土地の売却を検討している方の中には、土地の価値がどのくらいなのかわからず悩んでいる方も多いと思います。

適切な土地の価値をわからないまま売却すると、相場より安い価格で売って損をする恐れもあるので注意が必要です。

この記事では、土地の価値の調べ方をお伝えした上で、高く売却するコツをご紹介します。

これを読めば、土地の売却で損をするリスクを回避できるでしょう。

1.土地の価値を決める5つの条件

まずは、どのような条件が土地の価値に影響するのか事前に把握しておきましょう。

土地の価値は、以下の5つの条件によって変化します。

1. 立地条件
2. 土地の広さや形
3. 地質と地盤の強さ
4. 土地に接している道路
5. 社会情勢や景気

ひとつずつ見ていきましょう。

1-1.立地条件

利便性や安全性が高い土地ほど価値が高くなります。

都心であるほど価値が高く、郊外であるほど低いのはそのためです。
また、沿岸部や川沿いなどの災害のリスクが高い土地は価値が低く、リスクが低い土地は高い傾向にあります。

他にも立地条件によって以下のように価値が変化します。

立地条件の良い土地はニーズが高いので、その分だけ価値が高くなります。

用途地域や都市計画によっても土地の価値が変化します。

用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13の地域に分けられたエリアのことです。
エリアごとに建築できる建物の種類や大きさなどが制限されているため、どの用途地域に該当するかによっても価値が変化します。

都市計画とは、都市の将来あるべき姿を想定して、必要な規制や誘導、整備などを行い、適正に発展させることです。
開発が進む地域のニーズは高いですが、該当しない地域はニーズが低く、それに伴い価値も低くなります。

1-2.土地の広さや形

利便性の高い土地ほど、価値が高いです。

たとえば、土地が広い、形状が正方形もしくは正方形に近い長方形といった整形地だと、土地の使い勝手が良くなるので価値が高いです。

他にも広さや形によって以下のように価値が変化します。

広い土地は一般的に価値が高いですが、広すぎると坪単価が下がるケースもあります。

1-3. 地質と地盤の強さ

安全性の高い土地ほど、価値が高いです。
例えば、水はけの悪い地質、軟弱な地盤の場合、自然災害のリスクが高く、価値は低くなるのが一般的です。

土壌汚染されている場合や、埋蔵文化財や地下埋設物がある場合も価値は低くなります。
土壌や地中の問題は見た目でわからないので、専門業者による調査が必要です。

1-4. 土地に接している道路

土地に接している道路の広さによって価値に差が生じます。
その理由は、道路の広さによって建築できる建物の大きさに差が生じるためです。
そのため、前面道路の広さが狭いと価値が低くなるのが一般的です。

土地に接している道路の幅だけでなく、道路とどれだけ接しているかという間口の大きさも価値に影響します。
間口が広い土地は使い勝手が良く、価値が高くなります。

また、道路と複数の面で接している角地は視認性が高く、日照や通風に優れているので価値が高いです。

1-5.社会情勢や景気

地価は土地の安全性や利便性とは別に社会情勢や景気の影響を受けて変化します。

国内の経済が安定していれば地価が上がりやすく、不安定であれば下がってしまうでしょう。

他にも、社会情勢や景気によって以下のように価値が変化します。

このように複数の条件が複雑に絡み合って土地の価格が変化しています。

2.土地の価値を調べる方法

土地の価値は不動産会社に査定を依頼して決めてもらうのが一般的です。

しかしその査定結果が土地の価値を反映しているとは限らないので、損をしないためにも自分で調べる方法を知っておくと安心です。

土地の価値を調べる方法は以下の6つです。

上記からまずは実勢価格を調べることをおすすめします。
さらに正確に調べたい場合は他の評価額も使って算出しましょう。

ここで割り出された評価額は、実際に不動産を売却する際の売り出し価格の参考になります。

2-1.実勢価格から分かる土地の価値

実勢価格とは、過去に実際に取引された土地の価格です。
実際の取引価格なので信憑性が高く、最も簡単に土地の価値を調べられる方法です。

実勢価格は以下の手順で調べます。

1. 土地総合情システムにアクセスする
2. 不動産取引価格情報検索を選択する
3. 時期や種類、地域などを選択して条件を絞り込む
4. 地図を参考にしながら実勢価格を調べたい場所を選択する

ただし、過去に取引がない土地の価値を知ることはできない点と、現在の価値と誤差が生じる可能性もある点には注意が必要です。

2-2.公示価格・基準地価から分かる土地の価値

公示価格とは、国土交通省が毎年発表している土地の1平米の価格です。
毎年1月1日時点の平米あたりの価格を不動産鑑定士2人以上で鑑定して算出しています。
すべての土地が対象ではなく、全国23,000か所の標準地のみが対象という点に注意してください。

一方、基準地価とは各都道府県が毎年発表している土地の1平米の価格です。
毎年7月1日時点の1平米あたりの価格で公示地価を補う役割があります。

公示価格と基準地価は調査日や調査機関、調査方法が異なりますが、「地価」としてはほぼ同じものと考えていいでしょう。

調べる方法は以下の通りです。

1. 標準地・基準地検索システムにアクセスする
2. ページ上の都道府県を選択する
3. 公示価格を調べたい市区町村を選択する
4. 検索条件を指定する
5. 検索ボタンを押す

表示された地域の地価が確認できます。

2-3.路線価から分かる土地の価値

路線価とは、国土交通省が毎年発表している土地の1平米の価格です。
相続税や贈与税に使われる価格でもあるので相続税路線価とも呼ばれています。

路線価は以下の手順で調べます。

1. 路線価図・評価倍率表にアクセスする
2. 路線価を調べたい都道府県を選択する
3. 路線価図を選択する
4. 市区町村リストから路線価を調べたい市区町村を選択する
5. 調べたい場所の路線価を確認する

計算方法は以下の通りです。

2-4.固定資産税評価から分かる土地の価値

固定資産税評価額とは、3年に1回の頻度で見直しが行われる固定資産税の計算に使われる価格です。
見直しが毎年ではないため、急激な価値の変動があった場合は、時価が反映されていない可能性があります。

固定資産税評価額を調べる際は、以下のいずれかの方法を選択します。

• 固定資産税の課税明細書の評価額を確認する
• 固定資産税評価額証明書を確認する
• 固定資産課税台帳を閲覧する

土地の所有者の場合、毎年送られてくる課税明細書で確認できます。課税明細書がない場合は、管轄する自治体の部署に行くまたはHPから申請すれば確認できます。

2-5.不動産鑑定評価額から分かる価値

不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定士が鑑定した土地の価格です。

国家資格を有する不動産鑑定士が第三者の立場で評価額を算出するため、信頼性が高いです。
「不動産鑑定」は、相続時の「遺産分割」や離婚時の「財産分与」など、不動産の価値を公平に評価する必要があるときに依頼します。

ただし、数十万円程度の報酬を不動産鑑定士に支払わなくてはならない点に注意しましょう。

3.土地を高く売却する5つのコツ

土地は工夫して売却することによって、売却価格を高めることができます。
スムーズかつ高く売却するには、以下の5つのコツを押さえながら売却に臨むことが重要です。

【土地を高く売却するコツ】

• 土地の適正な価格を把握する
• 土地の長所を上手にアピールする
• 土地の地盤と土壌汚染を調査する
• 隣地を買収して活用しやすい土地にして売る
• 複数社の不動産会社を比較する

詳しく見ていきましょう。

3-1.土地の適正な価格を把握する

土地の適正価格を把握せずに売却すると、安く売り出して損をする、高く売り出して売れ残る可能性があります。

妥当な価格設定だと、一定数のニーズが期待できるので成約する可能性が高まります。
売却を有利に進めるためにも、土地の適正価格を調べておきましょう。

適正価格は、レインズマーケットインフォメーションや不動産ポータルサイトで売り出されている周辺の土地を参考にすると設定できます。

3-2. 土地の長所を上手にアピールする

土地を売却する際、他の土地と比べて有利な条件を上手にアピールすることが大切です。

たとえば、少し土地の広さが狭い場合でも、整形地で使い勝手が良い土地であることをアピールすれば、成約率が高まる可能性があります。

また、駅から少し離れている場合でも、閑静な住宅街である点をアピールすると売却を有利に進められるでしょう。

どんな土地でも、観点を変えればセールスポイントになりえるのです。

3-3. 土地の地盤と土壌汚染を調査する

土地の購入希望者にとって心配なのは、土地の地盤や土壌汚染がないかという点です。

購入希望者の安心感を高めるためには地盤調査や土壌汚染調査を実施してから売却することをおすすめします。

ただ、地盤調査や土壌汚染調査にはある程度の費用がかかります。

地盤調査の主な方法は「スウェーデン式サウンディング試験」と「ボーリング調査」があり、それぞれの費用の目安は以下の通りです。

土壌汚染調査にかかる費用は10万円～80万円程度です。

支出した費用以上に高く売れるとは限らないので注意が必要です。

3-4. 隣地を買収して活用しやすい土地にして売る

狭小地や不整形地は、売れにくい傾向にあります。

しかし売却に不利な場合でも、隣地を買収して活用しやすい条件に変えることで、売却を有利に進められる可能性があります。

土地が広大な場合、土地を分割して売却するのもひとつの手です。

3-5.複数社の不動産会社を比較する

土地の査定価格は、不動産会社によって異なります。

場合によっては数百万円もの差がつくため、土地を売却する際は、複数の不動産会社の査定価格を比較することがポイントです。

不動産会社を比較して、土地の売却を得意とする不動産会社や営業に強い担当者に出会うことができれば、売却が有利に進む可能性が高まるでしょう。

4.土地売却に最適な不動産会社を見つけるなら一括査定がおすすめ

土地の売却を有利に進めるには、不動産会社のサポートが不可欠です。

しかし、信頼できる不動産会社をみつけるのは容易ではありません。

そこでおすすめするのが一括査定です。

一括査定とは、情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスです。
一括査定を利用すれば、複数社に査定を依頼する手間を省けるため、効率よく信頼できる不動産会社を見つけられるでしょう。

複数社に査定を依頼する際に便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」です。

イエリコはカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,100社のなかから、6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

査定依頼の際はぜひイエリコをご活用ください。