マンションの売却価格は、築年数によって大きく変化する傾向があります。築年数が浅いほど売却しやすいものですが、築古物件であっても売却の仕方次第で相場よりも高く売ることが可能です。

売却活動で損をしないために、築年数とマンション価格の関係性をしっかりと押さえておきましょう。また、築年数が多くても高く評価してもらうためのコツを解説します。

1.マンション売却と築年数の関係

マンションの売却価格は築年数に大きく左右されます。

ここでは、マンションの売却価格が築年数によってどのように変化するのかを詳しくお伝えします。

1-1.築年数ごとのマンション売却価格の推移

東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」によると、首都圏のマンションの売却価格は、築年数によって以下のように推移しています。

公益財団法人東日本不動産流通機構　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）をもとに作成

上図からは、築年数が5年経過するごとに価格が段階的に下がっていることが読み取れます。

では、具体的な価格がいくらになるのかを確認していきましょう。

1-2. 築年数ごとの平均価格の一覧表

築年数ごとのマンションの平均価格は以下の通りです。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）

上記のデータによると、マンション価格が大きく下落するのは築25年を超えた時点です。

築5年までのマンションの価格（6,638万円）と比べると、築26～30年のマンションは2,832万円まで価格が下がっています。

さらに築30年を超えると、価格は築5年までのマンションの3分の1の2,193万円となります。

築年数はあくまで物件としての資産価値を示すものですから、築年数が多いからといって住居としての機能がないと判断されるわけではありません。

国が定めている法定耐用年数では、鉄筋コンクリート造の建物は47年となっています。
どれくらいの期間住み続けるかを考えた上で、家族構成やライフスタイルの変化に合わせて売却時期を検討してみましょう。

2.築年数を踏まえたマンション売却の最適なタイミング

同じ条件のマンションであっても、売却のタイミングを見誤ってしまうと数百万円単位で損失が出てしまう恐れがあります。
そのため、築年数がどのくらい経過したタイミングが売り時であるのかを把握しておきましょう。

また、築30年を超えていても売却の仕方を工夫すれば、きちんと成約につなげることは可能です。
それぞれの点で意識しておきたいポイントを解説します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1.マンション売却の最適なタイミングは築6年～10年

中古マンションについて、築年数から見たときの売却に最適なタイミングは、物件の成約率から判断できます。

東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2022年）のデータから、築6年〜10年の範囲が最も成約率が高いのが分かります。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）

中古マンションは築年数が浅いほうが、売却はスムーズになることが分かります。

ただし、築0年〜5年は新築同様の強気の価格帯で売り出される場合もあり、少し価格が落ち着いた築6年〜10年に人気が集まる部分があるのでしょう。

築20年程度までであれば、比較的成約率が高い傾向が見られますので、積極的に売却活動を進めていきましょう。

2-2.築年数30年を超えても売却は可能

築古のマンションであっても、築浅物件と比べれば売りづらい面はありますが、だからといっても売却は可能です。
築30年を超えると価格の下落が底を打ち、横ばいの状態となるのでじっくり購入者を見つけてみましょう。

築30年を超えてくれば、購入時の価格の3分の1程度の金額となりますので、金額面でそれほど問題になるわけではありません。

むしろ、住みやすさやマンションが独自に備えている特徴など、どのような暮らしが行えるかがアピールポイントとなるでしょう。

例えば、老後の夫婦2人暮らしに適した物件であれば、それなりに需要があるので思った以上の価格で売却できる可能性があります。

単に築年数だけに目を向けてしまうのではなく、アピールポイントを整理して購入希望者の関心を引きつけることが大切です。

3.築年数によるマンション売却額の相場

中古マンションの価格は築年数によって大きく異なります。東日本不動産流通機構が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2022年）によれば、中古マンションの成約状況は以下のとおりです。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構　築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）

築年数が経過するほど、中古マンションの価格が下落しているのは上記の表からも明らかな傾向として分かります。ここでは、築年数ごとにポイントを見ていきましょう。

• 築5年以内のマンション売却額の相場
• 築6年～10年のマンション売却額の相場
• 築11年～20年のマンション売却額の相場
• 築21年～30年のマンション売却額の相場
• 築30年超のマンション売却額の相場

3-1.築5年以内のマンション売却額の相場

築0年～5年以内のマンションは、築浅物件として売り出すことができるため、売却活動は比較的進めやすいと言えます。新築物件と同等か、それ以上の価格で売れる場合もあるでしょう。

特に人気のエリアで築浅物件であれば、購入したいというニーズが高く、有利な条件で売却活動に取り組めるはずです。売却する際もハウスクリーニングやリフォームなどを検討する必要があまりないため、売却にかかる費用自体を抑えられるでしょう。

新築の状態にほとんど近いことをアピールしながら売却活動をしていけば、納得できる成果を得やすい条件ですので、時間をかけて買い主を見つけてみましょう。

3-2.築6年～10年のマンション売却額の相場

築6年〜10年のマンションは、設備の老朽化が進む前の段階であるため、比較的物件としても新しいのが特徴。新築や築浅の物件ほどは価格が高くなく、住宅の損傷も少ないので購入する側にとってはコストパフォーマンスが良い物件となるでしょう。

また、所有期間が5年を超えていますので、長期譲渡所得となり税率が大幅に下がるタイミングでもあります。そのため、売却する側としても売りやすいタイミングだと言えます。

売却時にハウスクリーニングは必要ではありますが、リフォームなどは特に必要がないため、ほとんど手間をかけずに売りに出せるはずです。

ハウスクリーニングの具体的な費用や相場について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

3-3.築11年～20年のマンション売却額の相場

築11年〜20年目を迎えるマンションは、それまでとは違った視点でとらえる必要があります。まず築15年あたりになってきますと、大規模修繕工事の有無が気になるポイントです。

大規模修繕工事が行われるタイミングでは、修繕積立金の値上げがあるケースも見られるので工事手前の段階では購入をためらう方も多いでしょう。マンションの場合は、築15年を迎えるあたりで大規模修繕工事が行われることも珍しくありません。

そのため、この時期に売却を検討するならば、大規模修繕工事が終わってからのタイミングを見計らってみましょう。建物の外観やエレベーターなどの設備が新しくなっていれば、売却を行う際のアピールポイントになるはずです。

また、築15年頃はキッチンやトイレといった水回り設備の老朽化が目立つ時期です。そのため、売却を行うときには最低限のリフォームは必要になることを念頭に置いておきましょう。

リフォームを行った部分の費用対効果を考えて、売り出し価格を設定することが重要です。不動産会社の担当者と相談をしながら、売り出し価格を慎重に決めてみましょう。

3-4.築21年～30年のマンション売却額の相場

築20年を超えてきますと、売却価格は一気に下落する傾向が見られます。築21年～25年では、購入価格の約半分ほどの価格まで下がりますし、売却にあたってリフォームを行う必要が出てくるでしょう。

また、築年数が25年を超えてしまうと住宅ローン控除が適用されなくなるため、新たに購入を検討する方から敬遠されやすい部分があります。築20年を迎えた段階で、早めに売却を進めたほうが有利な条件で交渉できるはずです。

3-5.築30年超のマンション売却額の相場

築30年を超えますと、売却価格そのものにはあまり影響が出てきません。築25年以上のマンション価格は購入時の価格の3分の1程度で落ち着くようになり、価格としては横ばい状態が続くでしょう。

一方、築30年を超えるマンションでは、新耐震基準を満たしているかといった点が大事なポイントになってきます。1981年（昭和56年）以前に建築されたマンションであれば、旧耐震基準のままである可能性がありますので、売却前に耐震診断を受けておきましょう。

診断結果によっては耐震補強工事を行う必要がありますが、新耐震基準を満たしておいたほうが瑕疵担保保険にも加入できますし、売却活動を進めやすいと言えます。また、売却するにあたってリフォームは最小限に留めておくほうが無難です。

リフォーム費用を売り出し価格に上乗せしづらい点と、リフォーム費用を多くかけるならその分を値引きしたほうが早めの売却につながるからです。

ここまで築年数ごとの相場をお伝えしてきましたが、自分のマンションの相場や高く売るコツを調べたい方は、以下の記事もご覧ください。

4.築年数が古くても、高い売却査定をもらうコツ

築古のマンションであっても、不動産会社から高く評価してもらうことはできます。査定依頼を行うときに気をつけるべきポイントとして、以下の3つの点が挙げられます。

それぞれの点について、詳しく解説します。

4-1.マンションの売却額の相場を把握する

マンションの売却価格の目安を把握するには、自分でも相場を調べておくことが大切です。webを通じて調べる方法として、次の2つが挙げられます。

どちらのサイトも誰でも無料で利用できますので、手の空いた時間を見つけて周辺エリアの取引価格をチェックしてみると良いでしょう。個人情報保護の観点から詳細な住所までは調べられませんが、近隣エリアの類似した取引情報などを検索できます。

実際に取引が行われた価格ですから、リアルな情報として活用できるはずです。マンションの売却であれば、比較的情報量が多いレインズ・マーケット・インフォメーションを使ってみると良いでしょう。

ただし、これらの方法はあくまで周辺エリアの相場を知るためのものですので、所有するマンションの価値を知りたければ不動産会社に対して査定依頼を行う必要があります。不動産会社が売却予定の物件に対してどのような価格を提示するかが分かれば、今後の売却プランの見通しがつくでしょう。

査定額は1社が提示するものだけで判断せず、複数の会社が提示した内容と比較することが重要です。効率的に査定依頼を行うには、不動産の一括査定サービス「IELICO（イエリコ）」を活用してみると良いでしょう。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、IELICOを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

4-2.売却時期を見計らう

マンションをできるだけ高値で売却したいと考えるならば、売却を行うタイミングを見定めることも重要です。1年を通じてマンションへの需要が高まりやすい時期は、2～3月頃だと言えるでしょう。

新学期や新生活が始まる4月を前にしたタイミングですので、新たな住まいを求めている方が多いからです。一方、1月や8月は閑散期となりやすいため、売却活動を始めたとしても思うように買い主が見つからないことが多いでしょう。

ただし、類似した物件が近隣エリアで売り出されていなければ、買い主を見つけるチャンスにもなるので売却時期をしっかりと見極めてみましょう。

4-3.交渉が得意な不動産会社に相談する

マンションを希望に近い価格で売却したければ、マンションの成約実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼するほうが良いでしょう。多くの実績を持つ会社であれば、売却のためのノウハウや交渉の蓄積があり、独自のネットワークを活用して買い主を見つけてくれるはずです。

豊富な実績を持つ会社であれば、ホームページやパンフレットなどで積極的に情報発信を行っているでしょうから、細かく情報をチェックしてみましょう。査定時や照会時の担当者などの対応を見て、熱心に対応してくれる会社であるかを見極めてみてください。

類似した過去の取引事例などがあれば、売却活動を進める上で参考になりますので尋ねてみましょう。

5.築古マンションを売却するときの注意点

築年数の多いマンションを売却するときに、気をつけておいたほうが良いポイントがあります。売却活動を始める前に、次の点に注意しておきましょう。

5-1.リフォームをしない

築古物件の場合は、設備まわりや間取りなどが気になるため、リフォームを行ってから売却すべきか検討することもあるでしょう。

しかし、どの程度のリフォームをするかは工事を行う前に、あらかじめ不動産会社の担当者に相談をしてみましょう。

なぜなら、リフォームにかけた費用を売り出し価格にどれだけ上乗せできるかは慎重に判断する必要があるからです。フルリフォームを行った場合は、かえって赤字になる恐れがあります。

また、良かれと思って行ったリフォームを必ずしも購入希望者が気に入ってくれるとは限りません。ニーズを満たせるかどうか不明確であれば、リフォームにかける分の費用を物件価格から割り引いたほうが、購入希望者には喜ばれるでしょう。

仮にリフォームを行う場合であっても、水回り設備を取り換えるなど誰でも求める部分の工事を行うなど、最小限に留めておくほうが無難です。

5-2.住宅ローン控除が受けられない場合がある

住宅ローン控除は、新たに住宅を購入した方が受けられる税制上の特例措置ですが、築25年を超える物件については適用対象外となります。そのため、築25年を超える築古マンションは税制上の特典がない分だけ成約価格が低くなる傾向があります。

少しでも高値で物件を売却したいと考えるならば、住宅ローン控除が適用される築20年頃までには売却活動を進めるほうが良いでしょう。もしくは住宅ローンの適用対象外となってしまったときは、その分を加味して売却価格の値下げに応じるなど、柔軟な対応が必要だと言えます。

マンションの売却活動をスムーズに進めるためには、購入希望者の視点に立ってどのような部分に物件としての魅力を感じるのかを整理しておきましょう。また、不動産会社の担当者に任せきりにせず、売り主自身も積極的にコミュニケーションを取っていくことが大切です。

まとめ

マンションは築浅の物件ほど人気があり、売却する場合は比較的スムーズに買い主を見つけられるでしょう。一方で、築年数が経過するほど価格は下落していき、特に築25年を迎えるまでは年々価格が下がっていく傾向にあります。

少しでも高く売却したければ早めに行動するほうが良いですが、どの不動産会社に仲介業務を依頼するかも肝心です。不動産の一括査定サービスを通じて、売却価格の目安を知るとともに、積極的に売却活動を進めてくれる不動産会社を探してみましょう。

複数の会社を比較することで、自分に合ったところを見つけられるはずです。信頼できる不動産会社に売却活動を任せることで、納得できる価格でマンションを売却してみてください。