家を売る際に、売却益が出た場合は税金を納める必要があります。しかし、一定の要件を満たすことで、税金の特例制度を活用することができ、税負担を軽減できる可能性があるでしょう。

税金の控除を受けるためには、確定申告を行う必要があるので、どのような手順で手続きを行えば良いかを踏まえておきましょう。この記事では、家を売却したときに活用できる税金の特例制度を詳しく解説します。

なお、不動産売却全体の流れは以下の記事でご確認ください。

1.家を売るときに利用できる4つの税金控除

家を売却して利益が出たときには、確定申告を行って税金を納める必要があります。しかし、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる特例制度が設けられている点を押さえておきましょう。

適用できる制度によっては大幅に税負担が軽くなるので、どのような場合に適用できるのかを把握しておくことが重要です。また、売却損が出た場合にも適用できる制度があるため、家を売却したときには基本的に確定申告を行うようにしましょう。

主な特例制度として、次の4つが挙げられます。

次の章からそれぞれの特例制度を解説しますが、まずは税金が計算される仕組みを理解しておきましょう。家の売却でかかる税金を譲渡所得税と言います。

譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。売却代金（譲渡価格）そのものに課されるわけではなく、購入にかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた譲渡所得に課税されます。

譲渡所得の計算式は、以下のようになります。

譲渡所得に課せられる税率は、物件の所有期間によって異なります。具体的な税率は次のとおりです。

※2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1パーセントが課されます。

譲渡所得に税率をかけ合わせることで、譲渡所得税が計算できます。税金の特例制度を活用すれば、譲渡所得を大幅に減らすことができるため、結果として税負担が軽くなるのです。

それでは、各特例制度について基本的な特徴や適用条件、制度の注意点を見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」は、数ある特例制度の中でも最もオーソドックスであり、適用しやすい制度です。物件の所有期間は問われないので、マイホームを売却するときに活用しやすいでしょう。

• 基本的な特徴
• 適用条件
• 制度の注意点

2-1.基本的な特徴

マイホームを売却する際に適用される税金の特例制度として、「3,000万円の特別控除」は広く活用されています。譲渡所得から最高3,000万円をそのまま控除できるので、仕組みとしてもシンプルなのが特徴です。

ただし、セカンドハウスや投資用物件には適用されず、あくまでマイホームを対象としています。一度適用を受けると2年間は再適用ができませんが、2年を経過すれば何度でも利用できます。

控除額は1人あたり最高3,000万円であるため、夫婦の共有名義の物件であれば、最高6,000万円までが控除可能となります。

2-2.適用条件

「3,000万円の特別控除」が適用される要件は、次のとおりです。

2-3.制度の注意点

「3,000万円の特別控除」を受けるときに注意すべきポイントは、「住宅ローン控除」の適用を受けているときは併用できない点です。そのため、どちらの仕組みを活用したほうが良いかは、個別の状況によります。

これらの税金には特例があり、条件を満たせば税額を減税してもらえます。詳しくは以下の記事をご覧ください。

3.10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は、売却する家の所有期間が10年を超えているときに、軽減税率が適用される仕組みです。前の章で紹介した「3,000万円の特別控除」との併用が可能なので、とても使い勝手の良い制度となっています。

• 基本的な特徴
• 適用条件
• 制度の注意点

3-1.基本的な特徴

「3,000万円の特別控除」を利用しても、譲渡所得がプラスとなるときに活用できるのが「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」です。この特例制度は、譲渡所得6,000万円までであれば、軽減税率が適用できる点に特徴があります。

本来であれば長期譲渡所得の税率は20.315パーセントですが、軽減税率が適用されることで14.21パーセントまで引き下がります。譲渡所得の金額が大きいほど税負担の軽減効果を高められるので、制度の仕組みを正しく理解して活用してみましょう。

3-2.適用条件

「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」の適用条件は、次のとおりです。

3-3.制度の注意点

この特例制度の特徴的なところとしては、「3,000万円の特別控除」と併用できる点が挙げられるでしょう。2つの特例制度を組み合わせれば、譲渡所得が6,000万円までの範囲なら税負担を軽減できます。

ただし、次に紹介する買換え特例との併用ができないので注意が必要です。すべての特例制度を活用することはできないため、状況に応じてどの制度を利用するかを考える必要があります。

4.特定の居住用財産の買換え特例

「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、マイホームの買換えを行うときに、一定の条件を満たすことで売却益にかかる税金の繰り延べが行える制度です。どの程度の金額が繰り延べできるかは、新居の購入額によって変わります。

• 基本的な特徴
• 適用条件
• 制度の注意点

4-1.基本的な特徴

「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、マイホームを買い換えるときに大きな効果を発揮する特例制度だと言えるでしょう。旧居よりも価格の高い新居に移り住む場合、旧居の売却益にかかる譲渡所得税を繰り延べることが可能です。

最終的に支払う税金は同じですが、住宅の買換えを行うときは資金の確保に苦労する面もあるので、活用の仕方次第で役立つはずです。

4-2.適用条件

「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用条件は、次のとおりです。

買換え特例で気をつけておくべきポイントは、自宅を売却したときと新たにマイホームを購入したときの条件をそれぞれクリアしておく点です。「売却したときの条件」と「買い換えたときの条件」を見ていきましょう。

4-2-1.売却したときの条件

売却したときの条件は、細かく設定されているうえにすべての条件をクリアする必要があります。条件として挙げられているものは、次のとおりです。

特例制度が適用されるには、まず家を売った時点での居住年数が10年以上となっている必要があります。物件を取得してから10年ではなく、1月1日を10回迎えた年数となります。

現在居住していない場合でも、転居してから3年以内であれば特例制度が適用されます。買い換えを行えば仮住まいに転居することもありますが、期間内であれば問題ありません。

また、この制度を利用するには土地と建物を一緒に売却する必要があります。建物の売却だけでは、原則として特例制度が適用されないので注意しておきましょう。

そして、「3,000万円の特別控除」や「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を受けている場合は、買換え特例は利用できないので注意しましょう。売却時点だけでなく、過去2年間にわたってこれらの特例制度を利用していないことが条件となります。

さらに、買換え特例では対象が国内の不動産に限定されており、売却代金が1億円以下であることが条件です。1つずつの条件を正確に把握するのは一般の方では難しい部分もあるので、税理士に早めに相談をしてみましょう。

4-2-2.買い換えたときの条件

新たにマイホームを購入することで、買換え特例は適用されるので新居を購入したときの条件も押さえておく必要があります。新たにマイホームを取得したときの条件は、次のとおりです。

新居は旧居を売却してから、翌年12月31日までに購入する必要があります。また、新たに購入する住宅の床面積は50平米以上、500平米以下と制限があるので注意しましょう。

そして、特例制度の適用を受けるには、新居をすぐに売却してはいけません。新居を取得してから最低でも、翌年12月31日までは住み続ける必要があります。

新しく購入するマイホームが中古住宅の場合、築25年以内や新耐震基準を満たしていることなどが条件となるので、古い物件の購入を検討するときは条件に当てはまるかを確認しておくことが重要です。

4-3.制度の注意点

買換え特例で気をつけておきたい点は、税金が免除されるわけではなく、繰り延べされる点です。将来的には税金を支払う必要がありますが、買換えを行った時点では手元の資金が不足しがちなので役立つ特例制度だと言えるでしょう。

また、買換え特例を受ける場合は、「3,000万円の特別控除」や「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」との併用ができない点にも注意しましょう。基本的に譲渡所得が3,000万円を超えている場合に、買換え特例は有利に働くはずです。

しかし、どの特例制度を利用するのが最も適しているかは個別の状況にもよりますので、早めに税理士に相談することが大切です。

5.マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、マイホームを売却した際に損失が発生した場合に受けられる特例制度です。売却損を他の所得と合算できるため、税負担を軽減できるのが特徴です。

• 基本的な特徴
• 適用条件
• 制度の注意点

5-1.基本的な特徴

マイホームを売却して損失が生じた場合、確定申告を行うことで損失分を他の所得と合算して計算できます。そのため、税負担を軽減できる仕組みであり、控除しきれなかった分の損失は翌年以降3年以内まで繰り越すことが可能です。

5-2.適用条件

この特例が適用される要件は、次のとおりです。

5-3.制度の注意点

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、他の特例制度とは併用できないので注意しておきましょう。これまで解説してきたように、マイホームを売却したり、新たに住宅を購入したりした場合は、さまざまな税金の特例制度を活用できます。

具体的な税額については税理士に相談する必要がありますが、どのような特例制度が利用できるかは不動産会社の担当者に確認してみましょう。家の売却や住み替えをスムーズに行うには、何でも相談できる不動産会社の存在が欠かせません。

不動産の一括査定サービスを通じて、信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。ここからは、一括査定サービスのIELICO（イエリコ）について紹介します。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した「不動産売却HOME4U」（ホームフォーユー）のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供していきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

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家の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

6.税金の控除は確定申告を行うことで適用される

税金の特例制度は、適用条件に当てはまっていたとしても、そのままの状態で自動的に適用されるわけではありません。制度を活用するには、確定申告を行う必要があります。

確定申告は家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬にかけて行います。以下のポイントを踏まえて、売却益が出た場合だけでなく、売却損が発生したときもきちんと行いましょう。

• 確定申告の手順
• 確定申告に必要な書類
• 税金の納付期限

6-1.確定申告の手順

確定申告を行う手順は、必要書類を入手して記入し、添付書類とあわせて税務署に提出します。そして、定められた期限までに申告した税額を納付することで完了します。

会社員として働いている方の場合は、確定申告自体を初めて行うという場合もめずらしくありません。不明な点はそのままにせず、国税庁のホームページで調べたり、税務署に尋ねたりして書類の記入を進めてみましょう。

6-2.確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は、税務署などで入手できるものと自分でそろえるものがあります。必要書類として挙げられるものは、次のとおりです。

確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は、税務署で入手するか国税庁のホームページからダウンロードできます。確定申告の時期が近づくと配布されるようになるので、早めに手に入れておきましょう。

売買契約書のコピーは、売却した家のものだけでなく、購入時の売買契約書のものも必要です。前述のように、譲渡所得は譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されるため、計算の根拠となる書類をそろえておく必要があります。

また、費用の支払いを証明する各種領収書も必要であるため、不足しているものがないかを早めに確認しておきましょう。確定申告書を作成するための書類が準備できたら、記入すべき項目を正しく書いていきましょう。

確定申告書の記入例は国税庁のホームページなどで確認できますが、分からない点は税務署もしくは税理士に問い合わせることが大切です。記入すべき欄を書いたら、添付書類と一緒に税務署宛てに提出します。

直接税務署に持参する方法の他に、郵送での提出やオンラインで電子申告が行えるので活用してみましょう。国税庁が開設している「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、Web上で確定申告書を作成できるだけでなく、税額などを自動計算できるので便利です。

また、パソコンだけでなくスマートフォンからも確定申告を行うことが可能なので、自分に合った方法で確定申告を適切に行いましょう。

6-3.税金の納付期限

確定申告によって税額が確定したら、納付期限までに納税する必要があります。住民税に関しては、自治体から毎年4～6月にかけて納付書が送られてくるので、手元に届いたら、納付期限までに納税を行いましょう。

納税方法は納付書での現金払いの他、口座振替・クレジットカード決済・ペイジー払いなどが選べます。平日に金融機関に出向くのが難しい方は、キャッシュレス決済などを上手に活用して、納付期限までに納税を済ませましょう。

納税は期限内に行わなければ、加算税や延滞税などのペナルティを課されてしまうので注意が必要です。期限内に正しく確定申告を行い、納税するためにも早めに準備を行っておくことが大切だと言えます。

確定申告に必要な書類などについて、さらに詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

まとめ

家を売るときには、どの程度の税金がかかるのかを事前に把握しておくと安心です。売却代金そのものに課税されるわけではなく、購入時にかかった費用や売却を行うにあたって支払った費用を差し引いた譲渡所得に課税されます。

ただし、譲渡所得がプラスとなったとしても、各種税金の特例制度が設けられているので税負担が軽減される場合があります。それぞれの制度の適用要件や他の制度と併用できるのかを押さえて、国税庁のホームページなどで最新情報を細かくチェックしておきましょう。

また、どのような控除が受けられるかを把握するには、不動産会社の担当者と緊密にコミュニケーションを取ることも大切です。不動産の一括査定サービスを通じて、信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。