旗竿地は、細長い道路の奥に物件を建てるため、再建築不可だったり、日照に問題があったりと、気になる点が発生しやすい土地です。

そのため、「売却したいけど、売れないのではないか」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか。

しかし旗竿地でも、売れない理由を理解して対策をとることで、売却につながる可能性は十分にあります。

この記事では、旗竿地の売却を成功させるために

を解説します。

具体的な対策を知ることで、売却できる可能性が高まります。旗竿地を売却するコツや注意点も併せてチェックして、安心して売却活動を進めましょう。

旗竿地とは？【わかりやすく解説】

旗竿地とは、道路に対して狭い間口で面し、細長い通路の奥に正方形や長方形で成形された土地です。竿に旗が付いたような形状であるため、旗竿地と呼ばれます。

このような変形型の土地を「不整形地」といい、一方、道路に大きく面した四角の土地を「成形地」といわれています。

以下、旗竿地の特徴や、旗竿地が作られる理由について解説します。

旗竿地の特徴

旗竿地は道路に接している部分が狭く、奥に土地が広がっているのが特徴です。

メリットは、周囲が建物に囲まれているので道路と距離があり、静かな環境で生活できる点です。特に小さな子どもがいる家庭では、玄関から道路までに距離があると子どもが飛び出す心配が少なく、安心な造りといえるでしょう。

一方デメリットは、道路に接した間口が2メートル以下の場合は再建築不可だったり、通路が狭すぎて建て替えが困難だったり、デメリットも多いので注意が必要です。

なぜ旗竿地ができるのか

旗竿地ができた背景には、「建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接道していなければならない」と定める建築基準法が大きく関係しています。

限られたスペースの土地を分割する場合に、建築基準法に反しないように2メートル以上接道させるように分割することで、以下の図のような旗竿地ができます。

出典：国土交通省「建築基準法制度概要集」

相続した広い土地を売却した際に、旗竿地ができることがあります。都市部では土地の需要が多く地価が高いため、広い土地が売却されると不動産会社はいくつかに分割して販売することが多くなります。

限られた範囲で土地を分割する場合に旗竿地ができる理由は、等間隔に分けるとすべての土地が使い勝手が悪い形状になってしまうことがある場合に、旗竿地をつくることで他の土地を条件の良い形状にできるためです。

旗竿地が売れない・売れにくい理由

一般的に旗竿地は売れないと言われていますが、次のような理由が挙げられます。

旗竿地が売れないとされる理由を、詳しく解説します。

理由1】再建築不可の可能性がある

旗竿地は再建築不可物件の可能性があるため、売りづらいとされています。

再建築不可物件とは、建築基準法で定められる接道義務を満たしておらず、現在の建物を取り壊した後で新しく建て替え不可な土地のことをいいます。この場合、リフォームはできますが建築確認が必要な大規模な工事はできません。

建築基準法の施行は1950年（昭和25年）ですが、再建築不可物件に建っている建物は、1950年以前に建てられていることも多く、老朽化していることが考えられます。

また、リフォームをする場合、道路に面した間口が狭い為に機材の搬入が難しく、通常よりも高額な工事費がかかる可能性があります。

上記の理由から、再建築不可物件である可能性がある旗竿地は売却しにくいです。

理由2】竿部分の間口が狭いため活用しづらい

旗竿地は間口が狭いために土地の活用が難しいことも、売れないとされる理由のひとつです。

住宅が密集した都市部にあることが多い旗竿地は、敷地面積もそれほど広くないと考えられます。日当たりや風通しを良くすることだけでなく、プライバシーを守ることも考えなければならないので、一般的な住宅よりも多くの工夫が必要です。

また、竿の部分も土地面積に含まれるので、建物を建てられる実質的な面積はさらに小さくなることも活用しづらい要因といえます。

【ケース別】旗竿地を売却するコツ

旗竿地は決して売れないわけではなく、売却するためのコツがあります。ひとことで「旗竿地」と言っても、その土地の状況はさまざまです。

上記のケース別に、旗竿地を売却するコツを解説します。

コツ1】再建築不可な旗竿地の場合

再建築不可の旗竿地は、まずは隣人に購入してもらえないか交渉してみましょう。

再建築不可の旗竿地は、買い手を見つけることが困難ですが、隣接する土地の所有者にとっては、自分の土地と合わせれば建築可になる可能性がある魅力のある土地です。隣人との関係が良好であれば、前向きに検討してもらえる可能性は高いでしょう。

もし難しい場合は、不動産会社に買取を依頼しましょう。買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。

買取をしている不動産会社は限られるため、一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」で複数の不動産会社とコンタクトをとって探しましょう。

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コツ2】接している道路の幅が4メートル未満の場合

接している道路の幅が4メートル未満の場合は、セットバックによって4メートル以上にできます。4メートル以上になると旗竿地ではなく一般的な土地として売り出せるので売却しやすくなるでしょう。

セットバックとは、道路との境界線から敷地を後退させることをいいます。例えば、旗竿地に接している道路の幅が3メートル50センチメートルの場合、あと50センチメートルあれば旗竿地ではなくなります。旗竿地の土地を50センチメートル境界から後退させれば、その分道路幅が広くなるというわけです。

コツ3】隣地を買い取れる場合

旗竿地を売却するコツでは、隣地を買い取る方法があります。竿部分の横の土地を購入すれば旗竿地ではなくなり、活用しやすい形の土地になることで売却しやすくなるでしょう。

隣地を買い取る方法は、再建築不可物件の解決にも有効です。隣地を買い取れば再建築不可物件ではなくなるので、建物の立て替えが可能になります。

コツ4】隣地の所有者が土地の売却を検討している場合

隣地の所有者が土地の売却を検討している場合は、旗竿地を購入してもらえる可能性があります。形が整い、広くなることで資産価値が上がるメリットがあるからです。

自分で話を持ち掛けにくい場合は、営業してもらえないか不動産会社に相談するのがおすすめです。

隣地の所有者に旗竿地を購入してもらえない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。隣地が売り出されるなら、買取の相場よりも高く買い取ってもらえることが期待できます

旗竿地を売却する時の注意点

旗竿地を売却する際には、以下の3点に注意しなければなりません。

売却の成功を左右する重要な注意点なので、ひとつずつ解説します。

注意点1】売却前に建物を解体しない

売却前に自分の判断で建物を解体せず、不動産会社に相談しましょう。古い建物があると買い手が見つかりにくいと考え、取り壊そうと考える人がいるかもしれません。しかし、解体で余計に売却が難しくなることもあります。

旗竿地が再建築不可物件に該当する場合、その土地に新しく家を建てることができません。そのため、取り壊しても新しい家を建てることができません。また、リフォームやリノベーションをする目的で古い物件を探している人を取り逃す可能性もあります。

さらに、建物がある土地と更地では、固定資産税に3～6倍もの違いがあります。更地には、固定資産税が減税される住宅用地の軽減措置特例が適用されないためです。

これらを考慮し、解体前には必ず不動産会社に相談することをおすすめします。

注意点2】住み替えの場合は買い先行で売却する

住み替えで売却する場合には、買い先行がおすすめです。

住み替えの売却をする際には、売り先行にするのか買い先行にするのかが、迷うポイントとなるでしょう。

旗竿地の売却で買い先行がおすすめの理由は、内覧にあります。買い手が見つかりにくい旗在地では、少しでも良い状態の物件を見てもらうことが大切です。

売り先行だと居住中の内覧になるので、実際よりも狭く見えてしまいます。買い先行だと室内に何もない状態のため、広く明るく見えるのが大きなメリットです。また、売主に遠慮せずに内覧できるので、収納スペースや水まわりなどの気になる部分を隅々までじっくりと見学できるのも買い手にとってメリットとなります。

注意点3】旗竿地の売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社には得意分野と不得意分野があるので、旗竿地の売却を得意とする不動産会社に依頼しましょう。得意分野であれば、ノウハウを持っているだけでなく、旗竿地を探している顧客がいる場合もあります。

旗竿地のように売却が難しいとされる物件では、得意とする不動産会社に依頼することが大切です。

旗竿地の売却に強い不動産会社を探すなら、不動産一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」を活用しましょう。

実績豊富で信頼できる優良企業を見つけられる「IELICO（イエリコ）」であれば、最適な不動産会社を見つけることができます。

高く売れる旗竿地の特徴

高く売れる旗竿地には、次のような特徴があります。

上記の特徴が、どのように売却に影響するのかを解説します。

特徴1】竿部分の間口が広く一定の面積が確保できる

竿部分の間口が広く一定の面積が確保できれば、様々な使い方ができるので評価が高くなります。車を所有している場合には駐車スペースになり、車がない場合でも、自転車やベビーカー置き場、ガーデニングスペースとしても使えるでしょう。

特徴2】重機などの工事車両の駐車スペースが確保できる

旗竿地でも工事車両の駐車スペースが確保できる広さがあれば、割高にならず一般的な工事費用で済むので売却しやすいでしょう。

中古住宅を購入する場合には、外装や屋根なども含めてリノベーションしたいと考えるケースが多くなります。購入の際は工事費も含めて、予算を設定するため、工事費用が抑えられるのは、大きなポイントとなるでしょう。

特徴3】日当たりや風通しが良い

旗竿地に限らず、一般的に日当たりや風通しが良い物件は人気があります。旗竿地は住宅が密集したエリアの奥まった場所にあることが多いので、どうしても日当たりや風通しが悪くなりがちです。日当たりや風通しが良い物件は印象が良く、買い手が見つかる可能性が高いといえるでしょう。