分譲マンションを売る人が続出している傾向が見られます。ただし、勢いに任せて売却を判断するのではなく、まずはどのような理由で売却する方が増えているのかを把握しておきましょう。マンションに対するニーズが高まっているからこそ、相場を理解した上で適正な価格を決めていくことが重要です。

この記事では、分譲マンションを売る人が続出している理由や早めに売却するためのポイントを解説します。

1.分譲マンションを売る人が続出している理由とは

分譲マンションを売却する方が増えているのは、さまざまな要因が関係しています。売却する際の対策を見極めるためにも、なぜ売る方が増えているのか把握しておきましょう。主な理由について取り上げますと、次の点が挙げられます。

それぞれの理由について、ポイントを見ていきましょう。

1-1.中古マンションの売却相場が上昇しているから

中古マンションの価格は上昇傾向にあり、特に首都圏では高騰している状態にあります。東日本不動産流通機構（REINS）が公表している「首都圏不動産流通市場の動向」（2020年）によれば、2013年あたりから中古マンションの価格が上昇していることが分かります。

新規登録物件と成約物件が共に伸びており、働き方改革やコロナ禍などの影響も受け、リモートワークを行う方が増えていることが原因として考えられるでしょう。自宅で快適に仕事を進めるために広い間取りの住居を求める方が多くなったり、郊外のマンションを求める方が増えたりしています。

中古マンションの価格上昇を受け、2021年12月現在の今が売り時だと判断している方も多くいるようです。一方で、同資料によれば、中古マンションの登録件数と成約までの日数は2015年が65.5日であったのに対し、2020年は88.3日と長くなっています。

これは市場に出回る物件数が多くなっているためであり、売却するまでに時間がかかっている傾向が見られます。中古マンションの相場そのものは上昇していますが、ニーズ以上に供給される物件数が多いため、成約までに時間がかかっているのです。

そのため、分譲マンションの売却を検討する際は、しっかりと対策を立てて売却活動に臨むことが重要だと言えるでしょう。

1-2.不動産会社が物件をインターネットに掲載するようになった

分譲マンションの購入を希望する方は、不動産会社に相談をする前にwebを通じてある程度は事前に情報収集を行っているケースが多くなっています。分譲マンションに対する注目度が高まっていることから、不動産会社もこれまで掲載してこなかったような優良物件を掲載する傾向にあります。

多くの分譲マンションが売りに出されている流れの中で、購入希望者の目を引く物件を掲載していなければ、他社に顧客を取られてしまうといった危機感も背景にあると見られます。購入希望者のニーズが高まっているからこそ、webに広告を掲載する段階で具体的な物件情報を閲覧できることが増えているのです。

1-3.分譲マンションを所有している人たちが買い替えを検討する時期だから

マンションを既に所有している方であっても、購入してからそれなりに年月が経過すれば、買い替えを検討することもあります。マンションは築年数が多くなれば、老朽化が進むことで管理費や修繕積立金が増える場合が多いからです。

買い替えに伴って売り出される物件は、新築の分譲マンションと比べて入手しやすい価格帯のものもあり、すぐに売却できる場合もあります。買い替えを行う方が増加していけば、更に手頃な価格で購入したいという方も増えていくでしょう。

また、コロナ禍の影響から業種・職種によってはリモートワークが多くなり、都市部のマンションから郊外の一戸建てに買い替えるという方も増えています。自宅にワークスペースを確保したいというニーズの高まりから、マンションを手放す方が増えていると言えるでしょう。

そして、家族構成の変化によって現在の住まいでは、居住スペースや収納を十分に確保できない方が買い替えを検討する場合もあります。子どもの進学などを機に、子育てを行いやすい郊外の一戸建てに転居し、マンションを売却するケースも見られます。

2.なぜ分譲マンションの売却が成立しにくくなっているの？

分譲マンションの売買が成立し、取引価格が安定するには売り主と買い主のニーズにバランスが取れていることが重要です。しかし現状では、売却に至るまでの日数が以前よりも増えています。このことから、マンションを売ろうと考える方が増えているからといって、購入しようという方が必ずしも増えていないことが分かります。

分譲マンションに対する需要と供給のバランスが崩れている理由としては、次の点が挙げられます。

各理由について、更に詳しく解説します。

2-1.買い主が持っている情報量が増加したから

インターネットを通じて誰でも手軽に不動産価格を調べられるため、相場に見合った売り出し価格でなければ売買そのものが成立しづらいところがあります。マンションの購入を希望する方は、不動産ポータルサイトや国土交通省が提供している「土地総合情報システム」などを通じて、ある程度の物件価格の目安を事前に知ることが可能です。

そのため、売り主側の都合だけで分譲マンションを売却することは難しくなっていると言えるでしょう。相場を知られている前提で、購入希望者の視点に立って物件の魅力をアピールしていく必要があります。

マンションの売却が思うように進まないときは、売り出し価格の設定や売却条件などが適切なものであるかを確認してみましょう。そして、物件のアピールポイントとなる部分は積極的に発信していくことで、普段からインターネットを通じて情報収集している方にうまくアプローチが行えるはずです。

2-2.現役世代が減少している

少子高齢化の進展に伴い、現役世代は減少傾向です。分譲マンションを購入するにはまとまった資金が必要になるため、購買意欲の高い世代層が減っていることは、分譲マンションの需要にも影響を与えています。

将来的に人口が減少し続けていけば、結果的に不動産が余っていくことが予測できます。需要以上に供給数が多ければ、やがて価格が大幅に下落するのではないかという懸念から分譲マンションの購入を慎重に判断される方が増えている部分もあるのです。

3.買い主に選ばれるためのポイント

分譲マンションの需要と供給のバランスが崩れているといっても、魅力的な物件であれば購入したいと思う方は多いものです。競合が増えている中で、買い主に選ばれ、スムーズに売却活動を進めるには、買い主の注目を引きつけるための工夫が必要となります。意識するべきポイントとしては以下の点を押さえておきましょう。

それぞれのポイントについて解説します。

3-1.適正な売り出し価格を設定する

物件の買い主を早めに見つけるならば、周辺エリアの類似した物件と比較して、相場に見合った売り出し価格を設定することが欠かせません。分譲マンションの購入を検討する方にとって特に気になるのは価格であり、相場と照らし合わせて高いか安いかが判断されると言えます。

相場に見合った適正価格で売りに出されていれば、3ヶ月程度の期間で売買が成立することもめずらしくありません。また、売却までにどの程度の期間が必要であるかは、市場のニーズだけでなく売り主自身の売却目的にもよるでしょう。

転勤や子どもの進学などで住み替えを行わなければならない場合、売却希望時期を後ろ倒しにするのはなかなか難しいものです。早めに売却することを希望するのであれば、相場よりも少し低い価格で売りに出すことで、スムーズに売却できる可能性が高まります。

一方で、相場よりも少しでも高く売却したいと考える場合は、売却期間を長めに取り、好条件で購入を検討してくれる方が現れるのを待ってみましょう。

3-2.内覧時の印象を良くする

内覧時の対応は、物件を購入する側の意思決定に大きな影響を与えるため、できるだけ良い印象を与えることで、早期に買い主を見つけられるでしょう。逆に言えば、内覧時の印象が悪いといくら内覧対応を行っても、売買の成立に結びつかない部分があります。

早期の売却を目指すなら、内覧日に備えて室内をキレイに掃除したり、損傷している部分の補修を行ったりして物件の魅力を高めることが大切です。自分で作業を行うことが難しい場合は、ハウスクリーニングなどプロに依頼するのも1つの方法でしょう。

また、内覧の回数が多いほど購入に結びつく可能性が上がりますので、内覧希望者のスケジュールには柔軟に対応していくことが大切です。日当たりを確認するため、日中に内覧を希望する方も多いので可能な限り都合を合わせてみましょう。

そして、内覧時には物件の良い部分だけをアピールしてしまいがちですが、何か不具合がある場合は早めに真摯に伝えましょう。物件に不具合があることを伝えないまま売却してしまえば、後からトラブルが起こる原因にもなりえます。

内覧者に対しては誠実に対応していくことを心がけ、尋ねられた質問については丁寧に答えてみてください。住み心地や周辺環境の情報などは売り主だからこそ分かることですので、購入を希望する側の気持ちになってコミュニケーションを取ってみましょう。

3-3.不動産の一括査定サービスを利用する

分譲マンションの売却が成功するかどうかは、仲介業務を依頼する不動産会社や担当者の力量も関係しています。いくら良い物件であったとしても、担当者があまり熱心に売却活動を進めてくれなければ、買い主を見つけるまでに時間がかかってしまいます。

安心して売却活動を任せられる不動産会社を見つけるには、不動産の一括査定サービスを利用すると便利です。webを通じて物件情報などを入力すれば、一度に複数の会社に対して査定依頼を行えます。

査定結果は1～3日程度で送られてきますので、査定額や売り出し価格の目安、類似した物件の取引実績などの情報をもとに、自分に合った不動産会社を選んでみましょう。ここでは、不動産の一括査定サービスのIELICO（イエリコ）についてご紹介します。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

3-4.分譲マンションの成約実績が豊富な会社を選ぶ

一口に不動産会社と言っても、会社によって得意とするジャンルや実績などは異なります。そのため、分譲マンションの売却を検討するときは、マンションの成約実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

実績が豊富な会社であれば、相場をきちんと把握しているので適正な価格を提示してくれるでしょう。また、多少売りづらい物件であっても売却するためのノウハウを持っていたり、独自のネットワークから買い主を見つけてくれたりします。

特にマンションの売却が初めてという方は、小さな質問でも丁寧に答えてくれる会社を選んでみると良いでしょう。何でも相談できる担当者がいると安心です。照会を行ったときの担当者の反応などを見て、自分に合った会社であるかを見極めてみてください。

3-5.住宅の需要が高まる時期やタイミングを狙って売り出す

マンションの売却で買い主に選ばれるためには、売却する時期についてもきちんと認識しておく必要があります。1年の中で比較的需要が高まりやすいのは、2～3月頃にかけてです。

この時期は就職や進学によって新生活が始まる4月の少し前の時期にあたるため、新居を確保したいというニーズが高まりやすい傾向があります。逆に、1月や8月は住まいに対する需要が落ち込む傾向がありますので、特に理由がなければ避けたほうが無難です。

ただし、同じエリアで似たような物件が売り出されていないタイミングであれば、売却を検討してみるのも悪くありません。市場に出回る物件の数が少ない時期を狙って売り出せば、早めに売却できる可能性が高まるでしょう。

3-6.検索されやすさを意識する

インターネットを通じて物件情報を調べる方が増えているので、検索されやすいように物件情報を充実させたり、掲載する写真にこだわったりしてみましょう。仲介業務を依頼する場合、物件情報をwebに掲載したり、チラシを作成したりする作業はすべて不動産会社が行ってくれます。

しかし、不動産会社にすべて任せきりにすると、思うような成果が得られない場合もありますので注意が必要です。できるだけふだんから担当者と積極的にコミュニケーションを取り、改善すべきポイントは早期に変えて、購入希望者の目に留まりやすい状況を整えてみましょう。

3-7.築25年超の物件には瑕疵担保保険を付ける

築年数が25年を超えるマンションを売却する場合、購入希望者の視点に立って瑕疵担保保険への加入を検討してみましょう。

新築物件であれば、購入してから10年程度は物件の不具合に対する保証が付けられていますが、中古物件の場合はそうしたルールがありません。そのため、何の保証もないまま物件を購入することにためらいを感じてしまう方がいるのも無理のないことです。

瑕疵担保保険は住宅に不具合が見つかった場合に、契約で定められた範囲で修繕などを行ってくれる保険であり、買い主にとって安全が確認された住宅ができるものとして国土交通省のホームページでも紹介しているものです。

瑕疵担保保険の加入は、それ自体が購入希望者にとってメリットになることですが、加えて、買い主が住宅ローン減税の適用になるというメリットも追加されます。住宅ローン減税の適用を受ける要件として、築古住宅でも現行の耐震基準を満たしていることを証明する必要があります。その要件の1つが「既存住宅売買瑕疵保険」すなわち瑕疵担保保険なのです。

加入するためには建物の耐震基準を満たしておく必要があり、検査などが必要となりますで、ハードルが高い面もあります。しかし、瑕疵担保保険に加入していれば、物件を売り出すときのアピールポイントの1つとなるので前向きに検討してみましょう。

4.適正価格を設定する方法

売り出し価格を決めるときに重要なのは、周辺エリアの相場と大きく差が出ない範囲で価格を設定することです。売り出し価格を決める際に押さえるべきポイントを挙げると次の通りです。

それぞれのポイントについて見ていきましょう。

4-1.周辺エリアで似ている物件の相場をチェック

売り出し価格を適正なものにするには、周辺エリアの類似した物件の情報を収集することが大切です。webから調べることが可能であり、具体的な方法としては次の2つが挙げられます。

どちらも無料で利用できるものですので、周辺エリアの情報を調べたいときに活用してみましょう。実際に行われた取引情報が掲載されていますので、リアルな情報を入手できます。

分譲マンションの売却であれば、レインズ・マーケット・インフォメーションのほうが情報量は多いのでうまく利用してみましょう。

4-2.同じマンション内で売却している部屋がないかチェック

マンションの売却活動を進めるときに気をつけておきたい点は、同じ建物内で売りに出されている部屋がないかを事前にチェックしておくことです。複数の部屋が同時に売り出されていますと、価格の下落を招く恐れがありますので注意しましょう。

複数の部屋が売りに出されていれば、売却するタイミングを少し調整するなどして適切に対処することが必要です。焦って売り急いでしまい、損をすることがないように気をつけてみてください。

4-3.相場より高くなるのであれば理由を記載

新たに設備を交換したり、リフォームを行ったりしているならば、相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。しかし、単に売り出し価格だけを高く設定してしまうと誤解される恐れがありますので、きちんと理由を記載しておくことが重要です。

不動産会社の担当者のアドバイスも受けながら、どのような情報を掲載すべきかを検討してみましょう。

5.インターネット検索で見つけてもらうための広告の工夫

物件の購入を検討する方は、不動産会社に相談をする前にwebを通じて自分でも物件の情報を集めているケースが多くあります。売却予定の物件について少しでも興味を抱いてもらうには、web検索にかかるよう物件情報の掲載の仕方に工夫が必要です。

特に、次のようなポイントに気をつけておきましょう。

5-1.適正な価格に設定する

物件を検索する際に、まずは価格で絞り込む方もいるため、適正な売り出し価格を掲載しておく必要があります。売却活動を始めてから、思うように買い主が現れない場合は売り出し価格の設定に問題がある場合も珍しくありません。

不動産会社の担当者と定期的にコミュニケーションを取り、売り出し価格の設定に問題がないかを確認しておきましょう。

5-2.質の良い物件の写真や動画を載せる

分譲マンションの購入を検討する方の中には忙しい方もいるため、物件情報を見たときにすぐにイメージが湧くほうが好まれます。文章だけですべてを説明しようとするのではなく、写真や動画などを活用してビジュアル面で見やすくしていく工夫を施すことが大切です。ビジュアルの影響力は大きいものです。

工夫次第では、他の売り主との差をつけることができ、早期に物件を売却できる可能性も出てくるでしょう。

5-3.物件の周辺情報を詳しく載せる

物件の購入する希望者からすれば、実際に暮らしたときの生活イメージが湧くほうが購入に踏み切りやすいと言えます。そのため、病院・学校・公園・スーパーなど日々の生活にかかわる周辺情報はできるだけ多く掲載しておくほうが良いでしょう。

物件の売り主しか知り得ない情報などを掲載しておきますと、注目を集めるきっかけが作れるでしょう。他物件の掲載情報などと比較をしながら、独自のおすすめポイントも盛り込んでみてください。

まとめ

分譲マンションを売る方が続出しているからといって、必ずしも買い主が増加してはいません。地域の事情に合わせて、マンションを求めるニーズがどれくらいあるのかを正しく理解しておきましょう。

売却を検討するときには、まずは相場を把握することが重要です。webを通じて自分で情報収集を行ったり、複数の不動産会社に対して物件の査定依頼を行ったりしてみると良いでしょう。

マンションの売却活動を成功させるには、不動産会社選びがとても重要です。不動産の一括査定サービスを通じて、親身になって相談に乗ってくれる会社を見つけてみましょう。