不動産の売却は多くの方にとって初めての経験であり、不慣れな状態でスタートするのが自然です。今回は「何からスタートすべきかわからない」といった方に向けて、一戸建てを売るときの「基本的な流れ」と「目安の期間」「売却に必要なコスト」「高く売るためのコツ」をまとめて解説します。

1.一戸建ての売却でまず確認すべきこと

一戸建ての売却をスムーズに進めるうえで、実際に売却活動を始める前に確認しておくべきことがいくつかあります。主なものとして、次の3つがあるのできちんと確認しておきましょう。

• 希望する売却価格とスケジュールの確認
• 土地の権利関係や建物の状態をチェック
• 必要な書類が手元にあるかを確認しておこう

1-1.希望する売却価格とスケジュールの確認

一戸建ての売却を検討するときには、希望する売却価格とスケジュールを持っておくことが重要です。不動産会社に相談をするにあたって、売り主の希望が明確になっていれば、自然と話を進めやすくなります。

売却価格については、あらかじめどのくらいで売却できそうか相場を調べながら、目安となるラインを設定しておくことが大切です。最終的には不動産会社の査定額を参考にしながら、自分で売り出し価格を決めることとなるので、ある程度の相場観を養っておくと安心です。

スケジュールについては、引き渡しのタイミングから逆算しておく必要があります。たとえば、転勤や子どもの進学などで住み替えを行うときは、自然とタイムリミットが決まってくるため、スタートすべき時期や選択すべき売却プランも固まります。

1-2.土地の権利関係や建物の状態をチェック

一戸建ての場合は、売却をスタートする前に土地の権利関係を確認しておくことが大切です。具体的には、「隣地との境界が明確かどうか」「接道状況を把握しているか」といったポイントがあげられます。

また、物件の所有者もきちんと確認しておく必要があります。不動産を売却できるのは原則として所有者本人のみであるため、相続などで共同名義となっている場合には、共有者全員分の合意を得なければなりません。

不動産の売却において、万が一引き渡し後に欠陥が発見されたら、売り主は契約不適合責任を負う必要があります。契約不適合責任とは、簡単に言うと「契約書に記載のない欠陥や不具合があったときに、補修費用の負担やその他の補償を負わなければならない」という決まりです。

そのため、売却するうえでは、事前に物件の状態をきちんと把握しておく必要があります。後ほど詳しく紹介しますが、雨漏りやシロアリ被害などがないか、専門家による調査を受けておくのも1つの方法です。

1-3.必要な書類が手元にあるかを確認しておこう

不動産を売却するときには、さまざまな書類を準備しておく必要があります。一戸建ての売却では以下のような書類が必要となるので、あらかじめ手元にそろえておくと良いでしょう。

必要な資料	備考	必要なタイミング
本人確認書類	運転免許証やパスポートなど	媒介契約の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時
実印	売買契約までに用意する・共有名義の場合は共有者全員分が必要	売買契約時・引き渡し時
印鑑証明書	共有名義の場合は共有者全員分が必要・発行から3ヶ月以内のものが必要	売買契約時・引き渡し時
住民票	物件の住所が現住所と異なる場合に必要・発行から3ヶ月以内のものが必要	引き渡し時
登記済権利書・登記識別情報通知書	不動産の内容や権利関係の確認に必要・登記手続きの際にも必要	媒介契約の締結時・売買契約時・引き渡し時
建築確認済証・検査済証	工事内容が法律に適合しているかを証明する書類	媒介契約の締結時
登記事項証明書・登記簿謄本	不動産の状態や権利関係を示す書類・土地と建物それぞれについて必要	媒介契約の締結時・売買契約時・引き渡し時
地積測量図	土地の面積や状態を確認する書類	媒介契約の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時
境界確認書	隣接地との境界を証明する書類	媒介契約の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時
購入時の売買契約書・重要事項説明書	物件の特徴がまとめられている書類・パンフレットなどでも代用できる	媒介契約時
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	物件の耐震性や安全性を示す書類・必須ではないがあると物件の信頼性をアピールできる	媒介契約時
地盤調査報告書・住宅性能評価書	必須ではないがあると物件の信頼性をアピールできる	媒介契約の締結時
住宅ローン残高証明書	住宅ローン残債を確認するために必要	媒介契約の締結時
固定資産税納税通知書	固定資産税や都市計画税の税額確認に必要	売却活動中

不動産会社によって、必要とされる書類や用意すべきタイミングは異なるので、あらかじめ確認しておきましょう。必要書類のなかには物件を取得した時点で入手しているものも多いですが、手元になければ再度取得する必要があるので、できるだけ早めに動くことが大切です。

2.一戸建てを売却する流れと目安となる期間

スムーズに売却を進めるには、全体的な流れと必要な期間を把握しておく必要があります。ここでは、一戸建てを売却する手順と目安の期間について詳しく解説します。

	手順	内容	目安期間
1	不動産会社を見つける	情報収集・不動産会社をいくつか絞り込む	1週間程度
2	査定依頼	査定額の確認・査定の根拠、売却プランの確認	1～2週間程度
3	媒介契約を結ぶ	不動産会社に仲介を依頼する	1週間程度
4	売却活動	宣伝・広告による買い手の募集・内見希望者への対応	3～4ヶ月程度
5	売買契約の締結	重要事項説明・売買契約書の確認、署名・捺印・手付金の受領	1週間程度
6	残金決済・引き渡し	残代金の決済・費用の清算・引き渡し・登記移転手続き	1～2ヶ月程度
7	確定申告	納税額の確認・申告・納税	翌年の申告期限内

売却にかかる期間は物件によって異なる部分もありますが、6ヶ月～1年程度は必要となります。そのため、引き渡しのタイミングが決まっている場合には、逆算してスタートを切ることが大切です。

2-1.不動産会社を見つける（1週間程度）

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが重要なポイントとなります。一口に不動産会社といっても、「都心のマンションに強い」「郊外の一戸建ての売買実績が豊富」など、会社によって得意とする分野は異なります。

一戸建てを売却する際には、一戸建ての取引実績が豊富な会社のなかから、売りたい物件のエリアに明るいところを選ぶのがポイントです。また、同じ物件であっても、不動産会社によって査定額にはバラつきが生まれることがあるので、複数の依頼先を見つけておくことも大切です。

はじめから1社に絞り込むのではなく、いくつかの会社に査定依頼を行い、結果を比較しながら最適な会社を見極めましょう。

2-2.査定依頼（1～2週間程度）

不動産会社を選んだら、査定依頼を行ってどのくらいの価格で売却できそうか目安を算出してもらいます。このときには、査定額とともにその根拠や適した売却プランなども提示してもらえるので、気になる点があれば遠慮なく不動産会社の担当者へ相談することが大切です。

価格や査定の算出方法、対応などを比較しながら、じっくりと信頼できる不動産会社を見極めましょう。

2-3.媒介契約を結ぶ（1週間程度）

媒介契約とは、売り主が不動産会社に不動産売買や賃貸借などの仲介を依頼する契約のことです。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ以下のような特徴を持っています。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の不動産会社との同時契約	可	不可	不可
自分で見つけた相手との取引	可	可	不可
契約の有効期間	指定なし（基準は3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズへの登録義務	なし	7日以内	5日以内
売却活動の報告義務	なし	14日に1度	7日に1度

一般媒介契約や売り主、不動産会社ともにもっとも自由度が高い契約方法であり、複数の会社との同時契約や自己発見取引も認められます。一方、1社のみに依頼する専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社にさまざまな義務が生じるため、売却活動に力を入れてもらいやすくなるのがメリットです。

案件によって最適な契約方法は異なるので、それぞれの特徴を押さえたうえで検討しましょう。

2-4.売却活動（3～4ヶ月程度）

売却活動が始まると、広告や買い手の募集といった基本的な手続きは不動産会社が行ってくれます。この間、売り主がすべきことは売買契約に必要な書類の準備と内見対応です。

内見は物件の状態を購入希望者に見てもらう重要な場面なので、しっかりと清掃などの準備を済ませて迎えましょう。

2-5.売買契約の締結（1週間程度）

購入希望者が決まったら、不動産会社による重要事項説明が行われたうえで、売買契約書を取り交わします。

このとき、買い主からは手付金として物件代金の一部を受け取るのが一般的です。

また、売り主はこのタイミングで、不動産会社に仲介手数料の一部（半金程度）を支払うのが通例となっています。

2-6.残金決済・引き渡し（1～2ヶ月程度）

事前に決めた引き渡し日が訪れたら、売り主と買い主、それぞれの不動産会社、司法書士、金融機関担当者などが集まり、必要な手続きをまとめて進めます。

残代金の決済、仲介手数料の清算、必要書類の引き渡しなどを済ませ、所有権の移転登記を行うと売却手続きは完了となります。

2-7.確定申告（翌年の2月中旬～3月中旬）

不動産売買を行ったときには、売却の結果によって確定申告が必要となるケースがあります。

具体的には「売却によって利益が発生したとき」と「損失時の特例を利用したいとき」があげられます。

確定申告の時期は売却した翌年の2月中旬～3月中旬なので、忘れずに申告手続きと納税を行いましょう。

3.一戸建ての売却にかかる費用

不動産売却には各種手数料や税金が発生するため、売却コストにも目を向けて資金計画を立てる必要があります。売却時にかかる費用には以下のようなものがあります。

費用の項目	内容	費用の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	取引金額に応じて計算される
印紙代	売買契約時の契約書にかかる税金	1～3万円
一括返済の手数料	金融機関に支払う手数料	1～4万円
登録免許税	抵当権の抹消登記にかかる税金	1,000円×件数
司法書士依頼料	登記手続きを代行してもらう依頼料	1～2万円
その他の費用	引っ越し費用・ハウスクリーニング費用・測量費用など	条件によって異なる

3-1.仲介手数料

仲介手数料は宅建業法によって上限が決められており、以下の計算式で求めることができます。売却コストのなかではもっとも大きな割合を占める項目なので、事前に具体的な金額の目安を計算しておきましょう。

ただ、下限については特に決められていないので、不動産会社によってコストが安くなる場合もあります。

取引金額	仲介手数料の上限額
200万円以下の場合	（売却価格×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の場合	（売却価格×4％＋2万円）＋消費税
400万円を超える場合	（売却価格×3％＋6万円）＋消費税

なお、仲介手数料は売買契約が成立したときの成功報酬であり、媒介契約を結んだだけで発生するわけではありません。

3-2.売買契約書の印紙代

売買契約を交わすときには、契約書に収入印紙を貼る必要があります。このとき、取引金額に応じた印紙税がかかります。

令和4年（2022）の3月31日までの不動産取引では軽減措置が適用されるので、負担額は通常の半額程度となります。

契約金額	通常の税額	軽減後税額
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超5億円以下	100,000円	60,000円

3-3.住宅ローンの繰り上げ返済の事務手数料

住宅ローンが残っている不動産を売却するときには、引き渡しまでに完済をしたうえで、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。

このとき、繰り上げ返済を行うための手数料が発生します。

具体的な金額は金融機関や利用する窓口によっても異なりますが、1～4万円程度が目安です。

3-4.抵当権抹消登記の費用

抵当権を抹消するときには、登記費用として1件あたり1,000円の登録免許税がかかります。

一戸建ての場合、土地と建物のそれぞれについて手続きが必要となるため、費用は合計で2,000円です。

3-5.司法書士への報酬

抵当権抹消登記は自分で行うこともできますが、書類の準備や手続きに不安がある場合は、専門家である司法書士に依頼するほうが安心です。

費用は1～2万円程度が相場であり、それほど大きな負担にはなりません。

たとえば、建物が2筆の土地にまたがっている場合などのイレギュラーなケースであれば、はじめから専門家に任せてしまったほうがスムーズに手続きを行えます。

3-6.その他の費用（ハウスクリーニング代等）

その他の費用の内訳は、売りたい物件の状態や売り主の売却事情に応じて異なります。

主な項目としては、ハウスクリーニング費用や測量費用、物件の調査費用（インスペクション費用）などがあげられます。

4.一戸建ての売却に関係する税金

不動産を売却したときに利益が出たら、「譲渡所得税」がかかります。

不動産売却における利益とは、売却代金から取得費や売却費用を差し引いた金額のことであり、税制上は「譲渡所得」と呼ばれます。

譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる「所得税＋復興特別所得税＋住民税」の総称であり、税率は売却した不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。

譲渡所得の区分	税率
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63％
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％

所有期間は売却した年の1月1日を基準に計算し、5年を超えているかどうかによって税率には大きな違いが設けられています。

なお、譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられており、一定の要件を満たしたマイホームの売却においては、「3,000万円の特別控除」などを活用して税負担を軽減することも可能です。

5.築年数別・エリア別一戸建ての平均売却価格

一戸建ての売却価格については、築年数や所在エリアが大きな影響を与えます。たとえば、東日本不動産流通機構がまとめた「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2020）によれば、2020年の首都圏における中古一戸建ての平均売却価格は以下のように示されています。

築年数	平均売却価格
築0～5年	4,146万円
築6～10年	3,957万円
築11～15年	3,768万円
築16～20年	3,457万円
築21～25年	3,099万円
築26～30年	2,586万円
築31年以上	2,018万円

※中古戸建住宅成約状況（東日本不動産流通機構）参照

個別の条件によっても価格には違いが生まれますが、このデータからは築年数が浅ければ浅いほど、売却価格が高くなることがわかります。また、データは5年ごとに集計されていますが、築年数の経過と価格の減少スピードは決して一定ではないことも読み取れます。

続いて、エリア別の平均売却価格についても詳しく見ていきましょう。国土交通省の「土地総合情報システム」を使い、独自に計算した主要な都道府県における平均成約価格を表にまとめました。

エリア	平均売却価格
北海道	1,668万円
東京	5,035万円
神奈川	3,603万円
千葉	2,627万円
埼玉	2,848万円
愛知	3,228万円
大阪	2,490万円
福岡	2,387万円

※2020年第3四半期～2021年第2四半期までの1年間のデータをもとに算出
※小数点以下は四捨五入して表記

エリア別の価格では東京都が群を抜いて高くなっていますが、これは地価の高い23区での売却額が平均を大きく上回っているためと言えます。市部においては、首都圏のその他の都道府県とそれほど大きな差は見られないため、エリアごとの特徴をつかんでおくことも重要です。

6.一戸建てをできるだけ高く売却するコツ

同じ物件であっても、売り出し方によって価格に大きな差が生まれることがあります。ここでは、できるだけ高く売るために押さえるべきコツを見ていきましょう。

• 自分でも相場を調べてみよう
• ホームインスペクションを活用しよう
• 訪問査定を受けてみよう

6-1.自分でも相場を調べてみよう

Webを通じて、自分でも大まかな相場を把握することが可能です。実際に調べる方法としては、次の2つが挙げられます。

「土地総合情報システム」では、全国のさまざまなエリアで実際に行われた取引をアンケート結果としてまとめているので参考になります。個人情報保護の観点から、物件の詳しい住所は表示されませんが、近隣エリアの取引価格がわかることで目安を知ることができます。

また、「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、1平米あたりの単価や専有面積、間取りや築年数など細かな情報から比較できるので、類似する取引事例からある程度の相場を把握できるでしょう。

それぞれ不動産の取引事例がデータベースとして保管されているため、売りたい物件に類似した条件の事例を複数調べれば、効率的に相場の感覚を養うことが可能です。相場に対する理解を深めることで、不動産会社から提示された査定額や売り出し価格が適正なものであるかの判断が行えるはずです。

6-2.ホームインスペクションを活用しよう

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅の専門家である住宅診断士によって、建物の劣化度合いや欠陥の有無、設備の状態などを診断してもらうサービスです。一般の売り主では確認の難しい床下や屋根裏といった構造部もチェックしてもらえるため、物件の状態に自信を持って売却を進められるのがメリットです。

第三者の専門家による調査なので、良好な診断結果が出れば、査定時や売却時には有利に働きます。また、修繕の必要性があれば、その費用目安について教えてもらうこともできます。

インスペクションの費用は住宅の広さによっても異なりますが、一般的な一戸建てで5～6万円程度とされています。物件の状況を売却前に把握しておくことで、売却後にトラブルが起こることを未然に防げるでしょう。

買い主と売買契約書を締結する際に、物件に不具合がある場合は書面に記載しておく必要があります。売り主には物件の不具合を知らせる必要があり、引き渡した物件に欠陥があれば「契約不適合責任」によって、修繕や代金の返金などに応じる義務が生じるのです。

契約不適合責任とは、従来の瑕疵担保責任に代わるものであり、2020年4月の民法改正によって決められたルールです。瑕疵担保責任よりも売り主の責任が重くなっています。

契約条件を確認し、物件の状況について売買契約書にきちんと盛り込んでおけば、契約不適合責任を問われるリスクを軽減できます。そのため、ホームインスペクションを行って、事前に物件の状況を確認しておくことが大切です。

6-3.訪問査定を受けてみよう

不動産の査定方法には、データ上で金額を判断する「机上査定」と、実際に現地調査を行う「訪問査定」の2種類があります。訪問査定では、データだけでわからない周辺環境や日当たり、騒音・振動といったポイントもチェックしてもらえるので、より精度の高い査定額が明らかになるのが特徴です。

また、担当者に直接物件を見てもらうことで、売却を有利に進めるためのアドバイスをもらうこともできます。売却を本格的に依頼する段階になったら、訪問査定を依頼して具体的な金額やプランを相談することが大切です。

一戸建ての売却を成功させるためには、安心して相談できる不動産会社を見つけることが大切です。「IELICO」（イエリコ）は、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した「不動産売却HOME4U」（ホームフォーユー）のサービスの1つであり、最大6社までを対象にまとめて査定依頼を申し込むことができます。

独自の審査基準で厳選した1,800社の優良企業から、入力された条件をもとに、相性の合う不動産会社を紹介してもらえる仕組みです。必要な情報の入力も最短1分で完了するので、初めて利用する方でも安心してご利用いただけます。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

不動産の売却を考えるときには、イエリコを活用して最適な不動産会社を見つけてみましょう。

まとめ

一戸建ての売却を検討したときには、必要な手順と目安の期間を押さえて、逆算しながらスケジュールを決めることが大切です。

スタートしてから半年～1年近くかかるのが一般的なので、ゆとりを持って準備を始めることを心がけましょう。また、一戸建ての売却では、エリアや物件の特徴に合った不動産会社選びも重要なポイントとなります。

一括査定サービスを上手に活用して、信頼できる依頼先を見極めましょう。