所有しているマンションから引っ越す時や、マンションを相続した時など、マンションを売却するか貸すか、迷う方も多いのではないでしょうか。

売るか貸すかの判断は、所有者の現在の状況や、今後のライフプランによって変わります。

どちらを選ぶべきか判断できない場合は、

などを把握し、自分に合った方法を選択しましょう。

この記事を最後までお読み頂くことで、それぞれのメリットやデメリットが分かるだけでなく、マンションを売るか貸すか適切に判断できるようになるでしょう。

1.マンションを「売る」か「貸す」かの判断基準とは？

マンションを売るか貸すか迷った時には、次の判断基準を元に判断しましょう。

それぞれのポイントを詳しく解説します。

1-1.また住むか分からない場合は「売る」

今のマンションに戻れるかどうかわからない場合は、売ることをおすすめします。

マンションを所有し続けると管理費や固定資産税などの費用がかかります。
住んでいない間も変わらず発生しますので、無駄な費用を支払い続けることになってしまいます。

また、空室の状態が続くと室内の劣化も早くなってしまいますので、すぐに戻る予定がないのであれば手放した方が良いでしょう。

1-2.また住む可能性があるなら「貸す」

海外赴任や転勤など期間限定の引っ越しでまた住む可能性があるなら、賃貸物件として貸すのが良いでしょう。

賃貸に出すと別の方が入居することになりますが、再び住みたいとなった場合に戻ることができます。

ただし、一般的な「普通借家契約」だと、家主の都合で契約を終了できないためいつでも戻れるわけではありません。契約更新時期に合わせて戻ってくるか、「定期借家契約」を結ばなければならない点に注意が必要です。

1-3.住宅ローン残債で悩んでいる場合は不動産会社に相談して決める

住宅ローン残債で悩んでいる場合は、個人で判断せず不動産会社に相談してください。

売却と賃貸、どちらにしても住宅ローンを完済しなければなりません。また、住宅ローンは居住用で購入することを条件に契約できるローンですので、住宅ローンを契約したまま賃貸物件として運用することはできません。

住宅ローンの完済が難しい場合は、投資ローンへの切り替えが必要です。

また売却する場合も、住宅ローンが残っていると抵当権抹消ができないので、買い手に所有権を移転することができません。住宅ローンの完済が難しいのであれば、不動産会社に完済方法を相談しましょう。

2.マンションを売るメリット

マンションを売るメリットは、以下の2点です。

2つのメリットについて、理由やポイントを解説します。

2-1.大きな資金が手に入る

不動産は高額な商品なので、売却すると大きな資金が手に入ります。

売却して得た資金は、住宅ローン返済や新居への引っ越し費用などに充てられます。その他、子供の進学などで「急ぎでまとまったお金が必要になった」という場合も、マンションを売却して現金化することで対処できるので、まとまった資金が入ることは大きな魅力です。

2-2.維持費がからなくなる

売却すると、維持費がかからなくなります。

マンションを所有していると、次のような費用がかかります。

賃貸に出しても空き家のままでも、マンションの維持費は所有する家主が支払わなければなりません。他にも、ハウスクリーニングなどの定期的なメンテナンスも必要ですが、売却すれば維持費がかからなくなります。

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3.マンションを売るデメリット

マンション売却には、以下のようなデメリットもあります。

3-1.売却費用がかかる

不動産は、売却するにも費用がかかります。

不動産会社に仲介を依頼すると、売却が決まれば仲介手数料を支払わなければなりません。

また、不動産を売却する際には、住宅ローンを完済しなければなりません。マンションの住宅ローンを組む時に、物件を担保に抵当権が設定されています。売却する際には抵当権を抹消するために、ローンの完済が必要です。

抵当権抹消の手続きも、司法書士に依頼すれば手数料がかかります。売却にはさまざまな費用がかかるので、売却資金で全て支払えるかあらかじめ把握しておかなければなりません。

3-2.売却できるまで時間がかかる

不動産仲介でマンションを売却する場合は時間がかかってしまいます。

マンションを売却するにあたり、書類の準備や買い手探しのための広告活動など、さまざまな手続きが必要です。

また、買い手を募集してもすぐに見つかるとは限らないため、内覧対応なども含めると成約が決まるまで時間はかかります。

売り出してから引き渡し完了までの期間は3ヶ月〜6ヶ月が目安ですが、買い手が見つからなければ1年以上かかるケースもあるので注意が必要です。

4.マンションを貸すメリット

マンションを貸すと、次のようなメリットがあります。

貸す場合のメリットを、ひとつずつ解説します。

4-1.必要になればまた住める

賃貸の場合、あくまで所有者は貸主ですので、必要になればまた住めます。

一度売却してしまうと、同じ物件を選んでもう一度住むのは難しいですし、再度取得するにも仲介手数料などのコストがかかります。
将来的に住むことを視野に入れているなら、売却せず人に貸して所有し続けるほうが有効と言えます。

4-2.家賃収入が得られる

マンションを貸す最大のメリットは、家賃収入を得られることでしょう。

家賃収入があれば毎月の収支がプラスになるだけでなく、ローンが残っている場合は負担を減らすことができます。
収益性が高いマンションであれば、売るよりも貸す方がメリットは大きいです。

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5.マンションを貸すデメリット

マンションを貸すと、デメリットもあります。

上記の3つのデメリットについて解説します。

5-1.入居中の場合は戻れない

自分が所有しているマンションでも、入居者がいる場合には戻れません。

転勤などでまた戻る場合、不在の間だけ賃貸にすれば良いと考える方もいますが、「普通借家契約」では、家主だからといって自分の都合で契約を解除することはできません。

戻るタイミングが決まっているのであれば、「定期借家契約」で合意してもらえる入居者を探す必要があります。

5-2.空室の場合は赤字になる

貸す最大のデメリットは、空室の場合の赤字リスクでしょう。

マンションを貸したくても、すぐに借り手が見つかるとは限りません。
入居者がいてもいつ退去するかはわからないので、空室になるリスクが常にあります。

空室になれば家賃収入は得られません。
しかし、毎月管理費や修繕積立費などの支払いが発生しますので、空室が続けば赤字になってしまいます。

5-3.物件や入居者の維持管理に手間がかかる

賃貸経営は「何もせずに収入が得られる」と考える方が多くいますが、実は物件や入居者の管理に手間がかかります。

物件や入居者の管理とは、主に以下のようなことが挙げられます。

家賃の滞納や物件内の設備の不具合、ご近所トラブルが起きた場合の対応も求められることがあります。
また、マンションの場合は定期的に管理組合の会合に参加を求められる可能性があります。

その他、入居者の管理は管理会社に任せる方法もありますが、費用がかかる点に注意が必要です。

6.マンションを売る時の流れと費用

マンションを売る場合、どのような流れで進めていくのか、また費用の種類などについて解説します。

6-1.マンションを売る流れ

マンションの売却を成功させるためには、売却活動を始める前に全体の流れを把握しておく必要があります。

マンション売却は、次のような流れで行われます。

マンション売却では、査定前に相場を知っておくことが大切です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や対応を比較して、仲介を依頼する不動産会社を選んでください。

仲介を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を締結し、販売活動を開始します。販売活動は不動産会社が行い、売主がすることはありません。しかし、内覧の際には売主が対応します。

内覧が終わり購入を検討する場合は、値下げ交渉があるのが一般的です。値下げ交渉は自分で対応しないで、不動産会社を通して行うのが安心です。

売却が決まると売買契約を結び、売却代金の支払いと同時に物件を引き渡します。

6-2.マンションを売る時の費用

マンションを売るには費用がかかります。費用の目安としては売却する価格の5〜7％程度が一般的です。

どのような費用がかかるのか、以下の表で確認しましょう。

仲介手数料は不動産が売却できた場合に、仲介をした不動産会社への成功報酬です。そのため、売却できなければ仲介手数料は発生しません。

印紙税は不動産売買にかかる税金で、売買契約書に収入印紙を貼って納税が完了します。

登録免許税は物件に設定された抵当権を抹消するための手続きで、自分で手続きをする場合には1件1,000円でできます。司法書士に依頼するのが一般的で、費用のほとんどは司法書士に支払う手数料です。

売却する際には抵当権を抹消するために、住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。一括返済には物件を売却した費用を充てられますが、残債よりも売却価格が低い場合には、自己資金を準備するなどして不足分を補う必要があります。

譲渡所得税は、売却で利益を得た場合にかかる税金です。

上記のほかにも、必要に応じて引っ越し費用やハウスクリーニング代などがかかります。高額になる可能性もありますので、利用した場合の費用も予め想定しておきましょう。

7.マンションを貸す時の流れと費用

マンションを貸す場合の、流れや費用を説明します。貸すことを検討されている方は、事前に把握しておきましょう。

7-1.マンションを貸す流れ

マンションを貸す場合は、以下の流れで進められます。

不動産会社を選ぶ際には、ネットでの口コミや評判だけでなく、複数社に問い合わせをして自分に合う会社を選びましょう。

担当者との相性が悪いと、コミュニケーションがうまく取れず、トラブルの原因になりかねません。

不動産会社が決まると、物件の貸し方や家賃の設定などを行います。家賃設定は相場を参考にしつつ、担当者とも相談しながら妥当な価格を見極めます。

入居者の募集はすべて不動産会社が行いますので、貸主が対応する必要はありません。ただし、募集時に使う物件の写真は、借りたいと思える写真が使われているかどうかなど、広告活動に問題がないかは定期的に確認しましょう。

入居を希望する人が見つかると契約手続きをし、家賃の支払い能力の審査が行われます。審査が完了すれば、正式に借主の入居手続きを進めていきます。

7-2.マンションを貸す費用

マンションを貸す場合、以下の費用が発生します。

マンション売却と違い、貸す場合は販売活動における広告宣伝がかかります。

また管理委託費は、家賃の支払いなど借主や物件の管理をしてもらうための費用です。委託せず自分で行うことも可能ですが、トラブルによっては対応が困難なため委託する方が安心です。

その他、物件の状態によっては水回りのリフォームやクロスの張り替えなど、修理が必要な場合もあります。

もしマンションを売るか貸すか悩んだら、一度不動産会社に査定の相談をしてみましょう。査定をするなら、一回で複数社に依頼できる不動産一括査定サイト「IELICO（イエリコ）」がおすすめです。

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