マンション売却を検討している方のなかには、「査定書は無料で作ってもらえるのか」「査定書の何を見ればいいのか」と、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。
査定書はマンション売却の指標となる重要な書類です。

本記事では、マンション査定書の作り方や必要な書類、見るべきポイントを解説します。

読んでいただければ、査定書の役割や見方がわかり、マンション売却に向けた一歩を踏み出せるでしょう。

1.マンション査定書とは

マンション査定書とは、現在のマンション価格やその根拠などの査定結果がまとめられた書類です。

マンションを売却する際には、まず価格を決める必要があります。そのため、不動産会社へマンションの査定を依頼して、現在の価格を算出してもらいます。

マンション査定書のフォーマットは不動産会社によっても異なりますが、一般的に記載されているのは、以下のような内容です。

査定書を確認することで、周辺マンションの取引状況がわかるため、所有しているマンションの需要なども把握できます。

なお、査定書には、無料の査定書と有料の査定書があります。

通常のマンション売却では、有料の査定書は必要ありません。
どちらも査定書と呼ばれますが、正式には査定書と鑑定書に分けられるため、別物として理解しましょう。

次章では査定書と鑑定書が必要になるタイミングや、入手方法について詳しく解説します。

2.マンション査定書の入手方法と作り方

マンション査定書には不動産会社が作成する「査定書」と、不動産鑑定士が作成する「鑑定書」の2種類があると解説しました。

大まかな違いは以下の表を参考にしてください。

それぞれの特徴や入手方法を詳しく解説していきます。

2-1.不動産会社から無料で入手する

無料のマンション査定書を入手したい方は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社の査定は、机上査定と訪問査定の2種類に分けられます。それぞれの違いは以下の表を参考にしてください。

査定書を受け取るまでにかかる期間は机上査定と訪問査定で異なります。机上査定の場合は査定依頼から数日、訪問査定の場合は訪問査定の日から数日と考えましょう。

不動産会社の査定に費用がかからないのは、不動産会社にとって査定は営業活動の一環であるためです。

不動産会社としても、まずは売却の依頼を受ける必要があるので、最初の窓口となる査定は無料で実施しています。

マンション売却では、査定価格がわからなければ適切な売却プランを考えられません。マンションの売却を検討している方は、初めに不動産会社に査定を依頼しましょう。
「IELICO（イエリコ）」であれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

より高く売るためには、なるべく複数の不動産会社に依頼してマンションの相場価格を把握しましょう。

2-2.有料の不動産鑑定を依頼する

有料の不動産鑑定書を入手したい方は、不動産鑑定士もしくは不動産鑑定事務所へ査定を依頼しましょう。

査定を依頼すると概ね1〜2週間ほどで鑑定書を受け取れます。
なお、通常のマンション売却で不動産鑑定書は必要ありません。不動産鑑定書が必要になるのは、以下のような場合です。

不動産鑑定にかかる費用の目安は20〜50万円程度です。不動産鑑定事務所によって料金設定が異なることに加え、物件種別や規模など、対象不動産によっても異なります。

事前相談は無料で受けられるケースが多いため、その際に料金を確認しましょう。

3.マンション査定時に用意しておきたい資料

ここまで無料の査定書と有料の鑑定書の違いについて解説しました。
本章からはマンション売却で必要となる、無料の査定書について詳しく解説します。

査定書を入手するには不動産会社に査定を依頼する必要があります。机上査定、訪問査定いずれの場合でも、以下の書類を用意しておきましょう。

• 登記識別情報通知書（もしくは登記済権利証）
• 本人確認書類
• 売買契約書・パンフレット
• リフォームの履歴に関する書類
• 住宅ローンの返済予定表・残高証明書

なお、上記のうち必須なのは「登記識別情報通知書」と「本人確認書類」です。それ以外の書類は必須ではないものの、あったほうが査定の精度が高まるため、極力用意しておきましょう。

3-1.登記識別情報通知書

登記識別情報通知書とは、登記完了後に登記名義人に対して交付される書類です。2005年に施行された新不動産登記法によって、従来の権利証に代わるものとして発行されました。

登記識別情報通知書は不動産の名義人（所有者）しか持っていません。そのため、登記識別情報通知書があれば、査定依頼者が所有者本人であることを証明できます。

不動産の査定は特別な事情がない限り、所有者本人からの査定依頼しか受け付けていません。所有者ではない第三者からの依頼で査定すると、トラブルの原因にもなるためです。しかし、売買の委任を受けている場合などは、この限りではありません。まずは所有者でなくとも査定を受け付けてくれるかを、不動産会社に問い合わせてみましょう。

3-2.本人確認書類

査定時には運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの身分証明書を用意しましょう。

登記識別情報通知書には所有者の名前が記載されていますが、それだけでは本人かどうかの判断ができません。顔写真付きの身分証明書がない場合は、健康保険証と年金手帳など、2点用意することで代替できます。

どのような書類を準備すればいいかは、不動産会社に質問してみましょう。

3-3.売買契約書・パンフレット

査定時にはマンションを購入した際の売買契約書や重要事項説明書、分譲時パンフレットなどがあると便利です。

購入時の売買契約書と重要事項説明書には、購入価格やマンションの注意点などが記載されています。購入価格がわかれば、売却見込み価格をもとに税金のシミュレーションができるため、大まかな手残り金額を把握できるでしょう。

また、後日不動産会社でも調査を実施しますが、事前にマンションの権利関係や管理規約など、注意すべき点がわかれば、それを加味した査定価格を算出できます。

分譲時パンフレットは不動産会社でも取得できますが、築年数が経過している場合や地権者住戸の場合は取得できない場合もあります。正確な査定ができるように、可能な限り書類を揃えておきましょう。

3-4.リフォームの履歴に関する書類

リフォーム履歴が正確にわかると査定のプラス要素になることに加え、売却時のアピールポイントになります。

不動産の広告にはルールがあり、リフォームの時期と箇所がわからなければ、リフォームしたことを記載できません。リフォーム内容を証明するためにも書類を用意しておきましょう。

また、リノベーションなどで間取りを変更した場合は、リフォーム後の間取り図を用意しましょう。不動産会社は分譲当時の間取り図であれば入手できますが、リフォーム後のものは所有者しか持っていません。

間取り図がない場合、部屋の寸法を測って間取り図を作成しなければならないため、販売までに時間がかかってしまいます。

3-5.住宅ローンの返済予定表・残高証明書

住宅ローンの返済予定表や残高証明書など、現在の残債がわかる書類を用意しましょう。

マンションを売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。そのため、住宅ローン残債を踏まえて売却価格を設定します。

「マンションの売却価格>住宅ローンの残債」であれば問題ありませんが、マンション購入後に価格が下落し「住宅のローン残債>マンションの売却価格」になっている場合は注意しましょう。

この状態をオーバーローンと呼びます。オーバーローンの場合、売却資金だけでは住宅ローンの残債を完済できないため、差額は自己資金で返済しなければいけません。

数百万円の自己資金が必要になる場合もあるため、あらかじめ住宅ローンの残債を確認できる書類を用意しておきましょう。

4.査定書を見る際のポイント

不動産会社による査定が終わると、メールや郵送、もしくは対面で査定書を受け取ります。

マンションを少しでも高く売るには、査定書に記載されている情報をしっかりと読み取って、信頼できる不動産会社に売却を依頼する必要があります。

本章では、査定書の見方やチェックポイントを解説するので、ぜひ参考にしてください。

• 各社の査定額を見比べる
• 査定額の根拠は明確にする
• 売却事例を教えてもらう
• 流動性比率を確認する
• 下限額を確認する

それでは詳しく見ていきましょう。

4-1.各社の査定額を見比べる

査定額は不動産会社によって差があります。

マンションの査定では、周辺マンションの取引事例を参考にする「取引事例比較法」を用いますが、各社で取り上げる事例が異なるためです。また、市況やそのマンションの売れ行きがどうなるかの判断も各社で異なります。

まずは各社の査定額を見比べて、マンションの相場価格を把握しましょう。もしも他の会社よりも高すぎる査定や低すぎる査定がある場合は、なぜそのような価格になったのかを質問してみるのがおすすめです。

4-2.査定額の根拠は明確にする

査定額を見比べた後は、各社にその価格にした根拠を質問しましょう。

とくに前述のとおり、高すぎる査定や低すぎる査定の会社には必ず質問して、根拠を明確にする必要があります。納得できないような根拠の場合、その不動産会社には依頼しないほうがいいでしょう。

リフォームにかかった金額を上乗せしている、過去に同じマンションを同等の価格で取引したなど、査定額が論理的な根拠に基づいて算出されたものかをチェックする必要があります。

4-3.売却事例を教えてもらう

査定書を受け取った際には、売却事例を詳しく教えてもらいましょう。

とくに同じマンション内で事例がある場合は、売出し価格の参考にもなります。階数や方位、売却期間など、不動産会社だからこそ把握している情報を入手できるチャンスです。

また、不動産会社のなかには公開されていない情報を持っている会社もあります。未公開販売と言い、不動産ポータルサイトなどに一切情報を出さずに売却する場合もあるためです。

そのような貴重な情報を入手して、売却に活かしましょう。

4-4.流動性比率を確認する

流動性比率とは、そのマンションの売れやすさを数値化したものです。

1を基準として1を上回れば流動性の高い（売れやすい）マンション、下回れば流動性の低い（売りにくい）マンションとなります。

たとえば、過去に事故や事件があったマンションや、築年数が経過したマンションは流動性が低い傾向にあります。

流動性比率を加味した査定は、加味していない査定と比べて信頼性が高いと言えるでしょう。

しかし、流動性比率は不動産会社の査定方法によって異なるため、あくまでも相対的なものです。
査定額同様に、どのような根拠をもとに算出しているのかを確認しましょう。

4-5.下限額を確認する

不動産会社が提示する査定価格は、売却見込み価格であり、必ずしもその価格で売れるとは限りません。中古マンションの売買では、買主から価格交渉が入るケースもあるためです。

そのような場合に備えて、不動産会社が下限をどのラインで考えているのかを、あらかじめ確認しておきましょう。下限を明確にせずに売却を開始すると、不本意な安売りで金銭的に損をしてしまう恐れがあります。

仮に買主から価格交渉が入ったとしても、不動産会社が考えている下限を参考にして対応できます。売主と不動産会社は、互いに売却の方向性やゴールを共有することが大切です。