アパートは一般的な戸建てやマンションとは異なり、収益物件として評価されることが多い不動産です。そのため、築年数や立地、建物の状態だけでなく家賃収入や入居率、利回り、修繕履歴なども売却価格に影響します。

同じエリアにあるアパートでも、満室に近い物件と空室が多い物件では買主からの評価が変わります。

また、将来的な修繕費や管理状況によっても売却価格に差が出ることがあります。

この記事では、アパート売却相場の考え方や、価格を左右する要素、高く売るためのポイント、売却時の注意点を解説します。

アパート売却相場はどう決まる？

アパートの売却価格を考えるうえで重要なのが収益性です。

アパートを購入する買主の多くは、家賃収入を目的としているため、現在どのくらいの家賃収入があるのか、今後も安定して収益を得られるのかが重視されます。

たとえば同じ築年数・同じ規模のアパートでも、満室に近い物件と空室が多い物件では評価が変わります。

家賃収入が安定している物件は投資対象として魅力があり、売却価格も高くなりやすいです。

一方で、空室が多い、家賃が相場より低い、入居者の入れ替わりが多いといった物件は買主にとってリスクが高いと判断されることがあります。

利回りから価格を判断される

アパートの売却では利回りも重要な判断材料になります。利回りとは物件価格に対して年間の家賃収入がどのくらいあるかを示す指標です。

投資用不動産を購入する買主は、利回りを見て投資効率を判断します。

一般的に家賃収入が高く、価格が低い物件ほど利回りは高くなりますが、利回りが高ければ必ず良い物件というわけではありません。

築年数が古い、修繕費がかかる、空室リスクが高い物件は利回りが高く見えても買主から慎重に見られる場合があります。

土地と建物の価値も見られる

アパートの売却では、収益性だけでなく、土地と建物の価値も評価されます。

土地については、所在地や面積、形状、接道状況、用途地域、駅からの距離などが価格に影響します。将来的に建て替えや別用途での活用がしやすい土地であれば、買主からの評価が高くなることがあります。

建物については、築年数、構造、間取り、設備、修繕状況などが見られます。築年数が古くても、定期的に修繕されているアパートであれば、買主に安心感を与えやすいです。

一方で、老朽化が進んでいる場合や、大規模修繕が必要な場合は、買主が修繕費を見込んで価格交渉をしてくる可能性があります。

アパートの相場を把握するには、収益性と不動産そのものの価値をあわせて確認することが大切です。

周辺の取引事例も参考にされる

アパートの売却相場を把握する際は周辺の取引事例も参考になります。

近隣で似た規模や築年数のアパートがいくらで売れたのかを確認することで、おおよその相場感をつかめます。ただし、アパートは物件ごとに収益性や管理状況が異なるため、単純に価格だけを比較するのは難しいです。

たとえば、同じエリアのアパートでも、満室の物件と空室が多い物件では売却価格が変わります。また、修繕履歴や家賃設定、土地の形状などによっても評価は異なります。

周辺の売出価格を見るだけでなく、実際に成約した価格を参考にすることが重要です。不動産会社に査定を依頼し、成約事例をもとに価格の根拠を説明してもらいましょう。

アパート売却相場を調べる方法

不動産ポータルサイトで売出価格を確認する

まず、不動産ポータルサイトで売り出されているアパートの価格を確認する方法があります。

同じエリアや近い条件のアパートを探せば、おおよその価格帯を把握できます。

築年数、部屋数、土地面積、建物面積、利回り、駅からの距離などを比較すると、自分の物件の立ち位置を確認しやすくなります。

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまで売主の希望価格で、実際にその価格で売れるとは限りません。長期間売れ残っている物件は、相場より高く設定されている可能性もあります。

収益還元法で価格を考える

アパートのような収益物件では、収益還元法という考え方で価格を算出することがあります。

収益還元法とは、物件から得られる収益をもとに不動産の価値を評価する方法です。

年間家賃収入や利回りをもとに、投資対象としてどのくらいの価値があるかを判断します。

たとえば、年間家賃収入が高く安定して入居者を確保できている物件は、買主から高く評価されやすくなります。

一方で、空室が多い場合や家賃下落のリスクがある場合は、評価が下がる可能性があります。

固定資産税評価額を確認する

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するために自治体が評価した価格です。毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。

ただし、固定資産税評価額は市場で実際に売れる価格とは一致しません。

特にアパートの場合、収益性や入居状況、修繕状態などが売却価格に影響するため、固定資産税評価額だけで相場を判断するのは難しいです。

固定資産税評価額は、土地や建物の評価を把握するための参考資料として活用し、実際の売却価格は不動産会社の査定や取引事例とあわせて判断しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

アパートの売却相場を正確に知りたい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼するのが有効です。

不動産会社によって、査定額や評価ポイントは異なります。収益物件に強い会社、地域のアパート売買に詳しい会社、投資家向けの販売ルートを持つ会社など、それぞれ得意分野があります。

1社だけの査定では、その金額が適正か判断しにくいため、複数社の査定額を比較しましょう。査定額だけでなく、査定の根拠や販売戦略、想定される買主層も確認することが大切です。

アパートを高く売るには、収益物件の売却に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。

アパートの売却相場に影響する要素

立地

アパートの売却相場に大きく影響するのが立地です。

駅からの距離、周辺の生活環境、学校や商業施設へのアクセス、人口動向、賃貸需要などは買主が重視するポイントです。

賃貸需要が高いエリアにあるアパートは、空室リスクが低いと判断されやすく価格も高くなりやすいです。

一方で、駅から遠い、周辺に賃貸需要が少ない、人口減少が進んでいるエリアでは、買主から慎重に見られることがあります。

アパートは購入後の運用を前提に評価されるため、現在の立地だけでなく将来的に入居者を確保しやすいかも重要です。

築年数

築年数もアパートの売却相場に影響します。

築年数が浅いアパートは建物や設備の劣化が少なく、買主から評価されやすい傾向があります。購入後すぐに大きな修繕費がかかりにくい点もメリットです。

一方で、築年数が古いアパートは外壁や屋根、給排水設備、室内設備などの修繕が必要になる可能性があります。

買主は将来的な修繕費を見込んで購入価格を判断するため、査定額が下がることがあります。

ただし、築年数が古くても適切に修繕されている物件や土地の価値が高い物件であれば、一定の評価を得られる場合があります。

入居率

アパートの売却では入居率が非常に重要です。

満室に近い状態のアパートは購入後すぐに家賃収入を得られるため、買主からの評価が高くなりやすいです。

安定した収益が見込める物件は投資対象として魅力があります。

一方で、空室が多いアパートは買主にとってリスクが高いと判断されます。

空室が長引いている理由が立地、家賃設定、建物の状態、管理状況にある場合は、価格交渉の対象になることがあります。

売却前に空室対策を行い入居率を改善できれば、売却条件が良くなる可能性があります。

家賃収入

アパートの売却価格には現在の家賃収入も影響します。

家賃収入が高く安定しているアパートは、収益性が高い物件として評価されやすくなります。

買主は年間の家賃収入をもとに利回りを計算し、購入価格が妥当か判断します。

ただし、家賃が相場より高すぎる場合は注意が必要です。現在の入居者が退去した後に同じ家賃で再募集できない可能性があるためです。

反対に家賃が相場より低い場合は、将来的な賃料改善の余地があると評価される場合もあります。

建物の管理状態

建物の管理状態もアパートの売却相場に影響します。

外壁や屋根、共用部分、階段、廊下、設備などがきれいに管理されている物件は、買主に良い印象を与えます。

管理状態が良いアパートは入居者の満足度も高く、退去リスクを抑えやすいと判断されることがあります。

一方で、共用部分が汚れている、修繕が放置されている、設備が古いといった物件は購入後に費用がかかると見られ、価格が下がる可能性があります。

修繕履歴

アパートの売却では修繕履歴も重要な評価ポイントになります。

外壁塗装、屋根修繕、給排水設備の交換、室内リフォーム、防水工事などの履歴があると買主は建物の維持管理状況を把握しやすくなります。

定期的に修繕されている物件は購入後の大きな修繕リスクが少ないと判断されやすいです。

反対に、修繕履歴が不明確な場合や長期間メンテナンスされていない場合は、買主が将来の修繕費を不安視する可能性があります。

売却前には、過去の修繕内容や時期、費用が分かる資料を整理しておきましょう。

土地の条件

アパートの売却相場には土地の条件も大きく影響します。

土地の面積、形状、接道状況、用途地域、建ぺい率、容積率などは、買主が重視するポイントです。

将来的に建て替えや別用途への活用がしやすい土地であれば、アパートとしての収益性だけでなく、土地としての価値も評価されやすくなります。

一方で、再建築が難しい土地や接道条件に問題がある土地は、買主から慎重に見られる可能性があります。

アパートを相場より高く売るポイント

満室に近い状態で売る

アパートを高く売りたい場合は、できるだけ満室に近い状態で売却するのが理想です。

入居率が高いアパートは、購入後すぐに家賃収入を得られるため、買主から評価されやすくなります。空室が少ない物件は、安定した収益が見込めるため、投資対象として魅力があります。

空室が多い状態で売り出すと、買主は空室リスクや募集費用を見込んで価格交渉をしてくる可能性があります。

売却を急いでいない場合は、空室対策を行ってから売り出すことも検討しましょう。家賃設定の見直しや室内の簡単な修繕、募集条件の改善によって入居率を上げられる場合があります。

修繕履歴を整理する

アパートを売却する際は、修繕履歴を整理しておくことが大切です。

買主は、購入後にどのくらい修繕費がかかるかを気にします。過去に外壁塗装や屋根修繕、防水工事、設備交換などを行っている場合は、その内容を資料として提示できるようにしておきましょう。

修繕履歴が明確であれば、建物が適切に管理されていることを示せます。買主に安心感を与えられ、価格交渉を抑えやすくなる可能性があります。

修繕に関する請求書や見積書、工事写真、点検報告書などがあれば、売却前にまとめておくとよいでしょう。

家賃収入や支出を分かりやすくする

アパート売却では、家賃収入や支出を分かりやすく整理しておきましょう。

買主は、購入後の収益性を確認するために、年間家賃収入、管理費、修繕費、固定資産税、保険料、共用部の電気代などを見ます。収支が明確であれば、投資判断をしやすくなります。

収入や支出が曖昧な物件は、買主から不安に思われる可能性があります。特に、利回りを重視する投資家にとって、収支資料は重要な判断材料です。

レントロールや賃貸借契約書、収支明細などを整理し、必要に応じて提示できるようにしておきましょう。

収益物件に強い不動産会社に相談する

アパートを高く売るには、収益物件に強い不動産会社に相談することが重要です。

アパートは、居住用不動産とは売却のポイントが異なります。投資家向けに販売する必要があるため、利回りや収益性、管理状況を適切に説明できる会社を選ぶことが大切です。

収益物件の売却実績が豊富な会社であれば、投資家への販売ルートを持っている可能性があります。また、買主が重視する資料や価格設定についてもアドバイスを受けやすいです。

不動産会社を選ぶときは、アパートや収益物件の売却実績を確認しましょう。

複数社に査定を依頼する

アパートを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社によって、査定額や評価ポイント、販売戦略は異なります。1社だけの査定では、その金額が適正か判断しにくいです。

複数社に査定を依頼すれば、相場感を把握しやすくなり、より条件のよい会社を選びやすくなります。また、各社の説明を比較することで、自分のアパートの強みや弱みも見えてきます。

査定額だけでなく、収益物件の売却実績、販売ルート、担当者の説明力も確認しましょう。

アパート売却で注意すべきこと

入居者がいる状態でも売却できる

アパートは入居者がいる状態でも売却できます。

入居者がいるアパートはオーナーチェンジ物件として売却されます。買主は新しいオーナーとして賃貸借契約を引き継ぎ、家賃収入を得ることになります。

入居者がいる状態で売却できるため、売却前に無理に退去してもらう必要はありません。むしろ、満室に近い状態の方が収益物件として評価されやすい場合があります。

ただし、賃貸借契約の内容や敷金、家賃の入金状況などを買主に正確に伝える必要があります。売却前に契約書や入居状況を整理しておきましょう。

レントロールを準備する

アパート売却ではレントロールを準備しておくことが重要です。

レントロールとは各部屋の賃貸条件を一覧にした資料です。

部屋番号、入居状況、家賃、共益費、敷金、契約開始日、契約期間などをまとめます。

買主はレントロールを見て物件の収益性や入居状況を確認します。内容が分かりやすく整理されていると、買主が投資判断をしやすくなります。

レントロールの内容に誤りがあると、契約後のトラブルにつながる可能性があります。売却前に最新の入居状況を確認し、正確な資料を用意しましょう。

修繕費用を見込まれる可能性がある

アパート売却では買主が将来の修繕費用を見込んで価格交渉をしてくることがあります。

特に、築年数が古いアパートや外壁・屋根・設備の修繕が必要な物件では、購入後に費用がかかると判断されやすいです。

大規模修繕が近いと見られる場合は、査定額や売却価格に影響する可能性があります。

売主としては、過去の修繕履歴や現在の状態を整理し、必要に応じて修繕済みであることを説明できるようにしておきましょう。

税金が発生する場合がある

アパートを売却して利益が出た場合は譲渡所得税が発生する可能性があります。

譲渡所得は売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。アパートは投資用不動産として所有されていることが多いため、マイホーム売却で使える特例とは扱いが異なる場合があります。

また、所有期間によって税率が変わることがあります。

売却時期によって税負担が変わる可能性もあるため、事前に確認しておくことが大切です。

アパート売却の流れ

Step1】査定を依頼する

まず、不動産会社にアパートの査定を依頼します。

査定では物件の所在地、築年数、構造、部屋数、土地面積、建物面積、入居状況、家賃収入、修繕履歴などが確認されます。

アパートは収益物件として評価されるため、家賃収入や利回りも重要です。査定を依頼する際は、レントロールや収支資料、修繕履歴などを用意しておくとスムーズです。

1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や売却方針を比較しましょう。

Step2】媒介契約を結ぶ

査定結果や担当者の対応を比較し、売却を任せる不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

それぞれ依頼できる会社数や報告義務、自己発見取引の可否などが異なります。

アパート売却では、投資家への販売ルートを持つ不動産会社を選ぶことが大切です。媒介契約を結ぶ前に、どのように買主を探すのか、どの層に販売するのかを確認しましょう。

Step3】売却活動を行う

媒介契約を結んだら不動産会社が売却活動を行います。

アパートの場合、一般の居住用物件とは異なり投資家や法人、収益物件を探している買主に向けて販売されることが多いです。

物件情報には価格だけでなく、利回り、家賃収入、入居率、修繕履歴なども掲載されます。

買主から問い合わせがあれば資料の提供や現地確認、条件交渉が行われます。入居者がいる場合は内覧できる範囲が限られることもあります。

売却活動中は不動産会社から問い合わせ状況や買主の反応を確認し、必要に応じて価格や販売方法を見直しましょう。

Step4】買主と条件交渉する

購入希望者が見つかったら価格や引き渡し時期、契約条件について交渉します。

アパート売却では買主が修繕費や空室リスクを理由に価格交渉をしてくることがあります。

また、レントロールや賃貸借契約書、修繕履歴などの資料を確認したうえで、条件を調整するケースもあります。

価格だけでなく、敷金の引き継ぎ、家賃の精算、管理会社の継続、残置物の扱いなども確認が必要です。

Step5】売買契約・引き渡しを行う

条件がまとまったら買主と売買契約を結びます。

売買契約では売却価格、手付金、決済日、引き渡し日、契約不適合責任、賃貸借契約の引き継ぎ、敷金の精算などを確認します。アパートは入居者がいる状態で売却されることが多いため、賃貸借契約や家賃収入の引き継ぎ内容を明確にしておくことが大切です。

契約後、決済日に売却代金の支払いと所有権移転登記を行い、物件を引き渡します。

引き渡し後は、新しい所有者が賃貸人として入居者との契約を引き継ぎます。入居者への通知が必要になる場合もあるため、不動産会社と確認しながら進めましょう。

アパート売却に関するよくある質問

入居者がいてもアパートは売れる？

入居者がいる状態でも、アパートは売却できます。

このような売却は、オーナーチェンジ物件として扱われます。買主は新しいオーナーとして、現在の賃貸借契約を引き継ぎ、家賃収入を得ることになります。

入居者がいるアパートは、購入後すぐに収益を得られるため、投資家から評価されやすい場合があります。特に満室に近い状態であれば、安定した収益物件として売却しやすくなります。

ただし、賃貸借契約の内容や家賃の支払い状況、敷金の扱いなどを正確に整理しておく必要があります。

空室が多いアパートでも売れる？

空室が多いアパートでも売却できる可能性はあります。

ただし、空室が多い物件は、買主から収益性に不安があると判断されやすく、価格交渉を受ける可能性があります。空室の理由が、家賃設定、立地、建物の状態、管理状況にある場合は、査定額にも影響します。

売却を急いでいない場合は、空室対策をしてから売り出すことも検討しましょう。家賃条件の見直しや室内修繕、募集方法の改善によって入居率を上げられる場合があります。

一方で、買主がリフォームや再募集を前提に購入するケースもあります。収益物件に強い不動産会社へ相談することが大切です。

古いアパートは売却できる？

築年数が古いアパートでも売却できる可能性はあります。

建物が古い場合でも、入居率が高く家賃収入が安定している物件や、土地としての価値が高い物件であれば、買主が見つかることがあります。

一方で、老朽化が進んでいる場合や、大規模修繕が必要な場合は、買主が修繕費を見込んで価格交渉をする可能性があります。

古いアパートを売る場合は、建物として収益物件のまま売る方法と、土地として売る方法の両方を検討するとよいでしょう。不動産会社に相談し、どちらの売却方法が適しているか確認しましょう。

アパート売却ではどんな書類が必要？

アパート売却では、物件に関する書類に加えて、賃貸経営に関する資料も必要になります。

主な書類には、登記済権利証または登記識別情報、固定資産税納税通知書、建築確認済証、検査済証、測量図、賃貸借契約書、レントロール、修繕履歴、収支明細などがあります。

入居者がいる場合は、賃貸借契約の内容や敷金の状況も確認されます。資料が不足していると、買主の判断が遅れたり、条件交渉で不利になったりする可能性があります。

売却を検討し始めたら、早めに必要書類を整理しておきましょう。

アパート売却では税金がかかる？

アパートを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかる可能性があります。

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。所有期間によって税率が変わることがあるため、売却時期も確認しておくことが大切です。

また、アパートは投資用不動産として扱われることが多く、マイホーム売却とは使える特例が異なる場合があります。

税金の計算は複雑になりやすいため、売却前に税理士や不動産会社へ相談しましょう。売却後に想定外の税金が発生しないよう、事前に確認しておくことが重要です。