マンション売却時にはさまざまな税金がかかります。特に、売却によって利益が出た場合には、通常よりも支払う税金の種類が増えるので注意が必要です。この記事では、マンション売却でかかる税金の種類や発生する条件・タイミング、金額の計算方法について詳しく解説します。また、活用できる各種控除についても併せて見ていきましょう。

1.マンション売却時に税金がかかるケース・かからないケース

マンションの売却時には、さまざまな税金が発生します。そのうち、「譲渡所得税」と呼ばれる税金は、売却の結果によってかかる場合とかからない場合があるのです。

具体的な見極めのポイントは、「売却によって譲渡所得が発生したかどうか」であり、利益が生まれた場合は譲渡所得の金額に応じた税金を納める必要があります。

個人の所得には、以下の10種類の区分があり、そのうち不動産売却によって発生するものを譲渡所得と呼びます。

2.マンション売却でかかる税金の種類

マンションの売却時にかかる税金には以下のような項目があります。

税金の種類	ポイント	税率
所得税	譲渡所得税の1つ。1年間のすべての所得から所得控除を差し引いた課税所得に対して課されます。	長期譲渡所得：15%短期譲渡所得：30%
住民税	譲渡所得税の1つ。地方税の一種で、都道府県民税と市区町村民税の総称です。	長期譲渡所得：5%短期譲渡所得：9%
復興特別所得税	譲渡所得税の1つ。2037（令和19）年まで課されます。	所得税の2.1%
印紙税	売買契約書などを作成するときに貼付する印紙代です。	取引額に応じて異なります。
登録免許税（抵当権の抹消登記）	不動産の抵当権を抹消するときにかかります。	不動産1個あたり1,000円
消費税	課税対象となる取引において、一律で課される税金です。	10%

2-1.所得税

所得税は、譲渡所得に対して課税される「譲渡所得税」の1つです。税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超える「長期譲渡所得」なら15%、5年以下の「短期譲渡所得」なら30%となります。

2-2.住民税

住民税も所得税と同じように、譲渡所得に対して課税される譲渡所得税の1つです。長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なり、長期譲渡所得は5%、短期譲渡所得は9%となります。

2-3.復興特別所得税

復興特別所得税は、震災からの復興財源の確保を目的として、2037年（令和19）まで時限的に設けられた税金であり、所得税に併せて課税されます。不動産売却によって生まれた譲渡所得も課税の対象であり、税額は「基準所得税額×2.1%」で計算されます。

上記の3つの税金が「売却益が発生したとき」にのみかかる税金です。まとめると以下のように税率を計算することができます。

譲渡所得の区分	税率
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63%（所得税30.63%※＋住民税9%）
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315%（所得税15.315%※＋住民税5%）

※2013年（平成25年）から2037年（令和19）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

2-4.印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る印紙代のことであり、売買契約を交わす際には必ず課税されます。具体的な税額は、以下の表のように取引の金額に応じて決められており、2022年（令和4年）3月31日までの取引であれば軽減措置を受けることができます。

契約金額	通常の税額	軽減後税額
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円

2-5.登録免許税（抵当権の抹消登記）

登録免許税とは、不動産に設定された抵当権を抹消するためにかかる登記費用です。

住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、引き渡しまでに金融機関へ完済を行い、抵当権設定登記を抹消しなければなりません。

このとき、法務局に「不動産1個あたり1,000円」の登録免許税を支払う必要があります。マンションの場合は、通常「土地」と「建物」それぞれに抵当権が設定されますので、費用は合計で2,000円となります。

なお、住宅ローンを既に完済していても、抵当権は自動的に抹消されるわけではありません。まだ手続きが済んでいない場合には、引き渡し前に抹消しておく必要があるので注意しましょう。

2-6.消費税

不動産売却における消費税は、各種サービスの提供を受けるときに発生します。

具体的には売買契約が成立したときに支払う「仲介手数料」、登記手続きの代行を依頼したときの「司法書士手数料」、ハウスクリーニングを依頼したときの「清掃費用」などで消費税がかかります。

3.マンション売却にかかる税金の求め方

マンション売却時の税金の計算では、「譲渡所得」を明らかにする必要があります。

譲渡所得は「譲渡価額－取得費－譲渡費用」で求めることができますので、まずは譲渡価額、取得費、譲渡費用のそれぞれの計算方法を押さえることが大切です。

• 譲渡価額の求め方
• 取得費の求め方
• 譲渡費用の求め方

3-1.譲渡価額の求め方

譲渡価額は基本的に売却価格のことを指すものと考えて問題ありません。正確には「売却価格＋固定資産税の精算金」で求めますが、固定資産税の清算金は数万円～数十万円と、売却価格に比べれば小さい割合となります。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に1年分の課税負担がかかるため、年の途中でマンションの引き渡しが行われた場合、残りの日数分を売り主が過剰に負担することとなります。そこで、慣習的に残りの日数分の固定資産税を日割り計算して、買い主が売り主に清算するケースが多いです。

3-2.取得費の求め方

取得費とは、不動産を購入するためにかかった費用のことです。取得費は譲渡価額から差し引くため、金額が大きいほうが譲渡所得は小さくなり、税金も安くなります。

取得費の具体的な金額は、「土地の購入価格＋（建物の購入価格－減価償却費）」で計算します。このとき、特に注意しておきたいのは、建物の購入価格からは「減価償却費」を差し引かなければならないという点です。

土地と違って建物は年数の経過に従って価値が減少していくため、「所有していた年数分の価値を消費した」と考えられます。そのため、購入時の価格から減価償却費を引き、現在の価格に直して計算する必要があるのです。

減価償却費の計算方法は建物の用途や構造によって決められており、鉄筋コンクリート造の居住用マンションでは、「建物購入額×0.9×0.015×経過年数」で求めることができます。なお、取得費にはそれ以外にも「購入時の登録免許税や印紙税、不動産取得税」「設備費・改良費」などが含まれます。

3-3.譲渡費用の求め方

譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。取得費と同じように譲渡価額から差し引く項目ですので、金額が大きければ大きいほど税金は安くなります。

譲渡費用には以下のような費用が含まれます。

なお、抵当権の抹消登記にかかった費用や家財処分費用、引っ越し代などは含まれないので注意しましょう。

4.マンション売却でかかる税金の目安

これまで見てきたように、譲渡所得の計算はやや複雑ではありますが、手順を追って丁寧に計算すれば自分でも具体的な金額を求めることができます。

ここでは、居住用の鉄筋コンクリート造マンションの売却に関する具体的なケースをもとに、シミュレーションしてみましょう。

まず、譲渡価額は「2,800万円＋5万円＝2,805万円」となります。譲渡費用は明確になっていますので、次に取得費を計算して譲渡価額から差し引き、譲渡所得を求めましょう。

このケースの場合は、譲渡所得がマイナスになりましたので、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）はかかりません。

続いて、もう1つのケースについて見ていきましょう。

このケースでは、購入額や経過年数は変わりませんが、先ほどよりも高い価格で売却できている点に違いがあります。

ケース2では607.5万円の譲渡所得があったと計算できますので、譲渡所得税が発生することとなります。
譲渡所得税の計算式は、「譲渡所得×税率」です。住宅の所有期間5年を境に税率が変わることに注意が必要です。

所有期間	区分	税率
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

ケース2では所有期間が10年ですので、「長期譲渡所得」となり、最終的な税額は以下のように計算されます。

それでは最後に、譲渡益が発生し、所有期間が5年に満たない場合の譲渡所得税を計算してみましょう。

このケースでは、経過年数が短いために減価償却費と取得費、譲渡所得が異なってきます。

ケース3では486万円の譲渡所得となりました。所有期間が4年ですので、区分が「短期譲渡所得」に変わり、税額の計算は以下のようになります。

5.マンション売却で活用できる税金の特例

譲渡所得税は税率が高く設定されているものの、マイホームの売却においては、さまざまな特例を活用することで負担が大幅に軽減されるケースもあります。ここでは、マイホームのマンションを売ったときに利用できる特例を紹介します。

• 3,000万円の特別控除
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換え特例

5-1.3,000万円の特別控除

マイホームの売却において一定の要件を満たしている場合、譲渡所得から最高で「3,000万円」を控除できる制度です。この制度を活用すれば、譲渡益があっても最大3,000万円までは非課税となりますので、特に節税効果が大きい特例措置といえます。

特例を受けるためには、以下の要件を満たしている必要がありますが、マイホームの売却では自然と条件に適合しているケースも多いです。

5-2.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

この特例は、所有期間が10年を超えたマイホームを売却した場合に、譲渡所得の「6,000万円以下の部分」が本来の長期譲渡所得よりも低い税率で計算されるという仕組みです。具体的には、6,000万円以下の部分が「14.21%」、6,000万円以上の部分が本来の「20.315%」で計算されます。

なお、この特例は前述の「3,000万円の特別控除」と併用できますので、組み合わせることで節税効果は更に大きくなるケースもあります。

5-3.特定の居住用財産の買換え特例

この特例は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失及び繰越控除の特例」と呼ばれる制度であり、住み替え時に利用できます。具体的な内容は、「譲渡価額よりも新居の購入額が高い場合」に、「課税を将来へ繰り延べできる」という仕組みです。

ただ、この特例はあくまでも繰り延べであり、控除や節税されるわけではない点には注意が必要です。また、前述の「3,000万円の特別控除」と併用することはできません。

そのため、新居の購入額と旧居の売却額によほどの差がない限りは、「3,000万円の特別控除」を利用したほうが有効です。

不動産会社によっては、売却にあたってどのような控除を受けられるのかを親切に相談できることもあります。売却時の手続きを含め、専門的な理解が必要となる分野ですので、安心して相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産一括査定サービスIELICO（イエリコ）では、独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業から、最大6社までまとめて査定依頼を行うことができます。2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

また、情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っており、個人情報の取り扱いなどの面でも安心して利用していただける環境を整えています。不動産の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

6.マンション売却でかかる税金の納付方法

マンション売却にかかる税金は、それぞれ支払うタイミングや納付方法が異なるため、以下の表を参考に、マンション売却の税金シミュレーションをしておくとよいでしょう。それぞれ納付するタイミングは以下の通りです。

税金の種類	支払うタイミング
印紙税	売買契約時
登録免許税	引き渡し時あるいは登記手続き時
所得税・復興特別所得税	売却した翌年の確定申告時
住民税	売却した翌年度の6月以降

このうち、売買契約時に発生する印紙税や抵当権抹消手続き時に発生する登録免許税は、売却の手続きに伴って自然に納付するものです。そのため、きちんと手続きを進めれば、支払いを忘れることはありません。

注意しておきたいのは、確定申告のマンション売却の税金、つまり譲渡所得税を納付するタイミングです。譲渡所得が発生した場合には、売却した翌年の確定申告期間内（2月中旬～3月中旬）に申告手続きを済ませなければなりません。

このとき、譲渡所得税のうち「所得税・復興特別所得税」は、申告と同時期に納付も済ませる必要があります。振替納税の手続きをした場合でも、4月頃には銀行口座から自動引き落としされます。

一方、住民税は所得税の確定申告をした後に、遅れて納付書が発送される仕組みです。具体的な時期は市区町村によっても異なりますが、翌年度の6月あたりに納付書が送られ、一括払いか年4回の分割払いを選択する必要があります。

所得税・復興特別所得税とは納付のタイミングが異なりますので、忘れずに支払いの準備を進めましょう。

さらに詳しく確定申告について知りたい方は以下の記事も併せてご覧ください。

7.相続したマンションの売却にも税金はかかる？

相続したマンションを売却したときにも、通常の不動産売却と同じように譲渡益が出れば税金は発生します。しかし、自分で購入したマンションを売る場合とはいくつか異なる点もありますので、事前に違いを理解しておきましょう。

• 売却時の税金負担
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 相続した空き家を売却したときの3,000万円控除
• マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除

7-1．売却時の税金負担

まず押さえておきたいのは、売却時の税金負担に関するポイントです。複数の相続人がいる場合には、売却にかかった税金も全員で負担することとなります。

しかし、手続きをスムーズに進めるうえでは、一度代表者に名義を移してから売却を進める必要があります。売却時に必要な印紙税・登録免許税は、一時的に代表者が立て替えることとなりますので、売却後にはその分の費用を相殺して現金を分割するのが一般的です。

また、譲渡所得税については、相続人それぞれが確定申告を行い、個別に納付する必要があります。このように、税金の種類によって支払い方法が大きく異なりますので、共同相続人がいる場合には注意しておきましょう。

7-2．相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

この特例は、相続によって取得した不動産を売却するにあたり、一定の要件を満たしていれば「既に納めた相続税のうち一定金額を取得費に加算できる」という仕組みです。

相続税として納めた金額を取得費に加えますと、譲渡価額から更に費用を差し引けますので、その分だけ節税につながります。

この特例を利用するには、「相続税申告期限の翌日から3年経過するまでに売却すること」が条件です。また、特例を受けるためには確定申告をする必要がある点にも注意が必要です。

仮に「相続税を差し引けば譲渡所得がマイナスになる」といったケースでも、確定申告をせずに適用することはできませんので、必ず手続きを行いましょう。

7-3．相続した空き家を売却したときの3,000万円控除

相続したマンションが空き家であった場合、一定の要件を満たしていれば、売却時の譲渡所得から最大3,000万円までを控除することができます。

とても大きな節税効果が期待できる制度ですが、この特例を利用するためには複数の条件を満たす必要があるので注意しましょう。

また、前述の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」など、各種特例と併用することはできません。
この特例も、確定申告を行うことで適用となります。

相続したマンションが古くても、高く売るコツはあります。以下の記事も併せてご覧ください。

7-4．マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除

相続した物件についても、売り主が自宅として居住していた場合には、マイホームを売却したときの3,000万円特別控除を受けることができます。

具体的な例としては、「夫婦でマンションに住んでいて夫から妻に相続された」、「親子で一戸建てに住んでいて親から子へ相続された」といったケースが該当します。

空き家の場合の3,000万円控除と比べて条件を満たしやすいですので、同居していた事実があれば、こちらの特例を利用するのがベストです。
この特例も、確定申告を行うことで適用となります。

まとめ

マンションの売却を検討したときには、税金の負担額にも目を向けながら資金計画を立てることが大切です。特に、売却によって利益が出るなときには、譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）がかかってきますので、それぞれの計算方法を正しく押さえておきましょう。

また、譲渡所得税にはさまざまな特例があり、マイホームの売却においては上手に活用することで非課税あるいは大幅な減税となるケースも多いです。利用するためには一定の要件を満たす必要がありますので、あらかじめ条件に該当しているかチェックしておくことも大切です。

損をしないためには、控除の仕組みを理解して手続きを進める必要がありますので、安心して相談できる不動産会社を選びましょう。