不動産売却がはじめての方にとっては、「何から始めていいのか分からない」「不動産会社はどこがいいの？」など不安な点も多いのではないでしょうか。

不動産売却はただ不動産会社に依頼すれば売れるわけではありません。

不動産売却を成功させるためには、

などを理解した上で売却活動を進めることが大切です。

本記事では、不動産売却の基礎知識をわかりやすく解説しています。参考にしながら売却活動をスムーズに進めましょう。

1.不動産を売却するなら知っておくべき基礎知識

不動産売却を成功させるためには、基礎知識の理解はとても重要です。

特に以下の6つをおさえましょう。

それぞれのポイントを詳しく解説します。

1-1.不動産の売却方法

不動産売却をするうえで、まずはじめに知っておくべきは、売却方法の種類についてです。
不動産を売却する方法には、不動産会社を通して第三者へ売却する『仲介』と、不動産会社に直接売却する『買取』という2つの方法があります。

仲介での売却の方が一般的です。
売主が設定する売り出し価格で購入希望者を募り、金額面などの交渉をした上で売却します。
買主が決まるまで平均的に3～6カ月程かかりますが、市場価格での売却となるため、次に解説する買取より高い金額で売却できます。

買取は、不動産会社（買取業者）に直接売却するため、目安として市場価格の7割程度の価格で売却されます。
購入希望者を探す必要がないため、買取を行う不動産会社を見つければ、最短1週間程で売却を完了できます。

なお、自分で買主を見つけて取引まで行う「個人売買」という方法もありますが、不動産売買がはじめての方には難易度が高いため、おすすめしません。

1-2.不動産売却の流れ・期間

不動産売却を始める前に、まずは売却の流れと期間を把握しましょう。

不動産売却の流れとかかる期間は次の図の通りです。

売却活動期間は、「準備期間」「売却活動期間」「売却後」の期間の3つに分けて考えることができます。

準備期間は必要書類の準備や相場の調査、不動産会社への査定依頼などを行います。

売却活動期間には不動産ポータルサイトなどに広告を出し、内覧希望者が現れれば内覧を実施します。

売却後には代金の受け取りと不動産の引き渡しが必要です。
売却益が出た場合、翌年に確定申告をしないといけません。

不動産売却の一連の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

1-3.不動産売却における査定

不動産売却を行うには、事前に行う査定が重要です。

不動産会社が行う査定は、対象不動産の売却における、およその価値を算出します。
査定額通りに売却できるわけではなく、査定を行う会社によって、査定額が異なる点に注意しましょう。

また、不動産会社の行う査定には、『机上査定』と『訪問査定』の2種類があります。

机上査定とは、売主から得た物件の情報を元に査定を行う方法です。
物件を直接見ずに評価するため、査定の精度は低いですが、最短で当日中に査定結果を受け取ることができます。

訪問査定は、担当者が直接現地まで足を運び、細部まで確認しながら調査を行う方法です。
物件の内部だけでなく、共用部や周辺環境、立地条件なども調査をするのでより精度の高い査定結果を得ることができます。

どちらの査定も無料で受けられますが、不動産査定を受けたことがない方や、「査定結果次第で売却するか判断したい」という方は、まず机上査定で3〜6社程度に依頼しましょう。

その中から2〜3社に絞って訪問査定を受けるのがおすすめです。

査定方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

1-4.不動産会社との媒介契約を結ぶ方法

不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約は次の3種類があり、それぞれ契約条件や特徴が異なります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
同時に複数の不動産会社と契約	〇	×	×
自分で買主を見つける	〇	〇	×
契約の有効期間	指定なし（基準は3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズへの登録義務	なし	あり	あり

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる契約です。複数社と契約することで買い手を探せる選択肢が広がりますので、早く買い手が見つかる可能性が高い点がメリットに挙げられます。

専任媒介は契約できる不動産会社は一社だけです。ただ、自分で買い手を探すことができます。

専属専任媒介は専任媒介と同じく一社しか契約できませんが、自分で買い手を探すことはできません。3つの媒介のうち、最も活動に制限のある契約ですが、その分手厚いサポートが期待できます。

これら3つの媒介契約は、以下の基準を目安にして選ぶといいでしょう。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

1-5.不動産売却のお金の動き

不動産売却は税金や費用がかかります。
また、買主の支払いは一度ではなく、おおよそ2回にわけて支払われます。

ここで、お金の動きを確認しておきましょう。

まず売主が支払うお金について見ていきます。
主に不動産会社や司法書士など第三者に手続きを依頼する際の手数料と、不動産の登記や書類作成などにかかる税金が主になります。

上記の費用は不動産の売却価格によって変動します。

特に仲介手数料については、物件の取引価格が高いほど手数料も高額になりますので注意しなければなりません。

仲介手数料の金額は、以下の記事で詳しく解説しています。

また戸建てを売却する場合は、上記で記載したその他諸費用に加えて測量費や建物の解体費用などが発生する場合もあります。

次に買主から受領するお金は以下の通りです。

1-6.不動産売却時に必要な書類

不動産売却時は多くの書類が必要となります。

下記の表に必要書類と必要となるタイミングを記載しましたので、参考にしながら準備を始めましょう。

必要なタイミング	必要書類
査定時	登記済権利証（登記識別情報通知書）
	登記事項証明書（登記簿謄本）
	土地の測量図、建物図面
	本人確認書類
媒介契約締結時	建築確認済証、検査済証
	売買契約書
	重要事項説明書
	物件の図面、設備仕様書
	建築設計図書、工事記録書
	耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
	地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
	ローン残高証明書
売り出し中	管理規約、使用細則
	重要事項に関する調査報告書
	固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
売買契約時	印鑑証明書、実印
	収入印紙
引き渡し時	銀行口座書類
	住民票

書類の種類によっては、取得するまで時間を要するものもあります。

いざ必要なタイミングで揃っていなければ売却活動も計画的に進められなくなるので、スケジュールに余裕を持って準備を進めましょう。

売却時に必要な書類は、以下の記事で詳しく解説しています。

2. 2023年は不動産の売却におすすめのタイミングか？

不動産売却を検討されている方は、「いつ売却するのがベストか」タイミングを考えているのではないでしょうか。

不動産を売却するなら、2023年はおすすめのタイミングと言えます。なぜなら、不動産価格は直近10年の間上がり続けているからです。

不動産価格の上昇は、国土交通省が公開している資料「不動産価格指数」で明らかとなっています。

出典：国土交通省「不動産価格指数」

上記のグラフを見ると、戸建住宅、マンション、住宅地全てにおいて価格が上昇しています。
特にマンションについては、2012年頃を機に大幅な価格高騰となっています。

マンション価格高騰の背景には、建築資材の高騰によって新築マンションの購入価格が上がったことや、この影響で中古マンションの購入需要が増えたことなどの理由があります。

また、戸建て住宅にも共通しますが住宅ローンの低金利が長く続いていることも価格高騰に影響していると考えられます。

しかし、価格上昇が今後も長く続くとは限りません。2023年に入り、住宅ローンの金利見直しの動きが見られます。

金利が上がれば、住宅購入の需要も落ち着き価格が下落する可能性もあります。そのため、不動産を売却するなら2023年の価格が上がっている今がおすすめと言えます。

3.不動産売却の事前準備と心構え

不動産売却を始めるにあたり、まずはどんな事前準備が必要か、またどのような心構えを持って取り組むべきかを解説します。

3-1.念入りに情報収集をしよう

不動産売却の結果に大きな影響を与えるのが、事前の情報収集です。

事前の情報収集とは、売却活動の基本的な流れや必要書類、売却方法などです。

例えば、不動産会社から提示される査定額が適正な価格なのかを判断するためにも、ご自身である程度相場を調べておかなければなりません。

また、条件が良い買い手が見つかった際、手続きや書類の準備をしておくことで売却がスムーズに進みます。
特に必要書類については種類によって取得までに数週間程度時間を要するものもあるため、いざ必要となってから調べるのでは間に合わない可能性もあるので注意が必要です。

売却手順や必要書類、相場の調べ方など不動産売却に必要な情報は本章以降で詳しく解説していますので、参考にしながら売却活動を進めてください。

3-2.自信を持って売却活動に取り組もう

「高く売れないのではないか」と不安を感じる方がいるかもしれませんが、「買いたい」と感じてもらうためにも自信を持って売却活動に取り組みましょう。

自信のなさは、売り出し価格を必要以上に低く設定したり、買い手から値引き交渉を受けた際に希望のまま受けてしまったりなどの失敗につながってしまいます。

自信をもつためには、物件や立地について、ご自身が良いと感じたメリットを事前にまとめておくことをおすすめします。不動産会社に相談し、どのようなポイントが購入者に響くかアドバイスをもらうのもおすすめです。

4.不動産売却を依頼する不動産会社の見極め方

安心して売却活動を依頼できる不動産会社を見極めるためには、次の3つのポイントをおさえた上で探しましょう。

不動産会社によって売却実績や担当者の実力には大きな差があるので、解説するポイントをおさえて見極めてください。

4-1.売却実績が豊富か（得意な物件種別を確認）

不動産会社を選ぶ際は、売却実績と得意な物件種別を確認しましょう。

売却実績が豊富な不動産会社に依頼する方が成約を獲得できる可能性は高いですし、知識や経験も豊富なので安心して売却を任せられます。

また、不動産会社ごとで「マンション売却に強い」「一戸建て売却に注力している」など得意とする物件種別は異なります。

確認すべきは、得意な物件種別が売りたい物件と同じであるかです。例えばマンションを売りたいのに、戸建ての売却実績が豊富な不動産会社に依頼しても、期待するような成果は得られません。

売却実績や不動産会社の得意な物件種別などは、殆どの場合ホームページから確認できますので、売りたい物件と同じ物件種別の仲介が得意で売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

4-2.担当者との相性が合うか

売却を任せる担当者との相性は、不動産売却の結果を左右するほど重要なことです。

担当者は、物件の売り出しから買い手探し、契約手続きなど売却に必要な業務を全て担うため、問題なくコミュニケーションがとれる担当者を選ばなければスムーズに売却活動を進められません。

担当者との相性は、質問に対するレスポンスの早さや内容、買い手を見つけるために熱心に活動してくれるかなどから見極められます。

売却活動は長い時間をかけて進めていくため、積極的にコミュニケーションを取りながら活動できる担当者を選びましょう。

4-3.大手か中小か

不動産会社は大手から中小まで様々な会社があるので、それぞれの強みや特徴をおさえてご自身に合った規模の会社を選択しましょう。

大手の不動産会社の特徴としては、全国に販売ネットワークを持っていることから、幅広く買い手を探せることが挙げられます。また中小よりも資金力があるため、かけられる広告費も大きいです。

しかし、顧客の幅が広いからこそ囲い込みを受ける可能性があったり、物件の条件が良くないと熱心に活動してくれない可能性があったりなど、デメリットもあります。

対して中小の場合は規模が大手と比較して集客力は劣りますが、地元密着型の会社が多いので、地域特有の事情をおさえた売却活動ができます。

また、独自で顧客を抱えていることも売却活動においては強みになります。このように、大手と中小では特色が大きく異なりますのでご自身の物件や探したい買い手の条件に合わせて選ぶようにしましょう。

不動産会社の詳しい選び方は、以下の記事を参考にしてください。

5.不動産売却を成功させるコツ

不動産売却を成功させるためには、コツを理解してから売却活動をスタートしましょう。
売却成功のコツは以下の3つです。

コツを理解していれば、スムーズに売却活動を進められるだけでなく、査定額や手元に残る利益を増やすことにつながります。

5-1.売却活動を始める前に自分で相場を調べる

売却活動を始める前に、売りたい家の相場を調べましょう。

不動産会社が提示する査定額は、各会社によって差があります。査定の基準や重要視する項目が違うからですが、必ずしも査定担当者が妥当な査定を行っているとは限りません。

売りたい物件の相場を知っていると、査定額が妥当なのかを判断することができます。

売りたい物件の相場を調べるには、
「土地総合情報システム」
「レインズ・マーケット・インフォメーション」
の2つの不動産データベースを利用しましょう。

「土地総合情報システム」とは、国土交通省が運営する不動産の取引価格を調べられる情報サイトです。

過去に不動産取引を行った人に対して実施したアンケート結果をデータベース化し、不動産取引価格を公開しています。

主に土地の取引に関する情報が主となりますが、「不動産取引価格情報検索」を使用して、土地と建物それぞれの取引価格を調べることができます。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、レインズが管理する不動産価格情報をベースに、相場を調べられるサイトです。

土地総合情報システムよりもより細かく条件を絞って検索できるのが強みです。例えば、築年数や間取り、面積、最寄り駅などまで絞れるので、売りたい物件により近い情報を入手できる可能性が高いです。

どちらも実際の取引実績がベースなので相場を知るのに役立ちますが、現在の不動産市場と全く同じ条件で売買されたいた訳ではないため、調べた相場はあくまで参考程度と考えましょう。

5-2.住宅ローン残債を確認する

不動産を売るか決めるにあたり、住宅ローン残高がいくら残っているか確認してください。

基本として、不動産を売却するためには売却時に住宅ローンを完済しなければなりません。

なぜなら、不動産購入時に住宅ローン契約の担保として設定された抵当権の抹消が必要となり、抵当権抹消のためには住宅ローン完済が必須条件だからです。

住宅ローン残高が多いと、売却資金で完済できない可能性がでてきます。完済できないとなった場合は、自己資金で補う、あるいは買換えローンを検討しなければならなくなります。最悪の場合は売却自体ができない可能性もあるでしょう。

また、不動産売却で少しでも利益を残したいという方は、住宅ローンを完済して「手元にいくら残るか」まで計算して売り出し価格を設定しなければならないため、事前にローン残債を把握しておくことがとても重要です。

住宅ローン残債は、ローン契約時に郵送される返済計画表や契約先に問い合わせるなどして確認しましょう。

5-3.複数社に査定依頼する

不動産売却の成功に欠かせないのが、複数社への査定依頼です。1社だけの査定で決めてしまう方がいますが、損をする可能性があります。

前述したように、不動産会社によって査定基準が異なる事から査定額に差が出るためです。

また、担当者との相性も売却が上手くいくかに影響しますので、複数社に査定依頼する方が出会える確率は高くなります。

複数社へ査定を依頼するなら、一括査定サイトを活用して不動産査定を依頼するなら、おすすめは不動産一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」です。

「IELICO（イエリコ）」は、国内初の不動産の一括査定サービス「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」での20年の実績を元にした審査基準を設けているので、利用者にとって最適な不動産会社を提案してくれます。

査定を依頼する会社を探すなら、「IELICO（イエリコ）」をぜひご活用ください。

6. 売却理由ごとに見る不動産売却のポイント

一口に不動産売却と言っても、売りたい理由は個々によって異なります。

アンケートを実施したところ、不動産売却の理由は以下のように分かれました。

※集計期間：2021/9/1～2022/2/28　当社調べ『一戸建て住宅の売却理由』

そこでこの章では、アンケート結果をもとに売却の理由を以下の5つに分け、それぞれのポイントをご紹介していきます。

詳しく見ていきましょう。

6-1. 住み替えを理由にした不動産売却

アンケート結果でもっとも多かったのが、住み替えによる売却です。

住み替えの場合、売却と購入をどのような順序で進めていくかを考慮する必要があります。

「売り」と「買い」は、上記3つのいずれかで計画していくのが一般的です。

もっとも金銭的な負担を少なくできる方法は「売り買い同時進行」ですが、スケジュールの調整がうまくできないと、並行して進めるのが困難です。

「売り先行」では仮住まいが必要となり、何度も住居を移す手間がかかります。

そのため、3つの中でもっとも現実的に売却を進めやすいのは「買い先行」だと言えるでしょう。

ただし「買い先行」の場合は、現在の住まいのローンと新居のローンを二重に払う「ダブルローン」の状態に陥るおそれがあるので注意が必要です。

住み替えのタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

6-2. 相続を理由にした不動産売却

相続した不動産を売却する際は、販売を開始する前に「遺産相続」と「名義変更」の手続きが必要です。

特に複数の相続人がいる場合は、遺言状で相続人の指定がなければ遺産分割の協議を速やかに行わないといけません。

相続税の申告と納税は、相続を知った日の翌日から10ヶ月以内と定められているため、相続の手続きにかけられる時間には限りがあります。

相続した不動産を売却するまでの流れは、以下の記事で詳しく解説しています。

6-3. 離婚を理由にした不動産売却

離婚を理由に不動産を売却する場合は、財産分与の対象になるかどうかを確認しないといけません。

結婚後に夫婦で協力して購入した不動産を売却する場合は、財産分与の対象になります。

結婚前に購入した不動産や、相続した不動産は財産分与の対象にはなりません。

財産分与の割合は夫婦で折半するのが一般的です。

また、住宅ローン残債がある場合には、売却でローンを完済できる見込みがあるかどうかによって売り方が変わります。

離婚時の住宅ローンの返済については、以下の記事で詳しく解説しています。

6-4. 金銭的問題による処分を理由にした不動産売却

住宅ローンの支払いが苦しくなったことで売却を検討する場合は、売却によってローンを完済できるなら仲介で売ることも可能です。

しかし完済できる見込みがない場合は、金融機関に相談し、返済額や返済期間、利息などを調整してもらうなどの処置が必要です。

不動産は、基本的に残債が売却額を上回る「アンダーローン」の状態にしてから売る必要があります。

住宅ローンの支払いが苦しいときの対処法は、以下の記事で詳しく解説しています。

6-5. 転勤を理由にした不動産売却

転勤を理由に売却する場合は、「引っ越し日までに売る」と期限を決めずに売ることがポイントです。

転勤の時期をタイムリミットにしてしまうと、焦って安値で売却してしまうおそれがあります。

安売りするくらいなら転勤後も販売活動を続け、納得のいく価格で売却したほうがいいでしょう。

どうしても転勤前に売りたい場合は、仲介で販売してから一定期間が経過したら不動産会社が買い取る「買取保証」の利用がおすすめです。

「買取保証」であれば、売れ残りや、過度な安売りを避けられます。

転勤でマンションを売るかどうか判断するポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。