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マンションの売却を成功させる方法|流れ・費用・注意点

公開日:2022.03.10 最終更新日:2022.07.19

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マンションの売却を成功させる方法|流れ・費用・注意点

マンションの売却においては、基本的に不動産会社のサポートを受けながらさまざまな手続きを進めていくこととなります。しかし、売却を成功させるためには、すべてを不動産会社任せにするのではなく、売り主自身もコツや注意点を押さえておくことが大切です。今回はマンションを売るまでの流れや売却にかかる費用・税金、売却時に押さえるべき注意点について詳しく見ていきましょう。

マンション売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐにマンションを売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「IELICO(イエリコ)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

NTTデータグループが運営する「IELICO(イエリコ)」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります。

ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

目次

1.マンションを売却するときの基本的な流れ・期間

マンションを売却するときの基本的な流れ・期間

マンションの売却をスムーズに進めるためには、まずマンション売却時の流れを押さえながら、スケジュールを逆算しておくことが第一歩となります。ここでは、マンション売却の基本的な流れをステップごとに解説します。

まずは、売却までの手順を全体像から確認しておきましょう。

タイミング 主な手続き 目安期間
売り出し前 情報収集・事前準備
査定依頼
媒介契約の締結
2~3週間程度
売却活動中 広告・販売
内見対応
買受申し込み
契約条件・日程の調整
3~4ヶ月程度
売り出し後 売買契約の締結
残金決済・引き渡し
確定申告
1ヶ月程度

細かな手続きによっても異なるものの、売却が完了するまでには「4~6ヶ月程度」の期間がかかるのが一般的です。

1-1.売り出し前の流れ(2~3週間程度)

マンションを売り出す前の段階としては、情報収集・事前準備、不動産会社への査定依頼、そして媒介契約の締結といった手続きを行う必要があります。2~3週間程度を目安に手続きを進めてみましょう。

1-1-1.情報収集・事前準備

マンション売却においては、丁寧な事前準備がカギを握ります。情報収集段階では必要書類の準備・整理とともに、売りたい物件のマンション売却の相場を自分でも調べておくことが大切です。

どのくらいで売れそうなのか、あらかじめ売却額の見当をつけておくことで、売買計画を明確に立てやすくなるのです。また、Webを通じて相場を把握しておけば、査定額の妥当性を判断する際にも役立ちます。

マンション売却時に必要な書類には、早めに集めておいたほうがよいものがあります。詳しく知りたい方は以下の記事も併せてご覧ください。

マンション売却に必要な9つの書類とは?取得方法も解説

1-1-2.査定依頼

相場の感覚をつかめたら、実際に不動産会社へマンションの売却査定を依頼して、具体的な売り出し価格や販売戦略のヒントをもらいましょう。このとき、1点注意しておきたいのは、「複数の会社に査定依頼を行う」というポイントです。

不動産には定価がないため、不動産会社によって査定結果にバラつきが生じることもあります。そのため、一度に複数の不動産会社へ査定を依頼できる「一括査定サービス」を利用して、いくつかの査定結果を比較することがスムーズな売却への近道です。

1-1-3.媒介契約の締結

査定結果や売却の方向性などに納得できる不動産会社が見つかったら、「媒介契約」を結んで売却活動へと移ります。媒介契約とは、不動産の売却などの契約を成立させるために、不動産会社に適切な営業努力を依頼する契約のことです。

どのような方針で売却活動を進めてもらえるのかを担当者にきちんと確認しておきましょう。また、仲介手数料など費用面についてもこの段階で確認しておくことが大切です。

なお、媒介契約前にマンション売却でおすすめの不動産会社の選び方の記事などを読み、情報収集しておきましょう。

1-2.売り出し中の流れ(3~4ヶ月程度)

不動産会社と媒介契約を結んでマンションの買い主を見つけるまでには、3~4ヶ月程度の時間がかかります。その間にどのような取り組みを行うことになるのかを解説します。

1-2-1.広告・販売

売却活動とは、買い手を見つけるための広告出稿などの手続きであり、基本的には契約を結んだ不動産会社の主導で行います。ただ、「売り出し価格の決定」「内見対応」は売り主自身が主体となって進める必要があります。

売り出し価格については、不動産会社の査定額や自分で調べた相場をもとに、不動産会社と相談しながら適正な設定を行うことが大切です。価格が決まったら、マンションの売却活動が正式にスタートします。

1-2-2.内見対応

中古物件の売買では、基本的に購入希望者による内見が行われ、契約を結ぶ前に物件の状態を確認してもらう手続きが必要となります。不動産会社に対応を任せることもできますが、スムーズな売却に結びつけるには売り主自身も積極的に対応していくことが大切です。

実際に住んだ経験から得られる周辺環境などの情報は、購入希望者にとって有益なものとなるでしょう。また、マンション売却の失敗を回避するためには、物件に不具合がある場合はマイナスとなる部分もきちんと説明をして、後からトラブルが起こることを防ぐことも肝心です。

1-2-3.買受申し込み

購入希望者が物件を気に入れば、「物件を購入したい」という意思表示を示す書類として買受証明書(買付証明書)を受け取ります。不動産会社が用意してくれるものであり、記載されている内容をよく確認しておきましょう。

この段階で手付金を受け取りますが、物件価格の5~10%程度が目安となります。物件の購入代金の一部に充てられるものですが、購入希望者が住宅ローンを組めなかったときには返金する取り決めを行うのが一般的です。

1-2-4.契約条件・日程の調整

購入希望者が買受証明書で提示した購入希望価格や支払方法、契約希望日や引き渡しの条件などをもとに、細かな条件をすり合わせていきます。お互いに認識のズレが生じないように、しっかりと話し合って決めていきましょう。

マンション売却価格の交渉については、以下の関連記事も併せてご参考ください。

マンション売却の値引き交渉は受ける?メリット・デメリット

1-3.売り出し後の流れ(1ヶ月程度)

物件の買い主が見つかって購入の申し込みを受けたら、売買契約書を取り交わし、残金の決済や物件の引き渡しを行います。1ヶ月程度の期間を見込んでおきましょう。

1-3-1.売買契約の締結

売買契約時には売り主と買い主、それぞれの不動産会社の担当者が顔を合わせ、契約書のチェックや重要事項説明が行われます。物件の不具合などは売買契約書にきちんと盛り込んでおき、後からトラブルにならないように注意をしておく必要があります。

その後、条件交渉時に決めた期日が訪れると、売却代金の決済・引き渡しへ移ります。

1-3-2.残金決済・引き渡し

引き渡しのタイミングでは、当事者のほかに不動産会社や金融機関の担当者、司法書士が集まり、その日のうちに登記の手続きも済ませるのが一般的です。そして、カギや必要書類を引き渡すと売却の手続きは完了となります。

1-3-3.確定申告

マンションの売却によって「売却益」が出たときには、その年度の期日内に確定申告を行う必要があります。この場合の「売却益」とは単純な売却金額ではなく、購入にかかった費用(取得費)や売却に必要なコスト(譲渡費用)を差し引いたものであり、税制上は「譲渡所得」と呼ばれます。

また、マイホームの売却時には、一定の条件を満たすことで譲渡所得から大幅な金額が控除される「居住用財産の3,000万円の特別控除」などの特例を活用できます。そのため、譲渡所得がゼロになるケースもめずらしくありません。

譲渡所得には所得税や住民税、復興特別所得税が課税されるので、特例が利用できるかどうか事前に税務署などへ確認しておくことが大切です。

1-4.一括査定サービスを利用してみよう

マンションの売却は、仲介を行ってくれる不動産会社の存在が欠かせません。自分に合った不動産会社を見つけるには、複数の会社を比較することが大切です。

しかし、1社ずつ査定依頼を行うのは時間や手間がかかって大変でもあります。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度に複数の不動産会社から査定額を知らせてもらえるので便利です。

各社の査定額を比較することで、相場の把握やさらに詳しく査定してもらう会社を選ぶときに役立ちます。一括査定サービスの「IELICO」(イエリコ)不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)での長年培った実績をもとに、独自の審査基準で厳選した不動産会社だけを紹介しています。

提携している不動産会社は1,800社を超えており、大手企業から地域に根差した会社まで幅広く、適した会社を見つけられます。不動産会社の評判や口コミを事前に把握できるので安心です。

NTTデータグループがサービスを運営しており、個人情報の取り扱いについて万全の体制を構築しています。不動産会社によって得意分野や査定額は異なるので、マンションを売却すべきかの判断につなげるためにも、「IELICO」(イエリコ)を活用してみましょう。

2.マンションの売却時にかかる費用

マンションの売却時にかかる費用

マンションを売却するときには、各種手数料が発生するため、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。いずれも現金での支払いが必要となるので、売却の資金計画を立てるときにはコストも見込んで検討することが大切です。

マンションの売却時に発生する費用は以下の通りです。

費用の項目 内容 費用の目安
仲介手数料 不動産会社に支払う成功報酬 (売却価格×3%+6万円)+消費税
※上限金額
一括返済の手数料(※) 金融機関に支払う手数料 1~3万円程度
司法書士への報酬(※) 登記手続きを代行してもらう依頼料 1~2万円程度
その他の費用 引っ越し・ハウスクリーニング費用 依頼内容に応じて異なる

※住宅ローン残債のあるマンションを売却する場合に発生

2-1.仲介手数料

仲介によってマンションを売却した場合に、不動産会社に対して支払う成功報酬です。マンション売却の手数料は法律で上限が決められており、400万円を超える取引においては「(売却金額×3%+6万円)+消費税」の計算式で求められます。

2-2.一括返済の手数料

住宅ローン残債があるマンションを売るためには、引き渡しまでにローンを完済したうえで、金融機関による抵当権を抹消しなければなりません。このとき、金融機関に対して支払うのが一括返済の手数料です。

費用は金融機関ごとに異なり、インターネット窓口などを利用することで割引されるケースもありますが、一般的には1~3万円程度が目安です。

2-3.司法書士への報酬

抵当権抹消手続きには専門的な知識が必要であり、ミスが許されないため、専門家である司法書士に代行してもらうのが一般的です。このときの手数料として、1~2万円程度の費用がかかります。

なお、抵当権の設定登記は、住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。そのため、すでに完済している方でも、抹消手続きが済んでいなければ引き渡し前に完了する必要があります。

2-4.その他の費用

内見前に室内をきれいな状態に整えたい場合には、専門家へハウスクリーニングを依頼するのも有効な方法です。ハウスクリーニングの費用は施工箇所や広さによっても異なるので、事前にインターネットなどで確認しておくと安心です。

なお、マンションを売却した後に住み替えを行う場合には、引っ越し費用も確保しておく必要があります。

3.マンション売却時に納める税金

マンション売却時に納める税金

マンションを売却するときには、手数料とともに税金も発生するため、事前に具体的な項目や金額の目安を把握しておくことが大切です。売却にあたって発生する税金には以下の項目があります。

費用の項目 内容 費用の目安
印紙税 売買契約時の契約書にかかる税金 1~3万円
登録免許税(※) 抵当権の抹消登記にかかる税金 2,000円
譲渡所得税 売却によって利益が出た場合にかかる税金 売却利益×所有期間に応じた税率
※抵当権が設定された不動産を売却する場合に発生

3-1.印紙税

印紙税とは、売買契約書に対して課税される税金のことです。税額は以下の表のように契約金額によって異なり、令和4年の3月31日までに作成された不動産の売買に関する契約書であれば、軽減税率が適用されます。

契約金額 通常の税額 軽減後税額
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円

3-2.登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消登記を行う際にかかる税金であり、1件あたり1,000円と決められています。マンションでは土地と建物のそれぞれに手続きが必要となるので、税額は合計で2,000円となります。

3-3.譲渡所得税

譲渡所得税とは、前述の通り、売却によって譲渡所得が発生した場合に課税される「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。税率は所有期間の区分によって異なり、所有期間5年以下の「短期譲渡所得」では「39.63%」、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」では「20.315%」と設定されています。

譲渡所得の区分 税率
 短期譲渡所得(所有期間5年以下) 39.63%
(所得税30.63%※+住民税9%)
長期譲渡所得(所有期間5年超) 20.315%
(所得税15.315%※+住民税5%)

※2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

なお、所有期間は「売却した年の1月1日時点」が基準とされる点には注意が必要です。たとえば、2016年の10月に購入したマンションを2021年の12月に売却した場合、実際の年数では5年以上が経過しているものの、2021年1月1日時点では5年以下となるため、譲渡所得の区分は短期譲渡所得になってしまいます。

両者には税率に大きな違いがあるので、所有期間が5年前後のマンションを売却する際には、タイミングを慎重に検討することが大切です。

ここまでマンション売却にかかる費用についてみてきましたが、これらのお金がいつ必要になるのかを知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

必見!マンション売却時のお金の流れを詳しく解説

4.マンション売却における9つの注意点

マンション売却における9つの注意点

マンションの売却を成功させるためには、事前に気をつけるべきポイントを押さえて、なるべく最善の販売計画を立てることが大切です。ここでは、具体的な注意点と対策方法を以下の9つに分けて解説します。

  • マンション売却のタイミング
  • オーバーローンの注意点
  • 確定申告の控除
  • 売り出し価格の見直し
  • 売却時のリフォームについて
  • 売却以外の選択肢
  • 共有名義の場合
  • 早く物件を売りたい場合
  • 内見時の対応

4-1.注意点1.マンション売却のタイミングを考えよう

マンションの売却価格は需給のバランスや経済情勢などによっても変化します。そのため、スケジュールにゆとりがある場合には、高く売れるタイミングを見定めることも大切です。

不動産価格の動きは、国土交通省の「不動産価格指数」や不動産流通機構が運営しているREINSの「不動産流通動向」などの統計データで確かめることができます。たとえば、不動産価格指数では、2010年の平均取引価格を100と設定したときに、どのくらいの値動きがあるのかを1ヶ月ごとに調べることが可能です。

データを参照すると、マンションの取引価格は年々上昇を続けており、2011年以降で指数が100を下回った月は一度もなく、2020年以降は150以上と高い水準がキープされていることがわかります。

マンション売却のタイミングについては、以下の記事も参考になさってください。

マンション売却のタイミングは?高く売るコツは売り時にある

4-2.注意点2.オーバーローンに気をつけよう

「オーバーローン」とは、マンションの売却価格が住宅ローン残高を下回る状態を指します。先ほどもご説明した通り、住宅ローン残債のある不動産を売却するためには、引き渡しまでにローンを完済して、抵当権抹消手続きを済ませなければなりません。

このときには、不動産の売却代金を返済に充てることも可能です。しかし、売却代金が残高を下回ってしまう場合は、差額分を自己資金で補わなければなりません。

この状態をオーバーローンと呼び、差額分が大きければ大幅な赤字につながってしまいます。差額分の分割払いはできないので、まとまった資金がなければ売却を見送らざるを得ない可能性も生まれるのです。

そのため、売却を検討したときには、必ず金融機関にローン残高の確認を取りましょう。そのうえで、マンション売却の査定サービスで調べた査定額と比較すれば、オーバーローンのリスクを避けることができます。

なお、儲かったマンション売却の特徴やローンが残っているマンション売却については、他の記事で紹介していますので併せてお読みください。

ローンが残っているマンションを売却するには?手順を解説

4-3.注意点3.確定申告をして控除をうまく活用しよう

マンションの売却で発生した利益には譲渡所得税がかかるため、各種控除の仕組みを把握しておくことも重要です。譲渡所得税の特例には、先ほどご紹介した「3,000万円の特別控除」のほかにも、「マイホームの売却による軽減税率の特例」「特定の条件を満たした場合の買い替え特例」などがあります。

4-3-1.マイホームの売却による軽減税率の特例

「マイホームの売却による軽減税率の特例」とは、売却した物件の所有期間が10年を超えている場合に、6,000万円までの所得部分の税率が本来の「20.315%」から「14.21%」まで軽減される制度です。この特例は「3,000万円の特別控除」と併用できるため、売却益が大きいときには高い節税効果につながります。

4-3-2.買い替え特例

「買い替え特例」とは、特定の条件を満たしたマイホームの買い替えにおいて、「譲渡所得に対する課税を新居の売却時まで繰り延べられる」制度です。新居の購入をともなう住み替えは多くの費用がかかるため、繰り延べが可能になれば資金計画にゆとりが生まれやすくなります。

なお、売却によって損失が生まれた場合も、確定申告を行うことでその他の所得と損益通算できるケースがあります。

4-4.注意点4.売り出し価格を見直そう

売却活動をスタートしてもなかなか購入希望者が現れない場合は、価格設定がニーズに合っていない可能性が考えられます。適正価格よりも高く設定しすぎれば、買い手の候補から外れてしまう確率も高くなるため、担当者と相談して売り出し価格の見直しを行うことが大切です。

また、売り出し始めてから6ヶ月が経過しても売れないときは、媒介契約を結ぶ不動産会社を変更してみるのも1つの方法です。不動産会社によって得意とする分野や案件は異なるので、依頼先についても目を向けてみましょう。

4-5.注意点5.売却時のリフォームは基本的に不要

マンションを売却する前に、少しでも高く売るためにリフォームを検討する方も少なくありません。しかし、マンション売却のリフォームにはまとまった費用が必要であり、必ずしもコストを売却価格に上乗せできるとは限らない点に注意が必要です。

中古マンションの購入者層には、購入価格を抑えられる分、自由なリフォーム・リノベーションに費用をかけられる点に魅力を感じる方も多くいます。そのため、リフォームを行うよりも、価格を上乗せせずに売却したほうが効果的なケースが多いのです。

気になる場合は、不動産会社の担当者にも相談しながら、慎重にリフォームの必要性を検討しましょう。

4-6.注意点6.賃貸物件として貸し出す選択肢もある

住まなくなったマンションの取り扱いについては、売却だけでなく賃貸に出すといった選択肢も考えられます。賃貸は「毎月家賃収入が入ってくる」のはもちろん、「費用を経費に計上できる」「資産として持ち続けられる」といったメリットもあります。

また、「管理を外部に委託することもできる」ため、メンテナンスや清掃を行ってもらいながら、将来的には売却に切り替えるといった選択も可能です。一方、賃貸には「空室リスクがある」「維持管理のコストがかかる」「賃貸人の都合で解約が難しい」といったデメリットもあり、運用するうえで専門的な知識が必要となります。

特に、一般的な賃貸借契約(普通賃貸借契約)では、「借地借家法」により借主の権利が強力に保護され、貸主の都合で退去を求めたり、更新を拒んだりすることができない点に注意が必要です。また、所有している間は「固定資産税も発生する」ため、利回りの計算も含めて細かく相談できる専門家を見つけることが成功のカギとなります。

4-7.注意点7.共有名義の場合は早めに取り組もう

不動産の売却でトラブルの原因になりやすいのが「名義」に関する問題です。なぜなら、相続などで物件が共有名義となっている場合、全員分の同意がなければ売却ができないためです。

共有者の持分を買い取ってから売却を進める方法もあるものの、いずれにしても話し合いをまとめるのに時間がかかるため、早めに行動することが大切です。

4-8.注意点8.早く売りたいなら「買取」を選ぶ方法もある

マンションの売却方法には、「仲介」「買取」の2種類があります。仲介とは不動産会社と媒介契約を結んで、主に個人の買い手に対して売却する方法です。

一方、買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法であり、早期に売却手続きが完了する点にメリットがあります。そのため、早くマンションを売却したいのであれば、買取を選んでみるのも1つの方法です。

ただ、買取には、仲介と比べて売却価格が低くなってしまうというデメリットもあります。買い取られた物件は不動産会社が必要な修繕を施し、再び売りに出すため、その分の費用が差し引かれてしまうケースが多いのです。

そのため、どちらかといえば転職や子どもの進学など、手放さなければならない時期が決まっている方に適した方法とされています。高く売りたいなら「仲介」、早く売りたいなら「買取」と、売却事情に合わせて適した方法を選ぶことが大切です。

4-9.注意点9.内見時の対応は柔軟に行おう

内見は購入希望者にとって、実際に室内を確かめられる重要な機会です。購入の決断を左右するポイントでもあるため、室内の清掃などの事前準備を進めながら、必要に応じて物件のアピールポイントをまとめるといった工夫を凝らしましょう。

また、内覧時には売り主の人柄や対応も重要なポイントとなります。購入希望者にとっては、物件の使われ方や管理状態を知る1つの手がかりとなるため、誠実な応対を心がけることが大切です。

内見の希望は土日や祝日に入ることが多いため、柔軟な対応できるようスケジュールにゆとりを持っておきましょう。なお、物件に何らかの不良が見られる場合には、内見の時点で正直に伝えておけると安心です。

不動産の売買においては、万が一契約内容に適合しない物件を売り渡した場合、売り主に「契約不適合責任」が生じてしまいます。契約不適合責任とは、契約に適さない物件が取引された場合、引き渡し後であっても買い主が「損害賠償請求」や「修理代金の請求」などを求められる権利のことです。

具体例としては、「雨漏りの事実を隠したまま売却した」などのケースが当てはまり、欠陥を隠したまま売却をすれば大きなリスクが生じます。売りたい物件に欠陥や設備不良が見られる場合には、不動産会社の担当者に適切な対処方法を相談しましょう。

5.まとめ

マンションの売却には、大きく分けて「売り出し前」「売却活動」「売り出し後」といった3つの手順があります。それぞれの段階において注意すべきポイントを押さえておくことで、売却を有利に進められるようになります。売却には各種手数料等の費用や税金といったコストがかかるため、全体像を把握したうえで、損失が発生しないように資金計画を立てるのも重要です。売却の流れやポイントをしっかり確認しながら、スムーズかつ高い価格で売れるよう準備を進めましょう。

この記事のポイント まとめ

1.マンション売却が完了するまでの期間は?
マンション売却が完了するまでは「4~6ヶ月程度」の期間を要するのが基本です。
詳しくは1章「マンションを売却するときの基本的な流れ・期間」をご覧ください。
2.マンションの売却時にかかる費用は?

マンションの売却には以下の費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 一括返済の手数料
  • 司法書士への報酬
  • その他の費用

詳しくは2章「マンションの売却時にかかる費用」をご覧ください。

3.マンション売却時に納める税金は?

マンションの売却には以下の税金が発生します。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税

詳しくは3章「マンション売却時に納める税金」をご覧ください。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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マンションの売却を成功させる方法|流れ・費用・注意点

マンション売却を成功させるためには、しっかりと準備を進めたうえで、ていねいに販売戦略を立てることが大切です。そのためには、売却の流れや全体像を把握したうえで、細かな注意点に目を向ける必要があります。この記事では、マンション売却の手順や必要な費用、事前に意識すべき注意点を詳しく解説します。