土地を相続したものの、相続税がかかるかどうか、かかるとしたらどのくらいになるか見当がつかずお困りではありませんか？

相続税の課税を調べるためには、評価額と呼ばれる「土地の時価」を知ることが必要です。

この記事では、相続した土地の評価額の調べ方をわかりやすく解説します。

これを読めば、相続した土地の価値がわかり、相続の手続きがスムーズに進められるでしょう。

1.相続した土地の評価額を決める2種類の方法

相続した土地の時価は、「相続税評価額」によって決まります。

相続税評価額は、国税庁の定めた「相続税路線価」をもとに算出します。

相続税路線価とは、相続税の計算をするために使われる「道路の価格」です。
相続税評価額の価格は公示価格（地価）のおよそ8割となります。

相続税路線価は、2つの地域に分けられます。

路線価地域とは、道路に路線価が割り振られている地域のことです。
一方、倍率地域とは、道路には路線価が割り振られていない地域を指します。

そのため、相続税路線価を調べる方法は2通りに分かれます。

路線価図に路線価が記載されていれば路線価方式、記載されていなければ倍率方式で土地の評価額を調べます。

では、具体的にどこでどのように調べるのかを見ていきましょう。

2. 相続した土地の評価額の調べ方

相続した土地の評価額は、国税庁のホームページから調べられます。

まずは国税庁のホームページで、お住いの地域に路線価が割り振られているかを路線価図で確認しましょう。

路線価が設定されている地域であれば「路線価方式」を用いて土地の評価額が調べられます。
路線価が設定されていない地域は「倍率方式」で調べます。

では、「路線価方式」で調べる方法と「倍率方式」で調べる方法を順に見ていきましょう。

2-1. 路線価方式で土地の評価額を調べる3ステップ

路線価方式で土地の評価額を調べる方法は、以下の3つのステップです。

STEP1. 固定資産税の納税通知書を確認する

路線価方式で調べる際は、「土地の面積」を把握しておく必要があります。

土地の面積は、固定資産税の納税通知書で確認できます。

固定資産税の納税通知書とは、毎年4～6月に市区町村からその年の1月1日時点の不動産の所有者に対して送付される固定資産税の納税に関する書類です。

固定資産税の納税通知書には、固定資産税や都市計画税の納税額だけではなく、土地の面積も記載されています。

STEP2. 登記簿謄本を確認する

土地の面積を確認するためには、登記簿謄本にも目を通しておきましょう。

登記簿謄本とは、対象の不動産の所有権が誰にあるか、所有権以外の権利関係、所在や面積などが記載されている書類です。

土地を共有している場合は、自身の持分を知る必要があります。
登記簿謄本には持分割合が記載されているので確認しておきましょう。

登記簿謄本は現在登記事項証明書と呼ばれており、不動産の所有者でなくても、法務局で取得できます。

STEP3. 路線価方式で調べる

土地の面積がわかったら、以下の手順で路線価を調べます。

国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、地図上の該当する地域をクリックします。

開かれたページで「路線価図」を選択しましょう。

出典：国税庁 路線価図・評価倍率表

調べたい地域の名称で検索すると、路線価図が表示されます。

出典：国税庁 路線価図・評価倍率表

地図上で「200D」のように、数字と記号（アルファベット）で表現されているのが路線価です。

数字は、1平方メートルあたり千円単位の路線価を表しています。

記号（アルファベット）は借地権割合です。

たとえば「200D」なら200,000円で、借地権割合が60%となります。

路線価図で調べた路線価に土地の面積を掛けると、土地の評価額がわかります。

路線価方式の詳しい計算方法は、以下の記事をご覧ください。

2-2. 倍率方式で土地の評価額を調べる3ステップ

路線価が設定されていない地域もあります。
路線価が設定されていない場合は、「路線価方式」で評価額を調べることはできません。
このような路線価が定められていない地域の評価額は「倍率方式」で調べます。

倍率方式で土地の評価額を調べる方法は、次の3つのステップです。

順を追って見ていきましょう。

STEP1. 必要な書類を確認する

固定資産税の納税通知書には、納税額や面積以外に、固定資産税の算出に使用した土地の固定資産税評価額が記載されています。

固定資産税評価額とは、3年に1回見直しが行われる固定資産税の計算に使われる価格です。
倍率方式の計算に必要なので、納税通知書に記載された固定資産税評価額を確認しましょう。

土地を共有している場合には、路線価方式と同様、登記簿謄本で持分割合を確認します。

STEP 2. 倍率表で評価倍率を確認する

書類を用意したら、以下の手順で評価倍率を調べます。

国税庁のホームページの「路線価図・評価倍率表」にアクセスし、地図上の該当する地域をクリックします。

「評価倍率表」の中の土地の種類を選択しましょう。
基本的には「一般の土地等用」を選びます。

出典：国税庁 路線価図・評価倍率表

調べたい市区町村まで入力すると、市区町村の倍率表が表示されます。
町村名や地域、地目等から対象の土地の倍率を探しましょう。
「宅地」の項目に書かれた数字が「倍率」です。

出典：国税庁 路線価図・評価倍率表

この倍率をメモしておきましょう。

STEP 3. 倍率方式で計算する

倍率がわかったら、納税通知書に記載された固定資産税評価額を倍率に掛け合わせます。

たとえば、倍率が「1.1」であれば、固定資産税評価額を1.1倍すると相続税評価額が算出されます。

倍率方式の詳しい計算方法は、以下の記事をご覧ください。

3. 相続した土地の評価額が減額される例

相続税評価額がわかったあとは、相続税の負担を減らせないかが気になるのではないでしょうか。

実は相続税評価額は、土地の利用方法や契約形態、形状などによって減額されます。

以下の5つのケースに該当する場合は、減額が可能です。

アパートや貸家の敷地に使われている土地は「貸家建付地」といい、計算方法が通常の相続税評価額とは異なります。

借地の場合は、借地権割合に応じた減額が受けられます。

小規模住宅地の場合は、一定の要件を満たす場合、最大80%の減額が可能です。

不整形地や広大な土地は、利便性が低くなるため、ともに評価額の減額を受けられます。

それぞれの減額条件については、以下の記事で詳しく解説しています。

4.相続した土地の売却額の相場を知りたいなら一括査定が便利！

不動産の価値は、景気や需要などによってリアルタイムで変動します。
そのため、売却相場を知りたい場合は、不動産の専門家である不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社に査定を依頼する際には、1社だけで十分と考えている方もいると思いますが、1社だけでは不十分です。

不動産会社によって査定結果は異なるため、複数社に依頼し、査定結果を比較することが大切です。

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