不動産を売却しようと考えるときには、税金面について考慮しておく必要があります。事前に支払うべき税金の種類や金額の目安などを把握しておかなければ、支払うタイミングになって慌てる恐れがあるのです。

不動産売却において税金の支払いが必要な場面は、基本的に売却益が出たときです。この記事では、税金を支払うケースや計算方法、注意点などを含めて詳しく解説します。

1.不動産売却で発生する税金とは？

不動産を売却したときにかかる税金は数種類あります。主な税金についてまとめますと、以下のとおりです。

それぞれの税金のポイントについて、詳しく見ていきましょう。

1-1.譲渡所得税

「譲渡所得税」は、特定のものを譲渡したときにその利益にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。

たとえば、土地売却で500万円の利益がでると税金が課されます。この税金が「譲渡所得税」にあたります。

注意すべきポイントとしては、売却代金そのものに課税されるわけではなく、譲渡価額から購入時の取得費や売却のためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた譲渡所得に課税される点です。計算式としてまとめますと、次のようになります。

また、譲渡所得に課せられる税率は、物件の所有期間によって異なります。不動産の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得という区分に分けられ、それぞれ対応する税率が課せられるのです。

以下を参考に、事前に譲渡所得税の計算をシミュレーションすることをおすすめします。

※2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

上記の表で示したように、物件の所有期間によって税率が2倍近く異なります。物件の売却を考える上でも重要なポイントとなりますので注意しておきましょう。

1-2.印紙税

不動産売却における「印紙税」は、売買契約書を締結するときにかかる費用です。契約書に貼付する収入印紙のことであり、契約金額によって納付額は異なります。

なお、2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用されますので、通常の場合よりも金額は低くなっています。契約金額ごとにまとめますと、以下のとおりです。

1-3.登録免許税

不動産売却での「登録免許税」とは、抵当権の抹消登記を行うときにかかる税金を指します。所有権の移転登記については買い主が行うものですので、売り主の場合は考える必要はありません。

売り主は買い主に対して物件を引き渡すときまでに、抵当権を抹消しておく必要があり、住宅ローンを完済していることが前提となります。抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は不動産1個あたり1,000円となっています。

土地と建物の抵当権を抹消するときには、それぞれかかるので合計で2,000円が必要です。司法書士に手続きを依頼するときは、別途1～2万円程度の報酬の支払いが必要になる点も押さえておきましょう。

1-4.消費税

不動産を売却するときに「消費税」がかかるのか、気にされる方もいるでしょう。

まず土地については、売り主が消費税を支払うことはありません。土地の譲渡については消費税法上、非課税となる取引であるためです。

一方、建物の場合は事業者でなければ、個人が課税されることはありません。弁護士や小売店を営んでいるなどの個人事業主であっても、マイホームのような、事業用（収益物件）ではない物件を売却する場合には非課税です。

住宅を購入する際には消費税が課税されますが、売却時では収益物件以外は課税されない仕組みとなっている点を押さえておきましょう。そのため、不動産売却の仲介業務を依頼する際には、不動産会社が提示してくる査定書に消費税が記載されていないことを確認しておきましょう。

なお、土地や建物そのものには課税をされなくても、売却にあたってサービスを受ける部分については消費税が課税されます。例えば、売買契約が成立したときに不動産会社に報酬として支払う仲介手数料や抵当権の抹消登記を司法書士に依頼したときの報酬、ハウスクリーニングの費用などが挙げられます。

仲介手数料がどのくらいかかるのか、さらに詳しく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。

2.不動産売却でかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は「譲渡所得×税率」で求められますので、譲渡所得を正しく算出することがポイントとなります。譲渡所得は前述のように、「譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用」で計算されます。

まずは、取得費と譲渡費用について押さえた上で、譲渡所得を正しく計算しましょう。そして、具体的な税額を算出するには、短期譲渡所得と長期譲渡所得についても押さえておく必要があります。

ここでは、具体的なケースも踏まえてシミュレーションしていきます。

• 取得費の計算方法
• 譲渡費用の計算方法
• 具体的なシミュレーション

2-1.取得費の計算方法

不動産を購入したときにかかった費用が取得費です。取得費は譲渡価額から差し引くことになりますので、取得費が大きいほど譲渡所得は小さくなり、結果として税負担が軽くなります。

取得費の計算では、「土地の購入価格＋（建物の購入価格－減価償却費）」によって算出します。建物において減価償却費を考えるのは、建物が建ってからの年数で資産価値が目減りしていくからです。

減価償却費は建物の用途や構造によって決められています。木造の一戸建て住宅の場合であれば、具体的な計算方法は「減価償却費相当額＝建物の購入価格×0.9×0.031（木造住宅の償却率）×経過年数」です。

取得費には土地や建物の代金だけでなく、物件を購入したときにかかった登録免許税や印紙税、不動産取得税などの税金や設備費・改良費などが含まれます。購入時の資料などを踏まえて正しく計算をしてみましょう。

2-2.譲渡費用の計算方法

譲渡費用は物件を売却するためにかかった費用のことを指します。取得費の場合と同様に、譲渡価額から差し引くものであるため、譲渡費用が大きいほど結果的に税負担は軽くなります。

ただし、売却にかかった費用だからといって何でも含めることはできません。国税庁のホームページによれば、譲渡費用として含まれるものとして次のものが挙げられています。

上記に挙げられている費用以外は、譲渡費用として認められないので注意しておきましょう。例えば、引越し代や家財の処分費用、抵当権の抹消登記にかかった登録免許税などは譲渡費用として認められていません。

2-3.具体的なシミュレーション

取得費や譲渡費用のとらえ方を踏まえた上で、実際にどれくらいの税金がかかるのかをシミュレーションしてみましょう。なお、前述のとおり物件の所有期間によって、譲渡所得に課税される税率は異なります。

物件の所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得として税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）で課税されます。所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、課せられるのは20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）の税率です。

売却代金に固定資産税精算金を加えた金額が譲渡価額となります。譲渡費用を100万円とするならば、あとは取得費を算出すれば譲渡所得の計算が可能です。

取得費については2,271万円となりますので、これを基に譲渡所得を計算してみましょう。

計算結果から譲渡所得がプラスとなるため、譲渡所得税の課税対象となります。マイナスになった場合は課税対象外となり、税負担は発生しません。譲渡所得税は譲渡所得がプラスとなった場合に課税されるものである点を押さえておきましょう。

この試算での譲渡所得税額は、税率の区分が長期譲渡所得となりますので、次のように計算します。

譲渡所得税は売却代金が高くなるほど大きくなるものです。計算方法を押さえて、あらかじめ準備しておきましょう。

3.不動産売却で売却益が出たときの税金の特例

不動産を売却した際に譲渡所得がプラスとなれば、譲渡所得税が課されます。しかし、一定の要件を満たすことによって、税金の特例制度が利用できる場合があります。

売却益が出たときに利用できる税金の特例制度についてまとめますと、以下のとおりです。

各制度の内容について、更に詳しく解説します。

3-1.3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」とは、マイホームを売却するときに次の要件を満たすことで、譲渡所得から最高で3,000万円までを控除できる制度です。

売却益から3,000万円をそのまま控除できますので、他の特例制度と比べてシンプルで分かりやすく、活用したときの効果も高い特例です。

例えば、譲渡所得が1,000万円であった場合、そのままの状態であれば長期譲渡所得で約203万円、短期譲渡所得で約396万円の税金がかかってしまいます。しかし、3,000万円の特別控除が適用されれば、このケースではゼロとなりますので税金そのものが発生しません。

一般的なマイホームを売却するときは、要件が当てはまっている場合が多いので忘れずに活用してみましょう。
詳しくは『 【3,000万円特別控除】マイホーム売却で使える特例の詳しい要件や申請方法 』をご覧ください

3-2.マイホームを売った時の軽減税率の特例

3,000万円の特別控除を活用しても、なお譲渡所得がプラスとなってしまうときは、所有期間10年超の物件に適用される「軽減税率の特例」を利用してみましょう。3,000万円の特別控除が適用されていても、併用することが可能な制度です。

適用される要件としては、次の部分をすべて満たしておく必要があります。

この特例制度の特徴は、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、本来の税率よりも低い税率が適用される点が挙げられます。長期譲渡所得の税率は通常であれば20.315%ですが、軽減税率が適用されることで14.21%となります。

6,000万円を超える部分については20.315%の税率が適用されますが、税負担を大きく減らすことができるでしょう。

3-3.特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例

マイホームを買い換える際に、新居の取得価格が旧居の売却代金よりも多い場合に適用される特例制度です。適用される要件としては、以下の点が挙げられます。

上記の要件を満たしていれば、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができます。繰り延べであるため、最終的には負担することになるものですが、住宅を買い換えた直後は手元の資金が不足しがちなので、そういった場合に便利な制度でしょう。

ただし、3,000万円の特別控除との併用ができないため、どちらの特例制度を利用するかを十分に検討しておきましょう。

3-4.被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例

この特例制度は、相続や遺贈によって物件を取得したときに、2023年（令和5年）12月31日までに売却して要件に当てはまる場合に適用されます。譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる仕組みです。

適用されるための要件としては、以下の点が挙げられます。

実家を相続したものの、売却をしたときに税金がかかるのではないかと心配して、空き家のまま放置するケースもめずらしくありません。この特例制度は、空き家問題を解消する目的で設けられた制度です。

3-5.相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続もしくは遺贈によって取得した物件を一定期間内に売却した場合、相続税の一部を取得費に含めることができる特例制度です。特例を受けるための要件として、次のものが挙げられています。

細かな計算については専門的な知識が必要になってきますので、税理士に相談をするなどして正しい税額を把握しましょう。

4.不動産売却で売却損が出たときの税金の特例

不動産売却において利用できる税金の特例制度は、売却益が出たときばかりとは限りません。実は売却損が出た場合であっても、一定の要件を満たして確定申告を行うことで利用できる特例制度があります。

売却損が出たときに活用できる税金の特例制度について、詳しく解説します。

4-1.マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

物件を売却して損失が出てしまったときであっても、確定申告を行うことで損失分と他の所得を合算して計算することができます。これを損益通算と言い、控除しきれなかった分の損失は翌年以降3年以内まで繰り越すことが可能です。

この特例が適用される要件は、以下のとおりです。

4-2.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2021年（令和3年）12月31日までに、住宅ローンが残っているマイホームについてローン残債を下回る金額で売却し、売却損が出たときに一定の要件を満たすことで適用される特例制度です。

売却したときに生じた損失をその年の給与所得など、他の所得と損益通算することができます。損益通算を行っても控除しきれなかった分は、翌年以降3年間は繰越控除が行えます。

この特例制度は、新たにマイホームを取得しない場合であっても適用される点が特徴です。適用要件としては次のとおりです。

5.不動産売却で確定申告を行うときのポイント

住み替えや相続した不動産の売却で税金が発生する場合、シミュレーションしたりポイントを押さえたりしておくことで、確定申告がスムーズになります。どのような点に気をつけるべきか、詳しく見ていきましょう。

不動産売却の確定申告は物件を売って売却益が出たときだけでなく、売却損が出たときも行う場合がありますので、基本的な部分をしっかりと押さえておきましょう。

5-1.申告方法

会社員などの給与所得者の場合、確定申告を行うことが初めてということも珍しくありません。しかし、手順を踏まえて申告をすれば問題ありませんので、以下の手順で確定申告を行いましょう。

確定申告を行うには、必要書類をそろえた上で申告書を作成する必要があります。国税庁のホームページや税務署で入手できる「確定申告書B様式」の書類を確定申告では使います。

確定申告書等コーナーを使えば、オンラインでも確定申告を行うことが可能です。記入内容をガイドしてもらえたり、自動計算を行ってくれたりする便利なサイトです。

書類の提出方法としては、税務署に直接提出をするかe-Taxを利用して電子申告を行うか、郵送をする方法があります。特にe-Taxの場合は24時間受け付けていますので、いつでも好きなときに申告することが可能です。

5-2.必要書類

確定申告に必要な書類として、次のものが挙げられます。

このうち、確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は、税務署などで入手できます。国税庁のホームページからもダウンロードをすることが可能です。

一方、売買契約書のコピーや各種領収書などは、自分で用意をする必要がありますので、そろえておきましょう。不動産をいくらで購入して、いくらで売却したのかを示す客観的な証拠書類がなければ、税金の特例制度を受けられませんので注意が必要です。

5-3.申告・納付期限

確定申告は不動産を売却した翌年の2月中旬から3月中旬頃に行います。所得税や復興特別所得税は納付期限内に税金を納める必要があり、現金での納付の他に振替納税・クレジットカード納付・電子納税などが選べますので、利用しやすい方法で納税しましょう。

また、住民税については各市区町村から送られてくる納付書で支払います。

定められた期限を超えて納付すれば、加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性もありますので十分注意しておきましょう。

不動産売却後に確定申告を行う詳しい手順は下記の記事でも紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。

まとめ

不動産売却において、売却益が出たときには確定申告を行う必要があります。また、売却損が発生した場合でも、確定申告を行うことで税負担を軽減できる場合がありますので確定申告を行うほうが良いでしょう。

実際に税額を計算する上では、税金の特例についても把握しておくことが大切です。税金の計算方法などを踏まえた上で、特例制度を有効に活用してみましょう。