新築マンションを購入後、さまざまな事情により手放さなければならなくなることがあります。新築マンションを売却するのであれば、残債を考えて「できるだけ高く売却したい」と考えるのは当然です。

新築マンションをできるだけ高く売却するためには、

などを知って、対策を立てることが重要です。

この記事を最後まで読むことで、マンションの売却が初めてでも、スムーズに高額売却するための知識が身につくでしょう。

1.購入したばかりの新築マンションの売却で多い理由

購入したばかりでも、新築マンションを売却せざるを得ない状況になることはあります。以下4つの理由が考えられます。

新築マンションをすぐ売る理由について、解説します。

1-1.住宅ローン返済が困難になった

住宅ローンの返済が困難になったことで、仕方なく新築マンションを売却するケースです。

長らく続く低金利の影響もあり、住宅ローンを利用して新築マンションの購入を検討される方が増えています。

しかし、維持管理費や固定資産税、空室による赤字など、月々の返済に加えて毎月発生する費用が想定以上となってしまい、返済困難となるケースがあります。

1-2.騒音など生活環境に問題があった

騒音やご近所トラブルなど、生活環境の問題で新築マンションを売却するケースです。

生活環境は実際に住んでみるまでわからない点も多いため、新築時の売却を検討される理由としては珍しくありません。

特に新築マンションの場合は、建物が完成する前に購入するのが一般的です。

モデルルームはマンションの建設予定地とは別の場所につくられているため、騒音などには気付きにくいかもしれませんが、周辺環境による影響であれば引っ越しせざるをえなくなります。

1-3.転勤で生活エリアが変わった

新築マンションを購入した直後、転勤が決まったことで売却しなければならないケースです。

何年後かに戻ってくることがわかっている場合には、一次的に賃貸へ出すという選択肢もあります。
しかし、殆どの場合は明確な期間が分からないので、維持管理にかかるコストや手間を考えると、売却を選択される方が多いです。

1-4.離婚で売却しなければならなくなった

離婚の場合はどちらかが住み続けるケースもありますが、以下のようなケースは売却せざるを得なくなります。

共働きの夫婦が増え、合算の収入を見込んで住宅ローンを組むケースは増えています。離婚した後も住み続けるとなると、住宅ローンの返済額が生活を圧迫してしまう可能性が高いです。

また、夫婦のどちらかが連帯保証人になっている場合には、離婚したからと言って連帯保証人でなくなることはありません。住宅ローンを完済するまでは連帯保証人から開放されないため、売却を選択するケースがほとんどです。

2.【2023年】新築マンションは売り時

2023年現在、新築マンションは売り時です。

新築マンションだけでなく、マンション全体で価格が上昇しています。以下のグラフは、国土交通省が公表している不動産価格指数です。

引用：国土交通省「不動産価格指数（令和3年5月・令和3年第1四半期分）」

グラフ内のマンションの動きを見ると、2013年から大きく上昇を続けていることがわかります。

新築マンションが上昇している理由は以下の理由が挙げられます。

新築マンションの価格上昇に大きな影響を与えているのが、長期的な低金利です。
低金利によってこれまで所得の面で住宅ローン審査が通らなかった方も利用できるケースが増えたため、マンションの購入需要も大幅に増えています。

また、建築資材や人件費の価格高騰により、新築マンション建設にかかる費用も大幅に増えています。その結果、マンション全体の販売価格が値上がりしています。

さらに、マンションは建設できる立地が限られていることから、人気のエリアでは需要に対して供給量が追いつかず価格が上昇しているケースもあります。

ただし、このような状態はいつまで続くかは予想ができないため、高値で売却できる2023年のいまが売り時だといえるでしょう。

3.新築マンションの売却におすすめのタイミング

新築マンションを売却するなら、次の3つのタイミングがおすすめです

売却に向いている時期に売り出せば、高く売れる可能性があります。どうしてもすぐに売却が必要というわけでなければ、タイミングを合わせることがおすすめです。

3-1.築5年～10年の間に売却する

損をしないで新築マンションを売却するなら、築5年から10年の間に売るのがおすすめです。

築年数が浅いほうが高く売れる印象がありますが、築5年以内の売却は税金で損をする可能性があります。

所有している期間が5年未満だと、5年以上経過してから売却する場合と比較して、所得税と住民税である「譲渡所得税」の税率が高いです。

築10年を過ぎると売却価格が大きく下がるため、築5年から築10年の間に売却するのが良いでしょう。

売却するタイミングと譲渡所得の税率については、「5-3.売却後の税金と特例について知っておく」で解説していますのでご参考ください。

3-2.不動産の購入需要が高まる時期を狙う

少しでも高く売却するために、購入需要が高まる時期を狙いましょう。

不動産の購入需要が高まる春と秋は、新築マンション売却におすすめのタイミングです。春は4月の新生活に向けて1月から3月に物件を探す人が増えます。
また、秋は9月と10月が転勤による引越しのため、物件購入の需要が高まります。

不動産売却は、査定をしたり不動産会社と媒介契約を締結したりする必要がありますので、売り出すまでに少なくとも2ヶ月以上は見ておく必要があります。

1月に売りに出すなら11月、9月に売りに出す場合は7月には不動産会社に相談し、売却に向けて動き始めましょう。

4.新築マンションを高く売却するコツ

新築マンションを高く売却するためには、次の3つのコツがあります。

具体的にはどのようにすれば良いのか、高く売却するコツを詳しく解説します。

4-1.複数社に査定依頼する

新築マンションを売却する際の査定は、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

不動産会社はどこでも同じという考えや、大手だから安心するのは危険です。
査定価格は不動産会社によって異なりますので、1社だけの査定結果では、適切な方法で査定額が算出されているのかを見極めることができません。

また不動産会社に査定してもらうのは、価格を知るためだけではありません。
査定によって、不動産会社のレスポンスの速さや誠実さ、担当者との相性を知ることができるので、信頼できる不動産会社を選ぶ上で参考になるでしょう。

少しでも高く売却するなら、複数の不動産会社を比較して選びましょう。

4-2.内覧に向けて整理整頓や質問に対する対策を準備する

新築マンションを高く売却するためには、内覧時の対応がとても重要です。

売却のための販売活動は基本的にすべて不動産会社がしますが、内覧は、売主が対応します。
高く売却するためには、以下のような対策が必要です。

物件の印象は清潔感が大きく影響しますので、掃除や整理整頓は大切です。

新築マンションであれば、当然きれいな状態をイメージして買い手は内覧に訪れます。
そのため、汚れていたり散らかっていたりするとマイナスの印象が強くなるおそれがあります。

また、買い手から設備や周辺環境について多くの質問を受けることが予想されます。
的確に応えられるよう想定される質問を整理しておくなど事前準備をしましょう。

4-3.新築マンションの売却が得意な不動産会社に依頼する

新築マンションを高く売却するには、新築マンションの売却が得意な不動産会社に依頼することが重要です。

一口に不動産会社といっても、すべての不動産会社が新築マンションの売却が得意とは限りません。

特に新築マンションであれば高額な取引になるので、宣伝力や営業力、買い手との交渉力も求められます。実績がない不動産会社だと、思わぬ安値になる可能性もあります。

新築マンションの売却を得意とする不動産会社を探すなら、一社ずつ問い合わせをするよりも一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」の利用がおすすめです。

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その他、12,500件以上の口コミから、自分に合う不動産会社を見つけることが可能です。査定を依頼する会社を探すなら、「IELICO（イエリコ）」をぜひご活用ください。

5.新築マンション売却時の注意点

新築マンションを売却する時には、気をつけなければならないことがあります。以下の注意点を知っておくと、売却の失敗を回避できます。

5-1.オーバーローンに注意する

新築マンションの売却では、オーバーローンに注意が必要です。

オーバーローンとは、マンション売却で得た利益よりも、住宅ローンの残債が上回る状態をいいます。

新築マンションを購入時に、「元金均等返済」で住宅ローンを組んでいると、元金がほとんど減らずオーバーローンになる可能性が高くなります。

元金均等返済とは、元金と利息の合計額が毎月一定になる返済方法で、返済が始まったばかりの時期は、利息の割合が一番高いため元金はほとんど減っていないのが実情です。
そのため、新築マンションを購入してすぐに売却するとオーバーローンになりやすいのです。

オーバーローンになった場合、自己資金を足してでも住宅ローンを完済し、マンションに付いている抵当権を抹消しなければ売却できません。オーバーローンにならないためにも、できるだけ高値での売却を目指しましょう。

5-2.売却理由は正直に伝える

売却する理由は、買い手に正直に伝えることをおすすめします。

購入したばかりの新築マンションをなぜ売却するのか、買い手は気になります。
理由がわからなければ、「何か不具合があるのではないか」と不安になり、購入意欲の低下につながってしまいます。

欠陥や心理的な事故が売却理由でない場合、正直に理由を伝えれば買い手は安心し、購入につながりやすくなります。
また欠陥がないとわかれば、値引きを要求されることも少なくなるでしょう。

騒音や不便さなど、個人的に感じたネガティブな理由があった場合も、隠さずに伝えることが大事ですが、言い方やタイミングについては不動産会社の担当者に相談するとよいでしょう。

5-3.売却後の特例と税金について知っておく

売却後にかかる税金や、節税につながる控除の特例についても知っておくことが大切です。

近年ではマンションの価格上昇が続いているため、購入した時の価格よりも売却価格のほうが高額になるケースがあります。

購入価格よりも売却価格が上回った利益分を「譲渡所得」といい、譲渡所得税が課せられる可能性があります。

ただし、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、課税対象から外される「3,000万円の特別控除」という特例があります。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

なお「譲渡所得」は、以下の計算式で算出できます。

譲渡所得にかかる譲渡所得税は、譲渡所得税には所得税と住民税に分けられます。譲渡所得税の算出方法は、以下の通りです。

譲渡所得税の税率は、物件を所有していた年数が5年以内か、5年を超えるかによって異なります。

所有年数が5年以内の短期譲渡所得と、5年を超える長期譲渡所得の税率の違いは以下の通りです。

所有年数によって、課税額も大きく変わります。事前に確認しておき、スムーズな資金計画を目指しましょう。