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不動産売却の仲介手数料はどう決まる?計算シミュレーション

最終更新日:2022.06.28

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不動産売却の仲介手数料はどう決まる?計算シミュレーション
不動産会社に仲介業務を依頼したときには、仲介手数料がかかります。不動産を売買するときにかかる費用のうち、仲介手数料が占める割合は大きいものですので、どれくらいの金額がかかるのかを事前に把握しておくと安心です。

また、仲介手数料を支払うタイミングやどのような点に気をつければ良いかも理解しておきましょう。この記事では、不動産売却における仲介手数料について基本的なポイントを解説します。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「IELICO(イエリコ)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

1.不動産売却でかかる仲介手数料とは?

不動産売却でかかる仲介手数料とは?

不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社に仲介業務を依頼して売買契約が成立したときの「成功報酬」として、支払う必要のある費用です。

仲介業務を依頼された不動産会社は、物件を売却するために宣伝活動を行ったり、書類の作成を行ったりします。また、売却がスムーズに進むように相談受付、アドバイス、提案といった各種サポートも行います。仲介手数料はこれらの業務への対価としての意味合いがあるのです。

ただし、仲介手数料はあくまでも成功報酬ですので、たとえ媒介契約(不動産の仲介業務を依頼する契約)を結んでいたとしても、売買が成立しなければ発生しません。特に「一般媒介契約」では、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べますので、仲介手数料の仕組みを正しく理解しておくことが大切です。

また、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう「不動産買取」でも、仲介手数料は発生しません。ただし、買取の場合は相場よりも低い金額で売却するケースが多くありますので、仲介にするか買取にするか、売却目的に合わせて判断をする必要があります。

2.不動産売却における仲介手数料の相場

不動産売却における仲介手数料の相場

不動産の仲介手数料は法律上、注意点があります。それは、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)によって上限が決められている点です。宅建業法で定められている上限の区分は次の表のようになっています。ただ、売買価格によって上限額が異なりますので、相場は一概に提示できるものではありません。

売買価格(税抜) 仲介手数料
200万円以下の金額 (売買価格の5%以内)+消費税
200万円を超え400万円以下の金額 (売買価格の4%以内)+消費税
400万円を超える金額 (売買価格の3%以内)+消費税

不動産の売買価格ごとに仲介手数料の上限を早見表としてまとめましたので、参考にしてみてください。

売買価格(税抜) 仲介手数料の上限額
500万円 23万1,000円
1,000万円 39万6,000円
1,500万円 56万1,000円
2,000万円 72万6,000円
2,500万円 89万1,000円
3,000万円 105万6,000円
3,500万円 122万1,000円
4,000万円 138万6,000円
4,500万円 155万1,000円
5,000万円 171万6,000円

このように、仲介手数料の上限は売買価格に応じて計算されるため、どのくらいの価格で売れるかによって変動します。また、法律で決められている計算方法はあくまで上限額を求めるものであり、必ずしも早見表通りの金額であるとは限りません。

また、不動産売却の仲介手数料がわかる自動計算ツールもありますが、手数料の上限などについても理解をしておくことも大切です。

不動産会社と媒介契約を締結する際に、仲介手数料の目安については教えてもらうことが可能です。気になる点は遠慮をせずに、担当者にどんどん尋ねてみましょう。

3.不動産売却の仲介手数料の計算方法

不動産売却の仲介手数料の計算方法

それでは実際に不動産売却の仲介手数料を計算してみましょう。

計算を始める前に注意しておきたい点があります。それは、表の中の「売買価格」は税抜き額であるということです。

不動産売買において、土地の購入は非課税、建物は消費税課税対象であるため、売買価格に建物分の消費税も含まれて表記されている場合があります。仲介手数料の計算は、税込みの売買価格から建物分の消費税相当額を差し引いてから行うのです。

税抜きの売買価格を求めましたら、計算に入ります。400万円を超える金額については、200万円までの部分を「5%+消費税」、200万円以上400万円以下の部分を「4%+消費税」で計算し、400万円以上の部分を「3%+消費税」で計算します。

例えば、売買価格が3,200万円(税抜)であった場合の計算をしてみましょう。400万円を超えているため、3段階の計算が必要です。

(1)200万円以下の金額
200万円×5%+消費税(200万円×5%×10%)=11万円
(2)200万円を超え400万円以下の金額
200万円×4%+消費税(200万円×4%×10%)=8.8万円
(3)400万円を超える金額
2800万円×3%+消費税(2800万円×3%×10%)=92.4万円

求める仲介手数料の上限は(1)~(3)を足し合わせた合計額112.2万円となります。

しかし、それぞれを分けて計算するのは手間がかかってしまうため、以下の速算表が便利です。

仲介手数料上限額の速算表

売買価格(税抜) 仲介手数料の計算式
(1)200万円以下の場合 売買価格の5%+消費税
(2)200万円を超え400万円以下の場合 売買価格の4%+2万円+消費税
(3)400万円を超える場合 売買価格の3%+6万円+消費税

速算表の計算式は、該当する売買価格(税抜)に対応する式だけを用います。

前述の例で計算しますと、売買価格が3,200万円(税抜)なら、仲介手数料の上限は(3)の式だけを使って「3,200万円×3%+6万円+消費税=112.2万円」となります。

なお、法律で計算方法が決められているのは上限のみであり、下限については明確な定めがありません。同じ取引額でも不動産会社によって金額は異なりますので、あらかじめ確認してから依頼するかどうか検討しておくことも大切です。

仲介手数料は、不動産会社と媒介契約を結ぶときには提示してもらえるのが一般的です。手数料が妥当な金額であるかをチェックするためにも、一括査定サービスを利用して複数の会社を比較してみると良いでしょう。その際には、各不動産会社が提案するサービス内容などを踏まえたうえで判断することが大切です。

一括査定サービスの利用を検討されるなら、イエリコがおすすめです。

IELICO(イエリコ)は、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」のサービスの1つです。20年以上にわたるサービス展開において、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

提携する不動産会社は全て独自の審査基準で厳選されており、1,800社の優良企業から最大6社までを選んで、まとめて査定依頼ができます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了し、チャット形式で案内に沿って手続きを進められますので、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役立つことでしょう。口コミの内容は専任チームとシステムによる目視等で確認・精査されていますので、やらせや不正操作などは予防される仕組みとなっています。

客観的に不動産会社の強みや特徴を把握できますので、依頼先の対応や品質を見極めるときに便利です。不動産の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

4.不動産売却時の仲介手数料を支払うタイミング

不動産売却時の仲介手数料を支払うタイミング

不動産を売却する際の仲介手数料の支払いのタイミングは、不動産の仲介を依頼するときではありません。仲介手数料は物件の売却価格が決まったタイミングで計算されるため、売買契約が成立するまでは発生しないのです。具体的なタイミングについては、「売買契約成立時と引き渡し時に半金ずつ支払う」のが一般的です。

しかし、法律などで明確に決められてはいないため、不動産会社によってもタイミングは異なり、「契約成立時に一括で支払う」、「引き渡し時にまとめて支払う」などのさまざまなパターンがあります。

仲介手数料は現金で支払う必要がありますので、不動産会社と媒介契約を結ぶときには、支払うタイミングについても詳しく説明を受けておきましょう。物件の売買価格に応じて金額が異なるものですから、売却予定額がそれなりに高くなる場合には仲介手数料も高くなると想定できますので、あらかじめ準備を整えておくことが大切です。

支払う段階になって慌ててしまわないためにも、担当者と緊密にコミュニケーションを取りながら対応してみましょう。

5.不動産売却の仲介手数料における注意点

不動産売却の仲介手数料における注意点

不動産を売却するときには税金や手数料などのさまざまなコストがかかりますが、その中でも仲介手数料は特に大きな割合を占める費用です。

できれば安く抑えたいと考えるのが一般的ですが、単に金額だけを判断基準にすることはおすすめできません。担当者の提案内容などを踏まえて、費用に見合ったサービスを受けられるのかを総合的に判断してみましょう。ここでは、仲介手数料に関する注意点を以下の3つに分けて解説します。

  • 安ければよいわけではない
  • 支払い方法をよく確認する
  • 提案内容も踏まえて判断をする

5-1.安ければよいわけではない

不動産会社によっては、仲介手数料が上限の半額やそれ以下に設定しているところもあります。売却価格によっては、半額になることでコストが大幅に削減できるケースも少なくありません。

ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を決めてしまうのには注意が必要となります。なぜなら、きちんと広告や宣伝活動を行い、幅広い購入希望者に物件を見てもらうためには、それなりに費用がかかってしまうためです。

つまり、仲介手数料が半額やそれ以下である場合、サポートの質が十分でない可能性もあると考えられるのです。反対に、上限に近い仲介手数料がかかったとしても、きちんとサポートを受けて高額な売却に成功するほうが、費用としてはお得になるケースも少なくありません。

例えば、仲介手数料を半額にしている不動産会社Aに依頼して、3,000万円で物件を売却できたとします。売買価格3,000万円の場合、仲介手数料の上限は「105.6万円」、半額なら「52.8万円」であり、売却コストとしては52.8万円お得になります。

一方、より上質のサポートを行ってくれる不動産会社に依頼して、同じ物件を3,200万円で売却できたと想定してみましょう。すると、仲介手数料が上限いっぱいであったとしても「112.2万円」であり、先ほどのケースより「59.4万円」コストが高くなるだけです。

それに対して、売却価格は200万円上乗せできますので、単純計算すると後者のほうが「200万円-59.4万円=140.6万円」もお得になります。このように、不動産の取引では売却額に大きな差が生まれるケースも少なくありません。

そのため、手数料はあくまでも比較材料の1つとしてとらえ、不動産会社のサービスや実績なども見比べながら、総合的に依頼先を判断することが大切です。

5-2.支払い方法をよく確認する

前述の通り、仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって異なりますので、あらかじめ具体的な方法を確認しておくことが大切です。

また、仲介手数料に含まれるのはあくまで「通常の業務にかかる費用」であり、売り主の希望で特別に発生した分については実費を請求される可能性もあります。

例えば、「売り主の都合で遠方の購入希望者と物件の交渉をした場合の交通費」、「売り主が指定した新聞、雑誌に広告を掲載したときの広告費」などは、通常の業務を超える範囲とみなされ、実費で請求されるケースもありますので注意しましょう。ただし、不動産会社が特別な費用を請求できるのは依頼者の了解を得た場合のみですので、必ず事前に費用の説明が行われるはずです。

費用面できちんと説明してくれる会社かどうかも、不動産会社選びには欠かせないポイントだと言えます。物件の売却を照会する際に、どのような場合に例外的な費用が発生するのかを尋ねておきましょう。

5-3.提案内容も踏まえて判断をする

不動産会社を選ぶときには、売却プランの提案内容についてもしっかりと目を向けておくことが大切です。

不動産には定価というものが存在しないため、同じ物件であっても売り方や売り出すタイミングによって大きな価格差が生まれることもあります。

経験豊富な不動産会社であれば、物件の特性や強みをきちんと把握したうえで、どのような戦略でいつ売り出すのが効果的なのか、きちんと提案をしてくれます。また、依頼者が質問をすれば、査定額や提案内容の根拠についても丁寧に説明してくれるでしょう。

そのため、提案内容にきちんと納得できるかどうかも、依頼先を見極めるときに重視すべき点だと言えます。単に仲介手数料の金額だけに注目するのではなく、費用対効果のバランスを考えながら判断していくことが大切です。

6.仲介手数料の値引きは可能?

仲介手数料の値引きは可能?

これまで解説した通り、仲介手数料の下限については特に明確な決まりがないため、値引き交渉によって価格を下げてもらうことは可能です。

しかし、実際に値引きに応じてもらえるかは不動産会社次第であり、切り出すタイミングや状況によっても異なります。

あくまで、無理のない範囲で交渉を行うことが大切であり、適切な対応を心がけておきましょう。交渉を検討する際には、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。

  • 交渉のタイミングは媒介契約を結ぶ前
  • 専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択する
  • 他の不動産会社の査定書を見せる

6-1.交渉のタイミングは媒介契約を結ぶ前

値引き交渉を行うタイミングは、「媒介契約を結ぶ前」が適しています。通常は媒介契約を結ぶ段階で、不動産会社から手数料の計算方法や目安などを案内してもらえることが多くありますので、依頼者からすれば交渉を切り出しやすいタイミングとなります。

また、不動産会社としては、そもそも媒介契約を獲得できなければ売却の機会そのものが得られません。そのため、媒介契約前のほうが、依頼者にとっては交渉を有利に進めやすいのです。

6-2.専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択する

仲介手数料の交渉をするのであれば、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で媒介契約を結ぶのがおすすめです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも複数の不動産会社との同時契約ができない契約方法であり、契約期間中は依頼先を1社のみに絞る必要があります。

つまり、不動産会社にとっては、他の不動産会社に案件を取られてしまうリスクがなく、積極的に売却活動を行える契約方法だということです。特に、専属専任媒介契約では依頼者自身で買い主を探すこともできないため、不動産会社からすれば自社の利益をもっとも計算しやすい契約方法となります。

そのため、媒介契約時には、専任媒介契約や専属専任媒介契約にする代わりに手数料の減額交渉を行うのも1つの方法です。

6-3.他の不動産会社の査定書を見せる

複数の不動産会社に査定依頼を行っているのであれば、他社の査定報告書を使って値引き交渉できる場合があります。

例えば、他社のほうが高い査定額を提示している場合には、そちらと迷っていることを伝えておきますと、手数料の交渉を有利に進めやすくなります。

ただし、仲介手数料は売却活動に対する対価としての意味合いがあり、注意点のところでも解説したように、単に安ければ安いほどお得であるとは限りません。交渉の仕方によっては不動産会社との関係性が悪くなったり、不動産会社の営業意欲をそいでしまったりする可能性もあるのです。

重要な点はあくまで「高く売却できること」にありますので、無理な交渉は避けるようにしましょう。

7.不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

不動産の売却時には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。具体的な費用の項目は以下の通りです。

費用の項目 内容 金額の目安
印紙税 売買契約時の契約書にかかる税金 取引額に応じて決められています。
登録免許税(抵当権の抹消登記費用) 抵当権の抹消登記にかかる税金 不動産1個あたり1,000円
司法書士に支払う報酬 登記手続きを代行してもらう依頼料 1~2万円程度
その他の費用 引っ越し費用・ハウスクリーニング費用・測量費用など 必要に応じて異なります。

各費用の内容について基本的なポイントを解説します。

7-1.印紙税

印紙税とは、売買契約書を交わす際に貼る印紙代のことです。不動産の売買においては売り主と買い主のそれぞれに契約書が必要であり、お互いが費用を負担し合うのが通例です。

具体的な税額は、契約を取り交わす際の取引金額に応じて、以下のように決められています。なお、令和4年(2022)の3月31日までに作成される契約書については、税率の軽減が適用されます。

契約金額 通常の税額 軽減後税額
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円

7-2.抵当権の抹消登記費用

住宅ローンを借りている物件には、金融機関による抵当権が設定されており、そのままでは売却することができません。売却するためには、引き渡しまでに住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があるのです。

このとき、抵当権を抹消するための費用として、「不動産1個あたり1,000円」の登録免許税がかかります。不動産「1個あたり」とは登記上の個数を示しており、マンションや一戸建てであれば、「土地と建物それぞれ」について数えることが必要です。

7-3.司法書士への報酬

抵当権の抹消登記手続きは、自分で行うこともできます。住宅ローンを完済した段階で金融機関から案内が届きますので、その内容に従って自力で手続きを済ませることも可能です。

しかし、登記の内容が複雑である場合や手続きに不安のある方は、専門家である司法書士に代行してもらうこともできます。司法書士であれば、必要書類の収集や手続きを漏れなく進めてくれますので、時間がないときでも安心です。

司法書士に依頼する場合には、代行手数料として「1~2万円」程度の費用がかかります。

7-4.その他の費用

その他の費用は、売却する物件の状態や事情によって、かかるケースとそうでないケースがあります。

例えば、住宅ローン残債のある物件を売却する際には、住宅ローンを完済するための「一括返済の手数料」がかかります。

一括返済手数料は金融機関ごとに異なるほか、利用する窓口によって変動する場合もありますので、事前にホームページなどで調べておきましょう。

また、売却する物件の内覧や引き渡しまでにハウスクリーニングを依頼する場合には、その分の費用もかかります。仲介を依頼する不動産会社によっては、サービスの一環として無料でハウスクリーニングを行ってくれたり、提携している会社を低価格で紹介してくれたりするサービスもありますので、媒介契約を結ぶ前にチェックしておくのも1つです。

物件の引き渡し時までに引っ越しを済ませておく必要がありますので、引っ越し費用もかかります。荷物の量や引っ越しを行う時期、移動距離などによって金額が異なるため、複数の会社にプランを作成してもらい検討しましょう。

そして、物件を売却するにあたって土地の境界が不明確な場合は、土地家屋調査士などの専門家に依頼をして測量を行ってもらう必要があります。隣接地との境界が不明確なまま売買を行えば、後から思いがけないトラブルを招くこともあるからです。

土地の測量については、売却を担当する不動産会社に相談をして適切に行っておきましょう。土地の面積や状況によって金額は異なりますが、数十万円程度の費用がかかることもありますので、事前に相談することが大切です。

まとめ

不動産の売買契約が成立すれば、仲介業務を行った不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は宅建業法によって上限額が定められており、その範囲内でそれぞれの会社が設定しています。

不動産会社の担当者としっかりコミュニケーションをとりながら、仲介手数料の支払いのタイミングや金額についてきちんと把握しておきましょう。また、仲介手数料以外の費用についても念頭に置いておき、事前に準備を整えておくことが大切です。

この記事のポイント まとめ

仲介手数料とは??
不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社に仲介業務を依頼して売買契約が成立した場合の「成功報酬」として、支払う費用のことです。

詳しくは「1.不動産売却でかかる仲介手数料とは?」をご覧ください。

仲介手数料の相場は?
仲介手数料は、売買価格によって上限額が異なりますので、相場は一概に提示できるものではありません。宅地建物取引業法(以下、宅建業法)によって上限が決められています。

詳しくは「2.不動産売却における仲介手数料の相場」をご覧ください。

不動産売却時の仲介手数料を支払うタイミング?
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約成立時と引き渡し時に半金ずつ支払うのが一般的です。

詳しくは「4.不動産売却時の仲介手数料を支払うタイミング」をご覧ください。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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