住宅ローン残債がある不動産を売却するためには、抵当権の抹消手続きをしなければなりません。

しかし、不動産の売却が初めてであれば「そもそも抵当権が何か分からない」という方も多いのではないでしょうか。

抵当権抹消にはさまざまな手続きが必要ですし、費用もかかります。

いざ「不動産を売却しよう」と決めた時に抵当権の問題でつまずくことがないよう、

を理解した上で売却活動を始めましょう。

本記事で解説している上記のポイントをおさえておくことで、スムーズに売却活動を進めることができるでしょう。

1.抵当権抹消とは何か？

抵当権抹消とは、文字通り「抵当権を抹消すること」です。
抵当権抹消の具体的な内容の前に、まずは「そもそも抵当権とは何か」、つぎに「抵当権抹消ができる条件」について知っておきましょう。

1-1.そもそも抵当権とは？

抵当権とは、不動産購入者が住宅ローンを利用する場合に、返済が滞った場合に備えて、金融機関が不動産を担保とする権利を言います。

金融機関は抵当権を設定しておくことで、もしも購入者が住宅ローン返済できなくなった場合に不動産を差し押さえて貸し倒れのリスクを避けることができます。

不動産が差しおさえられると競売にかけられ、売却利益から住宅ローンの完済が行われます。

抵当権の執行は住宅ローン支払いに遅延が発生している場合ですので、問題なく支払いがされていれば執行されることはありません。

1-2.抵当権抹消はローン完済が必須

抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必須条件です。理由は前述した通り、住宅ローンの担保として設定しているためです。

売却にあたって住宅ローン残債の支払いを行うのは、売買契約が完了した後に行う決済と物件引き渡しのタイミングです。

抵当権は住宅ローンの返済が完了したら自動的に抹消されるわけではなく、住宅ローン契約者側が手続きを行わなければなりません。

2.抵当権抹消費用の内訳と相場

抵当権の抹消には、登録免許税と司法書士への依頼報酬などの費用がかかります。
それぞれの費用の相場は以下の通りです。

費用について、注意点やおさえておくべきポイントを解説します。

2-1.抵当権抹消にかかる登録免許税

抵当権抹消登記を行うにあたり、登録免許税の支払いが発生します。

登録免許税は、不動産1件あたり1,000円の支払いが必要です。注意点として、不動産は土地と建物を分けて考えますので、一戸建て、マンションそれぞれ土地で1件、建物で1件の合計2件（2,000円）の登録免許税を支払わなければなりません。

手続きに不備がないよう、あらかじめ理解しておきましょう。

2-2.司法書士への依頼報酬

抵当権抹消を司法書士に依頼する場合、依頼報酬が発生します。司法書士事務所によって依頼報酬は異なりますが、おおよその相場は、1〜2万程度です。

抵当権抹消は自分で手続きすることも可能ですが、専門知識が必要であること、書類の準備などもあることから手間や時間がかかります。

売却活動をスムーズに進めたい方は、司法書士への依頼をおすすめします。

なお、不動産売却時には抵当権抹消費用のほかに仲介手数料もかかるので、以下の記事でどのくらい必要かを確認しておきましょう。

3.抵当権抹消手続きの基本的な流れ

抵当権抹消の手続きは、以下の流れで行います。

それぞれの流れで必要となる書類やおさえておくべき注意点がありますので、詳しく解説します。

3-1.金融機関から送付される書類を確認する

決済の時に住宅ローンを完済したら、銀行から下記の書類が届きますので内容を確認しましょう。

完済証明書は、文字通り住宅ローン返済が完了したことを記載した証明書です。
抵当権を抹消するにあたって住宅ローンが完済できていることを証明しなければならないため、必ず必要です。

登記済権利証とは、登記が完了したことを証明する書類です。対象となる不動産を現在所有していることを証明するために必要です。
登記済権利証は法改正後、登記識別情報通知という名称になっています。

登記済権利証（登記識別情報通知）は紛失すると再発行ができないため大切に保管してください。

委任状とは、抵当権抹消の手続きを金融機関から売主に委託するにあたって必要となる書類です。抵当権抹消の権利は通常は債権者である金融機関が保有しているので、売主が行う場合は委任状を発行してもらわないと実行できないのです。

金融機関から書類が届いたら、必ず上記の書類が揃っているか確認してください。

3-2.登記申請書を作成する

完済証明書、登記済権利証（登記識別情報通知）、抵当権抹消登記のための委任状とあわせて登記申請書を準備します。

登記申請書は法務局のページよりダウンロードできます。申請書のダウンロードに費用は発生しません。

必要事項を記入したら、間違いがないか確認しましょう。

3-3.法務局に提出する

登記申請書の記入ができたら法務局に申請しましょう。

法務局自体は全国にありますが、抵当権抹消登記の申請ができるのは所有する不動産を管轄している法務局のみです。

ですので、まずはどの管轄かを調べましょう。法務局のホームページから管轄を調べられます。

4.抵当権抹消は自分でも手続きできる

抵当権抹消の手続きは個人で行うこともできます。しかし、自分で手続きすることはおすすめできません。

抵当権抹消登記はさまざまな書類を揃えなければならず、また手続きを進めるためにいくつもの確認事項があります。不動産売買の仕事に従事した経験、もしくは不動産を売却した経験がない方にとってはとても時間と手間がかかる作業です。

手続きが進まず抵当権抹消ができないままだと買主も住宅ローンが組めませんので、売却活動をスムーズに進めるためにも司法書士に依頼することをおすすめします。

5.抵当権を抹消せずに放置するとどうなるのか？

抵当権を抹消しないまま放置してしまうと、買主が住宅ローンを組めないため、不動産を売却できません。

抵当権が設定されたままということは、手続き上金融機関が担保として設定したままという状態です。そこに新しい所有者が抵当権を設定することはできないからです。

また、ローン完済後に抵当権を長期に渡って放置していると、抹消手続きが複雑化してしまう可能性があります。

抵当権抹消の手続きを行うためには、金融機関から住宅ローンを完済したことを証明する完済証明書等の書類を受け取らなければなりません。

しかし、長期間放置している間に銀行が合併したりなどしてなくなった場合、発行が難しくなる可能性があります。

そうなると再発行の手続きができるのか確認したり、新しく必要な書類を用意したりと、余計な手間がかかってしまいます。

いざ売却したいとなった際にスムーズに進められなくなるため、抵当権の抹消はローン完済時に忘れずに行いましょう。

6.住宅ローンがある家を売却する際は頼れる仲介会社選びが重要

住宅ローンが残っている不動産の売却を成功させるためには、不動産会社選びがとても重要です。

売却して手元に残るお金を少しでも増やすためには、住宅ローン返済も考慮して売り出し価格を設定しなければならないからです。

相場は調べられたとしても、実際に「どれくらいで売れそうか」を判断するためには不動産会社の担当者の経験が頼りになります。また、物件の条件が良くても買い手が見つからなければ失敗しますので、不動産会社の見極めが売却成功を左右すると言っても過言ではないのです。

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