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住んでいない家を処分したい!税金の計算方法と5つの特例

公開日:2022.04.07 最終更新日:2022.04.07

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住んでいない家を処分したい!税金の計算方法と5つの特例

現在誰も住んでいない家であっても、そのままの状態にしておくと税金がかかり続けるので注意が必要です。家を売却する際には、さまざまな税金の特例を受けられる可能性がありますので、制度の基本的な仕組みを理解して活用してみましょう。

制度の種類によって適用される条件や金額が異なりますので、ポイントを押さえておくことが大切です。この記事では、住んでいない家を売却するときに活用できる税金の特例を詳しく解説します。

家の売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに家を売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「IELICO(イエリコ)」 を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

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1.住んでいない家を売却したときにかかる税金

1.住んでいない家を売却したときにかかる税金

誰も住んでいない空き家を売却したときに、売却益が出た場合には譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税とは、譲渡した際の利益にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称であり、譲渡所得に税率を掛け合わせることで算定します。

譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税=譲渡所得×税率

税率は、物件の所有期間によって以下の通りです。

譲渡所得の区分 税率
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 39.63%(所得税30.63%※+住民税9%)
長期譲渡所得(所有期間5年超) 20.315%(所得税15.315%※+住民税5%)

※2013年(平成25年)から2037年(令和19年)までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

物件の所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として39.63%の税率がかかります。一方、物件の所有期間が5年を超える場合には、長期譲渡所得として20.315%の税率となり、大きく税率が異なる点に注意しておきましょう。

なお、物件の所有期間は相続をした場合も引き継がれるものであるため、実家を売って得た売却益は多くの場合で長期譲渡所得となります。

譲渡所得税の計算においては、税額の計算の元となる譲渡所得を算出する必要があります。

譲渡所得税は物件を売却した代金にそのまま課税されるわけではなく、物件の購入時にかかった費用(取得費)や売却時にかかった費用(譲渡費用)を差し引いた譲渡所得に課税されるのがポイントです。

譲渡所得の計算式をまとめますと、次のとおりです。

売却益(譲渡所得)の計算方法
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

物件の譲渡価額(売却代金に固定資産税精算金を加えた金額)から、取得費と譲渡費用を引くだけで簡単に求められます。しかし、取得費と譲渡費用にどのようなものが含まれるのかを押さえておかなければ、正確な計算が行えないので気をつけておきましょう。

まず、取得費は「土地の購入価格+(建物の購入価格-減価償却費)」によって計算します。土地は相場の変動以外の要素で価格が変わることはありませんが、建物については経年劣化によって資産価値が低下するため、減価償却費を考慮することが必要です。

減価償却費は建物の用途や構造によって決められるものであり、木造一戸建て住宅の場合であれば、以下の計算式で算出できます。

減価償却費の計算方法
減価償却費相当額=建物の購入価格×0.9×0.031(木造住宅の償却率)×経過年数

また、取得費には物件そのものの購入費用だけでなく、登録免許税・印紙税・不動産取得税といった各種税金や設備費・改良費などが含まれます。購入した際の売買契約書や領収書などを踏まえて、正しく計算してみましょう。

次に、譲渡費用についてですが、売却時にかかった費用のすべてが含まれるわけではありません。譲渡費用として含まれるものは次のとおりです。

譲渡費用として含まれるもの

  • 不動産会社に支払った仲介手数料
  • 売り主が負担した印紙税
  • 立退料
  • 解体費用
  • 違約金
  • 名義書換料

上記に挙げた費用に含まれないものとして、引っ越し代や家財の処分費用、抵当権を抹消するために必要となる登録免許税などが挙げられます。譲渡費用として含まれるものと含まれないものをきちんと区別して計算してみましょう。

2.住んでいない家の売却でかかる税金を抑える5つの特例

2.住んでいない家の売却でかかる税金を抑える5つの特例

住んでいない家を売却したときに活用できる税金の特例制度は、大きく分けて5種類あります。

それぞれの制度において定められた要件を満たす必要がありますが、活用できる可能性がある制度は次のとおりです。

特例の種類 ポイント
3,000万円の特別控除 譲渡所得から最高で3,000万円までの控除が可能な制度です。
所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例 物件の所有期間が10年を超えているときに、軽減税率が適用される制度です。
特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例 新居の取得価格が旧居の売却価格よりも高いときに利用できる制度です。
被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例 相続または遺贈によって取得した物件について、最高3,000万円まで譲渡所得から控除できます。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 相続または遺贈によって取得した不動産を一定期間内に譲渡したときに、相続税の一部を取得費に含めることができる制度です。

各制度をうまく活用することで、譲渡所得から一定額を控除できますので、結果として税負担を軽減できます。ただし、それぞれの特例は、他の特例との併用が認められていない場合もあるため、注意が必要な部分もある少々複雑なものです。

それぞれの特例制度について、更に詳しく解説します。

3.特例1:3,000万円の特別控除

3.特例1:3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、マイホームとして居住している物件を売却するときに、一定の要件を満たすことで「3,000万円の特別控除」が適用されます。住宅ローン控除と併用できない点に注意が必要です。

3-1.特例の内容

一般的なマイホームを売却する際に適用される税金の特例制度として、「3,000万円の特別控除」は譲渡所得から最高3,000万円をそのまま控除できますので、とても節税効果の高い制度と言えるでしょう。

例えば、譲渡所得が2,000万円のケースで譲渡所得税を考えた場合、長期譲渡所得であれば約406万円、短期譲渡所得では約792万円の税金が生じます。しかし、この特例を使えば譲渡所得は2,000万円-3,000万円=0円となり、譲渡所得税は生じません。

3,000万円の特別控除がいかに大きな効果を発揮するかが分かるでしょう。

3-2.適用の要件

「3,000万円の特別控除」が適用される要件は、以下のとおりです。

  • 居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の売却の場合
  • 売った年の前年及び前々年に売却時の各種特例を利用していないこと
  • 転居している場合は住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
  • 売り主と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと など

3-3.他の特例との併用

3,000万円の特別控除の適用を受けるときに気をつけておきたいのは、住宅ローン控除が適用されている場合には併用できない点です。住宅の買い換えを行う際に、今まで住んでいた家に3,000万円の特別控除を適用するほうが良いのか、それとも新しく購入する家に住宅ローン控除を適用するほうが良いのかは場合によります。

細かな計算が必要になるため、どちらの特例制度を利用すべきか迷ったときは、早めに税理士へ相談してみると良いでしょう。なお、物件を売却した際に損失が出てしまったときには、損益通算(他の所得と合算して計算できる)が適用される特例制度もありますので、併せて相談してみてください。

4.特例2:所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例

4.特例2:所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例

物件の所有期間が10年を超える場合には、「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」できます。3,000万円の特別控除と併せて用いることで、税負担を軽減できるでしょう。

4-1.特例の内容

この特例制度では、譲渡所得6,000万円までであれば、本来の税率ではなく軽減税率が適用されます。

長期譲渡所得の税率は20.315%ですが、軽減税率が適用されることで14.21%となります。6,000万円を超える部分については本来の税率が適用されますが、譲渡所得の金額が大きいほど税負担の軽減効果を実感できるはずです。

4-2.適用の要件

「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」の適用要件は、以下のとおりです。

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
  • 売却した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  • マイホームの買い替え特例などを利用していないこと
  • 売り主と買い主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと など

4-3.他の特例との併用

この特例制度の特徴としては、3,000万円の特別控除と併用できる点が挙げられます。2つの特例制度を組み合わせることで、譲渡所得が6,000万円までであれば、大幅に税負担を軽減できるでしょう。

ただし、次に紹介するマイホーム買い換え特例との併用はできません。

5.特例3:特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例

5.特例3:特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例

「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、マイホームの所有期間が10年を超え、なおかつ居住期間が10年以上の場合に適用される特例制度です。どのような特徴がある制度なのかを詳しく見ていきましょう。

5-1.特例の内容

「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、住宅を買い換えるときに効果を発揮する特例制度です。売却するマイホームよりも、購入価格が高い住宅に買い換える場合、元のマイホームの売却益にかかる譲渡所得税を先送りできる仕組みとなっています。

あくまで税金の繰り延べの仕組みであるため、最終的には税金を負担しなければなりません。しかし、住宅の買い換えを行うときは資金の出入りが多いため、少しでも手元の資金を確保するために役立てられるでしょう。

5-2.適用の要件

「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用要件は、以下のとおりです。

  • マイホームを売却した年、もしくはその前年・前々年に3,000万円の特別控除の制度などを利用していない。
  • 売却したマイホームと、新たに購入したマイホームが日本国内にある。
  • 売却代金が1億円以下。
  • 居住期間が10年以上で、売却した年の1月1日時点で物件の所有期間が10年を超えている。
  • 買い換える建物の床面積が50平米以上、土地の面積が500平米以下であること。
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間で、マイホームを買い換えること。
  • 買い換えたマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合は、取得日以前から数えて25年以内に建築されたものであること。一定の耐震基準を満たしていること。
  • 親子や夫婦など、特別の関係がある人物や会社に対して売ったものではないこと。
  • など

5-3.他の特例との併用

この特例制度は、「3,000万円の特別控除」や「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」との併用ができません。どの特例制度を利用するほうが特になるかは、物件を売却するときの状況にもよります。

そのため、特例制度の活用については不動産会社の担当者に照会したり、税理士に相談したりしてみましょう。特に買い換えの場合は、短期間で多くの資金をやり取りすることになりますので、慎重に判断することが大切です。

6.特例4:被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例

6.特例4:被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例

税金の特例制度の中には、相続で得た物件にも適用されるものがあります。それが「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例」です。

制度の基本的な仕組みや適用要件、併用できる他の特例制度の有無について解説します。

6-1.特例の内容

「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例」は、相続や遺贈によって物件を得た場合に活用できる特例制度です。2023年(令和5年)12月31日までに物件を売却した上で、所定の要件に当てはまるときに適用されます。

譲渡所得から最高3,000万円までが控除されますので、税負担を大きく軽減できるでしょう。実家を相続しても、売却したときの税負担が気になって空き家のまま放置してしまうことも多くあります。

この特例制度を活用すれば、誰も住んでいない空き家をうまく売却できますので、適用要件をしっかりと押さえて活用しましょう。

6-2.適用の要件

特例の適用対象となるには、まず物件の基準を満たしておく必要があります。次に掲げる5つのポイントを全て満たしていなければ、特例の対象物件とはならないので注意しておきましょう。

  • 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること。
  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された家屋であること。
  • 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること。
  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと。
  • 相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと。

特に気をつけておきたい点として、昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた建物であるという部分です。この日付は建物の耐震基準が新しく見直された日であり、これより以前の建物であれば現在の耐震基準に沿っていない場合があります。

また、建物を既に解体している場合は敷地の利用に関しても注意が必要です。古くなった建物を取り壊した後に、その場所を駐車場として貸し出しているケースなどは特例制度が利用できませんので気をつけましょう。

特例の適用を受けるためには物件の基準を満たしたうえで、更に以下の適用要件を満たす必要があります。

  • 物件を売った人物が、相続または遺贈で土地・建物などを取得したこと。
  • 相続または遺贈によって取得した物件を売却したこと。または解体した物件を売却したこと。
  • 相続開始から3年が経過する年の12月31日までに売却すること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売却した物件について、他の特例の適用を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など、特別な関係がある人物や会社に対して売ったものでないこと。
  • など

相続などで空き家を受け継いだ場合、税金の特例制度を利用するにはさまざまな点をチェックしなければなりません。不動産会社の担当者や税理士のアドバイスをもとに、適切に手続きを行いましょう。

6-3.他の特例との併用

この特例制度は、3章で紹介した「3,000万円の特別控除」や5章で紹介した「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」との併用ができます。一方、次の章で紹介する「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、どちらか片方しか選べませんので気をつけておきましょう。

7.特例5:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

7.特例5:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続や遺贈によって取得した物件について、一定期間内に売却をしますと、相続税の一部を取得費として認めてくれる特例制度があります。どのような仕組みであるのかを見ていきましょう。

7-1.特例の内容

相続や遺贈で物件を得ることになった場合、相続税などの支払いが負担となるケースがあるでしょう。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を活用すれば、相続税の一部を物件の取得費として含めることができます。

具体的な金額については、専門的な知識が必要になりますので、税理士に相談をして計算をしてもらうほうが良いでしょう。

7-2.適用の要件

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用される要件は、以下のとおりです。

  • 相続や遺贈によって財産を取得している。
  • その財産に対して、取得した人物に相続税が課されている。
  • 相続税の申告期限の翌日から数えて3年を経過する日までに売却していること。

7-3.他の特例との併用

この特例制度は、「3,000万円の特別控除」や「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」との併用が可能です。「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例」とは、どちらか一方しか選べないので注意しておきましょう。

8.税金の特例が受けられるかを不動産会社に相談してみよう

8.税金の特例が受けられるかを不動産会社に相談してみよう

特例制度を正しく活用して、スムーズに売却活動を進めるためには、専門的な知識や最新情報に詳しい不動産会社に相談をすることが大切です。

特例制度の存在を知らなかったばかりに、本来であれば支払う必要がない多額の税金を負担しないように、信頼できる不動産会社を早めに見つけておきましょう。

良い不動産会社を見つける1つの方法として、不動産の一括査定サービスを利用することが挙げられます。物件の査定を行ってもらうだけでなく、複数の不動産会社の対応を比較することができますので、自分に合った不動産会社を見つける機会になるでしょう。

細かな質問にも丁寧に答えてくれて、何でも相談できる会社を見つけてみてください。次に、不動産の一括査定サービスである「IELICO」(イエリコ)を紹介します。

イエリコは、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

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そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

家の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

まとめ

誰も住んでいない家を所有し続けても、毎年税金が発生します。税金の特例をうまく活用することで、税負担が少しでも軽減することが分かれば、売却すべきかどうかの判断もつきやすくなるでしょう。

税金の特例は種類ごとに、適用される条件や金額などに違いがあります。詳しくは国税庁のホームページなどで最新情報を自分でも確かめて、しっかりと活用しましょう。

また、家の売却について何でも相談できる不動産会社を見つけておくことも大切です。不動産の一括査定サービスなどを通じて、信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

この記事のポイントまとめ

住んでいない家を売却したときにかかる税金は?
抵誰も住んでいない空き家を売却したときに、売却益が出た場合には譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得税とは、譲渡した際の利益にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。

詳しくは「1.住んでいない家を売却したときにかかる税金」をご覧ください。

住んでいない家の売却でかかる税金を抑える5つの特例
住んでいない家の売却でかかる税金を抑える特例は、次の5つです。

  • 3,000万円の特別控除
  • 所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例
  • 特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例
  • 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

詳しくは「2.住んでいない家の売却でかかる税金を抑える5つの特例」をご覧ください。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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住んでいない家を処分したい!税金の計算方法と5つの特例

住んでいない家をそのままの状態にしておいても、やがて処分を考えなければなりませんし、その間に税金を負担する必要があります。各種税金にはさまざまな特例が設けられていますので、うまく活用していくことを考えてみましょう。この記事では、住んでいない家を売却するときの税金や活用できる特例について紹介します。