一戸建て売却をすると決めたものの、初めてのことで「何から始めたらいいか分からない」という方も多いでしょう。

不動産売却の初心者でも「スムーズかつ高値で家を売りたい」と考えているなら、ただ不動産仲介会社に任せるだけでなく、みずから売却手順、スケジュールの組み方、相場、高値売却のコツなどの事前知識を身に着けることがとても重要です。

この記事は、マイホームを少しでも高く売りたい方へ向けて

などの、押さえておくべき知識を解説します。

本記事で一戸建ての売却の流れや必要書類を集めるタイミングなど、初めてでもわかりやすく図表で解説しています。売却活動を始める前にお読み頂き、ポイントやコツをおさえてスムーズな売却を目指しましょう。

1.【図解】一戸建て売却の活動スケジュールと期間

まずは一戸建て売却の活動スケジュールと期間を把握することから始めましょう。

一戸建て売却のスケジュールと期間は以下の表の通りです。

一戸建ての売却は、売却活動を始めてから買い主に引き渡すまで、約3ヶ月〜6ヶ月はかかります。

あくまで目安ですので、買い手探しが難航すれば6ヶ月以上かかる可能性もあります。
あらかじめ把握しておくことで、スムーズに手続きや販売活動などを進めることができます。

2.一戸建て売却の7つの準備│事前に確認すべきこと

一戸建て売却をスムーズに進めるために、以下の7つは事前に確認しておきましょう。

それぞれのポイントを解説します。

2-1.売却にかかる費用

一戸建てを売却する際の費用は高額になるため、事前に確認しておきましょう。
主な費用の内訳は以下の表の通りです。

項目	費用
仲介手数料	（取引額×3%+6万円）＋消費税 ※取引額が400万円を超える場合
譲渡所得税	売却利益×所有期間別の税率によって決定
印紙税	10,000円～30,000円程度
登録免許税	不動産1件につき1,000円
司法書士への報酬	10,000円～20,000円程度
測量費用	35～45万円程度
住宅ローン一括返済手数料	契約先の金融機関によって異なる
その他諸費用	引っ越し、ハウスクリーニング、リフォーム費用など

仲介手数料や印紙税は取引額が大きいほど支払う金額も高くなりますので、査定時に分かる相場からおおよその価格をおさえておきましょう。

また、登録免許税については一戸建てを土地と建物それぞれを1つの不動産として考えますので、2件分（2,000円）の支払いが必要となります。

2-2.一戸建ての売却相場の調べ方

一戸建て売却に向けて活動を始める前に、まず行っていただきたいのが売却相場を調べることです。
高く売りたいからといって相場から大きく外れた売り出し価格を設定すると、買い手から敬遠され売れなくなります。

適正な売り出し価格を設定するために、ご自身で相場を把握しておかなければなりません。
相場を調べる方法は以下2つの方法があります。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、レインズが運営する不動産価格情報サイトです。

過去の不動売買の取引データから売りたい物件の類似情報を探すことで、売却相場を把握することができます。

レインズ管理なので取引情報が豊富に揃っている点や、築年数や面積など下の細かい条件を絞って検索できる点が特徴です。

対して「土地総合情報システム」は、国土交通省が運営している情報サイトです。

土地の取引情報をメインに取り扱っていますが、サイト内にある「不動産取引価格情報検索」を使って土地と建物それぞれの取引価格を調べられます。

ただし、ふたつともあくまで過去の取引データなので、現在の不動産相場に当てはまる訳ではありません。おおよその相場を把握する程度のデータとして認識しておきましょう。

2-3.売却活動に必要な書類

一戸建て売却ではさまざまな書類が必要となります。
必要書類の種類によって提出を求められるタイミングが異なりますので、以下の表をご確認ください。

書類によっては申請してから手元に届くまで数日～数週間程度かかるケースもありますので、本格的に売却活動を始める前に余裕を持って準備を進めましょう。

2-4.築年数の経過によって売却方法が変わる

一戸建ては築年数がどれだけ経過しているかによって、最適な売却方法が変わります。

一戸建ての価値は築年数の経過と共に減少していくためです。

築年数が浅い物件であれば、そのままの状態で売却しても高値で売却できる可能性は十分にあります。

築年数が20年以上経過している場合は、建物の価値がないものと判断され土地だけの評価で価格が決まってしまいます。

そのため、築年数が20年以上経過していて建物の状態が良くない場合は、家として売るのではなく古家付き土地として売る、もしくは更地にしてから売るのがおすすめです。

古家付き土地は買い手にとっては相場より安く購入でき、売主にとっては解体費用がかからないなどのメリットがあります。築浅の一戸建てと比較して売却活動が長引く可能性はあるものの、コストをおさえられます。

また、建物を解体して更地にしてから売る場合は、売主にとっては買い手を見つけやすく、買主にとっては自由に新しい家をデザインして立てることができるメリットがあります。

少しでも高く早く売りたい方は、所有する物件の築年数に応じて売却方法を検討しましょう。

2-5.一戸建ての所有者

一戸建ての所有者が誰なのかもあらかじめ確認しておきましょう。

一戸建てに限らず、不動産は名義人本人しか売却することができません。
例えば親から相続した一戸建ての場合は、名義人が親の名前のままになっているケースがよくありますが、この状態で相続人が売却手続きを行うことはできません。

名義人が売主でない場合は、名義変更の手続きが必要です。
一戸建ての名義人が誰なのかは、登記簿謄本を取得すれば確認できますので、必要書類の準備とあわせて確認しておきましょう。

2-6.土地の境界線

一戸建て売却では、土地の境界線を明確にしなければなりません。

一戸建ては土地と建物それぞれ分けて査定を行いますが、土地の境界線が曖昧だと正確な面積が分からないため、正しい査定額を算出できなくなります。

また境界線を明確にすることは隣人とのトラブルを避ける目的もあります。
境界線を明らかにしないまま手続きを進めてしまうと、いざ売却するとなった際に境界線をめぐって隣人から指摘を受けたり、最悪の場合は売却活動を進められなくなったりする可能性もあります。

境界線の確定は、確定測量を依頼すれば隣人立ち会いの元で調査が行われます。
売却活動をスムーズに進めるためにも、売却活動を始める前に確認しておきましょう。

2-7.住宅ローンの残高

一戸建てを売ると決めたら住宅ローンの残高を確認しましょう。

住宅ローンで一戸建てを購入した場合、担保として不動産に抵当権が設定されます。一戸建てを売るためには、売却する際に抵当権の抹消が必要となります。

住宅抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が条件となるため、利益を少しでも増やすためには、住宅ローンを完済することも想定した上で価格設定をしなければなりません。

また、売却資金では住宅ローンが完済できないとなった場合、自己資金で補うか住み替えローンを検討するなど対策を考えなければなりません。

いざ売却活動を始めてからでは適切に対処できない可能性もあるため、住宅ローン残高は査定を依頼する前に把握しておきましょう。

3.一戸建ての査定を不動産会社に依頼

準備が整えば不動産会社に査定を依頼します。
本章では、一戸建ての査定方法や評価されるポイントについて解説します。

3-1.一戸建ての査定方法

一戸建ての査定方法は机上査定と訪問査定の2種類があります。それぞれの違いと、売却におすすめの査定について解説します。

3-1-1.机上査定

机上査定とは、依頼主から取得した物件に関する情報を元に価格を算出する査定方法です。

売主は、インターネットの査定フォームやメール等を介して、築年数や間取り、面積などを不動産会社に伝えます。

物件を直接見て査定を行うわけではないため、訪問査定と比較すると精度は高くありませんが、結果は即日～遅くとも数日で知ることができます。そのため、「大体の価格でいいのですぐに査定結果を知りたい」といった場合に適した方法です。

3-1-2.訪問査定

訪問査定は、担当者が実際に物件を確認した上で売主からもヒアリングをしながら査定を行う方法です。

物件がどのように管理されているか、日当たりや眺望など実際に目で見なければ分からないような部分も確認し査定を行うので、より精度の高い査定が期待できます。

ただし、訪問査定は現地調査となるため査定結果が出るまでに数日〜1週間程度かかります。
そのため、売却することは決まっていて、価格の相談や不動産会社の選定などしたい方を対象とした査定となります。

3-2.査定時に評価されるポイント

一戸建て査定では、以下の7つのポイントを評価し、査定額が算出されます。

項目	評価のポイント
築年数	築20年が経過していると建物の価値がないと判断される
家の内装	間取り、水回りの設備、フローリングの状態
家の外装	外壁の塗装、建物の破損個所、家の傾き
家の状態	老朽化、シロアリ、雨漏り
日当たり・眺望	南→東→西→北の順で評価が下がる
周辺環境	駅までの距離、通勤・通学などの利便性
土地	土地の面積、形状、接道道路との関係

上記はあくまで一例であり、細かい条件は不動産会社によって異なります。

そのため、査定書を受け取った際は、どのような基準で査定額が算出されたのか、評価ポイントを必ず確認することが大切です。

疑問点があれば不動産会社に確認し、査定額が妥当なのかを自分で判断するようにしましょう。

一戸建ての査定を依頼するなら、一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」がおすすめです。

「IELICO（イエリコ）」は、全国にある不動産会社の評判や口コミを見て複数社に査定依頼できる一括査定サイトです。

査定を依頼する会社は厳選された優良企業2,100社の中からお客様の条件にあった会社を「IELICO（イエリコ）」がピックアップし、その中から最大6社まで選択することができます。

その他、12,500件以上の口コミから、自分に合う不動産会社を見つけることが可能です。査定を依頼する会社を探すなら、「IELICO（イエリコ）」をぜひご活用ください。

4.不動産会社と媒介契約を締結

仲介を依頼する不動産会社が決まれば媒介契約を締結します。
本章では、媒介契約の種類や、おすすめしたい専任媒介契約について解説します。

4-1.媒介契約の種類

不動産会社と結ぶ媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの違いは以下の表のとおりです。

4-1-1.一般媒介契約

一般媒介契約の大きな特徴は、同時に複数の不動産会社と契約できることです。
複数社と契約することによって、買い手探しの幅が広がるので、より条件の良い相手を見つけられる可能性が高くなります。

また自分自身で買主を見つけることも可能なので、3つの媒介契約の中では一般媒介契約が、最も自由度の高い契約方法と言えるでしょう。

4-1-2.専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり、契約できる不動産会社は1社のみです。
契約できるのが1社だけなので買い手を探すなら不利なようにも感じられますが、不動産会社にとっては確実に仲介手数料を得られるなどメリットの大きい契約の種類となります。

そのため、一般媒介よりも積極的に買い手探しに取り組んでくれることから、すぐに買い手を見つけられる可能性があります。

またレインズや売主への報告義務があるので、販売活動の進捗を把握することが可能です。

4-1-3.専属前任媒介契約

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同じく契約できる不動産会社は1社のみです。
ただし、専任媒介契約と違って自分で買主を見つけることはできません。

その分、不動産会社が積極的に営業活動を行なってくれるケースが多いです。
また、レインズや売主への報告義務として決められている期間は専任媒介よりも更に短いため、こまめに進捗を確認できるなど、手厚いサポートが期待できます。

ただし、専属専任媒介の場合は1社のみ契約でき、自分で買主も探せないことから、囲い込みに注意が必要です。

囲い込みとは不動産会社が両手仲介を行うために、物件の情報を公開しないまま活動していたり、他の不動産会社からの問い合わせを受けなかったりする行為を言います。

囲い込みを受けると意図的に買い手がつかない状態が起きるので、売却活動が長期化する可能性があります。

囲い込みを防ぐためには、レインズの情報が更新されているか、また自身に対して正しく活動報告がされているかなどの確認を行いましょう。

4-2.一戸建て売却なら専任媒介がおすすめ

専任媒介契約をおすすめする理由は、一般媒介と専属専任媒介それぞれのメリットを併せ持っているためです。

1社しか契約できませんが、自分で買主を探せるので、効率よく活動ができる方法と言えます。

また、不動産会社も積極的に販売活動を行ってくれますし、活動報告義務があることから不動産会社が「買い手を見つけるために熱心に活動してくれているのか」も確認することができます。

買い手を早く見つけるためには不動産会社がどれだけ熱心に活動してくれるかが大きなポイントとなるため、最もバランスの良い専任媒介契約を選択しましょう。

5.販売活動の開始

媒介契約を結んだら、販売活動を開始します。
販売活動の主な内容は次の3つです。

それぞれの活動内容について、詳しく解説します。

5-1.不動産会社が行う広告活動

相手を探すための広告活動は、不動産会社が行います。
不動産会社は、インターネット広告やチラシ、不動産情報サイトなどに物件の情報を掲載して、物件の売り出し情報を発信します。
広告活動を行うことで、人に物件を売り出していることを知ってもらえます。
広告活動においては売主がすべきことはありませんが、物件に興味を持ってもらえる重要な機会なので、掲載する写真や内容は一度目を通しましょう。

なお、広告活動にかかる費用は、原則不動産会社が負担します。

5-2.内覧前の準備

不動産会社が広告活動を行っている間、売主は内覧の準備をします。
内覧準備の主な内容は、室内の清掃と、当日に使用する資料の準備です。

室内の状態を特に重要視して選ぶ買主もいるため、清潔感がないと購入意欲の低下を招いてしまいます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂などの水回りや庭、玄関などは生活感が出やすく買主も気にする場所なので、重点的に掃除しましょう。

汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。

5-3.内覧当日の対応

内覧時に買主からさまざまな質問を受けますので、的確に応えられるように物件の情報やアピールポイントを整理しておきましょう。
買主から聞かれそうな内容を想定して資料としてまとめておくと、当日使用しやすいです。

また、内覧対応も買主の購入意思に影響しますので、丁寧な対応を心掛けてください。

6.買い手と売買契約を締結

無事に買い手が決まれば売買契約を締結します。

売買契約当日は、売買契約書の締結と手数料の支払い等を行います。

6-1.売買契約書を結ぶ

売買契約当日は、売主と買主、不動産会社の担当者が同席の元で売買契約書の締結を行います。

宅建士の資格を持つ担当者が重要事項説明を読み上げ、双方同意の上で署名と押印を行います。
売買契約書の締結以降に契約解除や内容の変更等を希望される場合は違約金が発生する場合があるので、契約書の内容に問題がないか細かく確認をしましょう。

6-2.手付金の支払い

売買契約書の締結が終われば、買主から売主に対して手付金の支払いが行われます。

手付金は購入価格の5％〜10％程度が相場とされています。

6-3.売主は不動産会社に仲介手数料を支払う

売主が不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料の金額は、法律によって以下の上限額が決められています。

不動産の取引額	仲介手数料（消費税別）
200万円以下	取引額×5%
200万円超から400万円以下	取引額×4%+2万円
400万円超	取引額×3%+6万円

仲介手数料は、売買契約時に50%を支払い、残りの50%は決済時に支払いを行います。

6-4.住宅ローン一括返済の手続き

売買契約を結ぶタイミングで、売主は住宅ローンの一括返済の手続きを行います。

金融機関に連絡して住宅ローンの一括返済を希望する旨を伝えて必要書類を送付してもらいます。
この時送付してもらう書類は、決済の時に抵当権抹消の手続きを行う際に使用しますので、紛失しないように保管してください。
金融機関へ連絡をしてから書類が届くまで、2週間程度かかります。

登記の抹消手続きを司法書士に依頼する場合は、決済当日に同席してもらう必要があるため合わせて連絡しましょう。

7.残代金の決済と引き渡し

売買契約の締結が完了したら、残代金の決済と引き渡しを行います。
決済と引き渡しの内容とポイントを解説します。

7-1.買主から売主に対して残代金の支払い

買主は売主に対して残代金の支払いを行います。

買主が住宅ローンを利用して決済を行う場合は、このタイミングで金融機関に対して住宅ローンの契約手続きを行います。

そのため、決済当日は買主側の金融機関担当者も立ち会います。
金融機関が営業している時間帯に行われることが多いため、決済は平日の午前中に行うのが基本です。

順調に手続きが進めば1時間〜2時間程度で融資が実行され、買主から残代金が支払われます。なお、残代金の支払いは現金を手渡し、もしくは銀行振り込みで行われます。

7-2.売主は売却資金で住宅ローンを完済

買主から購入代金が振り込まれたら、金融機関に連絡をして住宅ローンの支払いを実行してもらいます。

売却資金で住宅ローンを一括返済できない場合は、自己資金で補うもしくは住み替えローンを利用するなどして完済します。

合わせて、仲介手数料の残り50％や固定資産税の支払いなども済ませます。

7-3.抵当権抹消の手続き

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消の手続きを行います。
銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、そのまま司法書士に渡して抹消手続きを実行してもらいます。

司法書士は受け取った書類を持って法務局に出向き、抵当権抹消手続きを行います。
手続きから2週間ほどで、抵当権が抹消されます。

8.一戸建てを高く売却するコツ

一戸建てを高く売却するなら、次の3つのコツをおさえて売却活動を行いましょう。

それぞれ詳しく解説します。

8-1.内覧前に物件の長所・短所を整理しておく

一戸建てを少しでも高く売るためには、内覧前に物件の長所と短所を整理しておきましょう。

内覧当日は買い手からいろいろな質問を受けます。設備や物件のアピールポイントだけでなく、「生活していて気になる点はないか」「周辺環境で不便さを感じたりしないか」など、不安や疑問に感じていることまで様々です。

あらかじめ長所と短所を整理できていないと、質問に対して的確に応えることができません。曖昧な回答が続くと、「何か隠しているのではないか？」など買い手からの印象が悪くなってしまいます。

また、短所であっても正直に伝えることが大事です。
買い手は物件だけでなく売主の対応も見て最終的に購入するか判断するので、隠さず伝えることで誠実な対応を心掛けてください。

8-2.一戸建ての売却が得意な不動産会社を選ぶ

仲介を依頼する不動産会社を探す際は、一戸建ての売却が得意な会社を選びましょう。

不動産会社によって、得意とする物件種別は異なるためです。
例えば、「マンションの売却が得意」「一戸建て売却の実績が殆どを占める」などさまざまです。
一戸建てを売却するのにマンションの売却実績が豊富な不動産会社に依頼しても、希望するような成果は得られません。

特に一戸建てとなれば、建物の状態によっては解体してから売る、あるいは古家付き土地として売るなど経験に基づく判断が必要となるため、担当者のスキルがなければ期待するような売却は実現できません。

不動産会社の実績や得意分野はホームページに記載されていることが多いので、確認してから依頼しましょう。

8-3.査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産査定は複数社に依頼することをおすすめします。

それぞれの不動産会社で独自の査定基準を持っているので、査定結果が大きく異なることも珍しくありません。中には数十万〜100万円を超えるような差が生じる事もあります。

複数社の査定額を比較し、併せて担当者との相性も見極めましょう。

一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」なら、一回の情報入力で複数の不動産会社から査定が届くため、手間なく売却を任せられる不動産会社を見つけることができます。

一戸建て売却がはじめての方は、「IELICO（イエリコ）」を活用し、信頼できる不動産会社を見つけましょう。