マンションを売却する前に行うことの中で、重要な役割を果たすのが査定です。

査定額によって売却計画を立てたり、査定内容によってマンション売却のサポートをしてもらう不動産会社や売り出し価格を決めたりする、売却活動の判断のもととなります。

より実態に近い査定を受けることで納得のいくマンション売却が実現するでしょう。
この記事では、マンション売却の流れや査定の仕組み、良い不動産会社を選ぶポイントなどを詳しく解説します。

1.マンション売却における査定の流れ

マンションの売却に初めて取り組むときは、何から手をつけていいか分からないものです。

不動産会社に査定を行ってもらう必要があるとは知っていても、どのような流れで査定が行われるのかが分からなければ、不安に感じる部分もあるでしょう。まずは査定の流れを把握しましょう。

マンションの査定が行われる手順についてまとめますと、次のようになります。

各手順のポイントと、査定の際に気をつけておきたい点を詳しく解説します。

1-1.査定依頼

マンションの売却を検討するときは、まず不動産会社に対して査定依頼を行いましょう。いくらで売却できそうかの目安を把握することで、その後の行動をスムーズに進めやすくなります。

査定依頼を行ううえで大事なポイントは、1社に絞って査定依頼を行うのではなく、複数の会社に対して査定をお願いすることです。マンションの査定はインターネットを通じて依頼できますので、ふだんは仕事や家事で忙しい方であっても、気軽に活用できます。

そして、効率的にマンションの査定を行うならば、不動産の一括査定サービスを活用してみましょう。物件情報などを入力すれば、一度に複数の会社に査定をオンラインで依頼できますので、時間や手間を大幅に節約することが可能です。

スケジュールの調整が難しい方や売却を急いでいる方は一括査定サービスの利用を検討してみましょう。

1-2.売却するマンションの調査

オンラインでの査定では、依頼者から提供された物件情報などをもとに、不動産会社が保有するデータと照らし合わせて査定結果がまとめられます。

この段階では、担当者が実際に物件の状況を確認するために訪問することはありませんが、最終的には現地調査が行う必要があることを考慮に入れておきましょう。

まずは、オンラインを通じて大まかな査定額を把握したうえで、より詳しい査定額を知りたい場合は担当者に照会を行ってみましょう。担当者から尋ねられた質問は、包み隠さずに答えたほうが実際の状況に沿った査定額を算出できます。

また、その際には、どのようにすれば高値で売却できるかのアドバイスも聞くことができます。場合によっては、リフォームを行うことも視野に入れておきましょう。

1-3.調査報告

オンラインで査定依頼を行った場合、1～3日程度で査定結果が送られてきます。

査定額や売却活動の方針などが記載されていますので、気になる点はどんどん尋ねてみましょう。

査定の結果は情報の宝庫です。査定額そのもののみならず、物件の評価や、担当者の対応、不動産会社の考えなどといった情報から、依頼するべき不動産会社の見当をつけるヒントが得られます。

特に他社と比べて、査定額が大きく異なる場合はどのような根拠で計算を行ったのかを尋ねてみましょう。明確な回答が得られれば、そのまま詳しい査定を行ってもらい、不明確な回答しか得られない場合は別の不動産会社を選ぶようにしましょう。

2.マンション売却における査定方法を紹介

マンションの査定方法は、「机上査定」と「訪問査定」があります。それぞれメリット・デメリットがありますので、基本的なポイントをしっかり押さえておきましょう。

2-1.机上査定

「机上査定」とは、簡易査定とも呼ばれる方法であり、依頼者が提供した物件情報をもとに査定が行われます。1章で紹介した、オンラインでの査定が机上査定にあたります。不動産会社が独自に保有する情報も加味したうえで、査定額などの査定結果が示されるのが特徴です。

机上査定のメリットはその手軽さと結果の速さです。不動産会社は現地に赴かずに査定額を算出するため、依頼を受けてから1～3日程度で結果が送られてきます。依頼された物件と類似した取引が多ければ、机上査定であっても精度の高い結果を得られるでしょう。

逆に、類似した取引が少なければ比較が行いづらいため、査定額と実際の売却価格に差が出やすいというデメリットがあります。

物件を売却したときの大まかな価格を手軽に知りたいという方におすすめの方法です。

2-2.訪問査定

「訪問査定」とは、不動産会社が現地に赴いて実際に査定が行われる方法です。査定を依頼してから訪問してもらう日を調整し、現地調査を行ってから査定結果が示されます。

事前に依頼者が提供した物件情報等から机上査定が行われ、更に現地調査によって得られた情報を査定額に反映させる方法です。建物の状況や周辺環境など、現地に赴かなければ分からない部分を担当者に詳細にチェックしてもらえますので、実際の状況に沿った詳しい査定を行ってもらえるメリットがあります。建物の立地や方角、耐震性、階数、水回りなどの設備等は、査定価格に与える影響が大きい要素です。

不動産会社に実際の物件を見てもらうことで、より具体的な相談をできるようになることもメリットと言えるでしょう。

訪問査定は、結果を知るまでに1週間程度はかかる点がデメリットです。スケジュールに余裕を持って依頼するようにしましょう。机上査定である程度、他の会社の査定額を把握したうえで、気になる会社に訪問査定を行ってもらうほうが効率良く査定を進められるでしょう。

3.マンション売却の事前準備は？

マンションの売却をスムーズに進めるには、必要な書類を事前にそろえておくと良いでしょう。

下記に挙げる書類は査定時にすべてをそろえておく必要はありませんが、できるだけ多くの書類を用意しておくことで、詳細な査定結果を得ることにもつながります。

上記のように、マンションの売却ではさまざまな書類が必要になります。どの手続きのときにどの書類をそろえれば良いかは、不動産会社の担当者に尋ねれば教えてくれますので、不足しているものがあれば、早めに準備しておきましょう。

これらの書類が必要になるのは、媒介契約の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時などであり、頻繁に使用する書類もあります。

マンション売却には、売るタイミングも重要です。マンション売却に適したタイミングを逃さないためにも、担当者の指示に従って必要書類をそろえてみましょう。

必要書類の準備の他にも、現在の自分の資産状況（住宅ローンが残っていればその残債も含む）や、周辺物件の相場も、事前に把握しておきましょう。そして、いつまでに売りたいのかをイメージしておきますと、のちの計画をスムーズに進めることができます。

4.マンション売却時の査定額に影響する要素とは？

マンションは築年数が少ない新しい物件ほど、査定額は高くなる傾向にありますが、他にもさまざまな要因が価格に影響を与えます。主なものとして次に挙げる10個の要因がありますので、各要因のポイントをチェックしておきましょう。

4-1.立地

まず、マンションはどのような立地であるかが重視されます。例えば、駅近物件であれば交通アクセスが良く、買い物に便利なので人気が高い傾向にあります。

生活に関係がある学校・病院・公共施設・商業施設・病院などが近くにあれば、購入希望者は暮らしやすいイメージを持ってくれるでしょう。他にも警察署や交番、消防施設との距離が近いと安心です。売却する物件が位置するエリアのニーズと合致した立地であれば、購入希望者が多くなるので、おのずと価格も高まります。

周辺環境が物件価格に与える影響は大きいものがありますので、治安の良さをアピールしたり、静かに暮らせることを説明したりして査定額に反映してもらいましょう。

4-2.階数や方角

一般的に、マンションでは上の階であるほど価格が高まる傾向にあります。上層階は防犯性に優れており、安心して暮らしたいという方に人気が出やすいからです。

また、日当たりが良いほうが好まれるため、上層階のほうが周辺の建物に影響されづらく日当たりの良い物件だと思われる傾向があり、方角も南東に位置する物件だと人気が高まりやすくなります。

水害などの自然災害に対する備えとしても、上層階のほうが優れている面はあります。しかし、地震などに対する備えとしては、防災上必ずしも上層階が良いわけではなく、あまりに高層階であると査定額と比例しません。低層階でも建物の構造自体がしっかりとした物件が好まれます。

4-3.築年数

築浅の物件であるほど査定額は高くなる傾向があり、買い主が見つかるまでに必要な期間も短くなるでしょう。建物の構造は鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）などがあり、丈夫な建物ほど長く住み続けられるのでニーズが高まる傾向が見られます。

また、築浅のマンションであれば、設備が最新であったり、充実していたりすることも期待できます。スポーツジム・プール・宅配ボックスなどの共有設備が充実していれば、その分査定額も高くなるでしょう。

マンションの価格は築年数と比例している部分がありますので、できるだけ高い価格で売却したいと考えるならば、築年数が浅いうちに売却を検討してみると良いでしょう。

逆に、築年数が多い物件であれば、じっくり時間をかけて買い主を見つけるほうが相場に沿った価格で売却できる可能性が高まります。

4-4.間取り

マンションは基本的に、広さと価格が比例する傾向にあります。ただし、床面積には問題がなくても、間取りが使い勝手の悪いものだとなかなか買い主が見つからない場合もあるでしょう。

ファミリー層が多く住むエリアであれば、自ずととファミリー層に人気のある間取りを備えた物件に注目が集まりやすいものです。単身世帯やシニア世帯が多いエリアであれば、コンパクトな間取りのほうが物件価格は高くなる場合もあるでしょう。

ただし、売却時にフルリフォームを行ってまで、間取りを変更する必要はありません。どのような間取りが必要であるかは購入する方によってニーズも異なるため、必ずしも売却価格に上乗せできるとは限らないからです。

リフォームを行う際は、不動産会社の担当者ともよく相談をしながら決めるようにしましょう。

また、広さが十分であっても、価格が高すぎると売れ残る場合もあります。

4-5.空室状況

建物全体で空室が少ないマンションは人気があると判断されて、価格が高まる傾向にあります。ニーズの高さをアピールできるため、相場よりも強気の売り出し価格を設定しやすいものです。

逆に空室が目立つ物件であれば、ニーズが低いと見なされるため、相場よりも価格を下げなければ売却できない可能性もあります。空室が多ければ、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるため、敬遠されることもあるでしょう。

既に空室が多く売りづらい物件の場合であれば、契約形態を専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えたり、売り出し価格を下げたりして対応してみましょう。売却方法について、適切なアドバイスをくれる不動産会社を選んでおくことも大切です。

4-6.耐震性

耐震性については、1981年（昭和56年）6月1日以降に建てられたマンションならば、新耐震基準を満たしているはずです。しかし、それ以前に建てられている場合は旧耐震基準である可能性があり、売却前に耐震診断を行う必要もあるでしょう。

直近で大規模修繕工事が行われていれば、築古の物件であっても耐震基準を満たしている可能性がありますので、売却前にチェックをしておきましょう。基準を満たしている地震に強いマンションであることがアピールできれば、おのずと査定額も高まるはずです。

また、自治体が作成するハザードマップなども確認をして、災害に強い点をアピールできるかを検討しておくと良いでしょう。

4-7.管理体制

マンションは立地や室内の様子も大事ですが、建物そのものがどのように管理されてきたかという点も重視されます。築古の物件であっても、管理が行き届いているならば、査定額としては高くなるでしょう。

管理室が設けられていたり、常駐のコンシェルジュがいたりすれば、管理状況の良さをアピールできます。また、防犯カメラが設置されていたり、ゴミ置き場や駐車場などの共有設備の維持管理が適切に行われていたりすれば、査定額のプラス要因となるでしょう。ゴミの収集方法や収集時間も、買い主側からすると判断要素になりえます。

買い主の視点に立って、どのような部分がアピールできるポイントなのかを整理しておくと良いでしょう。

4-8.施工会社

マンションを建てた施工会社の評判が高ければ、査定額にもプラスになる場合があります。豊富な施工実績を備えていたり、過去に大きなトラブルを起こしたことがない会社であったりすれば、その分査定額にも反映されます。

安心・安全な住まいであることは、大きなアピールポイントなるため、査定額も高まる傾向があるのです。施工会社の実績などをホームページなどで確認して、査定額のプラス要因となるかどうかを確認してみましょう。

4-9.部屋のリフォーム等

部屋のリフォームを行っている場合は、工事を行ったときの資料をもとに不動産会社の担当者にアピールをしてみましょう。

特に水回り設備の交換を行った場合、基本的にどの方にとってもプラスとなる部分ですので、査定額も高くなる場合が多く、是非とも申告する事項です。

部屋全体のリフォームを行ったのであれば、以前の間取り図と比較をして、どのような部分が変わったのかを示せることが望ましいです。また、これからリフォームを行う予定であれば、不動産会社の担当者に相談をしてアドバイスを受けると無駄がなくなるでしょう。

4-10.管理費や修繕積立金

マンションの管理費や修繕積立金は、築年数が多くなるほど高くなる傾向があります。これは、建物が老朽化して修繕を頻繁に行わなければならなかったり、空室が多くなって管理コストが膨らんだりするからです。

あまりに高いと査定額にも影響を及ぼしますので、周辺のマンションと比較して標準的な金額設定になっているかを確認しておきましょう。買い主の視点に立って、不安に感じるポイントを事前によく調べておくことが大切です。

5.マンション売却での不動産会社の選び方とは？

マンションの売却を始めるときには、不動産会社に依頼することになるのが一般的です。希望する形でマンションの売却を進めるには、良い不動産会社を見つけることが重要です。不動産会社によっては、査定額に数百万円の違いが出ることもあるくらい、査定額には差があります。物件の査定を通じて、自分に合った会社を見つけてみましょう。

不動産会社を選ぶときのポイントとしては、以下の点が挙げられます。

5-1.査定額と相場の価格に差がないか

査定額と相場の価格の差が大きい不動産会社には注意が必要です。そもそも差が生じてしまうのは、不明瞭な名目で手数料が加算されているからだと言えます。

そのため、金額について疑問がある場合は、遠慮をせずに説明を求めてみましょう。納得できる回答を得られなければ、他の不動産会社を選ぶほうが無難です。

5-2.専属専任媒介契約を強要してこないか

不動産会社は売買契約が成立したときに初めて、仲介手数料という形で報酬が得られます。

しかし、依頼者が他の会社とも契約を結んだり、売り主自身が買い主を見つけたりすれば不動産会社にとっては収入となりません。そのため、売買が成立すれば確実に仲介手数料が受け取れる専属専任媒介契約を強引に勧めてくる会社があります。

専属専任媒介契約では、他の不動産会社と比較する機会がなくなること、買い主を自分で見つけてきても仲介手数料を払う必要があることを覚えておきましょう。複数社との契約が行える一般媒介契約という手段も、売却の方法としてあります。

売りづらい物件であるなど依頼者の利益につながる場合は、専属専任媒介契約でも問題ありませんが、そうでない場合はきちんと断りましょう。他社との比較が行えないため、本当に売り主の利益につながっているかが不明確だからです。

5-3.スピーディーな査定プランの作成ができるかどうか

マンションをできるだけ高く売却するには、売り時を逃さないことが重要ですので、素早く対応してくれる不動産会社を選んでおくと良いでしょう。

例えば、査定プランの作成を依頼したときに素早く対応してくれる会社であれば、安心して売却活動を任せられます。

できるだけ多くの会社の査定プランを比較したければ、不動産の一括査定サービスを活用すると便利です。スピーディーな査定を希望するなら、NTTグループが運営するIELICO（イエリコ）がおすすめです。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

マンション売却で、不動産会社を選ぶコツや探し方は以下の記事でも紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。

まとめ

マンションを相場に沿った金額で売却するには、査定の仕組みや不動産会社を選ぶポイントを押さえておくことが大切です。どのような流れで売却するのかを把握しておけば、損失をうまく回避できるでしょう。

希望どおりに売却活動を進めるには、何でも相談できる不動産会社を選ぶことを重視してみてください。不動産の一括査定サービスを利用すれば、複数の会社を比較しながら自分に合った会社を見つけられるはずです。

納得のいく価格でマンションを売却できれば、住み替えなどの資金計画も立てやすくなるでしょう。大事なポイントを意識して、マンションの売却を進めてみてください。