土地の売却が決まると、売主と買主で売買契約を締結する日程が組まれ、多くの場合は契約日の数日前、もしくは当日に不動産会社から土地売買契約書を渡されます。
しかし、土地売買契約書とは何か、どの項目をチェックすれば良いのか、わからないことも多く、注意すべきポイントが曖昧な方も多いのではないでしょうか。
この記事では、土地売買契約書について
- そもそも土 地売買契約書とは何か
- 作成者・契約書のひな形について
- 読むときに注意すべき項目
- 作成時に支払う印紙税
などを解説します。
契約書についてあらかじめ理解しておくと、売買契約書を取り交わす段階になって慌てることなく、初めての売買でも安心して契約を締結できるでしょう。
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目次
土地売買契約書とは何か？
土地売買契約書とは、土地の売買取引において交わされる契約書のことをいいます。
金額だけでなく、交渉によって取り決めをした内容や、解約時の条件、各費用の負担者などが記載されている重要な書類です。
法律上、契約書は必須ではなく、口約束のみでも土地売買ができます。しかし、売買が成立した後のトラブルを防ぐためにも、土地売買契約書を取り交わすのが通常です。
土地売買契約書は「不動産会社」か「個人」が作成する
土地売買契約書を作成するのは、不動産会社でも個人でもどちらでも可能です。
土地の売買仲介を不動産会社がするのか、個人間で売買するのかによって、作成者は変わります。
不動産会社が仲介をする場合には、不動産会社の担当者が土地売買契約書を作成することが一般的です。
売買契約の豊富な実績がある不動産会社であれば、不安や不明点があっても、的確にサポートしてくれるでしょう。書類の不備などの心配も少なく、安心して契約を結べます。
一方、不動産会社に依頼せず、個人間で土地を売買する場合があります。
個人での売買は、当事者である売主か買主のどちらか一方が土地売買契約書を作成しなければなりません。この場合、相手の同意は必要となりますが、自分に有利になるような内容を盛り込めることがメリットです。
しかし、内容によっては無効になるケースもあるので、土地売買契約の知見がある司法書士や弁護士などに相談すると良いでしょう。
土地売買契約書のひな形
土地売買契約書を作成する際には、宅地建物取引業法で定められた基本的な内容を記載しなければなりません。契約書に記載する主な内容は、次の通りです。
- 売買契約者本人の氏名・住所
- 土地の所在・建物が建っている場合は構造
- 売買代金の支払い時期
- 移転登記の申請時期
- 契約を解除する場合の規則
下記は、土地売買契約書の雛形の一例です。記述や言い回しは契約書ごとに異なりますが、基本の形を押さえておきましょう。
土地売買契約書
売主〇〇〇不動産株式会社（以下「甲」という。）と、買主〇〇太郎（以下「乙」という。）は、土地売買に関し、次のとおり契約を締結する。
（土地売買の目的）
第1条 甲は末尾に記載する甲所有の土地を乙に売り渡し、乙はこれを買い受ける。
（売買代金）
第2条 本件土地の売買代金は、実測面積に基づき、〇〇万円（1平方メートル当たり〇〇万円）とする。
（支払期日及び支払方法）
第3条 乙は令和〇年〇月〇日の支払期日までに、甲の指定する銀行口座に金〇〇万円を振り込む。振込手数料は乙の負担とする。
（所有権の移転及び引渡し）
第4条
1、本件土地の所有権は、前条により売買代金の支払いを受けた時に、甲から乙へと移転する。
2、甲は、第2条の売買代金の全額の支払いと引き換えに、本件土地を乙に引き渡す。
＜土地の表示＞
〇〇〇県〇〇町〇〇番地（地番） 宅地〇〇平方メートル
令和〇年〇月〇日
売主（甲）：住所〇〇〇県〇〇町〇〇〇〇
〇〇不動産株式会社（印）
買主（乙）：住所〇〇〇県〇〇町〇〇〇〇
〇〇太郎（印）
その他、手付金の額や支払方法、自然災害などで土地の引渡しが困難になった場合の取り決め、売買契約にかかる費用負担の割合、契約解除の条件など、細かな項目が適宜必要となります。
次章ので、注意点を押さえ、重点的にチェックすべき箇所を把握しましょう。
土地売買契約書の注意すべき項目
土地売買契約書では、どのような項目に注意しなければならないのか、チェックポイントを知っておく必要があります。
以下の表を参考に、該当する項目をチェックしてください。
| 項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 売買代金 | 売買代金の計算方法が明示されているか 例：売買代金の総額と1m2あたりの代金 |
| 引渡し | 売買代金の受領と同時に引き渡す旨を明記する 例：売買代金の支払い方法や期日、手数料の負担者 |
| 登記 | 所有権移転登記に関する取り決め 例：登記に要する登録免許税の負担者 |
| 負担の除去 | 所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権など一切の負担消除を約束する 例：時期や費用、除去の内容 |
| 売買面積 | 公簿売買・実測売買のどちらを採用するか明記する 例：登記記録上の面積が公簿売買、測量した面積が実測売買 |
| 危険負担 | 自然災害等、売主・買主いずれの過失にもよらない状況下で土地が滅失した場合の取り決め 例：負担の割合 |
| 公租公課 | 売買契約にかかる税金の負担 例：固定資産税・都市計画税の負担者 |
| 費用負担 | 売買契約にかかる費用の負担 例：契約書作成や印紙税などの負担の割合 |
| 契約解除 | 契約解除できる場合の条件を明記する 例：契約条件や期限 |
土地売買契約書の作成は印紙税が発生する
土地売買契約書を作成すると印紙税が発生しますが、売買契約書に印紙を貼付することで納付できます。
土地売買契約書を2通作成する場合はそれぞれの契約書に印紙税がかかり、売主と買主がそれぞれ負担するのが一般的です。
印紙税の金額は、売買の契約金額によって異なるので、以下の表で確認してください。なお、2024年3月31日までに作成された土地売買契約書は、印紙税額が軽減されるため、右端の軽減措置の金額を参照にしてください。
| 土地売買の契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円超え10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超える | 60万円 | 48万円 |
土地売買契約書を作成する前に不動産会社へ相談しよう
個人で土地売買契約書を作成する場合は、作成前に不動産会社に相談しましょう。
土地売買契約書は法的拘束力を持つ重要な書類であり、売買契約時だけではなく将来にわたって拘束力が持続します。
売主と買主の双方にとって重要な取り決めがすべて契約書に記載されているので、契約書が万全であれば売却時や売却後のトラブルは防げると考えられます。
土地売買契約書では、土地売却におけるリスクをすべて排除できる内容であることが大切です。契約に際して不安要素がある場合は、不動産のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。
土地売買契約書に関するポイントをおさらい
土地を売買する際に取り交わす書類が、「土地売買契約書」です。土地の売買は口約束でも成立しますが、高額な取引なため法的な拘束力をもつ契約書を取り交わすことが重要です。
詳しくは「1.土地売買契約書とは何か？」をご確認ください。
土地売買契約書の作成では、宅地建物取引業法で定められた内容を記載しなければなりません。契約締結の前に確認しておくと安心な、チェックポイントを知っていると、都合の悪い契約書になっていないかを見極められます。
詳しくは「3.土地売買契約書の雛形と注意すべき項目」をご確認ください。
土地売買契約書には印紙税がかかります。印紙税額は土地の契約金額によって異なるので、事前に確認しておくと安心です。また、2024年3月31日までに契約すると印紙税が減額されるので、これから売却を検討する方はぜひチェックしておくのがおすすめです。
詳しくは「4.土地売買契約書の作成は印紙税が発生する」をご確認ください。
この記事の編集者
IELICO編集部
家を利口に売るための情報サイト「IELICO（イエリコ）」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。
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