マンションは売却するタイミングによって、いくらで売却できるかが違ってきます。そのため、売却時期をよく見定めることが大切です。

売却を行うタイミングを見極めるポイントや判断基準について押さえておきましょう。この記事では、少しでも高くマンションを売却するためのコツを解説します。

1.マンション売却に最適なタイミング6つ

同じ条件のマンションでも、どのタイミングで売却をしても同じ価格というわけではありません。売却時期によって、マンションの売却価格に違いがあります。

少しでも高くマンションを売却したいと考えるならば、次に掲げる6つのタイミングを押さえておきましょう。

それぞれのタイミングについて、詳しく解説します。

1-1.築浅で売却を検討したタイミング

マンションの築年数が0年〜5年以内である場合は、新築物件に近い価格で売却できる場合もあります。マンションの売却価格に築年数が与える影響は大きく、一般的には築年数が多くなるほどマンションの売却価格は低下していく傾向が見られます。

不動産流通機構（REINS）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2020年）のデータから、築年数と売却価格の割合を比較すると以下の通りです。

「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2020年）ローデータ2　図表6　中古マンション成約状況

上記の表は、首都圏の中古マンションの価格推移を築年数ごとにまとめたものです。築0年～5年の成約価格（5,883万円）を100%としたときに、築年数の経過によってマンションの売却価格が低下していることが分かります。

築25年を迎えるまでは価格の下落幅が大きいため、マンションの売却を考えているならば早めに行動を起こしたほうが、納得できる価格で売却できる可能性が高まるでしょう。相場の傾向を押さえておくことがマンションの売却活動では重要なポイントとなるのです。

逆に築26年以上を経過しているのであれば、それほど売却を急ぐ必要はないと言えます。売却までに多少時間がかかったとしても、じっくり買い主を見つけていくことで、相場に近い価格で売却することが可能になるはずです。

築年数が経過した古いマンションを高く売りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

1-2.相続から3年以内のタイミング

相続によってマンションを取得した場合であれば、税金の特例制度の適用が受けられるタイミングで売却することで、税負担を軽減できる可能性があります。「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を活用すれば、相続税の一部を取得費として計上できますので、結果的に納める税金を減らせる場合があるのです。

マンションの売却時にかかる税金は、売却代金（譲渡価額）そのものに課税されるわけではなく、購入にかかった費用（取得費）や売却するためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得の計算式をまとめますと、次の通りです。

上記の計算式から分かるように、取得費の金額が多いほど譲渡所得が少なくなりますので、最終的な税負担は軽減されます。ただし、この特例を利用するには以下の要件に当てはまる必要がありますのでチェックしておきましょう。

ポイントになる部分は、相続税の申告期限の翌日からカウントして、3年が経過するまでの期間に物件を売却している点です。特例制度をうまく活用するには、適用される期間を逆算した上で売却時期を設定してみましょう。

また、この特例は「3,000万円の特別控除」や、「特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例」との併用が可能となっています。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例」の利用を検討する場合には、どちらか一方しか選択できないので注意しておきましょう。

相続税の計算は細かな計算や特例制度が適用できるかどうかをチェックする必要がありますので、売り主自身が判断するのは難しい面があります。マンションの売却を決める段階で、早めに税理士に相談をしておくと良いでしょう。

1-3.新生活が始まる前の2～3月のタイミング

進学や就職など、新生活が始まる4月にかけて新たに住宅を求めるニーズが高まる傾向にあります。そのため、新生活が始まる少し前の時期にあたる2〜3月のタイミングは、マンションが売却しやすい時期にあると言えるでしょう。

マンションの需要が少ない時期に売却しようとしても、相場よりも低い金額でしか売却できない可能性があります。少しでも高くマンションを売却するためには、住み替えが行われやすい2〜3月の時期を狙ってみましょう。

住み替えの時期が決まっている場合は、タイミングはもちろん、売却にかかる期間の把握も重要になります。売却にかかる期間や早く売るためのコツについては以下の記事も併せてご覧ください。

1-4.街が発展していくタイミング

マンションの立地によっては、再開発が積極的に行われているエリアもあるでしょう。街が次第に発展していけば、それだけ人口の流入が期待できますので、マンションに対する需要が高まる可能性があります。

街が発展してから売却するのも1つの方法ですが、これから発展していくタイミングのほうが購入希望者の期待値が高まるため、高値で売却できる場合があります。発展前から所有しているということが前提条件になりますので、マンションの売却を考える際には、住んでいる街の都市計画や再開発計画を改めて確認しますと、売却時期を見極める上で参考になるでしょう。

1-5.大規模改修を終えたタイミング

築年数が多いマンションを売却する場合であっても、大規模改修を終えたタイミングであれば、外観がキレイなので購入希望者に良い印象を与えるはずです。
老朽化した見た目よりは、キレイな外観のほうが多くの購入希望者が現れる可能性が高まるでしょう。

そのため、売却を考えるタイミングで大規模改修の予定が組まれているのであれば、その時期を見越して売却するのも良いでしょう。マンションを少しでも高値で売却するには、アピールポイントとなる部分をできるだけ増やしていくことが大切です。

1-6.政策や制度が利用できるタイミング

前述の「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」のように、マンションの売却にあたって活用できる特例制度があれば、積極的に使うことをおすすめします。

住宅の税制や支援策については頻繁に制度の改正や新設がなされることが多くありますので、最新の情報をチェックしておくことも大切です。

ただし、住宅に関する情報は専門的な内容が多いため、たとえ情報に触れたとしても自分のケースで適用されるのか分からない場合もあるでしょう。そうしたときには、専門的な知識だけでなく最新情報にも詳しい不動産会社の担当者に尋ねてみるとスムーズです。

積極的にマンションの売却活動に取り組んでくれる担当者であれば、難しい仕組みを分かりやすく解説してくれるでしょう。特に税制や特例については、適用要件の確認や細かな計算が必要になるため、サポートしてくれる存在が欠かせません。

分からない部分は1人で悩んでしまう前に、信頼できる担当者に尋ねてみることを心がけましょう。

1-6-1.長期譲渡所得が適用されるかを判断しよう

マンションを売却した際に利益が出た場合、「譲渡所得税」を納める必要があります。譲渡所得税とは、譲渡所得（売却の利益）にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称であり、物件の所有期間によって税率が下記のように異なります。

※2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

上記の表から分かるように、マンションの所有期間によって税率が大幅に異なる点に注意が必要です。築浅のマンションを売却するときには、売却価格と税額を比較した上でどちらが有利になるのかを考えて売却時期を見極める必要があります。

1-6-2.住民税についても物件の所有期間が影響する

住民税についても所得税と同じように、物件の所有期間によって税率が異なります。売却価格が大きいほど、税率の差から生じる税負担も大きくなるので注意しておきましょう。

住民税については確定申告を行った年の4～6月頃に、自治体から納付書が送られてきます。売却をする前に、どの程度の税負担になるかをシミュレーションしておくと税金の支払いで頭を悩ませることが少なくなるでしょう。

1-6-3.物件の所有期間で活用できる特例制度がある

物件の所有期間によって、売却時に適用される税金の特例制度があります。「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」では、譲渡所得が6,000万円までであれば本来の税率ではなく、軽減税率が適用されるのです。

長期譲渡所得の場合の税率は20.315%となっていますが、軽減税率が適用されるので税率は14.21%となります。3,000万円の特別控除との併用が可能であるため、税負担の軽減につながるでしょう。

この特例制度を活用するには、以下の要件に当てはまっている必要があります。

譲渡所得が6,000万円を超える部分については本来の税率が適用されますが、税金の特例制度をうまく活用することで税負担を抑え、手元に残る資金を多くできるでしょう。

2.マンション売却のタイミングを押さえて高く売る方法

マンションを高値で売却するには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。特に気をつけておきたい3つの点として、以下のものが挙げられます。

各ポイントについて、どのような点を意識すべきか見ていきましょう。

2-1.方法1：不動産の一括査定サイトで比較する

マンションをできるだけ高く売るためには、売却のタイミングを見極めるだけでなく、複数の会社に査定を行ってもらうことが重要です。不動産会社によって得意とするジャンルや成約実績が異なるため、同じ物件であっても最終的な売却額に違いが生じてくるでしょう。

マンションの査定依頼は1社ずつ個別に問い合わせることが可能ですが時間や手間がかかり、忙しい方には大変な作業になります。不動産の一括査定サービスを利用すれば、物件情報などを入力すれば、一度に複数の会社に査定依頼を行えるのでとても効率的です。

査定結果は1〜3日程度で得られます。マンションの売却を考える上での判断材料となるでしょう。査定結果には査定額が記載されているだけでなく、売り出し予定価格や近隣エリアで類似した物件の取引実績などが書かれています。不動産会社によって内容が異なりますので、良い不動産会社を見極めるための参考資料にもなるはずです。

査定依頼は原則として無料で行えます。まずは売却価格の目安を知り、良い不動産会社に巡り合うためにも、気軽にサービスを活用してみましょう。そして、パートナーとなる不動産会社を見極め、マンション売却のタイミングを調整できるよう準備をしておきましょう。

不動産の一括査定サービスの1つであるIELICO（イエリコ）では、物件情報などを入力するだけで同時に複数の会社に査定依頼を行えます。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

2-2.方法2：信頼できる営業担当者に相談をする

不動産会社に査定依頼を行う際には、査定額だけに注目するのではなく、担当者の対応にも意識を向けてみましょう。同じ物件であっても、担当者の力量や売却活動にかける熱意によって、最終的な売却価格が違ってくるからです。

相場をきちんと把握しており、売却すべきタイミングをしっかり見極められる担当者であれば、マンションの売却活動を安心して任せられるでしょう。マンションの売却を仲介してもらうときは、質問をしたときの対応などを踏まえて、媒介契約を結ぶべきかを考える必要があります。

また、マンションの売却では一般的に4〜6か月程度がかかりますが、思うように買い主が見つからない場合は担当者の変更や、不動産会社を変えてみることも検討してみましょう。物件そのものに問題がなくても、担当者次第で早期に売却できるかどうかが変わってきます。

売却に適したタイミングを見逃さないためにも、不動産の一括査定サービスなどを通じて、信頼できる担当者を見つけることが大切です。

2-3.方法3：ボーナス月に合わせて売却する

マンションの売却に適したタイミングを考えるときには、購入する側の視点に立ってみることも大切です。給与所得を得ている方であれば、ボーナスの支給月に物件の購入を検討する場合もあるでしょう。

そのときに手頃な価格帯の物件が売り出されていれば、購入を検討する可能性が高くなります。そのため、夏や冬のボーナスが支給されるタイミングに合うように、物件の売却活動を進めてみるのも1つの方法です。

不動産会社の担当者としっかりコミュニケーションを取りながら、売却するタイミングを見定めてみましょう。

3.マンション売却のタイミングを見極める際の注意点

マンションの売却をした経験のある方は少ないものですので、適切なタイミングが分からないのが一般的です。マンション売却のタイミングを見極めるには、事前に把握しておくべき点があります。注意点については、次の通りです。

それぞれの注意点について、ポイントを解説します。

3-1.住宅ローンの残高を把握しておく

マンションを売却するタイミングを考える際には、売却代金で住宅ローンを完済できるのかをシミュレーションしておきましょう。既に完済していれば検討する必要はありませんが、住宅ローンが残った状態で売却活動を進めるならば、事前によく考えておくことが大事です。

マンションを売却するときは一括返済が基本となるため、売却代金でカバーできなければ、手元の資金によって補う必要が出てきます。マンションの売却価格の目安として、不動産流通機構（REINS）が公表している「月例マーケットウォッチ　2021年11月度」が参考になります。

全国の主要エリアにおける中古マンションの取引価格をまとめますと、次の通りです。

【不動産流通機構】月例マーケットウォッチ　2021年11月度

上記の平均売却価格と住宅ローンを借り入れている金融機関から送られてくる残高証明書などを見比べて、マンションを売却した際に住宅ローンを完済できるのかを見極めてみましょう。

3-2.売却後の相続関係を確認しておく

相続したマンションを売却するときは、売却後の代金をどのように分けるのかを把握しておく必要があります。マンションの名義が単独であれば問題ありませんが、複数の相続人の共有名義となっている場合は、そもそも売却する際に全員の合意がなければなりません。

話し合いに時間がかかれば、売却に適したタイミングを逃してしまう可能性もありますので注意しておきましょう。また、売却代金を分けるときにも、法定相続分や遺言書に書かれている内容を細かくチェックしておく必要があります。

きちんと話し合いを行わないまま売却すれば、後からトラブルが発生する恐れもありますので気をつけましょう。司法書士や税理士などの専門家のアドバイスも交えながら、問題が起こらないように売却活動を進めることが肝心です。

3-3.売却費用を把握しておく

マンションの売却時には、さまざまな費用がかかります。売却にあたってかかる主な費用についてまとめますと、次のものが挙げられます。

これらの費用は現金で支払う必要があるため、どのタイミングで支払うのかをきちんと把握しておくことが大切です。不動産会社の担当者にあらかじめ尋ねておき、支払いに問題がないように準備を整えておきましょう。

3-4.リフォームの必要性は要検討

築年数の多いマンションを売却する際には、リフォームを行うべきか迷うこともあるでしょう。リフォームを行ったほうが売却活動を進めやすい側面はありますが、費用や工事期間など他に考えることが生じますので、慎重な判断が必要です。

リフォームにかかった費用を売却価格にどれだけ上乗せできるかを不動産会社の担当者とシミュレーションしてみると良いでしょう。フルリフォームを行うよりも、多少値下げをして売却したほうが、スムーズな売却につながることもあります。費用対効果が見合うのか検討した方が良いでしょう。

また、どの部分をリフォームしたいかは人によって異なるため、水回り設備のリフォームなど最低限の工事に留めておくのも1つの方法です。売却予定価格とのバランスを考えて、じっくりと判断してみてください。

まとめ

マンションの売却を成功に導くには、売却するタイミングをよく見極めることが大切です。売る時期をよく考えないまま売却活動を進めてしまいますと、相場よりも低い金額でマンションを売却することにつながる恐れがあります。

しかし、初めてマンションを売却する際は、売却時期の見極めが思うように把握できない場合もあるでしょう。そうしたときに重要なのが、何でも相談できる不動産会社を見つけているかという点です。

信頼できる不動産会社であれば、マンションの売却時期について適切なアドバイスを行ってくれるでしょう。不動産の一括査定サービスを通じて、マンションの売却についていろいろと相談できる不動産会社を見つけてみましょう。