IELICO イエリコ 家を利口に売る

マンション売却額は築年数で変わる?築古物件を高く売るコツ

最終更新日:2022.07.19

このページをシェアする
マンション売却額は築年数で変わる?築古物件を高く売るコツ

マンションの価格は、築年数によって大きく変化する傾向があります。築年数が浅いほど売却しやすいものですが、築古物件であっても売却の仕方次第で相場よりも高く売ることが可能です。

売却活動で損をしないために、築年数とマンション価格の関係性をしっかりと押さえておきましょう。また、築年数が多くても高く評価してもらうためのコツを解説します。

マンション売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐにマンションを売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「IELICO(イエリコ)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

NTTデータグループが運営する「IELICO(イエリコ)」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,800社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります。

ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.マンション売却と築年数の関係

1.マンション売却と築年数の関係

マンションの売却価格は、築年数と深い関係があります。東日本不動産流通機構(REINS)が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(2020年)のデータから、マンションの売却価格と築年数の関係性が分かります。

築年数 成約価格 価格の割合
築0年~5年 5,883万円 100%
築6年~10年 5,071万円 86%
築11年~15年 4,484万円 76%
築16年~20年 4,174万円 71%
築21年~25年 3,202万円 54%
築26年~30年 1,884万円 32%
築31年以上 1,904万円 32%

【参考】築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(2020年)ローデータ2 図表6 中古マンション成約状況

上記の表では、築0年~5年の売却価格の成約価格(5,883万円)を100%としたときに、築年数の経過によって価格にどの程度の影響があるかを示したものです。このデータからは築25年を迎えるまでは、マンション価格が大きく下落していることが判断できます。

購入時と近い価格で売却をしたいと考えている方であれば、できるだけ早めに売却を進めたほうが高値で売却できる可能性が高いでしょう。一方、築年数が25年を超えている場合は、マンション価格は横ばいの状態にあるため、それほど急いで売却する必要はないと言えます。時間をかけて買い主を見つけるほうが、相場に沿った価格で売却できるでしょう。

築年数はあくまで物件としての資産価値を示すものですから、築年数が多いからといって住居としての機能がないと判断されるわけではありません。国が定めている法定耐用年数では、鉄筋コンクリート造の建物は47年となっています。どれくらいの期間住み続けるかを考えた上で、家族構成やライフスタイルの変化に合わせて売却時期を検討してみましょう。

なお、不動産の売り出し価格は査定によって算出されることが多いものですが、築年数は査定額を導き出す際に大きく影響します。

1-1.所有期間によって税金の違いも

マンションを購入してから築年数が経過していることは、デメリットとしてとらえがちですが、税金の面から見れば違ったとらえ方ができます。マンションを売却した際に売却益が出た場合、「譲渡所得税」という税金を納める可能性があります。

譲渡所得税とは、譲渡所得(売却の利益)にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。この税金は売却代金(譲渡価額)そのものに課税されるわけではなく、物件の購入時にかかった費用(取得費)や売却時にかかった費用(譲渡費用)を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。

譲渡所得について計算式にまとめますと、次のとおりです.

売却益(譲渡所得)の計算方法
譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

また、譲渡所得にかかる税率は物件の所有期間によって異なります。物件を所有してから5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は39.63%です。一方、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315%まで下がります。

譲渡所得の区分 税率
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 39.63%(所得税30.63%※+住民税9%)
長期譲渡所得(所有期間5年超) 20.315%(所得税15.315%※+住民税5%)

※2013年(平成25年)から2037年(令和19年)までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

上記の表で示したように、物件の所有期間によって譲渡所得税の税率は大きく異なるため、マンションを売却する時期を見極める際の1つのポイントとなります。実際の税額は細かな計算が必要になるため、税理士などの専門家に相談してみましょう。

2.築年数によるマンション売却額の相場

2.築年数によるマンション売却額の相場

中古マンションの価格は築年数によって大きく異なります。東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(2019年)によれば、中古マンションの成約状況は以下のとおりです。

築年数 価格 面積 平米単価
築0年~5年 5,619万円 66.58平米 84.39万円
築6年~10年 4,885万円 66.56平米 73.38万円
築11年~15年 4,391万円 70.22平米 62.53万円
築16年~20年 3,941万円 71.60平米 55.04万円
築21年~25年 2,846万円 66.65平米 42.70万円
築26年~30年 1,787万円 58.20平米 30.71万円
築31年以上 1,835万円 56.59平米 32.42万円

【参考】東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(2019年)

築年数が経過するほど、中古マンションの価格が下落しているのは上記の表からも明らかな傾向として分かります。ここでは、築年数ごとにポイントを見ていきましょう。

  • 築5年以内のマンション売却額の相場
  • 築6年~10年のマンション売却額の相場
  • 築11年~20年のマンション売却額の相場
  • 築21年~30年のマンション売却額の相場
  • 築30年超のマンション売却額の相場

2-1.築5年以内のマンション売却額の相場

築0年~5年以内のマンションは、築浅物件として売り出すことができるため、売却活動は比較的進めやすいと言えます。新築物件と同等か、それ以上の価格で売れる場合もあるでしょう。

特に人気のエリアで築浅物件であれば、購入したいというニーズが高く、有利な条件で売却活動に取り組めるはずです。売却する際もハウスクリーニングやリフォームなどを検討する必要があまりないため、売却にかかる費用自体を抑えられるでしょう。

新築の状態にほとんど近いことをアピールしながら売却活動をしていけば、納得できる成果を得やすい条件ですので、時間をかけて買い主を見つけてみましょう。

2-2.築6年~10年のマンション売却額の相場

築6年〜10年のマンションは、設備の老朽化が進む前の段階であるため、比較的物件としても新しいのが特徴。新築や築浅の物件ほどは価格が高くなく、住宅の損傷も少ないので購入する側にとってはコストパフォーマンスが良い物件となるでしょう。

また、所有期間が5年を超えていますので、長期譲渡所得となり税率が大幅に下がるタイミングでもあります。そのため、売却する側としても売りやすいタイミングだと言えます。

売却時にハウスクリーニングは必要ではありますが、リフォームなどは特に必要がないため、ほとんど手間をかけずに売りに出せるはずです。

ハウスクリーニングの具体的な費用や相場について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

マンション売却にかかるハウスクリーニングの費用相場を解説

2-3.築11年~20年のマンション売却額の相場

築11年〜20年目を迎えるマンションは、それまでとは違った視点でとらえる必要があります。まず築15年あたりになってきますと、大規模修繕工事の有無が気になるポイントです。

大規模修繕工事が行われるタイミングでは、修繕積立金の値上げがあるケースも見られるので工事手前の段階では購入をためらう方も多いでしょう。マンションの場合は、築15年を迎えるあたりで大規模修繕工事が行われることも珍しくありません。

そのため、この時期に売却を検討するならば、大規模修繕工事が終わってからのタイミングを見計らってみましょう。建物の外観やエレベーターなどの設備が新しくなっていれば、売却を行う際のアピールポイントになるはずです。

また、築15年頃はキッチンやトイレといった水回り設備の老朽化が目立つ時期です。そのため、売却を行うときには最低限のリフォームは必要になることを念頭に置いておきましょう。

リフォームを行った部分の費用対効果を考えて、売り出し価格を設定することが重要です。不動産会社の担当者と相談をしながら、売り出し価格を慎重に決めてみましょう。

2-4.築21年~30年のマンション売却額の相場

築20年を超えてきますと、売却価格は一気に下落する傾向が見られます。築21年~25年では、購入価格の約半分ほどの価格まで下がりますし、売却にあたってリフォームを行う必要が出てくるでしょう。

また、築年数が25年を超えてしまうと住宅ローン控除が適用されなくなるため、新たに購入を検討する方から敬遠されやすい部分があります。築20年を迎えた段階で、早めに売却を進めたほうが有利な条件で交渉できるはずです。

2-5.築30年超のマンション売却額の相場

築30年を超えますと、売却価格そのものにはあまり影響が出てきません。築25年以上のマンション価格は購入時の価格の3分の1程度で落ち着くようになり、価格としては横ばい状態が続くでしょう。

一方、築30年を超えるマンションでは、新耐震基準を満たしているかといった点が大事なポイントになってきます。1981年(昭和56年)以前に建築されたマンションであれば、旧耐震基準のままである可能性がありますので、売却前に耐震診断を受けておきましょう。

診断結果によっては耐震補強工事を行う必要がありますが、新耐震基準を満たしておいたほうが瑕疵担保保険にも加入できますし、売却活動を進めやすいと言えます。また、売却するにあたってリフォームは最小限に留めておくほうが無難です。

リフォーム費用を売り出し価格に上乗せしづらい点と、リフォーム費用を多くかけるならその分を値引きしたほうが早めの売却につながるからです。

ここまで築年数ごとの相場をお伝えしてきましたが、自分のマンションの相場や高く売るコツを調べたい方は、以下の記事もご覧ください。

最新版|マンション売却相場の動向・調べ方・高く売るコツ

3.築年数を踏まえたマンション売却の最適なタイミング

3.築年数を踏まえたマンション売却の最適なタイミング

同じ条件のマンションであっても、売却のタイミングを見誤ってしまうと数百万円単位で損失が出てしまう恐れがあります。そのため、どのタイミングが最適な売り時であるのかを把握しておきましょう。

また、築30年を超えていても売却の仕方を工夫すれば、きちんと成約につなげることは可能です。それぞれの点で意識しておきたいポイントを解説します。

  • マンション売却の最適なタイミングは築6年~10年
  • 築年数30年を超えても売却は可能

3-1.マンション売却の最適なタイミングは築6年~10年

中古マンションについて、築年数から見たときの売却に最適なタイミングは、物件の成約率から判断できます。東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(2019年)のデータから、築6年〜10年の範囲が最も成約率が高いのが分かります。

築年数 成約率
築0年~5年 23.3%
築6年~10年 31.9%
築11年~15年 26.1%
築16年~20年 25.8%
築21年~25年 18.6%
築26年~30年 13.5%
築31年以上 12.6%

【参考】東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(2019年 )

中古マンションは築年数が浅いほうが、売却はスムーズになることが分かります。ただし、築0年〜5年は新築同様の強気の価格帯で売り出される場合もあり、少し価格が落ち着いた築6年〜10年に人気が集まる部分があるのでしょう。

築20年程度までであれば、比較的成約率が高い傾向が見られますので、積極的に売却活動を進めていきましょう。

3-2.築年数30年を超えても売却は可能

築古のマンションであっても、築浅物件と比べれば売りづらい面はありますが、だからといっても売却は可能です。築30年を超えると価格の下落が底を打ち、横ばいの状態となるのでじっくり購入者を見つけてみましょう。

築30年を超えてくれば、購入時の価格の3分の1程度の金額となりますので、金額面でそれほど問題になるわけではありません。むしろ、住みやすさやマンションが独自に備えている特徴など、どのような暮らしが行えるかがアピールポイントとなるでしょう。

例えば、老後の夫婦2人暮らしに適した物件であれば、それなりに需要があるので思った以上の価格で売却できる可能性があります。単に築年数だけに目を向けてしまうのではなく、アピールポイントを整理して購入希望者の関心を引きつけることが大切です。

4.築年数が古くても、高い売却査定をもらうコツ

4.築年数が古くても、高い売却査定をもらうコツ

築古のマンションであっても、不動産会社から高く評価してもらうことはできます。査定依頼を行うときに気をつけるべきポイントとして、以下の3つの点が挙げられます。

査定を行うときの3つのポイント

  • マンションの売却額の相場を把握する
  • 売却時期を見計らう
  • 交渉が得意な不動産会社に相談する

それぞれの点について、詳しく解説します。

4-1.マンションの売却額の相場を把握する

マンションの売却価格の目安を把握するには、自分でも相場を調べておくことが大切です。webを通じて調べる方法として、次の2つが挙げられます。

相場を調べる方法 ポイント
土地総合情報システム
  • 国土交通省が運営しているサイト
  • 過去5年間の取引価格を調べられる
  • 土地の取引情報が多め
レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 不動産流通機構(REINS)が運営しているサイト
  • 直近1年間の取引価格を調べられる
  • 一戸建てやマンションの取引情報が多め

どちらのサイトも誰でも無料で利用できますので、手の空いた時間を見つけて周辺エリアの取引価格をチェックしてみると良いでしょう。個人情報保護の観点から詳細な住所までは調べられませんが、近隣エリアの類似した取引情報などを検索できます。

実際に取引が行われた価格ですから、リアルな情報として活用できるはずです。マンションの売却であれば、比較的情報量が多いレインズ・マーケット・インフォメーションを使ってみると良いでしょう。

ただし、これらの方法はあくまで周辺エリアの相場を知るためのものですので、所有するマンションの価値を知りたければ不動産会社に対して査定依頼を行う必要があります。不動産会社が売却予定の物件に対してどのような価格を提示するかが分かれば、今後の売却プランの見通しがつくでしょう。

査定額は1社が提示するものだけで判断せず、複数の会社が提示した内容と比較することが重要です。効率的に査定依頼を行うには、不動産の一括査定サービス「IELICO(イエリコ)」を活用してみると良いでしょう。

イエリコは、2001年(平成13年)に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した1,800社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、IELICOを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

4-2.売却時期を見計らう

マンションをできるだけ高値で売却したいと考えるならば、売却を行うタイミングを見定めることも重要です。1年を通じてマンションへの需要が高まりやすい時期は、2~3月頃だと言えるでしょう。

新学期や新生活が始まる4月を前にしたタイミングですので、新たな住まいを求めている方が多いからです。一方、1月や8月は閑散期となりやすいため、売却活動を始めたとしても思うように買い主が見つからないことが多いでしょう。

ただし、類似した物件が近隣エリアで売り出されていなければ、買い主を見つけるチャンスにもなるので売却時期をしっかりと見極めてみましょう。

4-3.交渉が得意な不動産会社に相談する

マンションを希望に近い価格で売却したければ、マンションの成約実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼するほうが良いでしょう。多くの実績を持つ会社であれば、売却のためのノウハウや交渉の蓄積があり、独自のネットワークを活用して買い主を見つけてくれるはずです。

豊富な実績を持つ会社であれば、ホームページやパンフレットなどで積極的に情報発信を行っているでしょうから、細かく情報をチェックしてみましょう。査定時や照会時の担当者などの対応を見て、熱心に対応してくれる会社であるかを見極めてみてください。

類似した過去の取引事例などがあれば、売却活動を進める上で参考になりますので尋ねてみましょう。

5.築古マンションを売却するときの注意点

5.築古マンションを売却するときの注意点

築年数の多いマンションを売却するときに、気をつけておいたほうが良いポイントがあります。売却活動を始める前に、次の点に注意しておきましょう。

築古マンション売却時の注意点

  • リフォームをしない
  • 住宅ローン控除が受けられない場合がある

5-1.リフォームをしない

築古物件の場合は、設備まわりや間取りなどが気になるため、リフォームを行ってから売却すべきか検討することもあるでしょう。

しかし、どの程度のリフォームをするかは工事を行う前に、あらかじめ不動産会社の担当者に相談をしてみましょう。

なぜなら、リフォームにかけた費用を売り出し価格にどれだけ上乗せできるかは慎重に判断する必要があるからです。フルリフォームを行った場合は、かえって赤字になる恐れがあります。

また、良かれと思って行ったリフォームを必ずしも購入希望者が気に入ってくれるとは限りません。ニーズを満たせるかどうか不明確であれば、リフォームにかける分の費用を物件価格から割り引いたほうが、購入希望者には喜ばれるでしょう。

仮にリフォームを行う場合であっても、水回り設備を取り換えるなど誰でも求める部分の工事を行うなど、最小限に留めておくほうが無難です。

5-2.住宅ローン控除が受けられない場合がある

住宅ローン控除は、新たに住宅を購入した方が受けられる税制上の特例措置ですが、築25年を超える物件については適用対象外となります。そのため、築25年を超える築古マンションは税制上の特典がない分だけ成約価格が低くなる傾向があります。

少しでも高値で物件を売却したいと考えるならば、住宅ローン控除が適用される築20年頃までには売却活動を進めるほうが良いでしょう。もしくは住宅ローンの適用対象外となってしまったときは、その分を加味して売却価格の値下げに応じるなど、柔軟な対応が必要だと言えます。

マンションの売却活動をスムーズに進めるためには、購入希望者の視点に立ってどのような部分に物件としての魅力を感じるのかを整理しておきましょう。また、不動産会社の担当者に任せきりにせず、売り主自身も積極的にコミュニケーションを取っていくことが大切です。

まとめ

マンションは築浅の物件ほど人気があり、売却する場合は比較的スムーズに買い主を見つけられるでしょう。一方で、築年数が経過するほど価格は下落していき、特に築25年を迎えるまでは年々価格が下がっていく傾向にあります。

少しでも高く売却したければ早めに行動するほうが良いですが、どの不動産会社に仲介業務を依頼するかも肝心です。不動産の一括査定サービスを通じて、売却価格の目安を知るとともに、積極的に売却活動を進めてくれる不動産会社を探してみましょう。

複数の会社を比較することで、自分に合ったところを見つけられるはずです。信頼できる不動産会社に売却活動を任せることで、納得できる価格でマンションを売却してみてください。

この記事のポイントまとめ

マンション売却の価格は築年数で変わる?
マンションの売却価格は築年数が経過するにつれて、以下のように変わります。

  • 築0年~5年:5,883万円
  • 築6年~10年:5,071万円
  • 築11年~15年:4,484万円
  • 築16年~20年:4,174万円
  • 築21年~25年:3,202万円
  • 築26年~30年:1,884万円
  • 築31年以上:1,904万円

詳しくは「1.マンション売却と築年数の関係」をご覧ください。

マンションはいつが売り時?
マンションの売り時は、東日本不動産流通機構が公表する資料の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(2019年)のデータから、築6年〜10年であると言えます。
詳しくは「3.築年数を踏まえたマンション売却の最適なタイミング」をご覧ください。
高く査定してもらうコツは?
マンションの査定時に高く評価してもらうコツは、以下の通りです。

  • マンションの売却額の相場を把握する
  • 売却時期を見計らう
  • 交渉が得意な不動産会社に相談する

詳しくは「4.築年数が古くても、高い売却査定をもらうコツ」をご覧ください。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

運営会社情報(NTTデータスマートソーシング)

       

メディア 運営者情報

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。

運営会社についてはこちら

カンタン1分入力

最大6社にまとめて 売却査定依頼

都道府県が選択されていません。

市区町村が選択されていません。

             

マンション売却額は築年数で変わる?築古物件を高く売るコツ

築年数が浅い物件ほど人気が集まりやすくなりますので、スムーズな売却活動につながるものです。一方で、築古物件も売り方によって相場よりも高く売却することができるでしょう。この記事では、マンションの価格と築年数の関係を紹介するとともに、高く売却するためのポイントを解説します。