家を売りたいと思っても、「何からやればいいか分からない」という方は多いでしょう。
マンションあるいは一戸建て売却をスムーズに進めるためには、全体像を把握しておくことが必須です。

また、売却活動を行う上で、

を理解しておくことが大切です。

本記事をお読み頂くことで、家を売るためにまずやるべきことが把握できるだけでなく、家の売却でやってはいけないことも知ることができます。

売却活動をこれから始める方はぜひご参考ください。

1.家を売るならまずやるべきこと2つ

家を売るための活動を始めるにあたり、まずおさえておきたいのが、

です。

スムーズに売却活動を進めるためにも、家を売ると決めたらまず把握しておきましょう。

1-1.家を売るのにかかる期間と全体像を知る

家を売るなら、売却にかかる期間と全体像を知ることから始めましょう。

家を売るのにかかる期間をあらかじめ把握できていれば、事前準備や相場の把握などを効率的に進められますので、計画的な売却活動につながります。

一般的に、家を売るのにかかる期間は3ヶ月〜6ヶ月とされています。

上記の図のように、売却活動は大きく3つの期間に分類できます。3つの期間の中で、スケジュールが前後しやすいのは売却活動中の期間です。

主に買い手を探すための販売活動や内覧対応を行う期間ですが、そもそも問い合わせや内覧希望者がいなければ先に進められないため、スケジュール調整が必要となるケースはよくあります。

そのため、3つの期間の中でも特に余裕を持ったスケジュールの確保が必要です。

1-2.売りたい家の相場を把握しておく

売却活動の期間と合わせて、売りたい家の相場も把握しておきましょう。

売りたい家の相場を把握する方法は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」と「土地総合情報システム」の2つがあります。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」とは、不動産流通機構が運営する不動産取引の情報サイトです。

過去に実際に取引された物件の成約価格などのデータが細かく公開されています。築年数や間取りなど細かい条件を入力することで、売りたい家に類似する物件の取引価格を知ることができます。

「土地総合情報システム」は、過去に不動産取引を行った人に対してアンケートを行い、結果をデータベース化したサイトです。

レインズ・マーケット・インフォメーションと同様に家の取引相場を知ることができますが、アンケートがベースとなっているため、検索したい条件によっては情報量が不足している場合があります。

ただし、土地総合情報システムの場合は、不動産価格の他、土地や農地の取引相場も検索することができます。

なお、両サイトで調べられる相場はあくまで過去の取引事例ですので、相場の目安程度と考え活用してください。

2.家を売る方法は「仲介」「買取」「個人売買」の3種類

家を売る方法は、仲介、買取、個人売買の3種類があります。それぞれ仕組みや特徴が異なりますので、違いをおさえておきましょう。

2-1.不動産仲介とは

不動産仲介とは、不動産会社に買い手探しを依頼する売却方法です。また、買い手探しだけでなく、契約手続きや書類作成など、不動産売買に必要な業務も行ってくれます。

家を売るために必要なことは殆ど不動産会社に任せることができるので、売主の負担を減らすことができます。また不動産会社は売却のプロなので、家を売るのが初めての方にとっても安心です。

家を売るなら、仲介が最も高く売れる可能性が高いです。ただし、不動産会社が中心となって売却活動を進めるので、家が売れるまでに時間がかかる点を理解しておきましょう。

信頼できる仲介会社を探すには、不動産一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」がおすすめです。

「IELICO（イエリコ）」は、国内初の不動産の一括査定サービス「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」での20年の実績を元にした審査基準を設けているので、利用者にとって最適な不動産会社を提案してくれます。

厳選された優良企業2,100社の中からお客様の条件にあった会社を「IELICO（イエリコ）」がピックアップし、その中から最大6社を選択することができます。

その他、12,500件以上の口コミから、自分に合う不動産会社を見つけることも可能です。査定を依頼する会社を探すなら、「IELICO（イエリコ）」をぜひご活用ください。

2-2.不動産買取とは

不動産買取とは、不動産会社が物件を直接買い取ることをいいます。

仲介であれば不動産会社が買主を探して売買しますが、買取の場合は売却先が不動産会社となります。

不動産買取を利用するメリットは、売却活動の必要がなく早く売れることです。また、仲介では取り扱いできないと断られるような物件でも、買取なら売れる可能性があります。

対してデメリットは、仲介と比較して売却価格が安くなってしまう点です。不動産会社は買い取った物件を再度市場に出して利益を得ますが、その際にリフォームや修繕、広告費用などが必要となるため、仲介の売却相場よりも2〜3割程度安い買取価格になってしまうのです。

そのため、不動産買は「多少価格が下がってもいいので早く売却したい」という方に向いています。

2-3.個人売買とは

個人売買とは、自分で買い手探しから売却手続きまでを行う方法です。

不動産会社を間に挟まず直接取引するので、仲介手数料などの費用をおさえることができます。また、価格交渉も直接行えますので、自由度が高い取引方法と言えます。

ただし、買い手探しから売却の手続きまで全て自分で行わなければならないため、売却するまでに時間がかかりますし、仲介や買取と比較して売主の負担は大きいです。

また、第三者を挟まないため取引でトラブルが発生するケースも多いことから、おすすめはできません。

3.家を売る手順

家を売る際は、全体像と合わせて売る手順も把握しましょう。

家の売却は以下の手順で進めます。

それぞれの手順でおさえておくべきポイントや注意点を解説します。

3-1.不動産会社に査定依頼

家を売ると決めたら、不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社に依頼する査定は、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定	広さや築年数など物件の情報のみで査定を行う
訪問査定	担当者が物件を直接調査して査定を行う

机上査定と訪問査定の大きな違いは、査定時に物件を直接確認するかです。机上査定は依頼主から取得した家の情報のみを元に査定を行いますが、訪問査定は担当者が物件のある場所まで足を運び、直接確認しながら査定を行います。

家査定の基本的な流れは、5〜6社ほどの不動産会社に机上査定を依頼し、査定結果を比較して「売却を任せたい」と思う不動産会社に訪問査定を依頼します。

もし売却を急ぐ場合は、はじめから訪問査定を依頼するとよいでしょう。訪問査定も、一社だけの査定で判断するのではなく、2〜3社程度に依頼してから決めるのがおすすめです。査定額を比較して、「妥当な価格なのか」「信頼できる不動産会社なのか」を見極めましょう。

複数社へ査定を依頼するなら、ぜひ活用して頂きたいのが一括査定サイトです。一括査定サイトを使えば、基本的な情報入力を一回するだけで複数社へ査定を依頼することができます。

不動産一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」を活用して、複数社へ査定依頼しましょう。

3-2.媒介契約の締結

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を結びます。

媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。それぞれの違いを下記の表で確認しましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
同時に複数の不動産会社と契約	〇	×	×
自分で買主を見つける	〇	〇	×
契約の有効期間	指定なし（基準は3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
レインズへの登録義務	なし	あり	あり

3つの媒介契約は、それぞれ不動産会社との契約条件やレインズへの報告義務などが異なります。

そのため、ご自身が希望する売却活動の内容によってどの契約が適しているか、不動産会社とも相談をしながら決めましょう。また、選び方のコツは関連記事でもご紹介しています。

3-3.販売活動と内覧対応

不動産会社と媒介契約の締結が完了したら、販売活動を開始します。販売活動は、主に不動産会社を中心に進めていきます。

まずは相場や査定価格を参考にして売り出し価格を設定します。価格が決まったら、インターネット広告やチラシ、不動産情報サイトへの掲載などを使って広告活動を開始し、広く周知して内覧希望者からの問い合わせを待ちます。

この間、売主が行うべきことは内覧に向けて室内の清掃や資料の準備などです。また、内覧当日は売主も実際に立ち会って説明を行ったり、内覧者からの質問に応えたりするのでアピールポイントをまとめておくとよいでしょう。

内覧後は購入オファーを待つ形になりますが、値引き交渉を受けるケースもよくありますので、不動産会社とも相談をしながら成約に向けて購入希望者と調整を行っていきます。

結果、内覧者から「購入したい」というオファーがあれば、正式に購入申し込みを受けて契約手続きへと移ります。

3-4.買主と売買契約の締結

買主が決まれば売買契約を締結します。売買契約の締結は、売主と買主だけでなく、双方の仲介を行っている不動産会社の担当者も同席して手続きをします。

宅建士が重要事項説明書を読み上げた後、契約書に署名と押印をすれば契約の手続きは完了です。

売買契約の締結とあわせて、買主は売主に対して手付金を、売主は不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

仲介手数料は売買契約の際に、およそ50％、残りを引き渡しの日に支払います（支払額の割合は仲介会社により異なる）。

また、手付金は購入価格の5～10％を目安として支払われます。

3-5.決済と物件の引き渡し

売買契約の締結後、日を改めて再度集まり決済と引き渡しを行います。場所は金融機関もしくは不動産仲介会社の一室が多いでしょう。

引き渡しの当日は、売主、買主、双方の不動産会社の担当者、司法書士が集まります。また、金融機関担当者も同席するケースもあります。

決済は、主に以下の流れで進んでいきます。

これらの決済を全て完了したら、家の鍵や管理資料などを渡して引き渡し完了となります。

4.家を売る時にかかる費用

家を売る時は仲介手数料や税金など、様々な費用が発生します。主な費用は以下の通りです。

■不動産売却にかかる費用

項目	費用
仲介手数料	取引額によって異なる
抵当権抹消登記	登録免許税：1,000円×2（建物と土地）
	司法書士への報酬：10,000円～20,000円程度
税金	譲渡所得税：売却利益×所有期間によって決定
	10,000円～30,000円程度
その他諸費用	項目によって異なる

各費用について、おさえておくべきポイントを解説します。

4-1.仲介手数料

仲介手数料とは、家の売る手続きが完了した際に不動産会社に支払う仲介手数料のことです。
仲介手数料の支払額は、法律によって以下の上限額が決まっています。

■仲介手数料の上限額

不動産の取引額	仲介手数料（消費税別）
200万円以下	取引額×5%
200万円超から400万円以下	取引額×4%+2万円
400万円超	取引額×3%+6万円

仲介手数料の取り扱いについては、不動産会社によって上記の計算式通りの場合もあれば、「無料」や「半額」など値引きを行っている場合もあります。

ただし、仲介手手数料無料などの不動産会社は両手仲介の可能性が高いため、買い手がみつかるまで時間がかかるなどのデメリットに注意しましょう。

手数料やサービスで不動産会社選びに迷ったら、以下の関連記事も参考にしてください。

4-2.登記費用

家を売る際にかかる登記費用とは、抵当権抹消登記でかかる登録免許税と、登記を依頼する司法書士への依頼報酬の2つです。

家の売却はローン中でも可能ですが、売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権抹消手続きは個人で行うことも可能ですが、専門知識が必要なため、専門家である司法書士に依頼するのが安心です。

抵当権抹消登記で発生する登録免許税は、不動産1件に付き1,000円です。ただし、不動産は土地と建物を分けて考えるため、家を売る際は2,000円となります。司法書士へ支払う依頼報酬は、15,000円〜20,000円程度が相場とされています。

4-3.税金

家を売る時は、印紙税と譲渡所得税の2つの税金が発生します。

4-3-1.印紙税

印紙税とは、契約書など公的な書類を作成する際にかかる税金のことです。
印紙税の金額は、不動産取引の契約金額によって以下の税率が設定されています。

契約金額	税率	軽減税率
500万円超〜1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超〜5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超〜1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超〜5億円以下	100,000円	60,000円

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成された契約書については軽減措置が適用されますので、上記の表の右側「軽減税率」が対象金額となります。

4-3-2.譲渡所得税

譲渡所得税とは、家を売って発生した利益（譲渡所得）に対して課税される税金のことです。

譲渡所得税は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つで構成されます。

譲渡所得税を算出するためには、次の計算式を用います。

取得費は不動産を購入した際にかかった費用をいいますが、正確な金額が不明な場合は売却額の5％を取得費とします。

譲渡所得に対して課税する税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類があります。どちらの税率が適用となるかは、家の所有期間が5年以下（短期譲渡所得）か5年以上（長期譲渡所得）のどちらなのかで異なります。

それぞれの税率は以下の通りです。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
保有期間	5年以下	5年以上
所得税 （復興特別所得税含む）	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

所得税の税率を見ると短期譲渡所得と長期譲渡所得で差が大きいため、売却して利益が発生するのであれば5年以上経過してから売却する方が所得税の節税に繋がります。

4-4.その他の諸費用

前述した仲介手数料や印紙税の他、場合によって以下のような諸費用が発生します。

引っ越し費用については時期によって金額の差が大きいので、必要であれば早めに見積もりすることをおすすめします。

ハウスクリーニングは必須ではありませんが、室内の汚れが目立つ場合は買主の購入にマイナスの影響を与えますので、利用を検討しましょう。

測量費用は一戸建てを売却される方で、境界線が明確になっていない場合に必要です。

家の解体費用は、古い家の売却を検討している方で更地にしてから売る場合にかかる費用です。

各諸費用の金額は、売主の上京によって異なるため、基本としてかかる費用とあわせて確認しましょう。

5.家を売る時の必要書類

家を売る時は、主に以下の書類が必要になります。物件によっては必要書類が異なることもあるため、仲介会社に確認しておくとよいでしょう。

必要なタイミング	必要書類
査定時	登記済権利証（登記識別情報通知書）
	登記事項証明書（登記簿謄本）
	土地の測量図、建物図面
	本人確認書類
媒介契約締結時	建築確認済証、検査済証
	売買契約書
	重要事項説明書
	物件の図面、設備仕様書
	建築設計図書、工事記録書
	耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
	地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書
	ローン残高証明書
売り出し中	管理規約、使用細則
	重要事項に関する調査報告書
	固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
売買契約時	印鑑証明書、実印
	収入印紙
引き渡し時	銀行口座書類
	住民票

書類の内容によって必要なタイミングが異なります。また、取得するまでに時間がかかるものもあるため、余裕を持って準備を始めてください。

6.家を高く売るコツ

家を高く売るなら、次の3つのコツをおさえておきましょう。

それぞれポイントを解説します。

6-1.売り出し価格を相場より少し高く設定する

家乗り出し価格は、相場より少し高く設定するようにしてください。

理由は、買主から値引き交渉を受けることがあるためです。相場通りに売り出し価格を設定すると、値引きすることで相場を下回り損してしまう可能性があります。

売り出し価格の調整は相場＋1割程度が目安となりますが、物件の価値や購入需要などによって変わります。家を売り出してから価格を上げることは難しいため、売り出す前に不動産会社としっかり相談をして決めましょう。

6-2.家の購入需要が高い時期を狙って売り出す

家を売るなら、購入需要が高い時期を狙って売り出す方が、売却は上手くいく可能性が高いです。

家の需要は1年を通して、高い時期と落ち着く時期で差があります。
購入需要の高い時期は、売り出してすぐに買い手が現れることも珍しくありません。また人気物件の場合は人気が集中しやすいため、より良い条件で売却できる可能性も高くなります。

一般的に家の購入需要が高まる時期は、1月〜3月頃とされています。転勤や子供の進学などが多くなる4月に向けて、1月〜3月に引っ越しを検討される方が多いためです。

書類の準備や査定依頼などを考えると、購入需要の高い時期から逆算して、3ヶ月ほど前から準備を進めるとよいでしょう。

6-3.複数社へ査定依頼する

不動産会社を選ぶ際は、必ず複数社に査定を依頼してください。

売却活動を成功させるためには、不動産会社の担当者との相性がとても重要です。担当者とのコミュニケーションが取れない、あるいは熱心に活動してくれないとなれば、売却活動はスムーズに進みません。

担当者との相性を1社だけの査定だけで見極めることは難しいため、複数社に査定を依頼して比較する必要があるのです。

複数社に査定依頼するなら、不動産一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」を活用しましょう。

実績豊富で信頼できる優良企業を見つけられる「IELICO（イエリコ）」であれば、最適な不動産会社を見つけることができます。少しでも高く売却したい方こそ「IELICO（イエリコ）」がおすすめです。

7.家を売る時の注意点

家を売る際は、住宅ローンが完済できるかと、売却スケジュールの確認を行ってください。
それぞれ確認が必要な理由や注意点を解説します。

7-1.住宅ローンが完済できるかあらかじめ確認しておく

住宅ローンが残っている方は、売却資金で完済できるのかをあらかじめ確認しましょう。

住宅ローンを組んで購入した家は抵当権が設定されており、家を売る際は抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権の抹消手続きを行うためには住宅ローンの完済が必須となるため、住宅ローンが完済できないとなれば、家を売ることができなくなります。

査定を受けておおよその売却価格が把握できるので、売却資金で住宅ローンを完済できるかシミュレーションしましょう。

売却資金で完済できないとなれば、自己資金で補う、あるいは住み替えローンを検討するなどをしなければなりません。

どちらも難しいとなれば、売却自体を取りやめなければならない可能性もあります。査定時に適切な対処法を選択できるよう、査定を受ける前に住宅ローン残債がいくらあるのかを確認し、不動産会社に伝えるようにしてください。

7-2.売却期間に余裕を持ってスケジュール調整する

家を売る際は売却期間に余裕を持ってスケジュール調整してください。

売却期間に余裕がないと、焦って売り急がなければならなくなります。不動産売却において、売り急ぎは失敗の元です。
急いで売却しようとすると、高く売れるタイミングを逃してしまったり、買い手からの値下げ交渉に対して安易に応じてしまったりする可能性があるからです。

結果的に、売却価格を下げなければならなくなるなど、失敗を招いてしまいます。また物件を少しでも高く売却するためには、自分で相場を調べ、内覧に向けて掃除するなど入念な準備も必要となります。

しかし、売却期間に余裕がないと時間の確保が難しくなるため、結果的に高く売るための準備が出来ずチャンスを逃してしまうことになります。

余裕を持って売却活動に取り組むなら、最低でも3ヶ月〜6ヶ月はスケジュールを確保しなければなりません。あくまでスムーズに進んだ場合の目安ですので、前後することを想定して調整しましょう。