不動産の共有名義人となっている場合は、売却活動を進めるときにさまざまな点に気を配る必要があります。どのような場合に共有名義となるかを踏まえたうえで、不動産を売却するための方法を把握しておきましょう。

また、売却のために必要な書類や共有物分割請求の仕組みについても理解をしておくことが大切です。この記事では、共有名義の不動産を売却するときにトラブルを回避するためのコツを解説します。

1. そもそも共有名義の不動産とは

不動産における共有名義とは、1つの不動産に対して所有者が複数いる状態のことを指します。具体的には、夫婦共同で不動産を購入したり、親子や兄弟姉妹などが相続時の話し合いで共有名義にしたりするケースが該当します。

ここではまず、共有名義と単独名義の違いや共有名義人の権利など、基本的な事柄について確認してみましょう。

1-1.共有名義と単独名義の違い

単独名義とは、その名の通り1人の名義人で所有する状態を指します。例えば、夫婦共同で住む住宅を購入したとしても、夫の名前で住宅ローンを組んで取得し、登記した場合には、夫の単独名義という扱いです。

これに対して、夫婦共同で出資・登記をした場合には、購入した住宅が夫婦の共有名義となります。また、相続時に兄弟姉妹などで1つの不動産の持ち分を分割した場合にも、相続人同士の共有名義となります。

1-2.共有持分割合

共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有する場合に、共有者それぞれが持つ所有権割合のことを言います。不動産を分割する際には、必ずしも均等に分ける必要がなく、住宅購入時に支払った金額に応じて決めるのが原則です。

例えば、親子の共有名義で不動産を購入したとき、親が3,000万円分の出資をし、子が1,000万円の出資をした場合には、持分割合はそれぞれ「3：1」となります。

なお、出資割合と登記する持分割合に相違がありますと、より多く負担したほうから得をしているほうに贈与が行われたとみなされ、差額が贈与税の対象になってしまうケースもありますので注意が必要です。

1-3.共有名義人の権利

共有名義人にはその不動産に対して、自分1人の判断でできることと、行動する前に共有名義人の過半数、もしくは全員の同意が必要なことがあります。具体的な項目は以下の通りです。

自分が所有している持ち分のみであれば、共有名義人1名が単独でも売却できます。一方、共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要となるので注意しましょう。

また、リフォームについては、現状維持か、資産価値の向上かといった目的によって同意が必要かどうか、条件が異なります。例えば、築年数が経過して、目立った劣化がある物件を新築に近い状態までリフォームすれば、現状維持の範囲を超えていると判断されるので注意しましょう。その他、不動産の価値を守るための行為であれば、共有名義人1名が単独でも問題なく行えます。

一方、賃貸物件として活用する際には、期間によって必要な同意数に違いがある点に注意が必要です。この場合の「短期間の利用」とは、「土地の賃貸で5年以内」「建物の賃貸で3年以内」とされており、その期間を超えて貸し出す場合には全員の同意が必要となります。

2.共有名義で不動産を所有するケース

共有名義で不動産を所有するケースは決して珍しくありません。ここでは、大きく4つのパターンに分けて見ていきましょう。

2-1.不動産を相続したときに複数の相続人がいたため共有名義にした

複数の相続人がいる場合には、被相続人の現金や不動産などの資産をすべて含めて計算したのちに、遺言状や民法の規定に基づいた遺産分割協議によって、具体的な分け前を決めます。このとき、土地や一戸建て、マンションなどの単一の不動産を複数人で共有することもできます。

2-2.不動産購入時に夫婦の収入を合算してローンを組むために共有名義にした

不動産を共有名義にするケースとして多いのは、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組むパターンです。住宅ローンは夫婦の収入を合算した金額をもとに審査を受けることもできます。

1人の収入で申請するのに比べて、高い融資額でも審査に通りやすくなるため、共働き世帯では利用されるケースが多いです。

2-3.不動産購入時に親子でローンを組むために共有名義にした

住宅ローンは夫婦だけでなく親子でも共同で組むことができます。

親子共同で返済を行うペアローンや二世代で返済を引き継ぐリレーローンなど、利用方法にはさまざまな種類がありますが、いずれにしても購入した不動産は親子での共有名義となります。

2-4.二世帯住宅を購入する際に親子共有名義にした

親子での共有名義が選択されるもう1つのパターンは、二世帯住宅を購入するケースです。特に、親の土地に二世帯住宅を建てるというケースが多く、この場合、土地の名義は親のままで、建物部分を共有名義にするのが一般的です。

共有持分割合のところでも解説したように、家の持ち分は出資比率に応じて行うのが基本となります。仮に建物の建築費を対等に負担したとしても、家全体の持ち分を等分にしてしまいますと、土地部分の出資率がきちんと反映されていないことになり、贈与税が発生する可能性があります。

そのため、親の土地に二世帯住宅を建てるときには、土地部分を親名義のままにしておき、建物部分を出資額に応じた持分割合で共有名義にするケースが多いのです。

3.共有名義人になっている不動産売却の選択肢

共有名義となっている不動産の売却を進めるときには、「建物と土地の両方もしくはどちらか一方を所有している場合」と、「土地のみを所有している場合」によって対応が異なります。それぞれの選択肢の違いについて解説します。

3-1.建物と土地の両方もしくは一方を所有している場合

建物と土地の両方、もしくはどちらか一方を所有している場合に持ち分を売却する方法として、主に4つの選択肢があります。各方法のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

3-1-1.共有名義人全員の同意を得て、まとめて不動産を売却する

不動産を売却する方法としては、まず共有名義人全員の同意を得て売却する方法があります。共有名義の場合は自分の判断だけで売却することができず、共有名義人全員の同意が必要です。共有名義人の中に1人でも反対する方がいると話を進められない点がデメリットです。

単独名義の場合と比べると売却までのハードルは高くなりますが、不動産を売却して現金化することで、財産を均等に分けやすくなるというメリットもあります。

全員の同意を得るまでに時間がかかる面がありますので、早めに行動を起こすことが大切です。

3-1-2.自分の所有している不動産を他の共有名義人に買い取ってもらう

自分の持ち分を他の共有名義人に買い取ってもらう方法もあります。買い取ってもらえば自分は不動産を手放して現金化でき、他の共有名義人は所有面積を増やすことが可能です。

不動産は複数の名義人がいれば用途が限られてしまうため、話し合い次第では同意を得られるでしょう。第三者ではなく、名義人同士のやりとりであるため、トラブルを避けやすいというメリットがあります。

3-1-3.他の共有名義人の所有する不動産をすべて買い取った後に売却する

他の共有名義人が所有する不動産をすべて買い取れば、1個の不動産として売却することが可能です。共有名義人が複数いれば話し合いを取りまとめるのに時間がかかってしまう点がデメリットですが、1つの方法として検討してみると良いでしょう。

第三者に持ち分を売却するよりはトラブルの発生を避けられる点がメリットですので、粘り強く交渉してみることが大切です。同意した内容は書面にまとめるなどして、きちんと対応してみましょう。

3-1-4.リースバックを利用する

リースバックとは、不動産を売却した後に売却先と改めて賃貸借契約を結ぶことで、そのまま同じ場所に住み続けられるという仕組みです。

リースバックを行う際も共有名義人全員の同意は必要ですが、売却代金が手に入る点や住み慣れた家を手放さずに済む点が、メリットとなります。

デメリットとしては、家賃の支払いが必要になる点と、修繕やリフォームなどに制限が生じてしまう点です。リースバックをどの会社と結ぶかという選択も重要なポイントになるため、しっかりと話し合うことが大切です。

3-2.土地のみを所有している場合

土地のみを共有名義で所有している場合、2つの方法が考えられます。それぞれの方法のメリット・デメリットを紹介します。

3-2-1.自分の持ち分のみを売却する

自分の持ち分を第三者に売却する方法であり、通常の不動産取引と同様に自由に売却することが可能な点がメリットです。他の共有名義人に同意を得る必要はありません。

ただし、自分の持ち分のみ土地を売却する場合は、他の共有名義人の土地により制約がありますので、買取を専門とする会社に売却をする場合が多いです。相場よりも安い価格で売却することになり、なおかつ土地の場合でしか利用できない点がデメリットとなります。また、区切られた土地は買い手にとって利用しづらいため、売却先が限られる点にも注意が必要です。

3-2-2.分筆を行って単独名義人となって売却する

分筆とは、不動産の持ち分に応じて土地を分け、単独名義として成立させる行為のことを指します。分筆を行うことで共有不動産ではなくなりますので、いつでも好きなときに売却できるようになるというメリットがあります。

ただし、持ち分に応じて明確に分筆するには土地の場合のみに限られ、所有権移転登記も必要になるので手続きに時間がかかります。また、土地をきちんと分けるために測量を行う必要があるというデメリットもあるため、早めに取りかかることが大切です。

4.共有名義人の不動産売却で必要な書類

共有名義人がいる不動産を売却するときには、必要な書類をそろえておく必要があります。主な書類についてまとめますと、以下の通りです。

この他、共有名義人の中に売却を委任するという方がいる場合には、その方の委任状が必要になります。

4-1.登記済権利証（登記識別情報）

売却しようとする不動産が誰の所有であるかを示す必要があり、売却時には必須の書類です。登記済権利証（登記識別情報）は不動産登記を行ったときに一度だけ発行されるものであり、再発行は行われません。

仮に紛失してしまったときは、司法書士や公証人などを通じて本人確認の手続きを行うことが必要です。また、不動産登記法が改正された2005年（平成17年）以降は従来の登記済権利証は発行されず、すべて登記識別情報と呼ばれる符号となっています。

4-2.土地測量図及び境界確認書

不動産を売却するときは、基本的に土地の面積や隣接地との境界が明確でなければ、後からトラブルが生じる恐れがあります。そのため、境界などが確定していないときは、確定測量を行って確定測量図を作成しましょう。

土地の面積や状況にもよりますが、確定測量には費用が数十万円程度かかり、1.5〜3カ月ほどの時間がかかります。不動産会社の担当者とも相談をして、早めに手続きを行うようにしましょう。

4-3.共有名義人全員分の身分証明書・印鑑証明書・住民票・実印

身分証明書・印鑑証明書・住民票・実印は、共有名義人の全員分が必要になります。書類や押印に不備があれば、いつまで経っても手続きが完了しないため、事前に必要となるものを他の共有名義人に伝えて、準備を整えておきましょう。

5.共有名義人から外れる共有物分割請求とは

複数人で共有する不動産を単独名義とするには、共有名義人のうちの1人が他の名義人の同意を得ることが必要です。「同意が得られないが不動産の共有状態を解消したい」という場合には、共有物分割請求という手段があります。請求そのものは裁判所を通じて行うものであり、判決結果として挙げられるのは以下の4つです。

共有物分割請求の仕組みは、不動産の取り扱いについて当事者間で話し合いがまとまらない場合、裁判所が公正に分割方法を決めてくれるというメリットがあります。

一方で、手続きに時間や費用がかかり、必ずしも希望どおりの結果が得られるとは限りません。また、競売となる判決が出てしまうと相場よりも安い価格で売却することになるため、損をしてしまう恐れもあるでしょう。

共有物分割請求を行うかどうかは、弁護士や不動産会社などに相談をしてから決めることをおすすめします。

6.共有名義人の不動産売却をスムーズに進めるための5つのコツ

共有名義人がいる不動産の売却をスムーズに進めるには、ポイントを押さえて手続きを行う必要があります。ここでは、円滑に手続きを行うための5つのコツをそれぞれ解説します。

6-1.誰が共有名義人になっているのか確認する

不動産の売却を考える際には、誰が共有名義人になっているかを良く確認しておくことが必要です。確認が不十分な場合は、後からトラブルになることもありますので注意しましょう。

不動産を管轄する法務局で登記事項証明書を取得すれば、共有名義人が誰であるかを把握できます。特に共有名義人となって一定の時間が経過していますと、当初とは違う方が共有名義人となっている場合がありますので、きちんと確認を行うことが重要です。

6-2.売却に関する共有名義人の意識統一を図る

不動産を売却する場合、かかる費用や税金の支払いについて誰がどういった割合で負担するのかを事前に決めておく必要があります。また、住宅ローンが残っているときは、完済しなければ売却が行えませんので、どのように取り扱うのかを決めておきましょう。

そして、不動産の売却を決めたとしても、売却希望価格（最低額）や誰が窓口となって専門家や公的機関とのやりとりを行うのかも決めることが重要です。

共有名義人の意識を統一するには、時間をかけた話し合いを行う必要がありますので、早めに取り組むようにしましょう。

6-3.委任状を作成する

不動産の売却にあたって、共有名義人の全員が集まれないときは、委任状が必要になります。仕事の都合がつかなかったり、遠方に住んでおり集まることが難しかったりする場合があるでしょう。

委任状を作成するときに気をつけておきたい点は、不動産の売却手続きについて他の共有名義人に手続きを依頼する委任状と、司法書士に登記を依頼するための委任状は別物であるということです。委任状には決まった書式はありませんが、一般的には次のような内容が盛り込まれます。

実印を押す必要があるときは、名義人全員分の印鑑証明書も必要になります。印鑑証明書の有効期限は3ヶ月となっていますので、委任状の作成を終えたら取得しましょう。

また、自分の意思とは異なる委任状となるのを避けるために、委任内容を必ず明記して白紙委任状にしないことが重要です。記載内容を勝手に書き換えられないように「以下余白」という文言を委任内容の下に挿入し、捨て印を押さないようにしましょう。

6-4.高く買い取ってもらえる不動産を探す

不動産を少しでも高く売却するには、成約実績が豊富でどんなことでも相談できる不動産会社を選ぶことが重要なポイントとなります。不動産の売却活動そのものは仲介の場合、不動産会社が一手に引き受けることになるため、会社選びの成否で得られる結果も変わってくるのです。

不動産の査定を行うときは、初めから1社に絞るのではなく、複数の会社を比較したうえで決めるようにしましょう。

6-5.一括査定サービスを利用する

不動産の売却活動を進めるうえでは、仲介業務を依頼する会社を複数の中から選んでいくことが大切です。しかし、1社ずつ個別に照会するのは時間や手間もかかります。

不動産の一括査定サービスを利用すれば、物件情報などを入力するだけで、一度に複数の会社から査定結果を得られます。査定額だけでなく、売り出し価格の提案や、類似する物件の取引事例などの情報が記載されていますので、売却活動を進める際の判断材料になるでしょう。

不動産の一括査定サービスの1つであるIELICO（イエリコ）なら、提携している不動産会社の評判や口コミを事前に確認できるので安心して利用できます。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

不動産の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

まとめ

共有名義の不動産を売却するときは、共有名義人との交渉や同意が必要になる場合が多く、手続きに時間がかかりますので、早めに取り組むことが大切です。1つひとつの手順や必要書類を把握したうえで、スムーズに手続きを行えるように準備を整えましょう。

また、不動産の売却について困ったときは、不動産の一括査定サービスの利用をおすすめします。複数の会社を比較しながら売却活動を進めていくことで、納得のいく形で成果を得られるでしょう。

信頼できる不動産会社を見つければ、売却活動を進めるにあたって気になることを何でも質問できます。積極的にコミュニケーションが取れる会社を見つけて、不動産の売却を円滑に進めてみましょう。