土地や土地付きの一戸建て住宅を売却する際は、土地の境界を明確にしておく必要があります。隣接地との境界が不明確なまま売却を進めてしまいますと、後から思いがけないトラブルの発生を招く恐れがあるからです。

不動産取引を円滑に進めるためにも、確定測量について基本的なポイントを押さえておきましょう。この記事では、確定測量が必要なケースや注意点、費用などを詳しく紹介します。

1.確定測量とは？

土地や土地付きの一戸建て住宅を売却するときには、基本的に「確定測量」が必要になります。確定測量と現況測量の違い、境界の種類について見ていきましょう。

1-1.確定測量と現況測量の違い

測量とは土地の面積や高低差などについて機械で計測を行い、図面に起こす作業のことです。土地家屋調査士や測量士といった有資格者が行うもので、測量した結果を登記することによって、不動産登記簿や公図（区画や隣接地との位置関係を地図で示したもの）に反映されます。

確定測量と現況測量の違いは主に、実施する有資格者、隣接地の所有者の同意があるか否か、正式なものか仮のものか、という点にあります。それぞれの特徴について見ていきましょう。

確定測量

「確定測量」とは、全ての隣接地との境界について隣接地の所有者と立ち会った上で、登記を伴う測量を業務範囲とする土地家屋調査士によって境界の確認を行う測量です。不動産取引においては確定測量を行っていることが取引条件となるケースが多く、とても必要性が高いものです。

確定測量によって作成される実測図を確定測量図（確定実測図）といいます。確定測量図があることで、全ての境界が確定していることが正式に証明され、隣接地との境界についてトラブルが生じないことを意味しています。

確定測量は隣接地の所有者全員が署名・捺印（なついん）をして確定測量図を作成するため、最も信頼される測量方法です。不動産を購入する側からすれば、土地に関して問題があれば購入をためらいがちになります。

売り主に対して、確定測量図の引き渡しを条件とすることも多くありますので、不動産取引をスムーズに進めるためにも重要であるといえるでしょう。

現況測量

「現況測量」とは、現在の土地の状況を測量士に依頼して境界を計る測量方法のことを指します。既存の標識等で確認できる境界、または所有者の指示に基づいて、仮に設定を行って測量するもので、別名で仮測量とも呼ばれるものです。

隣接地の所有者の同意は必要としません。大まかな境界を把握するために行うものであり、確定測量とは性質が異なる測量方法です。

1-2.確定すべき境界は2種類ある

境界には「民民境界」と「官民境界」の2種類があり、それぞれ違いがあります。

民民境界とは、民間の個人や企業が所有している民有地（私有地）同士の境界のことです。

一方、官民境界とは道路や水路といった行政が所有している官有地（公有地）と民間が所有する民有地との境界を指します。特に道路と接する土地は、建築基準法における接道義務を満たしているかの判断にも影響するので重要です。

民有地であれ、官有地であれ境界については所有者同士が話し合って決めるものであり、土地家屋調査士が境界を決めるわけではありません。しかし、何もない状態から合意形成を得るのは難しいため、きちんと測量を行った上で所有者同士が話し合って決めることが大切だといえます。

確定測量を含め、不動産取引で必要とされることを丁寧にサポートしてくれる不動産会社の存在は重要です。信頼できる不動産会社を見つけることが、スムーズに不動産売却を進めていく上で欠かせないことだと言えます。

良い不動産会社を探すには、複数の会社を比較することが大切です。不動産の一括査定サービスを使えば、一度に複数の不動産会社に査定依頼を行えますので、手間をかけずに照会できます。

単に査定額を比較するだけでなく、各社の対応を見ることで自分に合った会社を見つけられるはずです。一括査定サービスの「IELICO」（イエリコ）は不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）での長年培った実績をもとに、独自の審査基準を設けて2,100社を超える提携先を紹介しています。

初めて利用する場合でも、16,000件を超える口コミから不動産会社の評判を知ることができるので心配ありません。また、NTTデータグループがサービスを運営しており、豊富な成約実績があります。査定依頼を行った会社以外から営業の連絡などがくることもないので安心です。

信頼できる不動産会社を見つけたいと感じたら、IELICOを是非活用してみましょう。

2.確定測量が必要になるケース

土地売買契約書によって不動産の売り主は買い主に対して境界を明示する義務を負っています。確定測量を行うこと自体は義務ではありません。しかし、売買の前後で隣接地の所有者や買い主とのトラブルが避けられる確定測量が、不動産取引において信用性が高いとして求められるケースが増えています。結果的に、確定測量を行って境界を明示することが一般的な方法となっているのです。

もちろん、不動産取引そのものは売り主と買い主が合意すれば成立するものであるため、確定測量図がない状態であっても取引自体は行えます。しかし、境界の確定していない、隣地との関係が不明瞭な不動産を好んで購入する買い主は少ないものです。

確定測量が必要になるケースと不要なケースをまとめますと、以下のようになります。

表の「確定測量が不要なケース」の中にある「公簿売買」とは、不動産登記簿の表示面積によって取引価格を確定し、その後は金額を変更しない取引のことを指します。山林や農地のように土地の面積が広いわりには地価が低く、測量を行うことでかえって測量費用がかさんでしまうケースで採用される手法です。

公簿売買に対して、確定測量の結果求められる面積を用いて取引価格を確定する方法を「実測売買」といいます。前述の通り、不動産取引ではこの実測売買が増えているのが現状であり、原則となってきています。

一度確定測量を行えば、次の買い主に確定測量図が引き継がれるため、その後は基本的に不動産を売却する際に新たに確定測量を行う必要は生じません。

しかし、相続によって昔から引き継がれた土地や一度も確定測量が行われたことがない土地の取引においては、確定測量を行う必要があります。

そのほか、共有名義の場合も土地をきちんと分けるために測量が必要になるケースがあります。共有名義について詳しくは以下の記事をご覧ください。

3.確定測量を行うためにかかる費用の目安

確定測量の重要性を把握しても、実際にどれくらいの費用がかかるのかが分からなければ不安を感じてしまうものです。確定測量は総額で35～80万円程度がかかりますが、費用項目としては以下のものが挙げられます。

• 事前調査
• 測量業務
• 書類作成
• 官民有地境界確定
• 民有地境界確定
• 登記費用
• その他の費用

この章では確定測量の費用相場について見ていきましょう。

3-1.確定測量の費用相場

確定測量を依頼するときにかかる費用は、35～80万円程度が相場となります。金額に幅が生じているのは、民有地と官有地とでは測量にかかる手間や時間などが違ってくるからです。

民有地同士の場合であれば、費用は35～45万円程度で済みます。しかし、売却を予定している土地が道路や水路など行政が管理を行っている官有地と接していれば、行政への確認など必要な工程が増えますので、確定測量にかかる費用は60～80万円程度が相場です。

確定測量をそれぞれの項目別にまとめますと、以下のようになります。大まかな費用の目安についても把握しておきましょう。

※土地状況や依頼先によって費用に増減があるため、詳しくは確定測量の依頼時に確認しておきましょう。

費用が高くなる事例は他に、隣地との関係によることが多いです。隣地の所有者が多い・遠い・不明・亡くなっているといった場合や、トラブルがある場合には費用が高くなります。また、関係資料がほとんど取得できない場合や、境界点に構造物がある場合も費用に上乗せ分が発生します。

確定測量については、仲介業務をお願いする不動産会社に相談してみてください。法務局でも確定測量を行ってくれる会社を紹介してもらえますので、複数の会社を比較して信頼できるところに任せることが大切です。

次に、それぞれの項目別に費用面のポイントを見ていきましょう。

3-2.事前調査

売り主から提出された書類をもとに、境界を巡るトラブルの有無などを土地家屋調査士がチェックします。この段階で見積書を発行してもらえるので、確定測量にいくらかかるのかを依頼者は知ることができます。

3-3.測量業務

土地家屋調査士が現地に赴き、調査を行います。

測量しづらい土地や地形が複雑な場合などは、測量のための費用が高くなる場合があるので注意が必要です。

3-4.書類作成

不動産調査報告書や測量図など、作成する書類の種類や枚数によって費用は異なります。

土地の権利関係が複雑で、作成しなければならない書類が多いとその分だけ費用がかかります。

3-5.官民有地境界確定

土地が官有地と隣接している場合は、行政職員の立ち会いが必要になり、スケジュール調整に時間がかかる場合があります。

役所は平日のみの対応となるため、境界確定までに時間がかかれば費用が増加する要因となるでしょう。

3-6.民有地境界確定

官民有地の境界確定と比べれば、費用は割安です。

隣接地の所有者と事前にある程度話がついていればスムーズに進められるので、費用の面から見ても負担が軽減できます。

3-7.登記費用

登記に必要な書類に貼付する印紙代が必要です。

依頼者が実費分をすることになりますが、費用としては1.3～2.8万円程度を見込んでおきましょう。

3-8.その他の費用

交通費や登記申請に必要な印紙代、書類の郵送費などです。

遠方の土地であれば交通費などが高くなりますので、事前にどの程度費用がかかるのかを確認しておくと良いでしょう。

4.確定測量はどこに依頼すればいい？

測量そのものは、測量士か土地家屋調査士が行います。ただし、測量士は登記を目的とした測量は行えませんので、確定測量の場合は土地家屋調査士に依頼をすると良いでしょう。

インターネットを通じて、自分で土地家屋調査士を探すこともできますが、評判などが分からないのでいきなり依頼するのは不安な面もあるでしょう。そのため、基本的には仲介業務を依頼している不動産会社から紹介してもらうのが無難です。

そもそも、測量を行うべきかの判断を不動産会社に任せられますので、無駄な手間をかけずに済むでしょう。確定測量のことが気になったら、まずは不動産会社の担当者に相談をしてみてください。

5.確定測量の流れと必要期間

確定測量は土地家屋調査士に行ってもらいますが、依頼をしてから登記が完了するまで1.5～3か月程度は時間が必要になるため、ある程度余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが大切です。

全体の流れと必要な期間の目安についてまとめますと、以下のようになります。

※表の期間は全てがスムーズに進んだ場合の目安です。官民境界がある、隣接地の所有者の合意が得られないなどといった状況によって、期間は長引きます。

それぞれの作業工程について解説します。

5-1.土地家屋調査士に依頼をする

まず確定測量を実施する場合は、不動産の登記を伴う測量を専門とする土地家屋調査士に依頼を行います。不動産会社を通じて紹介をしてもらうほうが効率的ですので、担当者に相談をしてみましょう。

どの程度の費用がかかるのかをきちんと把握しておくことも大切です。費用面で不明なところがある場合は、遠慮をせずに質問してみましょう。

確定測量は長ければ3か月程度かかることもあるため、気兼ねなく話ができる相手を選ぶことが重要だといえます。相性の良い土地家屋調査士を探してみましょう。

5-2.必要な資料をそろえる

次に、大まかな境界を測量するために行う現況測量のために必要な資料をそろえていきます。現況測量で必要となる資料は、以下のものが挙げられます。

これらの資料は、法務局や役所で入手可能です。全ての資料をそろえたら、土地家屋調査士に提出してください。事前にどのような資料が必要であるかを確認しておけば、スムーズに資料収集を行えるでしょう。

5-3.現況測量を行う

依頼者が提出した資料を基に、現地での測量が行われます。この段階で仮境界が定められ、必要に応じて仮杭を設置することもあります。

現況測量では隣接地の所有者の立ち会いは、特に必要ありません。現況測量が済んだ段階で、隣接地の所有者全員に立ち会いの依頼を行います。

5-4.境界の確認作業

隣接地の所有者とのスケジュールを調整した上で、境界の確認作業を行います。土地家屋調査士が測量を実施した仮境界をもとに、依頼主が隣接地の所有者から同意を得ていく作業です。

境界の状況にもよりますが、全員の合意が得られるまで粘り強く対応することが必要です。道路や水路といった官有地と接している場合は、行政側の職員が立ち会いを行います。

5-5.確定測量を実施して境界確認書を作成する

境界の確認作業を経て、確定測量が実施されます。測量した境界線をもとに確定測量図を作成する作業です。

境界点を記した境界確認書（筆界確認書）を土地家屋調査士に作成してもらい、依頼主と隣接地の所有者で確認をした上で書類に押印します。確定測量図が作成された段階で、正式な境界標を土地に設置します。

境界確認書は人数分作成されますので、大事に保管しておきましょう。

5-6.登記を申請する

確定測量図と境界確認書をそろえて、法務局に提出して登記を行います。申請書類に問題がなければ手続きは終わり、登記完了証が発行されます。

登記が完了することで、登記簿謄本に記載されている内容と確定測量図の内容が一致することになるのです。

なお、不動産を売却する前に登記を完了させておく義務はないため、仮に確定測量図と登記簿謄本に記載されている面積が合わなかったとしても、新しく作成された確定測量図の内容が重視されるので問題ありません。実測売買の1つの契約方法として、登記簿謄本の面積で契約した後、確定測量を行い、価格調整をするというものもあります。

6.確定測量が必要になるトラブル・事例

不動産の売却を巡っては、事前にしっかりと準備を整えておかなければ、思いがけないトラブルが起こる場合があります。例えば、土地の売却を進めようとしたら、隣家の樹木や塀が自分の敷地内にあったなどのケースです。

当事者同士が話し合いで解決できれば問題ありませんが、不動産は財産的な価値を持つため、明確な根拠がなければ余計に事態が悪化する恐れもあります。

測量を巡って、よくあるトラブルや事例としては次のようなものが挙げられます。

まず、境界杭がなくなっているケースですが、地震や洪水など自然災害によって失われている場合があります。塀を境界杭の代わりにしていた場合には、塀を撤去することで境界が分からなくなることも起こりえるでしょう。

また、電柱やマンホールの設置工事によって、人為的に境界杭が移動しているケースもあります。工事のために一時的に移動されたものが、元の状態に戻されないまま放置されてしまう場合があるのです。

そして、隣接地との境界を示すものが何もなければ、認識のズレからトラブルに発展するケースがあります。当事者同士の話し合いでは思うように解決できないことも多いため、確定測量を行う必要性が出てきます。

土地の境界を巡るトラブルは感情的になりがちな面がありますが、一呼吸置いて冷静に対処することを心がけましょう。隣接地の所有者と何かトラブルが発生したとしても、すぐに解決しようとしてはいけません。

相手の主張に耳を傾けつつ、境界の事実を示す資料を揃えていくことが重要です。測量と不動産登記の専門家である土地家屋調査士に立ち会ってもらい、冷静に話し合える環境を整えていきましょう。

土地家屋調査士は境界確認書や確定測量図の作成だけでなく、土地の境界に関するさまざまな相談に対応してくれます。現在起こっている境界トラブルの収拾だけでなく、将来的にもトラブルが発生しないための専門的なアドバイスを得られるはずです。

7.確定測量を行う際にトラブルを防ぐポイント

確定測量を実施する際は、事前にきちんと計画を立てておかなければ、思いがけないトラブルを引き起こしてしまう場合もあります。トラブルが発生してしまえば、不動産の売却活動自体が進められませんので、あらかじめ適切な対応を行っておくことが肝心です。

7-1.隣地所有者と良い関係を築く

境界を確定させるには、隣接地の所有者と速やかに合意する必要があります。近隣との関係が悪ければ、境界確認の立ち会いで支障が出る恐れがあるので気をつけておきましょう。

日頃から隣接地の所有者とコミュニケーションをしっかりとり、良好な人間関係を構築しておくことが重要です。近隣と良い関係を築いておけば、確定測量がスムーズに進むだけでなく、新たな買い主に物件を引き渡す際も安心できるでしょう。

7-2.スケジュールに余裕を持たせる

確定測量は時間をかけて、綿密に作業を進めていくものであるため、1.5～3か月程度の期間を必要とします。土地の所有関係などが複雑であれば、更に時間がかかる部分もありますので、できるだけ余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが大切です。

不動産の売却を決めたら、不動産会社に相談をして早めに確定測量の手続きに取りかかりましょう。スケジュールに余裕がなければ、隣接地の所有者との話し合いもままならず、かえって手続きが長引く恐れがあります。

不動産の売却を希望する時期から逆算をして、どのタイミングで確定測量を行うべきか、不動産会社の担当者ともよく話し合っておくことが重要です。信頼できる不動産会社であれば、確定測量を行う際にもさまざまなアドバイスをしてくれるでしょう。

8.まとめ

不動産取引では、境界が確定していることが原則です。境界が不明確なままだと、物件を売却してからトラブルが起こる可能性がありますので、未然に争いが起こるのを防ぐために確定測量を実施しましょう。

確定測量では隣接地の所有者との話し合いに時間がかかる場合もありますので、早めに取り組むことが大切です。

不動産の売却を検討し始めたら、まずは不動産会社の担当者に確定測量のことを相談してみましょう。円滑に確定測量を進められれば、不動産売却そのものもスムーズに進めていけるはずです。