マンションの売却を検討する際に気になってしまうのが、ローン残債でしょう。しかし、住宅ローンが残っているマンションであっても、売却すること自体は可能です。

売却活動全体の流れを把握した上で、納得できる価格で売却するためのポイントを押さえておきましょう。この記事では、ローン残債のあるマンションを売却するための方法を詳しく解説します。

1.マンションのローン残債があっても売却は可能

マンションの売却を検討する際に、ローン残債があることは珍しくありません。たとえローン残債があったとしても、マンションを売ることは可能なので前向きに売却活動を進めていきましょう。

ただし、マンションの売却代金がローン残債を上回る場合と下回る場合では対応が違ってくるので注意も必要です。そもそも、金融機関を通じて住宅ローンを組んだときに「抵当権」が設定されていますので、この点を解消する必要があるのです。

抵当権は住宅ローンの契約者が返済困難な状態に陥ったときに備えて設定されるものであり、住宅ローンが完済されれば抵当権を抹消できます。そのため、ローン残債を完済しなければ抵当権が外せずに、マンションの売却ができないことになります。

売りに出されたマンションを購入する側の視点で見れば、抵当権が設定されたままの物件を購入しようとは考えないでしょう。したがって、実質的に住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、マンションが売れないことになるのです。

ローン残債のあるマンションの売却を行うには、買い主と契約するまでにローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にすることを考えましょう。

2.住宅ローン残債があるマンション売却をするべきか

マンション購入時の住宅ローンを完済しないまま、売却を進めることには不安があるかもしれません。しかし、ローン残債があったとしても、住宅ローンの返済を続けるよりは売却したほうが良い場合もあります。具体的に当てはまるケースとして挙げられるのは、次の4つです。

マンションの売却は短期的な視点だけでなく、長期的な視点でも考えていく必要があります。それぞれのケースでのポイントについて解説します。

2-1.マンション売却価格の値下がり前に損失回避で売却する

不動産の中でもマンションは購入したときよりも、価格の値下がり幅が大きいのが特徴です。東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2020年）のデータから、築年数と価格割合の関係が分かります。

【参考】築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2020年）ローデータ2　図表6　中古マンション成約状況

上記のデータからは築0年〜5年までの成約価格（5,883万円）を100%としたときに、築25年を迎えるあたりまでは価格の下落が続いていることが判断できます。逆に言えば、築年数が浅いほうが購入時の近い価格で売却できる可能性があるのです。高く売れる築浅のときに売却したほうが良いケースも多くあります。少しでも高く売却したい方は早めに検討したほうが良いでしょう。

一方、購入してから25年以上が経過している場合は、むやみに売り急ぐ必要はないと言えます。築25年を超えてくるとマンション価格は横ばいの状態になるため、多少時間をかけてでも、相場に近い価格で買い主を見つけるほうが結果として手元に残るお金が多くなるでしょう。

マンション価格の値下がりが気になる場合は、損失を回避する目的で早期に売却を検討するのも1つの方法です。

2-2.売却市場相場が好調なタイミングを狙う

マンションに対する需要は、地域の事情によっても異なります。再開発が進んでいたり、予定されていたりするエリアであれば、土地価格の上昇に伴ってマンション価格も上昇する場合があるからです。

注目度の高いエリアでマンションを所有しているのであれば、ローン残債を上回る金額で売却できる可能性があります。売却を検討する際には、地域の需要がどのように変化しているのかを調べてみると良いでしょう。

2-3.今のローン支払いが厳しい場合は売却を選択する

マンションを購入したときは住宅ローンの返済に問題がないと思っていても、長く生活を続けていくうちに、自身を取り巻く状況に変化が生じてしまうものです。特に収入面で大きな変化があった場合は、そのまま住宅ローンを返済し続けることで家計を圧迫するケースも出てきます。

無理をして住宅ローンを返済しようとするよりも、適切なタイミングで売却したほうが生活自体は楽になる可能性があるのです。ローン返済が難しくなったら、売却可能なうちに売却しておいたほうがいい場合もあります。すぐに売却をしなくても、いざというときはマンションを売却するという選択肢があることも視野に入れておきましょう。

2-4.ライフスタイルの変化など住み替え検討に合わせて売却

マンションを購入したときと比べて、家族構成や年齢、体調などに変化が起こり、今の住まいが合わなくなるケースがあります。今の住まいで工夫しても十分に対応できないときは、マンションを売却して住み替えを行うことも検討してみましょう。

住み替えを行うほうが、利便性が高まることで生活しやすくなったり、毎月の支出を抑えられたりする可能性もあります。事前に生活費などのシミュレーションを行ったうえで、住み替えを行うタイミングを見計らってみましょう。

3.ローン残債を返済する方法

ローン残債はいずれ完済すべきものであるため、早めに完済の目途を立てておくほうが安心できます。具体的に住宅ローンを完済する方法として挙げられるのは、主に次の2つです。

各方法のポイントを解説します。

3-1.自己資金を利用して残債を返済する方法

ローン残債がそれほどない場合などは、自己資金を使って完済する方法があります。預貯金にある程度余裕があったり、親族などから一時的に援助をしてもらえたりする場合には、この方法で完済することを検討してみましょう。

ただし、自己資金にあまり余裕がない場合は、無理をして完済しようとすると生活が苦しくなる恐れもありますので注意が必要です。急な病気やケガなどに備えて、予備資金として残しておく部分は確保しておきましょう。

また、親族から借りる場合は借用書を作成するなどして、返済計画などをきちんと伝えておくことが大切です。後からトラブルが起こらないように、誠実に対応するようにしましょう。

3-2.マンション売却代金を利用して完済する方法

ローン残債がマンションの売却代金よりも下回っている場合は、売却代金で一括返済する方法も考えられますし、そのようなケースも多くあります。住宅ローンを完済できる目途が立てば、その後の住み替えなどの計画も立てやすくなるでしょう。

しかし、売却代金だけでは住宅ローンを完済できないときは、別の対処法も必要になります。売却代金を差し引いたローン残債がそれほど多くなければ、自己資金で補うのも1つの方法です。

また、売却時期を遅らせることによって住宅ローンの返済を続け、一括返済が可能なラインにローン残債が収まってきたら売却する方法も考えられます。個別の状況に合わせて、柔軟に対応していく姿勢を取ることも重要です。

4.ローン残債の一括返済が難しい場合

「自己資金もなく、売却代金がローン残債を下回る」という、ローン残債の一括返済が難しい場合であっても、マンションを売却する方法があります。具体的な方法として、次の2つの方法がありますので参考にしてみてください。

4-1.住み替えローンが利用できる場合がある

「住み替えローン」とは、名前のとおり住み替えを行うための専用ローンです。今住んでいる住宅のローンが残っていても、ローン残債と新居の取得費用をまとめて借り入れられる仕組みです。

マンションを売却しても住宅ローンの一括返済ができないという場合に、活用してみると良いでしょう。

ただし、借入総額が膨らんでしまうため、住み替えローンを利用する際はきちんと返済できるのかを事前にシミュレーションしておくことが大切です。

4-1-1.住み替えローンの種類

住み替えローンは通常の住宅ローンと比べて取り扱っている金融機関が少なく、審査条件も厳しいことが特徴として挙げられます。また、住み替えローンを利用する場合は、既に組んでいる住宅ローンと同じタイプのものは使えないので注意が必要です。

主な住み替えローンとして、ここでは3種類を紹介します。

4-2.任意売却で売却する方法

「任意売却」とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、金融機関の同意を得て物件を売却する方法を指します。住宅ローンの返済を滞納してしまう状態が続くようであれば、早めに金融機関に相談をして任意売却が行えるかを尋ねてみましょう。

金融機関によって判断が異なるため、必ずしも任意売却が行えるわけではありませんが、きちんと返済していく計画を説明できれば応じてもらえる可能性があります。一般的に、住み替え以外の理由で物件の売却を急ぐ場合に、任意売却の手法が用いられることがあります。

住宅ローンの返済が困難な状況のほかに、売却後はその地域に住まず別の場所に移り住む場合などで利用されるケースが多いのが特徴です。任意売却とはいっても、売却の手順そのものは通常の売却と変わらないため、相場に近い価格で売却することが期待できます。

ただし、任意売却をしたという記録が信用情報機関に残りますので、今後借り入れを行うことが難しくなる可能性があることは注意しておきましょう。

5.ローンが残っているマンションの売却手順

ローン残債があるマンションをスムーズに売却するには、全体的な手順を把握しておく必要があります。主な手順としては、次のとおりです。

5-1.いつ売却して退去するか最終日程を決めて計画を立てる

マンションの売却を検討するときは、売却希望時期をあらかじめ決めておくほうが手続きとしてスムーズです。売却後にどこに移り住むかも考えて、余裕を持ったスケジュールと予算を組んでみましょう。

大まかな計画を立てておくことで、売り出し価格を決めやすくなったり、いつまでに何をすべきかが明確になったりするはずです。「最終的にいつ引き渡しをして退去するか」などと言った希望を伝え、不動産会社の担当者ともしっかりコミュニケーションを取りながら、プランを練ってみましょう。

5-2.次の家に住み替えの場合は売却を先に

住み替えを行う場合は、「買い先行」と「売り先行」の違いについて押さえておく必要があります。

買い先行とは、先に新居を購入して引っ越しを済ませ、その後に今住んでいる家を売却する方法です。新居選びをじっくり行えるメリットがありますが、旧居のローン残債で抵当権が外せなかったり、二重ローンとなったりする恐れがあるため、資金にあまり余裕がなければ避けたほうが無難な方法です。

一方、売り先行では今住んでいる家を売却してから新居を探すことになるため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。新居が見つかるまでの期間は仮住まいが必要になりますが、無理のない計画を立てやすいと言えるでしょう。

売却をスムーズに進められる不動産会社を選べば、売り先行であってもそれほど問題は起こらないはずです。金銭的なトラブルが少ない方法として、「売り先行」にして、今の家が売れてから次の家を購入するようおすすめします。

5-3.不動産会社に依頼する

売却希望時期や売却希望価格が決まったら、不動産会社に仲介業務を依頼します。仲介業務を依頼する際は、マンションの成約実績が豊富で担当者が積極的に対応してくれる会社を選んでみましょう。

また、仲介業務を依頼するときは不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれの特徴をまとめると以下のとおりです。

上記の表から分かるように、媒介契約といっても契約形態によって特徴が異なります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能であり、売り主自身が買い主を見つけた場合は不動産会社を挟まずに直接取引が行える契約方法です。築浅物件や駅近物件など、比較的人気が高い物件の売却を検討する場合は、一般媒介契約のほうが広く買い主を見つけられますので、高値で売却できる可能性があります。ただし、複数の会社と同時にやりとりを行わなければならないため、手間や時間がかかる面もあります。

「基本的な売却活動は不動産会社に任せたいが、自分でも買い主を探したい」という場合は、専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。一般媒介契約と異なり、不動産流通機構（REINS）への登録義務や売り主への報告義務が不動産会社には発生しますので、売却活動がどのように進んでいるのかを把握しやすいのが特徴です。

また、1社としか契約を結べませんので、やりとりが煩雑にならずシンプルな形で売却活動を進められます。自分で買い主を見つけた場合は、直接取引を行うことで不動産会社に支払う仲介手数料を節約できます。

そして、専属選任媒介契約では1社としか契約できず、売り主自身が買い主を見つけることもできません。その分だけ熱心に売却活動を進めてもらえる可能性があり、売りづらい物件を売却したいと考えているときにおすすめの契約形態です。

どの契約形態が良いかは売却目的や売却を希望する時期によっても異なります。仲介による売却の場合は売買が成立するまで4〜6か月程度はかかりますので、住み替え時期などに問題がないかを確認しておきましょう。

もし、仲介では時間がかかり過ぎると感じる場合は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」という方法もあります。買取を選択すれば、新たに買い主を見つける必要はなく、不動産会社と契約条件や金額が折り合えば、すぐに売却することが可能です。

ただし、仲介と比べて低い金額になってしまうため、売却価格と売却時期のどちらを優先させるかをよく検討してから判断してみましょう。また、すべての物件が買取の対象となるわけではないため、買取を希望する場合は早めに不動産会社へ相談を行うことが大切です。

ローンが残っている家を売る詳しい手順は、以下の記事で解説しています。

6.不動産会社への査定依頼をスムーズにするには

マンションがいくらで売却できるかを知るためには、不動産会社に物件を査定してもらう必要があります。不動産会社が行っている査定は営業活動の一環であるため、原則として無料で依頼ができます。

会社によって得意とするジャンルや成約実績などが異なりますので、適正な価格でマンションを売却するならば、複数の会社に査定依頼を行ってみましょう。企業規模や知名度だけで会社を選択するのではなく、売り主の希望に一番寄り添ってくれる会社を選ぶことをおすすめします。

地域密着型の不動産会社や大手不動産会社にはそれぞれ良い点がありますが、ローン残債をできるだけ減らしたいと考えるなら、有利な条件で売却活動を進めてくれる会社を選ぶことが大切です。

1社ずつ問い合わせを行うことも可能ですが、手間や時間がかかるので効率的に売却活動を進めたいときは不動産の一括査定サービスを活用してみましょう。一括査定サービスを活用するメリットについて、ここでは紹介します。

6-1.不動産会社は1社ではなく複数社に査定依頼が大事

同じ条件の物件であっても、売却活動を進める不動産会社によって得られる成果は異なります。これは、不動産会社によって実績やノウハウなどが違っているからであり、最終的な売却価格にも影響が出てくるでしょう。

そのため、仲介での売却を検討するときは、不動産会社選びが何よりも重要になります。初めから1社だけに絞り込んでしまうのではなく、複数の会社に査定依頼を行ってみましょう。

6-2.複数の会社に査定依頼をする場合は一括査定サイトが便利

複数の会社に査定依頼を行うといっても、1社ずつ問い合わせをしていては手間ひまがかかります。また、送られてくる査定結果の形式もバラバラでは、各社が提案してくる内容を比較するのにも時間がかかるでしょう。

売却活動をスムーズに進めるためには、物件情報などを入力すれば、一度に複数の会社に査定依頼が行える不動産の一括査定サービスを活用するほうが効率的です。一括査定サービスの1つであるIELICO（イエリコ）」の特徴について紹介します。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

まとめ

マンションはローン残債があっても、売却することが可能です。しかし、最終的には住宅ローンを完済する必要がありますので、どのような手順で売却活動を進めれば良いのかをきちんと押さえておきましょう。

売却すべきかどうかで迷っている場合は、まずマンションの査定依頼を行ってみましょう。大まかな売却価格の目安を知ることで、どのタイミングで売却するべきかの判断をつけやすくなるはずです。

効率的に売却活動を進めるには、不動産の一括査定サービスを活用してみると便利です。複数の不動産会社を比較した上で、自分に合った会社を選んでみてください。