土地の売却を検討しているけれども、「まずは、いくらで売れるか相場を知ってから判断したい」と考える人もいるのではないでしょうか。

自分自身で土地の相場を把握してから、不動産会社に相談したい、査定を依頼したい、と考えるのは自然なことです。

土地の売却相場は、実勢価格、公示地価、相続税評価額、固定資産税評価額のいずれかを使えば自分でも調べることができます。

この記事では、土地の売却を検討している方に向けて

について紹介しています。

初めてでも分かりやすいように、図解付きの調べ方と売却の注意点を解説しています。最後までお読み頂くことで、土地売却の相場を自分で正しく調べることができるでしょう。

1.土地の売却相場は4つの方法で調べられる

土地の売却相場を調べる方法は

の4種類です。

それぞれの特徴は以下の表の通りです。

種類	特徴
実勢価格	不動産取引で実際に成約した金額
公示地価・基準地価	適正な地価を形成するために公的機関が調査・発表する土地の基準額。公示地価は国土交通省、基準地価は都道府県が主体となって調査が行われる
相続税評価額	相続税・贈与税を計算するために国税庁が決定した価格
固定資産税評価額	固定資産税を計算するために市区町村が決定した価格

なお、調査方法の詳しい手順は「【調べ方1】実勢価格から土地の売却相場を調べる」以降に解説しています。

実勢価格とは

実勢価格は実際に取引された売却価格のことです。

国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」や、不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」などで確認できます。

売却相場を調べたい土地と同じ条件だとしても、タイミングによって市場は変動するため、同じ価格で取引されるとは限りませんが、相場の参考になります。

公示地価とは

公示地価は、国土交通省の土地鑑定員会によって毎年3月に公表される土地評価額です。適正な地価形成に役立てる目的で公示されています。

不動産取引のほかに、公共用地の取得や、金融機関の担保評価のためにも利用され、後述する相続税評価額や固定資産評価額も公示地価を基に決定されています。

公示地価は実勢価格と同じく、国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」で確認可能です。また、都道府県が主体となり調査（都道府県地価調査）した基準地価も同サイトで調べることができます。

実勢価格よりやや低め（一般に9～8割程度）に価格設定されるので、土地売却の相場確認で公示地価をそのまま流用しないように注意が必要です。

相続税評価額とは

相続税評価額は相続税・贈与税額を計算する際に用いられる価格で、毎年7月初旬に公表されます。

相続税評価額は、国税庁が公表している相続税路線価を根拠に計算します。路線価とは、公示地価を基に道路に対して定められている土地の1平米あたりの価格のことで、「土地の敷地面積×路線価」で計算します。

相続税路線価を確認するためには、国税庁のホームページ「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」、もしくは一般財団法人資産評価システム研究センターが運営するホームページの「全国地価マップ」を確認しましょう。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は毎年1月1日の不動産所有者に対して課税される固定資産税の税額を決定するために用いられ、市区町村が決定します。

土地の固定資産税評価額は公示地価や不動産鑑定士の鑑定評価を根拠に3年に1度見直されます。

毎年4月頃に市区町村から送付される固定資産税の納付書と一緒に通知されるので、自分で計算しなくても確認することができます。

2.【調べ方1】実勢価格から土地の売却相場を調べる

実勢価格から土地の売却相場を調べるには、次の手順で行います。

以下、3つの手順について解説していきます（本記事では東京都調布市国領エリアの土地を例として各調査を実施）。

ステップ1：「不動産取引価格情報検索」にアクセス

実勢価格は国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」で確認します。

この画面から「不動産取引価格情報検索」を選択しましょう。

ステップ2：条件を入力して検索

「不動産取引価格情報検索」の画面が表示されます。

左側のタブにある

を入力します。

土地売却の相場を調べたい場合は、「最新の情報」「土地」を選択し、地域を選びます。
条件を入力したら「この条件で検索」のボタンを押下しましょう。

ステップ3：検索結果から実勢価格を確認する

検索結果は、下記のように「坪単価」や「形状」「幅員」などの接道状況も併せて一覧で表示されます。

左から6マス目「取引価格」が実勢価格です。

坪単価の平均値を計算し、所有している土地の坪数と掛ければ実勢価格を根拠にした相場の確認が可能です。

ただし、以下のように「形状」や「道路の幅員・種類・方位」など、条件の確認も必要です。

可能な限り所有している土地の条件に近いものをピックアップして相場を掴むようにしましょう。

3.【調べ方2】地価公示価格から土地の売却相場を調べる

次に公示価格から土地の売却相場を調べる方法を解説します。実勢価格と同じく、国土交通省のホームページから検索して調べましょう。

ステップ1：土地総合情報システムの「地価公示・都道府県地価調査」にアクセス

公示地価も実勢価格と同じく国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」にアクセスします。

今度は「地価公示都道府県地価調査」を選択しましょう。

ステップ2：調べたい条件を入力して検索

「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」の画面が表示されます。

表示されている日本地図から都道府県を選択すると、市区町村の画面に切り替わります。

市区町村を選択すると検索条件を指定する画面に切り替わります。

土地の売却相場を確認する場合には、下記を選択し、用途区分については住宅地を選択して検索します。

対象	地価公示・都道府県地価調査の両方
調査年	最新調査年のみ

もし、工業地や商業地にある土地ならばその用途区分を選択しましょう。なお、「地価」の項目は地価額を指定して表記するものなので、土地売却の相場を調べる際には使用しないため、空欄で大丈夫です。

ステップ3：地価公示価格を元に売却相場を計算する

検索結果は、下記のように画面に表示されます。

この段階では、市内全域が表示されているため、確認したい土地に近い調査地点を探します。

探していた町丁目を見つけて、詳細を開き、公示地価地点の情報を確認します。

相場を調べたい土地の状況と近い公示地価地点の価格を確認します。表示されている公示地価は「平米単価」なので、敷地面積の平米数と掛けて公示地価を確認しましょう。

なお、土地の売却相場は公示地価の1.1倍から1.2倍、エリアによってはそれ以上のこともあります。

売却相場を確認するために公示地価を参考にするのならば、公示地価に対して最低でも1.1倍を掛ける計算が必要です。

4.【調べ方3】相続税評価額から土地の売却相場を調べる

相続税評価額は国税庁が公示している路線価を元に計算します。不動産情報のデータベースにアクセスして検索する流れは実勢価格や公示地価と同様です。

ステップ1：「全国地価マップ」にアクセスする

調査のために利用するホームページは一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」です。

「相続税路線価等」を選択します。

画像を見て分かるとおり、相続税路線価以外にも地価公示や基準地価、固定資産税路線価も同ホームページにて確認ができます。

土地売却を検討していて、相場を自分で調べるならば全国地価マップが便利です。

ステップ2：調べたい住所を入力して検索

「相続税路線価等」を選択し、ホームページ利用にあたっての注意事項を確認すると、日本地図が表示されます。

地図上で該当エリアを選択することもできますが、住所がわかっているのであれば、直接左上の検索欄でエリア名を入力する方法がおすすめです。なお、住所を枝番まで入力しても表示されないため「〇〇市〇〇町」のように、町名を入力します。

入力すると以下の画面が表示されるので、該当の番地を選択します。

ステップ3：表示された相続税評価額を確認する

調べたい町丁目を選択すれば以下の住宅地図が表示されるので、目的地に面した道路の数字を確認しましょう。

目的のエリアは「320D」と表示されています。数字が相続税路線価、アルファベットは借地権割合を示します。

今回は借地ではなく所有する土地を想定しているため、末尾のアルファベットを除外して、「320×1,000円」で計算をします。この場合、対象地の相続税路線価は、1平米あたり320,000円の相続税路線価ということになります。

ステップ4：相続税評価額を元に、売却相場を計算する

相続税路線価の平米単価を計算したら、敷地面積に掛けて相続税評価額を算出します。

たとえば、120平米の敷地に対して先述した路線価で計算すると以下の金額になります。

上記が相続税路線価です。

相続税路線価は公示地価の7割から8割が目安とされますので、公示地価の1.1倍から1.2倍が売却相場です。

そのため、相続税路線価から土地売却の相場を確認する場合には、さらに以下の計算が必要です。

これを先述した評価額の例に当てはめると

となり、5,280万円が売却相場のラインと言えます。

5.【調べ方4】固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる

固定資産税評価額は通知書に記載があります。

これまでの調べ方とは異なり、ホームページで調べる必要はありません。

ステップ1：固定資産課税明細書に記載された「価格（評価額）」を確認する

固定資産税評価額は課税明細書内に記載があります。

固定資産税の課税明細書は固定資産税の納付書と併せて、毎年4月から5月ごろに市区町村から届きます。

課税明細書内にある「価格（評価額と表記されている場合もある）」が、送付された年の1月1日時点の不動産の資産価値です。

市区町村ごとにひな形は異なるものの課税明細書の記載内容は同じです。また、土地と家屋はそれぞれ別の欄に表記されています。

■課税明細書の様式見本（東京都）

出典：東京都主税局

ステップ2：調べた固定資産税評価額を元に売却相場を把握する

固定資産税評価額は公示地価の7割ほどの価格で、実勢相場は公示地価の1.1倍程度です。

そのため、以下の計算式で固定資産税評価額から相場を確認します。

課税明細書から、固定資産税評価額を約1,150万円として計算します。

小数点以下は切り捨てて考えると、1,807万円が土地の相場となります。

6.土地を売却する際の注意点

土地売却の注意点として、売却相場に影響を与えるポイントの把握や実際に売れる価格の確認があります。

6-1.土地の売却相場に影響を与えるポイントを把握しておく

土地の売却相場に影響を与えるポイントには以下の要素があります。

立地条件については都市計画で定めた用途地域によって、土地に対して建てられる建物の大きさが決まる建ぺい率や容積率が定められています。

周辺施設や駅までの距離も立地条件によって変わるので、公示地価と比較して、調査地点と同じ価格として考えることは難しいです。

土地の形状もその土地ごとに違い、道路とフラットの土地と高低差が大きく階段を利用しなければ敷地に入れない土地とでは、売却相場に変化が現れます。

隣地にマンションが建っていて日当たりが悪いなど、土地の周辺環境は同じものはないために土地の売却相場に影響が出るものです。
これらは一例でしかないため、この他にも売却相場に影響を与えるポイントは数多くあります。

6-2.自分で調べた相場と「実際に売れる価格」では違いがある

自分で調べた売却相場は実際に売れる価格ではありません。

売却を検討している土地が希少でめったに売りに出ない土地だったり、人気の学区でそのエリアの土地を探している人が多かったりすれば、調べた相場より高く売れるかもしれません。

一方で、売却を検討している土地の周辺に売地が数多くあって、いずれも売却が長期間に及んでいるならば、売却相場より安くなってしまうこともあります。
このように、自分が調べた相場は参考でしかなく、実際に売れる金額とは異なります。

6-3.複数社に査定を依頼して結果を比較する

売却相場を調べるためには、複数社に査定依頼をして比較することをおすすめします。

複数社に査定依頼することで、より多くの情報を集められますし、条件の良い不動産と出会える可能性も高くなります。

同額程度の査定結果ならば、売却の方針や営業担当との相性で選んでください。

複数社へ査定を依頼するなら、一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」が便利です。

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