家を売る方法は、売るための目的によって適した方法は違ってきます。具体的な方法として、仲介・買取・個人間取引の3つの方法があり、それぞれの特徴を理解したうえで自分に合った売却方法を選んでみましょう。

また、スムーズに手続きを進めるために、家を売るときに必要な費用や書類についても押さえておく必要があります。この記事では、家の売却目的に合わせたポイントを詳しく解説します。

1.家を売る方法はどんなものがある？

家を売る方法は大きく分けて、仲介・買取・個人間取引の3つがあります。各方法についてポイントをまとめますと、以下のとおりです。

家を売る方法	ポイント
仲介	・不動産会社に買い主を探してもらう方法 ・相場に近い金額で売却できる可能性が高い
買取	・不動産会社が家を買い取る方法 ・買い主を探さずに済むのでスピーディーな売却が行える・相場よりも安い金額となる傾向がある
個人間取引	・自分で買い主を探す方法 ・不動産会社が関与しないため、仲介手数料はかからない

これらの3つの方法について、更に詳しく見ていきましょう。

1-1.仲介

仲介とは、不動産会社に家の買い主を見つけてもらう方法です。家を売るときの一般的な方法であり、不動産会社が売り主に代わって、物件の買い主を探してくれます。

店頭広告やインターネット広告など、さまざまな手段を使って買い主を探し、不動産会社が独自に築いているネットワークを活用することもあります。仲介のメリットは、相場に近い形で売却できる可能性が高い点です。

買い主が見つかるまでに4～6か月程度はかかりますが、売却までのスケジュールに余裕がある場合は、仲介を選択すると納得できる金額で売却できるでしょう。また、売却活動は不動産会社が主体となって行うため、買い主が見つかって売買が成立すると所定の仲介手数料がかかります。

1-2.買取

買取は、不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。メリットとしては買い主を探す手間が省けるため、売却金額や条件などで合意を得られれば、比較的スピーディーな売却が行える点が挙げられます。

住み替えや転勤など、何らかの理由で家を早く売りたい方にとって便利な方法です。一方で、買取の場合は売却価格が仲介の場合と比べて低くなりやすい点に気をつける必要があります。

また、全ての物件を買い取るわけではありませんので、買取を検討する際は早めに不動産会社に相談しましょう。

1-3.個人間取引

個人間取引は不動産会社を介さずに、自分で買い主を見つける方法です。

不動産会社が関与しないので仲介手数料は必要ありません。また、希望価格で買い主を探すことができます。ただし、買い主が見つかったとしても売買契約書の作成や説明などを行わなければならないため、時間や手間がかかるだけでなく、専門的な知識も求められます。

そのため、初めて家を売る方は不動産会社にまずは相談してみるほうが良いでしょう。

2.家を売るときの流れ

家をスムーズに売却するには、全体的な流れをしっかりと把握しておく必要があります。

家を売る際には自分で買い主を探すこともできますが、不動産会社に仲介してもらうことの方が一般的です。不動産会社に仲介業務を依頼した場合では、売却が完了するまでに4～6か月程度の期間を見込んでおいたほうが良いでしょう。

タイミング	主な手続き	目安期間
売り出し前	情報収集・事前準備	2～3週間程度
	査定依頼（一括査定サービスの活用）
	媒介契約の締結
売却活動中	広告・販売	3～4か月程度
	内見対応
	買受申し込み
	契約条件・日程の調整
売り出し後	売買契約の締結	1か月程度
	残金決済・引き渡し
	確定申告	申告時期に合わせる

また、家の売却が済んでもその翌年の2月中旬から3月中旬には確定申告を行う必要があります。売却を希望する時期をあらかじめ決めて、余裕を持ったスケジュールを組んでみましょう。

家を売る流れについては以下の記事でも詳しく解説しています。併せてご覧ください。

3.家を売るときにかかる費用

家を売るときには、さまざまな費用がかかります。主な費用は次のとおりです。

費用の項目	内容	費用の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	取引額に応じて計算。
印紙税	売買契約時の契約書にかかる税金	取引額に応じて決められている。
登録免許税（抵当権の抹消登記費用）	抵当権の抹消登記にかかる税金	不動産1個あたり1,000円
司法書士に支払う報酬	登記手続きを代行してもらう依頼料	1～2万円程度
住宅ローンの繰り上げ返済の事務手数料	金融機関に支払う手数料	1～4万円程度
その他の費用	引っ越し費用・ハウスクリーニング費用・測量・解体費用など	必要に応じて異なる。
譲渡所得税	売却によって利益が出た場合にかかる税金	譲渡所得×所有期間に応じた税率

それぞれの費用について、更に詳しく解説します。

3-1.仲介手数料

不動産会社に仲介業務を依頼するときには、売買契約が成立した際に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は不動産会社にとっての成功報酬です。宅地建物取引業法（以下、宅建業法）によって上限額が定められており、取引額に応じて以下のように決められています。

取引額	仲介手数料
200万円以下の金額	（取引額の5%以内）＋消費税
200万円以上400万円以下の金額	（取引額の4%以内）＋消費税
400万円を超える金額	（取引額の3%以内）＋消費税

例えば、2,500万円で家を売却したときに上記の計算式に当てはめますと、仲介手数料は89.1万円となります。支払方法は、売買契約が成立したときと引き渡し時に半金ずつ分けて支払うか、引き渡し時にまとめて支払う場合が多いです。

3-2.印紙代

売買契約書を作成するときには、契約金額に応じて収入印紙を貼付する必要があります。

2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用されるため、以下の表にまとめた金額となります。

契約金額	通常の税額	軽減後税額
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円

3-3.登録免許税（抵当権の抹消登記費用）

売り主の場合、住宅ローンを完済した後に抵当権を抹消する手続きを行う必要があります。

不動産1個あたり1,000円の登録免許税を納める必要があり、建物と土地の場合であれば合計で2,000円かかります。

3-4.司法書士に支払う報酬

抵当権の抹消登記を司法書士に依頼する場合は、報酬として1～5万円程度がかかります。

マイホームの抵当権を抹消するといった比較的シンプルな手続きであれば自分でも行えますが、権利関係が複雑な場合は司法書士に依頼をしたほうが良いでしょう。

3-5.住宅ローンの繰り上げ返済の事務手数料

住宅ローンが残っている状態で家を売却するときは、売却代金で一括返済を行うことになります。繰り上げ返済にかかる事務手数料は金融機関によって異なりますが、1～3万円程度です。

住宅ローンを完済するときに気をつけておきたい点は、繰り上げ返済を行う期間が10年に満たない場合には、住宅ローン控除が適用されない恐れがある点です。家を売却するタイミングにも影響してくる部分ですので、慎重に判断を行ってみましょう。

3-6.その他の費用

その他の費用としては、引っ越し代やハウスクリーニング代が挙げられます。

また、空き家を解体して売却するときは解体費用がかかりますし、土地の境界が明確でない場合は測量費用などが必要です。物件の状況に応じて必要な費用は違ってきますので、早めに不動産会社の担当者に相談をしてどのような費用が発生するのかを確認しておきましょう。

また、引っ越しなどを依頼するときは複数の会社からプラン請求をもらい、できるだけ費用を抑えられるように工夫することが大切です。

3-7.譲渡所得税

家を売却して利益が出たときは、譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。物件の所有期間によって以下のように課される税率が異なります。

譲渡所得の区分	税率
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63%（所得税30.63%※＋住民税9%）
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315%（所得税15.315%ト※＋住民税5%）

※2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

家を売ったときの売却代金そのものに課税されるわけではなく、購入時にかかった費用や売却するためにかかった費用を差し引いた金額に課税されます。また、課税所得があったとしても、確定申告を行うことで各種税金の特例を受けられる場合もあります。

どのような特例が適用されるのかを不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

4.家を売るときに必要な書類

家を売るときには、さまざまなタイミングで多くの書類が必要になります。

書類が必要なタイミングとしては、不動産会社と媒介契約を結ぶとき、物件の売却活動中、買い主と売買契約を結ぶとき、そして物件の引き渡しのときです。
必要な書類やポイント、どのタイミングで必要になるかをまとめますと次のとおりになります。

必要な書類	ポイント	必要なタイミング
本人確認書類	・運転免許証やパスポートなど	媒介契約の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時
実印	・売買契約までに用意する・共有名義の場合は共有者全員分が必要	売買契約時・引き渡し時
印鑑証明書	・共有名義の場合は共有者全員分が必要・発行から3か月以内のものが必要	売買契約時・引き渡し時
住民票	・物件の住所が現住所と異なる場合に必要・発行から3か月以内のものが必要	引き渡し時
登記済権利書・登記識別情報通知書	・不動産の内容や権利関係の確認に必要・登記手続きの際にも必要	媒介契約の締結時・売買契約時・引き渡し時
建築確認済証・検査済証	・工事内容が法律に適合しているかを証明する書類	媒介契約の締結時
登記事項証明書・登記簿謄本	・不動産の状態や権利関係を示す書類・土地と建物それぞれについて必要	媒介契約の締結時・売買契約時・引き渡し時
地積測量図	・土地の面積や状態を確認する書類	媒介契約の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時
境界確認書	・隣接地との境界を証明する書類	媒介契約の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時
購入時の売買契約書・重要事項説明書	・物件の特徴がまとめられている書類・パンフレットなどでも代用できる	媒介契約時
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	・物件の耐震性や安全性を示す書類・必須ではないがあると物件の信頼性をアピールできる	媒介契約時
地盤調査報告書・住宅性能評価書	・必須ではないがあると物件の信頼性をアピールできる	媒介契約の締結時
住宅ローン残高証明書	・住宅ローン残債を確認するために必要	媒介契約の締結時
固定資産税納税通知書	・固定資産税や都市計画税の税額確認に必要	売却活動中

書類に不足や不備があれば、手続きが進まないだけでなく、物件の価値を正しく評価してもらえない場合もありますので注意が必要です。

各書類は必要なタイミングで準備しておけば問題ありませんが、どのみち必要になるものなので早めに用意しておくほうが良いでしょう。

5.家を高く売る方法とは

できるだけ家を高く売るためには、大事なコツを押さえておくことが大切です。それぞれのポイントについて解説します。

5-1.相場について把握する

家を高く売るには、不動産会社に査定を依頼する前にある程度、相場を把握しておくことが重要です。webを通じて相場を調べることが可能であり、代表的なものとして次の2つのサイトが挙げられます。

サービス名	概要
土地総合情報システム	・不動産の取引価格や地価公示（単位面積あたりの価格を国が判定したもの）などを調べられる・得られる情報は、所在地・最寄り駅・取引総額・坪単価・面積など
レインズ・マーケット・インフォメーション	・不動産の成約価格などの取引情報が公開されているサイト・直近1年間の取引情報を調べられる・築年数を横軸、平米単価を縦軸で示した散布図で表示されるので、一目で物件の相場が分かるのが特徴

「土地総合情報システム」は国土交通省が運営しているサイトであり、誰でも自由に閲覧できます。「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しており、こちらも無料で利用が可能です。

土地の取引について調べたいときは、「土地総合情報システム」を活用してみると良いでしょう。一方で、戸建て住宅やマンションの取引状況を知りたい場合は、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用してみると類似した取引を見つけやすいはずです。

5-2.一括査定サービスを通じて、査定依頼を行う

自分でも大まかな相場を把握できたら、不動産会社に物件の査定依頼を行います。適正な査定額を知るためには、できるだけ多くの会社に査定してもらうほうが良いでしょう。

しかし、1社ずつ問い合わせを行うのは手間や時間がかかり、どのような基準で比較をすれば良いのかも不明瞭です。効率良く査定依頼を行うときは、不動産の一括査定サービスを利用してみましょう。

複数の不動産会社に同時に査定依頼が行えるだけでなく、各社を比較することで良い不動産会社を見つける機会にもなるでしょう。

IELICO（イエリコ）は、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

家の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

5-3.仲介による売却方法を選び、売り出し価格をきちんと決める

可能なかぎり家を高く売りたいときは、多少時間がかかったとしても、仲介による売却を選択するほうが良いでしょう。相場に近い金額で売却できる可能性が高まるので期待が持てます。

ただし、適正な価格で売却することを目指すなら、不動産会社にばかり任せきりにしてはいけません。売り出し価格を決めるときなどは、物件のアピールポイントをきちんと伝えて、相場に沿った価格を決めていきましょう。

不動産会社の担当者と良い関係を保っていければ、家を高く売ることにも繋がるはずです。積極的にコミュニケーションを図ってみてください。

5-4.内覧対応を丁寧に行う

家を希望に近い価格で売却するには、売り主自身が行動する場面もあります。特に内覧時の対応は、売り主が自ら取り組むほうが買い主を早く見つけやすいでしょう。

内覧希望者のスケジュールに合わせて、きちんと掃除を行って出迎える準備を整えてみてください。質問にはできるだけ丁寧に答えて、物件に対する印象を高めてみましょう。

5-5.ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクション（住宅診断）を行うことは、売り主・買い主の双方にとってメリットがあります。物件の不具合を事前に発見でき、売却後のトラブルを防ぐことにつながるからです。

建築士などの専門家がチェックを行ってくれますので、安心して家を売ることができます。費用も5万円程度ですので、売却後に抱えるリスクを考えれば費用対効果は高いといえるでしょう。

6.家を早く売る方法3つ

転勤や住み替えなどの理由で、家を早く売りたいと考える方が押さえておくべきポイントとして、次のような点が挙げられます。それぞれの注意点なども含めて解説します。

6-1.流動性比率をチェックしておこう

一口に家を売るといっても、物件によって売りやすい物件と売りづらい物件があります。売りやすさの度合いを示す1つの指標として、不動産査定書に記載されている流動性比率をチェックしてみると良いでしょう。

流動性比率が低い場合は、どのように対応すべきかを不動産会社の担当者に相談することが大切です。遠方で交通アクセスが悪い物件などの場合は、思うように買い主が見つからないこともあるため、売却方法を考え直す必要もあるでしょう。

一方で、駅近物件や築浅物件であれば、すぐに売却できる可能性が高くなります。物件の売りやすさ、売りにくさを把握したうえで売却活動を進めてみてください。

6-2.媒介契約の種類が合っているかを考えよう

なかなか買い主が見つからない物件であれば、不動産会社と結んでいる媒介契約を見直してみるのも1つの手段です。売りづらい物件であれば、不動産会社が熱心に売却活動を行ってくれる専任媒介契約か、専属専任媒介契約を選んでみましょう。

また、売却しようとする物件について、類似した成約実績のある不動産会社であるかもチェックしておく必要があります。実績が豊富な会社であれば、早く売却するためのアドバイスを受けられますので、売却活動を進めるうえで役立つはずです。

6-3.不動産会社に買取を依頼するのも1つの方法

思うように買い主が現れない場合は、不動産会社に買取を依頼する選択肢もあります。

相場よりも低い金額で売ることにはなりますが、転勤や住み替えなどの理由でスケジュールが決まっている場合は、早めに決断をすることも大切です。
また、全ての物件について不動産会社が買い取るわけではないため、相談をすること自体は早いほうが良いでしょう。

7.古い家を売るための方法

相続などによって、遠方にある実家を売る場合、どのようにすべきか迷うこともあるでしょう。まずは売却をする家が本人名義でなければ売ることはできませんので、名義人が誰なのかをきちんと確認する必要があります。

そして、抵当権の有無など現状をチェックしたうえで、事情に合わせた売却方法を考えていくことが大切です。古い家を売る方法としては、次の4つが挙げられます。

7-1.空き家付き土地として売る

古い家をそのまま売ろうとしても、思うように買い主が見つからないケースがあります。そうしたときは、空き家付き土地として売ってみるのも1つの方法です。

建物よりも、土地をメインとして売却するほうがスムーズに売れる場合があります。更に、建物の解体費用を負担せずに済むため、売り主にとってもメリットがある方法だといえます。

7-2.リフォームして売る

古い家の場合、間取りや設備が今の暮らしに合っていない場合が多く、なかなか買い主が見つからない原因になることがあります。

そのため、部分的にでもリフォームを施してみることで、新たな買い主を見つけられる場合があるでしょう。

しかし、リフォーム費用を売却価格に上乗せするのが難しいこともあるため、担当者に相談をしたうえで決めるほうが無難です。建物がまだ住めるかどうかも考慮したうえで、リフォームを検討してみましょう。

7-3.家を解体して更地にして売る

古い家を解体して、土地のみを売却する方法があります。購入を検討する側からすれば、更地に好きな建物を建てられますので、メリットに感じる部分もあるでしょう。

ただし、解体のための費用を工面しなければならないため、費用対効果のバランスを考える必要があります。

7-4.不動産会社に買取を依頼する

不動産会社が買取に応じてくれそうな場合は、まとめる相談をしてみるのも方法としては良いでしょう。

地域の事情に詳しい不動産会社であれば、物件のニーズを的確に把握していますので、買取に応じてくれることがあります。

買取が難しかったとしても、どのように売却を進めれば良いか相談ができますので、いずれにしても早めに相談をしてみることが大切です。

古い家を売る具体的な手順や注意点は、下記の記事でも詳しく紹介しています。築年数の経った不動産を売却する際には、ぜひ参考にしてください。

まとめ

家を売るときには、売却目的に合った方法を選ぶことが重要です。できるだけ高く売りたい場合と早く売りたい場合では、取るべき方法や売るときのコツなどが違ってきます。

また、家を売る際にはさまざまな費用や税金がかかってくるため、どのタイミングでいくら支払うのかを不動産会社の担当者にもよく確認しておきましょう。家の売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

不動産の一括査定サービスを通じて、大まかな売却価格の目安を把握するとともに、親身になって対応してくれる不動産会社を見つけてみましょう。