共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有しているときの自分の所有割合のことです。

たとえば、兄弟で実家を2分の1ずつ相続している場合、それぞれが共有持分を持っている状態です。共有持分は、自分の持分だけであれば他の共有者の同意がなくても売却できる場合があります。

ただし、不動産全体を自由に使えるわけではないため通常の不動産売却より買主が限られやすく、売却相場も低くなりやすい傾向があります。

この記事では、共有持分の売却相場、価格が低くなりやすい理由や相場を調べる方法を解説していきます。

共有持分の売却相場はどのくらい？

共有持分の売却相場は、不動産全体の価格に持分割合をかけた金額より低くなることがあります。

たとえば、不動産全体の価格が3,000万円で自分の持分が2分の1なら、単純計算では1,500万円です。

しかし、共有持分だけを第三者に売る場合、1,500万円で売れるとは限りません。

共有持分は、買主が不動産全体を自由に使えるわけではないため、通常の不動産より評価が下がりやすいです。

共有持分は、その割合分だけ不動産の権利を持つものですが実際に土地や建物の一部を自由に使えるわけではありません。

共有者全員で売る場合は市場価格に近づきやすい

共有持分だけでなく共有者全員で不動産全体を売却する場合は、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。

不動産全体を売却できれば買主は土地や建物を自由に使いやすくなります。

通常の不動産売却と同じように、一般の買主へ売却できる可能性も高まります。

そのため、共有持分だけを売るよりも、共有者全員で売った方が高く売れるケースがあります。

共有持分の相場が低くなりやすい理由

不動産全体を自由に使えない

共有持分を買っても不動産全体を自由に使うことはできません。

共有不動産では売却、賃貸、建て替えなどについて、他の共有者との協議が必要になることがあります。

買主が自分の判断だけで不動産を活用しにくいため通常の不動産より価値が低く見られやすくなります。

特に、すでに他の共有者が住んでいる家や共有者が土地を利用している場合は、買主が実際に利用しにくいことがあります。

買主が限られる

一般の買主は、購入後に自分で住む、貸す、建て替える、転売するなどの目的で不動産を探します。

しかし共有持分だけではそれらを自由に行うことが難しいため、購入対象になりにくいです。

買主は共有持分専門の買取業者や投資家に限られやすくなります。

共有者との交渉リスクがある

共有持分を購入した買主は他の共有者と交渉する必要が出てくることがあります。

たとえば、共有者に持分を買い取ってもらう、不動産全体を売却する、共有物分割を進めるなどの方法があります。

しかし、共有者が協力的でない場合や連絡が取れない場合は、手続きが長引く可能性があります。

将来の共有解消に手間がかかる

共有持分を購入したあと、買主が不動産を活用するには共有状態を解消する必要がある場合があります。

共有状態を解消する方法は、他の共有者との協議や持分の売買、共有物分割請求などがあります。

しかし、いずれも時間や費用、交渉が必要になりがちです。

共有持分の売却価格を左右する要素

持分割合

持分割合は共有持分の売却価格に影響します。

持分割合が大きいほど、不動産に対する権利の割合も大きくなります。

たとえば、10分の1の持分より2分の1の持分の方が評価されやすい傾向があります。

ただし、持分割合が大きくても、不動産全体を自由に使えるわけではありません。

不動産全体の価値

共有持分の価格は不動産全体の価値にも左右されます。

立地が良い、土地が広い、建物の状態が良い、再建築しやすい、需要があるエリアにある不動産は共有持分でも評価されやすくなります。

一方で、地方の需要が少ない土地や、老朽化した建物、再建築不可物件などは、共有持分の評価も下がりやすいです。

共有者の人数

共有者が多いほど意見調整が難しくなりやすく、買主にとってリスクが高まります。

相続を繰り返して共有者が増えている場合、連絡先が分からない人がいることもあります。

共有者が少なく関係性が良好であれば、共有解消や全体売却の可能性が高くなります。

利用状況

不動産の利用状況も共有持分の価格に関係します。

他の共有者が居住している家、賃貸中の不動産、空き家、空き地など、利用状況によって買主の判断は変わります。

他の共有者が住んでいる場合、買主はすぐに利用しにくいため価格が低くなりやすいことがあります。

一方で、空き家や空き地であれば共有者との協議次第で活用しやすい場合もあります。

立地や土地条件

立地や土地条件も共有持分の相場に影響します。

駅から近い、道路付けが良い、整形地である、商業施設が近い、住宅需要があるなどの条件は評価されやすいです。

反対に、接道が悪い、傾斜地、狭小地、再建築不可などの条件があると価格は下がりやすくなります。

共有者との関係性

他の共有者と連絡が取れる、話し合いができる、全体売却の可能性がある場合は買主にとってリスクが低く見られやすいです。

一方で共有者同士でトラブルがある、連絡が取れない、売却に反対している場合は価格が下がる可能性があります。

共有持分の買主は、購入後に他の共有者と関わる可能性があります。

共有持分の売却相場を調べる方法

不動産全体の査定を受ける

共有持分の価格を考えるには基準となる不動産全体の価値を把握する必要があります。

土地や建物全体がいくらで売れる可能性があるのかを知ることで、持分割合に応じた目安を考えやすくなります。

共有持分専門の買取業者に査定を依頼する

一般的な不動産会社では共有持分のみの売却に対応していないことがあります。

専門業者であれば共有者との交渉リスクや共有解消の可能性を踏まえて査定してくれます。

専門業者の査定を受けることで、現実的に売れる価格を把握しやすくなります。

複数社の査定額を比較する

共有持分は一般的な不動産より価格が分かりにくく、査定する会社によって評価が分かれることがあります。

1社だけで判断すると相場より安く売ってしまう可能性があります。

複数社の査定額、買取条件、費用負担、契約条件を比較しましょう。

近隣相場だけで判断しない

近隣で同じような土地や建物が高く売れていても、共有持分だけを売る場合は価格が下がることがあります

近隣相場は、不動産全体の価値を知る参考にはなります。

しかし、共有持分の売却価格を知るには専門的な査定が必要です。

共有持分を売る方法別の相場感

他の共有者に売る場合

他の共有者に自分の持分を売る方法があります。

他の共有者にとっては持分を買い取ることで所有割合を増やせたり、不動産全体を管理しやすくなったりするメリットがあります。

そのため、第三者に売るより条件がまとまりやすい場合があります。

共有者全員で不動産全体を売る場合

共有者全員が合意できるなら不動産全体を売却する方法があります。

この方法は共有持分だけを売るより高く売れる可能性があります。

一般の買主に売却しやすく、通常の不動産市場で価格を決めやすいためです。

売却代金は持分割合に応じて分けるのが一般的です。

専門の買取業者に売る場合

共有者との話し合いが難しい場合は、共有持分専門の買取業者に売る方法があります。

専門業者は、共有持分だけの買取に対応しているため、他の共有者の同意がなくても売却を進められる場合があります。早く現金化したい人や、共有者との関係を整理したい人に向いています。

ただし、買取価格は低くなりやすいです。

自分の持分だけを第三者に売る場合

共有持分は自分の持分だけを第三者に売ることも可能です。

ただし、一般の個人買主が共有持分だけを購入するケースは多くありません。

そのため、実際には専門業者や投資家が買主になることが多いです。

共有持分を高く売るポイント

まず共有者に買取を相談する

共有持分を売りたい場合は、まず他の共有者に買取を相談しましょう。

他の共有者にとって、自分の持分を買い取ることは権利関係を整理するメリットがあります。

第三者に売られるより、共有者自身が買い取った方が安心と考える人もいます。

共有者が買い取ってくれる場合、専門業者に売るより条件が良くなる可能性があります。

全体売却を提案する

共有者全員の合意が得られるなら不動産全体の売却を提案しましょう。

共有持分だけを売るより不動産全体を売った方が一般の買主に売却しやすく、市場価格に近い価格で売れる可能性があります。

特に、誰も住んでいない実家や空き家、使っていない土地であれば、全体を売却できる可能性はより高まります。

複数の買取業者に査定を依頼する

共有持分を専門業者に売る場合は複数社に査定を依頼しましょう。

共有持分は価格が分かりにくく、業者によって査定額に差が出ることがあります。

1社だけで決めると相場より低い価格で売却してしまう可能性があります。

査定額だけでなく、契約条件、費用負担、現金化までの期間も比較しましょう。

登記や相続関係を整理する

共有持分を売る前に登記や相続関係を整理しましょう。

相続登記が済んでいない場合や共有者の名義が古いままの場合、売却手続きが進みにくくなります。

共有者や持分割合が不明確な状態では、買主も慎重になります。

戸籍、遺産分割協議書、登記事項証明書などを確認し、権利関係を整理しておきましょう。

不動産の強みを伝える

共有持分であっても不動産自体の強みは価格に影響します。

駅から近い、土地が広い、道路付けが良い、整形地である、周辺需要がある、建て替えしやすいなどの条件があれば査定時に伝えましょう。

共有持分だからといって、すべての物件が同じように評価されるわけではありません。

共有持分の売却で注意すること

共有者との関係悪化に注意する

自分の共有持分を第三者に売ると、他の共有者との関係が悪化する可能性があります。

他の共有者にとっては知らない第三者が共有者になることに不安を感じることがあります。

特に親族で共有している不動産では、感情的なトラブルにつながることもあります。

法律上売却できる場合でも、事前に相談した方がよいケースもあります。

安すぎる買取価格に注意する

共有持分は相場が分かりにくいため安すぎる買取価格に注意が必要です。

共有持分は買主が限られますが、業者によって査定額に差が出ることがあります。

急いで売りたい事情があると低い価格でも契約してしまうことがあります。

1社だけで即決せず、複数社の査定を比較しましょう。

税金がかかる可能性がある

共有持分を売却して利益が出た場合は譲渡所得税や住民税がかかる可能性があります。

相続した共有持分を売る場合は被相続人が取得したときの取得費や取得時期を引き継ぐことがあります。

取得費が分からない場合、税金の計算で不利になることもあります。

売却益が出るかどうかは、売却価格、取得費、譲渡費用によって変わります。

契約前に条件を確認する

共有持分を売却する際は契約前に条件をよく確認しましょう。

売買価格、手付金、決済日、必要書類、費用負担、契約解除条件などを確認します。

専門業者に売る場合でも、契約内容を理解しないまま署名しないようにしましょう。

分からない内容があれば、司法書士や弁護士に相談することも大切です。

共有持分の売却相場に関するよくある質問

共有持分の売却相場は何割くらい？

共有持分の売却相場は、物件の状況によって大きく異なるため、一概に何割とはいえません。

一般的には、不動産全体の価格に持分割合をかけた金額より低くなる傾向があります。持分割合、共有者の人数、利用状況、立地、共有者との関係によって価格は変わります。

正確な相場を知るには、共有持分に対応した不動産会社や買取業者に査定を依頼しましょう。

共有持分は査定できる？

共有持分は査定できます。

ただし、一般的な不動産査定とは異なり、共有持分だけの売却に対応している会社へ相談する必要があります。通常の不動産会社では、共有持分のみの売却を扱っていない場合もあります。

査定では、不動産全体の価値、持分割合、共有者の人数、利用状況、共有者との関係などが見られます。

共有者に売る方が高い？

共有者に売る方が、第三者に売るより条件が良くなる場合があります。

他の共有者にとっては、持分を増やすことで不動産を管理しやすくなるメリットがあります。また、知らない第三者が共有者になることを避けたいと考える人もいます。

ただし、共有者が買い取りを希望しない場合や、資金を用意できない場合は成立しません。

共有持分専門業者の買取価格は安い？

共有持分専門業者の買取価格は、通常の不動産売却より低くなりやすいです。

専門業者は、購入後に他の共有者との交渉や共有解消の手続きを行うリスクを負います。そのため、リスクや費用を見込んだ価格になります。

ただし、業者によって査定額や条件は異なります。

相続した共有持分も売れる？

相続した共有持分も売却できます。

ただし、相続登記が済んでいない場合は、先に名義変更が必要になることがあります。相続人が複数いる場合は、持分割合や遺産分割の内容も確認する必要があります。

相続関係が整理されていないと、売却手続きが進みにくくなります。