

譲渡所得税の税率は比較的に高く設定されているため、場合によっては大きなコスト負担につながることもあります。しかし、住宅の売却時に譲渡益が発生した場合と譲渡損失が発生した場合にはそれぞれに特例が整えられていますので、制度を上手に活用することで税金を大幅に抑えられるケースも少なくありません。

ここでは、譲渡益と譲渡損失のそれぞれで利用できる特例の仕組みをご紹介します。

3-1.譲渡益の特例

譲渡益に関する特例には以下のような種類があります。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 軽減税率の特例
  3. 買い換えの特例
  4. 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

3-1-1.3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」とは、一定の要件を満たしたマイホームを売却した場合に、譲渡所得から最高で3,000万円までを控除できる制度です。この特例を利用すれば、3,000万円までの譲渡所得は非課税となるため、非常に節税効果の大きな仕組みとされています。

3-1-2.軽減税率の特例

「軽減税率の特例」とは、「所有期間10年」を超えたマイホームを売却したときに、6,000万円までの譲渡所得にかかる税率が、本来の「20.315パーセント」から「14.21パーセント」にまで軽減される特例です。この特例は「3,000万円の特別控除」と併用できるため、組み合わせることで大幅な節税につながることもあります。

3-1-3.買い替え特例

「買い換えの特例」とは、特定の要件を満たしたマイホームを買い換えときに、譲渡所得に対する課税を将来(新居の売却時)に繰り延べられる制度です。

ただ、譲渡益が非課税になるわけではない点や、その他の特例とは併用ができない点には注意が必要です。

3-1-4.被相続人の居住財産を売った時の特例

「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」とは、不動産を相続してから「3年が経過する年の年末まで」に売却した場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から3,000万円までが控除される制度です。

相続の場合は、取得者が自分ではないため、取得費がわからなくなってしまうケースも少なくありません。

概算取得費で計算をするときには特に差し引ける金額は小さくなるため、譲渡所得が大きくなってしまう場合もあります。そのため、特例を利用できるかどうか、事前に確かめておくことが重要です。

3-2.譲渡損失の特例(損益通算)

売却によって損失が生じた場合、一定の条件に当てはまっていれば、確定申告をすることで特例を利用できます。損失に関する特例には、以下の2つの制度があります。

  1. マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  2. マイホームを買い換えた場合の損益通算及び繰越控除の特例

1つ目の特例は、住宅ローン残債のあるマイホームの売却において、価格が残高を下回ってしまったときに利用できる制度です。一定の要件を満たしていれば、損失分をその年の給与所得や事業所得などから控除(損益通算)することができる特例であり、控除しきれない部分は翌年以降3年間にわたって引き続き繰越控除が可能です。

2つ目の特例は、所有期間が5年を超えるマイホームの買い換えによって、譲渡損失が生じたときに利用できる制度です。一定の要件を満たしていれば、損失をほかの所得と損益通算したうえで、先ほどの制度と同じように以降3年間は繰り越すことができます。

どちらの特例も、利用するためには確定申告を行わなければならず、利用できる期間も限られています。活用を検討する際には、利用条件に当てはまっているかチェックするとともに、制度が適用される期限についても目を向けておきましょう。

不動産売却時に利用できる特例については以下の記事でも解説しています。併せて参考にしてください。

家を売ることで受けられる税金の控除|制度の内容・適用条件

4.不動産の確定申告を行う手順

不動産の確定申告を行う手順

確定申告はきちんと手順を理解しておけば、個人で行うことができます。ここでは、不動産売却後に確定申告を行う際の流れについて見ていきましょう。

  • 譲渡所得税額の計算を行う
  • 書類に必要事項を記入する
  • 管轄の税務署へ書類を提出する
  • 税金の納付をする・還付を受ける

4-1.譲渡所得税額の計算を行う

課税譲渡所得を算出するためには、先ほどシミュレーションしたように、物件の取得費・譲渡費用・減価償却費を計算する必要があります。特例を利用する場合には、この段階で課税譲渡所得の計算に反映させておきましょう。

その後、所有期間の区分に応じた税率をかけて、譲渡所得税額を計算します。

4-2.書類に必要事項を記入する

税額の計算が済んだら、次に行うのは確定申告です。確定申告の書類に必要事項を記入していきます。記入するのはまず「申告分離課税用の確定申告」と「譲渡所得の内訳書」です。次に確定申告書B様式の記入を行います。

国税庁のホームページでは、「確定申告書等作成コーナー」というサポートシステムが用意されていますので、記載内容に迷ってしまったときには利用することをおすすめします。画面案内に沿って入力を進めれば、税額の自動計算なども行ってくれるため、比較的手軽に書類を作成できます。

また、不安がある場合には、最寄りの税務署を訪問して確認したり、問い合わせ専用窓口から電話で作成方法やシステムの操作方法について質問をしたりすることも可能です。

4-3.管轄の税務署へ書類を提出する

書類が整ったら、管轄の税務署に提出します。提出は税務署に直接持参するほか、郵送、電子申告も可能です。

郵送や電子申告などでは、マイナンバー確認書類や身分証明書のコピーの添付が必要となりますので、忘れずに用意しておきましょう。

4-4.税金の納付をする・還付を受ける

譲渡所得税を計算した結果、納税の必要性がある場合には3月15日までに納付を済ませなければなりません。現金での納付を忘れてしまいそうな方は、金融機関口座を指定しておくことで、振替納税を利用することもできます。

還付される場合には、申告から1~2か月後に指定した口座へ入金が行われます。なお、電子申告であれば、通常よりも1~2週間程度還付のタイミングが早くなるのが一般的です。

5.不動産の確定申告に必要となる書類

不動産の確定申告に必要となる書類

確定申告にはさまざまな書類が必要となります。ここでは、書類の内容や入手方法について詳しく解説します。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 売買契約書のコピー
  • 各種領収書
  • 特例に関する必要書類

5-1.確定申告書B様式

事業所得や不動産所得など、所得の種類にかかわらず利用できる確定申告用書類です。税務署で入手できるほか、国税庁のホームページからもダウンロード可能です。

5-2.分離課税用の申告書

不動産売却における利益は通常の所得とは別枠で計算される「分離課税」という扱いになります。給与所得などの総合課税されるものと分けて申告する必要があるため、分離課税用の申告書も用意する必要があります。

確定申告書Bと同じように、税務署あるいは国税庁のホームページで入手可能です。

5-3.譲渡所得の内訳書

譲渡所得税の具体的な内訳や、売却した不動産について詳しい情報を記載するために使用する書類です。こちらも税務署あるいは国税庁のホームページで取得できます。

5-4.売買契約書のコピー

売買契約書のコピーは不動産を購入したときや、売却したときにそれぞれ用意する必要があります。また、売却した不動産が注文住宅であった場合は、建築したときの工事請負契約書のコピーが必要です。

5-5.各種領収書

取得費や譲渡費用を計算するためには、購入・売却時の仲介手数料、登記費用、測量費などの領収書が必要となります。それぞれ譲渡所得の計算に誤りがないことを証明するために必要なものですので、コピーでも問題はありません。

5-6.特例に関する必要書類

特例を利用する場合には、それぞれ必要書類をそろえておく必要があります。特に買い換えや損益通算に関する特例は、必要書類の種類が増えるため漏れなく用意しておくことが大切です。

特例 必要書類
3,000万円の特別控除
  • 戸籍の附票の写し
軽減税率の特例
  • 登記事項証明書
  • 戸籍の附票の写し
買い換えの特例
  • 登記事項証明書
  • 耐震基準適合証明書、住宅性能評価書等
  • 戸籍の附票の写し
  • 買い換え資産の明細書
被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
  • 登記事項証明書
  • 被相続人居住用家屋等確認書
  • 耐震基準適合証明書、住宅性能評価書等
マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 譲渡損失の損益通算・繰越控除の対象金額の計算書
  • 譲渡損失の金額の明細書
  • 登記事項証明書
  • 住宅ローン残高証明書
マイホームを買い換えた場合の損益通算及び繰越控除の特例
  • 譲渡損失の損益通算・繰越控除の対象金額の計算書
  • 譲渡損失の金額の明細書
  • 登記事項証明書
  • 住宅ローン残高証明書
  • 戸籍の附票の写し

6.不動産の確定申告に関する注意点

不動産の確定申告に関する注意点

申告義務があるにもかかわらず、そのまま放置してしまうとペナルティが課せられてしまうため期限内に納税できるよう注意が必要です。ペナルティには、申告をしないことで加算される税金と、納税を怠ったことで発生する税金の2種類があります。

ここでは、それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

6-1.無申告加算税

「無申告加算税」とは、確定申告を怠っていたことに対するペナルティです。確定申告の義務があるにもかかわらず、期限内に手続きを行えなかった場合は、納付すべき税額のうち50万円までの部分が15パーセント、50万円を超えた部分は20パーセントの税率で加算されてしまいます。

このように重い税率を負担することとなるため、売却益が発生したときには必ず確定申告を済ませましょう。なお、期限を過ぎてしまっても、税務署から指摘を受ける前に自主的な申告を行えば、加算税率が5パーセントにまで軽減されます。

また、「申告期限から1か月以内の自主申告」、「納税額の全額を納付期限までに納めている」、「過去5年の間に無申告加算税や重加算税などのペナルティを受けていない」といった要件にすべて当てはまっていれば、無申告加算税は課されません。そのため、申告がやむを得ない事情で遅れるときには、早めに税務署に相談することが大切です。

6-2.延滞税

「延滞税」とは、決められた納付期限までに税金を正しく納めなかった場合に発生するペナルティです。具体的には、納付期限日の翌日から納付が行われた日までの日数に応じて、利息に相当する税金が課されてしまう仕組みです。

また、期限後申告、修正申告などで後から納付しなければならない税額が発生したときにも、本来納めるべきであった税額に対して延滞税が課されます。つまり、期限内に申告をしなかった場合は、「本来の税額+無申告加算税+延滞税」が発生してしまうということです。

延滞税は延滞期間を区切って計算され、納付期限の翌日から2か月が経過するまでの部分については年「7.3パーセント」、納付期限の翌日から2か月以上経過した以降の部分については年「14.6パーセント」が適用されます。無申告加算税とともに、非常に重いペナルティとなるため、必ず期限内に納税を済ませましょう。

なお、災害などのやむを得ない事情がある場合は、「所得税の申告等の期間延長申請書」を提出したうえで、審査に通ると確定申告の期日を先送りにすることができます。

7.不動産の確定申告に不安があるときは早めに相談をしよう

不動産の確定申告に不安があるときは早めに相談をしよう

確定申告をきちんと進められるのか不安な場合は、早めに最寄りの税務署か税理士に相談しておくと良いでしょう。

確定申告の時期が近づきますと、税務署では確定申告相談会が開催されます。相談会の会場や開催日時は国税庁のホームページなどに記載されますので、日程の調整ができる方はそちらに参加してみるのも1つの方法です。

また、売却を依頼した不動産会社を通じて、信頼できる税理士を紹介してもらうこともできます。税務署が混みあっているときや、じっくりと具体的な相談をしたいときには、税理士に相談することをおすすめします。

いずれにしても、確定申告に間に合わない場合のペナルティを考慮して、不動産売却を行ったときには早めに手を打っておくことが大切です。

8.まとめ

不動産売却で確定申告が必要となるのは、基本的に売却益が発生したときのみです。しかし、損失が出た場合であっても、確定申告によって損益通算や繰越控除が行えることで税金が還付されるケースもあります。そのため、売却計画を立てるときには、確定申告の手続きも含めて流れを把握しておくことが大切です。

また、不動産の売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、計算にはさまざまな知識や準備が必要となります。正しく確定申告を済ませて納税するためにも、不安がある場合には早めに税務署や税理士に相談しましょう。

この記事のポイント まとめ

1.不動産を売却したら確定申告が必要になるの?

不動産を売却したときには、確定申告が必要になるケースがあります。

詳しくは1章「不動産を売却した後は確定申告が必要になる?」で解説しています。

2.譲渡益・譲渡損失の特例はどんなものがあるの?

不動産売却で発生する譲渡益・譲渡損失に関する特例は、次の4つです。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 軽減税率の特例
  3. 買い換えの特例
  4. 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

詳しくは3章「譲渡益・譲渡損失の特例」で解説しています。

3.不動産の確定申告に関する注意点

不動産売却で必要な確定申告については、次の2点に注意が必要です。

  1. 無申告加算税
  2. 延滞税

詳しくは6章「不動産の確定申告に関する注意点」で解説しています。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法

不動産を売却したときには、状況によって確定申告を行わなければならないケースがあります。適切な期間に正確な申告を行わなければペナルティが発生してしまうこともありますので、きちんと手続きの流れを押さえておきましょう。この記事では、不動産売却における税金の計算方法を解説したうえで、確定申告の手順や必要書類についてご紹介します。