住宅ローンが残っていたとしても、家を売却して住み替えを行うことは可能です。ただし、家の売却と新居の購入を進めることになるため、手順や資金計画をきちんと確認しておく必要があります。

住み替えローンを利用するときは、基本的な流れとメリット・デメリットを把握しておきましょう。この記事では、住み替えを行うときの注意点も含めて解説します。

1.そもそも「住み替えローン」とは

住み替えローンとは、今住んでいる物件のローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるローン契約のことを指します。一般的には、自宅を売却してから新居を購入しますが、自宅のローン残債を完済しなければ売却が行えないため、状況によっては困る場合もあるでしょう。

返済で不足する分を自己資金でまかなえれば対処はできますが、売却後の生活や新居の購入計画に支障が出る恐れがありますので、無理のない計画を立てる必要があります。住み替えローンを利用すれば、たとえローン残債が残っていても住み替えを行えるため、必要に応じて活用してみましょう。

住み替えローンを組むことで、二重ローン（別名ダブルローン）による負担を回避できますし、仮住まいのための費用も節約できます。

ただし、住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高めに設定されているのが特徴です。また、旧居のローン残債と新居の購入費用をまとめて借り入れるので金額が膨らみ、その後の返済負担が重くなる可能性があります。

住み替えローンを組む必要性の有無は状況によって異なりますので、不動産会社の担当者のアドバイスも聞きながら、良く検討してみてください。

また、そもそもローンの残っている家を売るべきか悩まれている方は、以下の記事も参考にしてみてください。

1-1.「住み替えローン」を利用するための条件

住み替えローンを利用するための条件は、金融機関によって異なるため、細かな点は担当者に確認しておきましょう。一般的な条件として挙げられる点は、以下のようなものがあります。

住み替えを行う際に、資金面で困っている方が利用するローンだと言えます。過去に住宅ローンの返済を滞納していないことも条件として掲げられていますので、これまでの返済履歴などを確認し、申し込みを行ってみてください。

2.「住み替えローン」利用までの流れ

住み替えローンを活用すれば資金面での問題がなくなるため、自宅の売却と新居の購入を同時に進められます。住み替えローンを利用する際は、新居の購入を優先させたほうが全体的な段取りとしてはスムーズでしょう。

ここでは、住み替えローンを利用するときの手順について紹介します。

住み替えローンは通常の住宅ローンと比べて取り扱っている金融機関は少ないですが、都市銀行を中心にサービスが提供されています。

主な住み替えローンについて取り上げますと、以下のとおりです。

サービス内容などがそれぞれ異なりますので、良く調べて自分のケースに合ったものを選びましょう。

2-2.不動産会社を選ぶ

不動産会社といっても得意とするジャンルは会社によって異なりますので、自分の売り買いする物件タイプについて、住み替えの経験が豊富な会社に依頼することが大切です。

住み替えローンを利用したいことを最初に伝えて、必要な手続きを行ってもらいましょう。不動産会社の実績や担当者の力量によって、得られる成果は異なってきます。住み替えを納得できる形で行うためにも、自分に合った不動産会社を選ぶことが重要です。

ただし、1社ずつ個別に照会するのは大変なことですので、不動産の一括査定サービスIELICO（イエリコ）を活用してみましょう。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

住み替えを考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

2-3.資金計画を立てる

住み替えは今住んでいる家を売却した上で、新居を購入することになるため、高額な債務を抱えることになりえます。

つまずかないために、資金計画はより入念に立てておく必要があります。今の住まいにローン残債がある場合は、ダブルローンとなって負担が大きくなるでしょう。

そのため、住み替えローンを利用するときは、借り入れを行った後の返済に無理がないかをきちんと確認することが大切です。金融機関が提供しているシミュレーションを利用しますと、スムーズに計算が行えます。

また、ファイナンシャルプランナーといった専門家にも相談をして、今後のライフプランを一緒に立ててみるのも有効です。

2-4.住んでいた家の売却と新居の購入を進める

住み替えでは自宅の売却を行うのと同時に、新居の購入も進めていきます。

売却と購入の決済日が同じ日でなければならない点に注意が必要です。基本的な流れを把握した上で、1つひとつの手順に問題が起こらないように対応しましょう。

2-4-1.不動産売却までの流れ

物件の売却を進める場合、まずはどれくらいの金額で売れそうかを把握するために自分で相場を調べてみましょう。webを通じて相場を調べることができ、次の2つのサイトを活用するとスムーズです。

上記のサイトは誰でも無料で利用できますので、売却予定物件の周辺エリアの取引情報を把握することが可能です。土地の売却であれば、土地総合情報システムを利用することで過去5年間に実際行われた取引情報を確認できます。

また、一戸建てやマンションの取引情報については、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用すれば直近1年間の取引を把握することが可能です。気になるエリアや類似する物件の取引情報を参考にしてみましょう。

大まかな相場を把握できたら、実際に売却予定の物件を不動産会社に査定してもらいます。不動産の一括査定サービスを活用すれば、webを通じて複数の会社に査定依頼が行えて効率的です。

気になる会社を見つけたら、査定額や成約実績、売却活動の方針などを確認して媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類がありますので、売却目的に合わせて適したものを選んでみましょう。

一般媒介契約は築浅物件や駅近物件など、すぐに売却できそうな物件をできるだけ高値で売却したいときにおすすめです。逆に築年数が多くて売りづらい物件は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選んでみると良いでしょう。

物件の売却活動そのものは不動産会社が担いますが、担当者とは積極的にコミュニケーションを取っていくことが大切です。購入希望者が現れたら内覧対応を行い、物件の魅力をアピールしてみましょう。

そして、買い主が現れたら契約条件や金額をすり合わせて、売買契約を結びます。建物などに不具合があれば事前に説明し、売却後にトラブルが起こらないように気をつけましょう。

残金の決済と物件の引き渡しは同時に行いますので、引き渡しに向けて準備を整えます。引き渡し日には売り主・買い主・司法書士・不動産会社の担当者が集まり、必要な手続きを行います。

司法書士などの指示に従って手続きを進めれば問題ありませんので、書類の内容を確認しながら進めてみましょう。残金を受け取って、物件を引き渡したら売却活動は終了します。

不動産を売却して利益が出た場合、翌年の2月中旬から3月中旬にかけて確定申告を行って納税をする必要があります。マイホームを売却したときには、「3,000万円の特別控除」などの特例制度を活用できる場合がありますので、税負担の軽減につながるでしょう。

また、損失が出た場合にも同じように税金の特例を受けられるケースがあるため、いずれにしても確定申告を行うことが大切です。

2-4-2.不動産購入までの流れ

一方、不動産を購入するときの流れは上記のようになります。希望条件や購入予算を決めてから不動産会社に問い合わせるほうが、スムーズに進められるでしょう。

物件選びは安易に妥協せず、3～4か月程度の時間をかけてじっくり行うことが大切です。現地を見学して、不明点や疑問点があればどんどん質問してみましょう。

そして、気になる物件を見つけたら購入の申し込みを行い、資金計画を立てます。住宅ローンの事前審査を通過したら、売り主と売買契約を締結します。

売買条件や金額については納得がいくまで話し合うことが必要です。特に住み替えの場合は、「買い替え特約」を売買契約書に盛り込んでもらえるかを確認しておきましょう。

買い替え特約とは、所有する物件を売る前に新居の購入契約を結ぶときに、買い主と売り主の間で交わす契約です。売却予定の物件が期日までに売れないときは、購入契約を白紙解除できるという内容のものが多く、売り主に支払った手付金がそのまま戻ってくるというメリットがあります。

売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査の申し込みです。審査が通過すれば融資を受けられますので、引き渡し日に残金を決済し、物件の引き渡しを受けます。

引き渡しを受けるまでに、建物などに何か不具合がないかを売り主に確認しておきましょう。もしも、事前に説明のない不具合を発見したときは、「契約不適合責任」によって修繕や返金、損害賠償請求を売り主に対して求めることが可能です。

3.「住み替えローン」を利用するメリット

住み替えローンを利用することで、円滑に住み替えを行えます。大きなメリットとして挙げられる点として、次の3つがあります。

各メリットについて見ていきましょう。

3-1.残債があっても新居の購入が可能

住み替えローンは、今住んでいる家のローン残債と新居の購入費用をまとめて借りられる仕組みです。

自宅の売却代金と自己資金の合計がローン残債を下回っているときに、住み替えローンを利用できます。

そのため、ローン残債があっても新居の購入が可能であり、住み替えを円滑に行うのに役立ちます。

3-2.仮住まいにかかる費用が浮く

住み替えローンを利用すれば、自宅の売却と新居の購入を同時並行で進められます。

結果的に仮住まいにかかる費用や引っ越し代を節約できます。住み替え時は何かと出費が多いタイミングであるため、不要な費用を抑えられる住み替えローンのメリットを感じられるはずです。

3-3.ローンが一本化されるので負担を軽減できる

住み替えローンを組むことで、自宅のローン残債と新居の住宅ローンを一本化できます。

ダブルローンを組むよりは負担を軽減でき、毎月の返済も管理しやすくなるはずです。

4.「住み替えローン」を利用するデメリット

住み替えローンを利用すれば多くのメリットを得られますが、反面で気をつけておきたいデメリットもあります。主なデメリットとしては、以下のものが挙げられます。

それぞれのデメリットについて、ポイントを解説します。

4-1.住宅ローンより金利が高額

住み替えローンは一般的に、優遇措置がないため通常の住宅ローンよりも高めの金利が設定されています。金融機関によって金利は異なりますが、借入額が多いほど負担も大きくなるので、必要最低限の金額でローンを組むことが重要です。

4-2.債務が高額になる

住み替えローンは自宅のローン残債と新居の住宅ローンを一本化できますが、債務そのものが減るわけではありません。むしろ、新居の住宅ローンが加わることによって、毎月の返済額は大きくなるでしょう。

返済の負担が大きくなることを考慮し、住み替えを行ってからの生活が苦しくならないように、あらかじめ資金計画を入念に行っておくことが重要です。ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみると良いでしょう。

4-3.融資の審査が厳しくなる

住み替えローンは借入額が大きいケースが多く、金利も大きくなりますので、通常の住宅ローンよりも審査は厳しくなる傾向があります。

年収・勤務先・勤続年数・健康状態・過去のローン返済状況など厳しくチェックされます。クレジットカードのキャッシングなども確かめられますので、住み替えローンを申し込む前に、他に債務がある場合はきちんと整理しておきましょう。

4-4.売却と購入を同時にしなければならない

住み替えローンを活用する場合、自宅の売却と新居の購入を同時に進める必要があります。

売却する不動産の抵当権の抹消登記と、購入した不動産の所有権移転登記を行う必要がありますので、手続きに間違いが起こらないように注意しましょう。スケジュール管理が大切になり、難易度の高い手続きと言えます。

不動産会社の担当者や司法書士などと連携しながら、スムーズに手続きが完了するように必要な準備を整えてください。手続きに必要となる書類などは、不動産会社の担当者に確認をすれば教えてくれますので、早めにチェックしておきましょう。

5.「住み替えローン」以外の選択肢

住宅ローンを完済していなければ、抵当権が抹消できないので住み替えは行えません。しかし、住み替えローンを利用する方法以外にも、別の手段はありますので必要に応じて次の方法を試してみましょう。

各方法のポイントを詳しく紹介します。

5-1.ダブルローン

ダブルローン（二重ローン）とは、自宅のローン残債があっている状態で、住み替えのために新たなローンを組むことを指します。2軒分の住宅ローンを払うことになるため、負担が大きくなりがちです。新居を先に購入してから旧居を売却する、一般的に「買い先行」と呼ばれる方法で住み替えを行う場合にダブルローン状態が生じる場合があります。

ただし、ダブルローンは旧居のローン残債を売却代金や自己資金などで完済するという条件を満たせなければ、そもそも利用することができないので注意しておきましょう。

返済能力や返済期間の条件などを満たしていれば融資を受けられますが、いくらローンが組めるからといって必要以上に融資を受けるのは避けるほうが無難です。

5-2.つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅の引き渡し前に必要な資金を確保しなければならないときに活用できるローンのことです。

住宅ローンは土地だけの購入には使えないため、注文住宅のように土地を先に購入する必要があるときに困ってしまいがちです。住宅ローンは物件の引き渡し時に融資が行われる仕組みですので、土地の購入費用や注文住宅を建てるのにかかる着工金・中間金といった費用については、住宅ローンとは別立てで準備を行っておく必要があります。

こうした場合に役立つものとして、つなぎ融資があるのです。住宅ローンの融資が実行されたらつなぎ融資は完済することになりますが、金利は高めに設定されていますので注意しましょう。

5-3.任意売却

物件を売却するときには、住宅ローンを完済するのが基本です。ローン残債をすべて完済しておかなければ、抵当権を抹消することができず、自宅の売却が行えません。

しかし、住宅ローンを借り入れている金融機関の承諾があれば、「任意売却」という形で物件を売却することができます。金融機関の承諾が必要という点を除けば、基本的には一般的な売却の流れと変わりません。

売却代金でローンが完済できない場合であっても、その後の返済計画をきちんと示せば認められることがあります。任意売却は毎月の返済が困難になっている方が選択する手法だと言えるでしょう。

ただし、任意売却をした場合には、その記録が信用情報機関に残ります。いわゆるブラックリストです。今後別の借り入れが難しくなる可能性が出てきますので、その点を留意しておきましょう。

早めに相談をすることも大切ですが、金融機関の担当者と緊密なコミュニケーションを取りながら必要な手続きを進めてみましょう。

まとめ

住宅ローンを返済し切れていない状態であっても、住み替えを行うことはできます。「住み替えローン」という手段が可能であるかも検討してみる価値があります。住み替えを行うための手順を把握した上で、どのように進めていくのかを計画しておきましょう。

今住んでいる家を売却して、新たに住居を得るのは多くの手続きが必要になります。そのため、スムーズに手続きを進められるようにサポートをしてくれる存在が欠かせません。

不動産の一括査定サービスを通じて、何でも相談できる不動産会社を見つけてみましょう。担当者としっかりコミュニケーションを取ることで、1つひとつの手続きをきちんと進められるはずです。