家の売却では気をつけたいことが、多岐にわたります。売却時期や金額を希望どおりにするために、押さえるべきポイントをしっかりと把握しておきましょう。

売却後に後悔してしまわないためには、基本的な部分を改めて確認したうえで、売却活動を進めていくことが大事です。この記事では、家の売却において、やってはいけないことを8つの視点から詳しく解説していきます。

1.家の売却でやってはいけないこと1：オーバーローンの状態で「買い先行」で進める

家の売却方法としてまず押さえておきたいのは、「売り先行」と「買い先行」の2種類がある点です。2つの違いをまとめますと、次のようになります。

タイプ	ポイント
売り先行	家の売却を先にとらえた住み替えの手順を指します。現在居住している家を売却してから、新居を購入するのが基本的な手順です。
買い先行	新居の購入を先に済ませる手順を指します。新居を取得したのちに、元の住まいを売却する手順です。

各手順について、更に詳しく解説します。

1-1.売り先行

「売り先行」は現在の住まいの売却が完了してから、新たな住まいを見つける手順です。売り先行の良い点は、先に自宅を売却することで無理のない資金計画を立てられる部分が挙げられます。

住み替えを行うときに手元の資金が少なければ、売り先行のほうが計画的に進められるでしょう。しかし、家の売却は一般的に4～6か月程度はかかるため、売却活動が思うように進まなければ、それだけ新居の購入も予定が後ろ倒しになってしまいます。

また、新居の引き渡しが行われるまでに仮住まいも必要になりますので、そのための費用も資金計画に組み込んでおきましょう。売り先行の場合は、自宅の売却をいかに効率的に進められるかがポイントになります。

1-2.買い先行

「買い先行」では、新居の購入を先に行い、その後に元の住まいを売却します。メリットとしては、新居選びに多くの時間をかけられますので、住み替え先の希望を叶えやすい点が挙げられます。

また、売り先行とは違い、仮住まいの費用も必要ありません。しかし、現在の住まいの住宅ローンを完済していない状態であれば、ダブルローンで負担が重くなる可能性があります。住宅ローンの審査では、一定の返済能力が求められますので、買い先行の場合はある程度金銭的な余裕があることが必要です。

1-3.結局どちらがおすすめ？

売り先行でも買い先行でも、最終的に自宅を売却することには変わりがありません。大事なポイントは、「家を売却した際にきちんと住宅ローンを完済できるか」という点です。

売却をしても住宅ローンが残ってしまう「オーバーローン」の状態となれば、資金計画にも大きな影響が出るでしょう。その状態で新居を先に購入しようとすれば、返済の負担が大きくなります。

自宅の売却と新居の購入を同時並行で進められれば理想的ですが、一般的には「売り先行」となる場合が多くあります。事前に資金計画をしっかり立てて、資金繰りに問題がないかをシミュレーションしておくことが大切です。

2.家の売却でやってはいけないこと2：査定を1社のみに限定してしまう

家の売却を具体的に進めるには、まず売却価格の目安を把握しておくことが大切です。どれくらいの金額で売れるのか分からなければ、資金計画も立てられない部分があります。

家の査定は不動産会社に依頼をするのが基本ですが、会社によって得意とする分野や成約実績が異なる点に注意をしておきましょう。一戸建てを売却する場合は、一戸建ての成約実績が豊富な不動産会社を選ぶのが基本となります。

また、1社だけに査定を行ってもらっても比較対象がないため、適正な価格で査定が行われているのか不安になる部分もあるでしょう。家の売却で損をしないためには、複数の会社から査定結果を受け取るほうが良く、大まかな相場を把握するうえで役立ちます。

しかし、1社ずつ個別に照会を行うのは手間や時間がかかりますので、面倒に感じる面もあるはずです。効率良く家の査定を行ってもらうには、不動産の一括査定サービスを活用してみましょう。

Webを通じていつでも都合の良いときに、査定依頼が行えます。物件情報などを一度入力すれば、複数の不動産会社から同時に査定結果を受け取れるので便利です。

査定価格を見てから売却すべきかの判断を改めて行うことも可能ですので、売却の見通しを立てるためにも、まずは利用してみましょう。ここでは、不動産の一括査定サービスであるIELICO（イエリコ）について基本的な特徴を紹介します。

イエリコは、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

家の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

3.家の売却でやってはいけないこと3：相場を把握していない

家の売却を進めるには、不動産会社に査定依頼を行う必要があります。しかし、不動産会社から提示される査定価格が適正なものであるかを判断するためには、自分なりの相場の感覚を持っておくことも必要です。

大まかな相場を把握していなければ、結果的に家の売却で損をしてしまう可能性もありますので注意をしておきましょう。自分で相場を調べると言っても、それほど難しくとらえる必要はありません。

以下にまとめた方法を活用すれば、誰でも簡単に不動産の大まかな相場を把握することができます。

サービス名	概要
土地総合情報システム※	・不動産の取引価格や地価公示（単位面積あたりの価格を国が判定したもの）、都道府県の地価調査価格を調べることができます。 ・誰でも利用することが可能です。 ・実際に行われた取引についてアンケート調査を行っているため、リアルな結果を知ることができます。 ・得られる情報は、所在地・最寄り駅・取引総額・坪単価・面積などです。
レインズ・マーケット・インフォメーション※	・不動産の成約価格などの取引情報が公開されているサイトです。 ・直近1年間の取引情報を調べられます。 ・築年数を横軸、平米単価を縦軸で示した散布図で表示されますので、一目で物件の相場が分かります。
固定資産税評価額から調べる	・固定資産税評価額は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方に対して市区町村から送られてくる固定資産税課税明細書から確認できます。 ・建物や土地の評価額が記載されていますので、物件の価値を判断する1つの目安となります。 ・家を売却する際には、売り主から買い主に引き渡す書類であるため、大切に保管をしておきましょう。

これらのサイトで分かる所在地は大まかなものです。個人情報保護の観点から詳しい住所までを把握することはできません。

国土交通省が提供している「土地総合情報サービス」は、過去5年間分の不動産取引の結果が閲覧できます。実際に行われた取引をアンケート調査によって取りまとめた情報なので、リアルな取引価格を知ることが可能です。

また、レインズ（REINS：不動産流通機構）が提供している「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、直近1年間の不動産取引の情報を見ることができます。

2つのサービスを使い分けるポイントとしては、土地取引であれば「土地総合情報システム」、一戸建てやマンションの売却を考えるときは「レインズ・マーケット・インフォメーション」を活用してみると良いでしょう。

そして、自治体から毎年送られてくる「固定資産税課税明細書」から、土地や建物の大まかな相場を把握することもできます。手元に書類がないときは、役所で閲覧することも可能なので詳しく調べてみると良いでしょう。

4.家の売却でやってはいけないこと4：媒介契約の種類を把握していない

家の査定を経て、売却の仲介業務を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には以下に示した3つの種類がありますので、売却目的に合わせて適した契約形態を選ぶことが重要です。媒介契約の種類が適していなければ、思うように売却活動が進まない場合もあります。

それぞれの特徴を押さえて、適した媒介契約を結べるように備えましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約	〇	×	×
売り主が見つけた相手との取引	〇	〇	×
REINSへの登録義務	任意	7日以内	5日以内
売り主への業務報告	任意	14日ごとに1回以上	7日ごとに1回以上
媒介契約の有効期間	任意	最長3か月	最長3か月

3つの契約形態について、更に詳しく解説します。

4-1.一般媒介契約

「一般媒介契約」は、自由度の高さが特徴です。複数の不動産会社と契約を結ぶことができ、自分で買い主を見つけたときには不動産会社を挟まずに直接取引を行うことも可能です。

REINSへの登録は任意となっているため、近隣の住民に知られずに家の売却を進められます。

一般媒介契約は、築浅物件や人気のエリアの物件を売却するときに向いており、複数の不動産会社に競い合ってもらうことで、相場よりも高い価格で売却できる場合もあります。

4-2.専任媒介契約

「専任媒介契約」は、1社とだけ媒介契約を結ぶ方法です。他の会社と契約することはできませんが、一般媒介契約と同じように自分で買い主を見つけた場合には、直接取引ができます。

仲介業務を担う不動産会社は、REINSへの登録義務や売り主に状況報告を行う義務があります。そのため、売却活動の進捗状況をきちんと把握しながら進めていくことが可能です。

売却する物件の条件が人気を集めるものでない場合でも、不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれることを見込める契約方法です。

4-3.専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は、専任媒介契約と同様に1社としか契約を行えません。また、売り主自身が買い主を見つけても取引を行うことはできず、売却活動については不動産会社に委ねることになります。

専任媒介契約よりも、不動産会社が負う義務は強力なものになりますので、なかなか売れない物件を売却しようとする際に役立つ契約形態だと言えます。

担当者と適切なコミュニケーションをとることを心がけて、売却目的に合わせた契約形態を選んでみてください。

5.家の売却でやってはいけないこと5：内覧時の対応をおろそかにする

家の売却をスムーズに進められるかどうかは、最終的には早めに買い主を見つけられるかで決まります。内覧者が物件をぜひ購入したいと感じてくれれば、希望する売却時期や売却価格を達成しやすくなるでしょう。

効率良く売却活動を進めていくには、売り主自身も積極的に関わっていくことが大切です。売却活動を担うのは媒介契約を結んだ不動産会社ですが、任せきりにしてしまうと思うように家の売却が進まないこともあります。

基本的に、内覧の回数が多くなるほど、家が売却できる可能性は高まります。内覧時の対応の際に、売り主自身が物件の魅力をアピールしていくことで、内覧者が抱くイメージも湧きやすくなるでしょう。

買い主が内覧したときの印象が良くないとなかなか売却には結びつかないものです。内覧の印象が良くなるように準備を整えておきましょう。内覧時の印象は、物件の購入意思に大きく影響するため、適切な対応を行っていくことが大切です。

内覧時に対応すべきポイントとして、以下のような点が挙げられます。

売却活動を不動産会社だけに任せきりにするのではなく、売り主自身もどのような点で関われるのかを考えてみましょう。

6.家の売却でやってはいけないこと6：瑕疵についてきちんと伝えていない

家を売却する際に気をつけておきたい点として、建物や敷地に問題がないかをよく確認しておくことです。例えば、物件に何らかの瑕疵（雨漏りやシロアリ被害等何らかの不具合）があることを把握している状態で、買い主にそのことを伝えていなければ、売却後にトラブルとなってしまう可能性があります。

物件の不具合をきちんと伝えたうえで、売買契約書に盛り込んでおけば問題ありませんので、包み隠さずに誠実に伝えるようにしましょう。ただし、事前に瑕疵を認識していなかったとしても、売買契約書に盛り込んでいなければ「契約不適合責任」となる可能性があります。

契約不適合責任とは、2020年（令和2年）4月に改正された民法に盛り込まれた規定であり、従来の瑕疵担保責任に置き換わるものです。買い主は引き渡された物件について、売買契約書に記載されていない不具合を発見したときは、売り主に対して修繕や返金、損害賠償請求を行うことができます。

売却後のトラブルを避けるためにも、あらかじめホームインスペクション（住宅診断）を受けるなどして、リスク管理を心がけておきましょう。建築士などの専門家が自宅の状態を検査してくれますので、売り主自身が把握していない不具合を発見しやすくなります。

検査にかかる費用は物件の面積や検査内容によって異なりますが、数万円から十数万円程度です。特に築古物件を売却するときには、思いがけない部分で不具合が生じている可能性もありますので、しっかりと検査を行ってもらいましょう。

住宅診断を受けることで、売り主・買い主の双方にとって安心して取引が行える環境を整えられるはずです。

7.家の売却でやってはいけないこと7：隣接地との境界が曖昧なまま売却する

家をスムーズに売却するためには、隣接地との境界を明確にしておく必要があります。境界が定まらないまま売却をしてしまえば、後から隣接地の所有者とのトラブルになってしまう恐れがあるでしょう。

隣接地との間に塀やフェンスが設置されていれば、境界の確認は行いやすいはずです。しかし、一度も確定測量を行ったことがなかったり、水害などで境界杭が移動してしまったりしている場合には、きちんと測量を行って境界を確定させる必要があります。

確定測量とは、土地家屋調査士に依頼をするもので、隣接地の所有者にも立ち会ってもらい境界を確定させる作業のことを言います。確定測量には1.5～3か月程度の期間を必要とするため、早めにスケジュールを組んで実施することが大切です。

土地家屋調査士はwebなどを通じて自分で探すこともできますが、基本的には不動産会社から紹介してもらうほうが良いでしょう。確定測量は敷地の面積や形状などによって費用が異なりますが、30～100万円程度の費用がかかります。

早めに不動産会社の担当者に相談をして、確定測量を行う必要があるのかをきちんと確認しておきましょう。なお、確定測量を実施する際に作成した確定測量図は物件を引き渡す際に、買い主に渡すものなので大事に保管をしておくことが大切です。

8.家の売却でやってはいけないこと8：確定申告を忘れてしまう

家を売却して利益が生じた場合、確定申告を行う必要があります。また、売却して損失が出た場合でも、確定申告を行うことで税負担が軽くなることもありますので、確定申告について押さえておくことは不動産取引において重要なポイントです。

確定申告を行うタイミングは、物件を売却した翌年の2月中旬から3月中旬となります。期限内に申告を行い、税金を納付しなければ加算税や延滞税などのペナルティが課せられる場合もありますので注意しておきましょう。

確定申告を行う際に必要な書類として、次のものが挙げられます。

上記の書類のうち、確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は、直接税務署で受け取るか、国税庁のホームページなどからダウンロードが行えます。一方、売買契約書のコピーや各種領収書は自分で用意する必要がありますので、事前に準備をしておくことが必要です。

申告方法としては、必要な書類をそろえて税務署に直接提出するか、郵送で申告を行うことができます。また、e-Taxを通じて電子申告をしたり、確定申告書等コーナーを使ったりすれば、オンラインでも申告が可能です。

課税される税金は、家の売却代金（譲渡価額）そのものに課税されるわけではなく、譲渡価額から購入時にかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた「課税所得」に課税されます。

また、譲渡所得に課せられる税率は物件の所有期間によって異なっています。譲渡所得は、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得という区分となり、それぞれ以下のように税率が変わります。

譲渡所得の区分	税率
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63％（所得税30.63％※＋住民税9％）
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％（所得税15.315％※＋住民税5％）

※2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1パーセントが課されます。

譲渡所得税とは、譲渡所得に対して課せられる所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。具体的な税額については、他の所得や税金の特例制度なども考慮する必要がありますので、早めに税理士に相談をしてみましょう。

納付すべき税額が確定したら、納付書を使って現金で支払うか、口座振替・クレジットカード決済・電子納税・ペイジー払いなどによって納付期限までに納税します。

また、住民税については各自治体から送られてくる納付書に沿って、正しく納税を行いましょう。

確定申告を行わなければ、税金の特例制度を利用することができないため、税負担が重くなる可能性があります。会社員の方などで、確定申告をこれまで行ったことがない場合は、早めに準備を整えてきちんと申告が行えるように準備しておきましょう。

確定申告について詳しくは『不動産売却で確定申告を行う手順・必要書類・税金の計算方法』もご覧ください。

まとめ

家の売却で納得のいく結果を得るためには、売却後にきちんと住宅ローンを返済できるのか、不動産会社との契約形態が合っているかをよく確認しておく必要があります。売却活動を進める前に、確認しておくべきポイントがたくさんある点を押さえておきましょう。

また、売却後のトラブルを避けるために、物件の不具合や隣接地との境界を明らかにしておくことも大事です。不動産会社の担当者としっかりコミュニケーションをとって、問題なく売却活動が進められるようにしましょう。

不動産の一括査定サービスを活用すれば、自分に合った不動産会社を見つけられます。家の査定を通じて、適切な対応を行ってもらえる不動産会社を探してみましょう。