「契約不適合責任」とは、令和2年（2020年）4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」に代わって導入された決まりです。不動産売却においては、売り主が買い主に対して負うべき責任に関するルールでもありますので、トラブルを避けるためには事前に詳しい内容を理解しておく必要があります。

今回は契約不適合責任の内容について、瑕疵担保責任との違いを踏まえながら解説します。また、不動産取引においてどのような点に注意すればよいのか、具体的な事例を含めて見ていきましょう。

1.契約不適合責任とは？

「契約不適合責任」とは、令和2年（2020年）4月1日に施行された改正民法により、新たに導入された用語です。従来の民法における「瑕疵担保責任」に代わるものであり、売買契約の重要なルールの1つでもあります。

ここではまず、契約不適合責任の基本的な仕組みや、瑕疵担保責任との違いについて見ていきましょう。

• 基本的な仕組みと内容
• 契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い

1-1.基本的な仕組みと内容

不動産売却には、決められたルールに則って取引を行うといった法的手続きとしての側面があります。不動産の売り主は買い主に対して、売買契約の内容に適合した目的物（不動産）を引き渡す義務を負っているのです。

契約不適合責任とは、契約によって引き渡された目的物が、「品質・種類・数量などにおいて契約内容に適合していない」と判断されたときに、売り主が買い主に対して負うべき責任のことです。例えば、ある商品の取引において、「製品の一部に欠陥が見られた」「購入したはずの商品と違う種類の製品が引き渡された」「100個発注していたのにもかかわらず99個しか納品されなかった」といったケースが当てはまります。

不動産取引の場合は、数量や種類に関して不適合が生じるとは考えにくいため、基本的には品質に関する欠陥、不具合ととらえても問題はありません。引き渡された住宅の品質が契約内容に適していない場合に、売り主は買い主に対してさまざまな責任が発生するということです。

従来の民法で定められていた「瑕疵担保責任」の概念を引き継ぐものではありますが、売り主が責任を負わなければならない範囲や買い主が行使できる権利には違いがありますので、細かな内容を理解しておくことが大切です。

1-2.契約不適合責任と瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任と瑕疵担保責任にはどのような違いがあるのでしょうか。まずは表形式でそれぞれの特徴を比較してみましょう。

瑕疵担保責任と契約不適合責任のもっとも大きな違いは、「契約がより明確化・単純化」されたという点にあります。

瑕疵担保責任では、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合に、買い主は売り主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができました。隠れた瑕疵とは、買い手が通常考えられる範囲の注意を払ったにもかかわらず発見ができない欠陥などのことです。

しかし、「隠れた瑕疵」という条件はどうしても定義が不明確であり、当事者同士の認識にズレが生じてしまう面がありました。さらに瑕疵担保責任では「修理・代替品・代金の減額」などを請求できなかったのです。

加えて新築住宅の場合には品確法が適用され、瑕疵部分の補修請求のみが対象となっていました。

そこで、改正後民法では、「契約内容に適さない」という明確な線引きが行われました。つまり、「隠れていたかどうか」ではなく、「契約書に記載されていたかどうか」というよりわかりやすい事由が請求要件になったということです。

これにより、例えば購入後に設備の一部に不具合が見つかったときに、買い主は契約書の内容を確かめればかんたんに権利を請求できるかどうか判断できるようになります。一方、売り主側も買い主と合意したうえで、契約書に「設備の不良については一切の責任を負わないものとする」といった特約などを盛り込めば、トラブルなどのリスクを避けながら中古住宅を売却できます。

もちろん、特約の記載によって売却価格などの面で不利になることは考えられますが、双方納得したうえで契約を結べるのは重要なポイントです。このように、契約不適合責任には、できるだけわかりやすく契約を進めるといった特徴があるのです。

もう1つの違いは、買い主が請求できる権利が増えたという点にあります。瑕疵担保責任では、瑕疵が見つかった場合に買い手が請求できたのは「契約解除」と「損害賠償」の2つのみでした。しかし、契約不適合責任では、売買の目的物が契約内容に適合しないときに補修や代物請求などの「追完請求」と「代金減額請求」も行うことができます。

このように、買い主が請求できる権利が増えたことで、トラブルがあったときの対処法にも柔軟性が生まれるようになりました。

2.契約不適合責任が不動産取引に与える影響

前述の通り、契約不適合責任では買い主に認められている権利が大きく広がったのが1つの特徴とされています。これは、逆に言えば売り主が負うべき責任がより重くなったとも考えられる内容です。

不動産の売買契約において、具体的に買い主に認められている権利の内容として次の5つが挙げられます。

• 追完請求（補修請求）
• 代金減額請求
• 損害賠償請求
• 無催告解除
• 催告解除

2-1.追完請求（補修請求）

追完請求とは、契約内容に適合するように改めて不具合などの補修請求、あるいは代わりになるものを請求することです。不動産売買においては、代わりのものを請求する「代物請求」は目的にそぐわないため、基本的には補修費用の負担が一般的な対応となります。

例えば、引き渡しをされた物件に契約書に記載のない雨漏りがあった場合、買い主は追完請求を行って補修を求めることができます。訴えが認められれば、具体的な補修費用などを算出したうえで、売り主が買い主の代わりに代金を支払うこととなるのです。

追完請求では、契約書に特別な記載がなければ、買い主はすぐに請求することができます。「特別な記載」とは、例えば中古住宅の場合「2階のこの部屋に雨漏りがあることを双方容認する」などといった、個別の同意事項を指します。

なお、追完請求については売り主の責めに帰すべき事由がなかったとしても行うことが可能です。つまり、売り主に落ち度がなかったとしても、契約内容と異なるものを売却したときには権利を行使できるということです。ただし、築100年などかなりの築年数が経過していたり、相当年数の空き家物件であったりと、経年による劣化が想定できる場合には特別な記載がなくても買い主の責任とならないケースもあります。

そのため、不動産を売却するという売り主側に立つときには、従来以上に引き渡す物件の状態を細部まで把握しておくことが重要となりました。

反対に、「購入後の家具・家電搬入時に傷をつけてしまった」など、買い主側に原因があった場合には、当然ながら追完請求を行うことはできません。

2-2.代金減額請求

追完請求とともに、代金減額請求も契約不適合責任から新たに導入された権利です。

代金減額請求とは、追完請求をしても売り主が補修を行わない、あるいは補修ではカバーしきれないときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインであり、それがどうしても叶わない場合にできる請求になっています。

具体的に請求できる内容は、文字通り代金の減額であり、どうしても補修が難しい場合に備えて用意されている金銭的な解決策ともいえます。

2-3.損害賠償請求

損害賠償請求とは、債務不履行の一般的な原則に則って履行できる権利であり、代金減額請求でカバーできない部分が対象となります。

具体的なケースとして、ここでも引き渡した物件に雨漏りがあった場合を元に見ていきましょう。雨漏りそのものの補修については、先ほども解説したように、追完請求もしくは代金減額請求でカバーすることができます。

しかし、雨漏りが原因で大切な家財が濡れてしまった、壊れてしまったといった場合には、これらの権利では損害をカバーすることができません。そこで、一般的な債務不履行の原則を適用して、「売り主側に帰責事由があるとき」に限り、買い主は該当部分に関する損害賠償請求を行うことができます。具体例でいえば、雨漏りの補修費用に加えて、濡れて壊れてしまった機械や家財の修繕費用も売り主が負担するということです。

また、売り主の責任によって契約解除となった場合に、それまでに買い主が支払っていた関連費用なども損害賠償請求の対象となります。これは、問題なく引き渡されていたら発生していなかったはずの「引っ越し費用」や「一時的な仮住まい確保のコスト」などのことです。

ただし、契約不適合責任での損害賠償請求は売り主の「過失責任」、故意・過失があった場合に責任があるとしています。「売り主側に帰責事由があるときに限り」というのはそういった意味合いです。買い主は、売り主に故意・過失がなければ損害賠償請求ができません。この点は注意しましょう。

2-4.無催告解除

無催告解除とは、契約の目的を達成できないときに、売り主に対して催告をせずに契約解除できるという権利です。

契約不適合責任では、不具合が見つかったときに、売り主に対して通知を行ってからでなければ、さまざまな権利を行使できないというのが基本的な考えとされます。なぜなら、品質に関する多少の不具合などについては、事前に売り主が把握できる範囲にも限界があるためです。そのため、売り主保護の観点から、催告によって対応の機会を設けるのが基本的な原則となっているのです。

しかし、例えば「売却された土地に売り主以外の所有者がいた」など、明らかに目的を達成できないケースにおいては、事前に通知をすることなく契約解除ができます。補修などで対応可能な不具合には、無催告解除は認められていません。

2-5.催告解除

催告解除とは、買い主が追完請求を行ったにもかかわらず、売り主が応じないときに行使できる権利です。売り主が追完を怠った場合、先ほどもご紹介したように買い主は代金減額請求を行えますが、状況によって契約を打ち切ることもできます。

契約が解除されれば、初めから契約はないものとみなされるため、売り主は売買代金を返金しなければなりません。

ただし、売り主による追完請求への不履行がその契約や社会通念に照らして軽微なものである時には催告解除はできません。

3.契約不適合責任にまつわるトラブルの事例

ここまでは、契約不適合責任の法的な性質面に焦点を当てて、基本的な仕組みや内容についてご紹介しました。ここでは、不動産売却において、実際にどのようなケースで契約不適合責任に当てはまるのかを具体的な事例を通じて見ていきましょう。

主なケースとして、次の3つが当てはまります。

• 物理的瑕疵のトラブル
• 環境的瑕疵のトラブル
• 心理的瑕疵のトラブル

3-1.物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、土地や建物について見られる物理的な欠陥のことを指します。例えば、先ほども事例でご紹介した雨漏りのほかに、「シロアリ被害がある」「敷地内に廃棄物が埋まっている」といったケースがあげられます。

また、目に見える欠陥以外に、「契約内容に記載された耐震基準を満たしていない」「建ぺい率や容積率を満たしていない」「建材にアスベストなどが使用されている」「地盤が不安定で歪んでいる」といったものもあります。

3-2.環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件の周辺環境に関する問題のことであり、騒音や振動、悪/臭などが挙げられます。

ただし、環境的瑕疵は物理的瑕疵に比べて個人の主観による影響も大きいため、契約不適合責任が問われるかどうかは判断が難しいラインとされている部分もあります。

3-3.心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、過去に事件や事故があった、近隣に火葬場があるなど、心理的に影響のある問題のことを指します。

ただ、心理的瑕疵も責任の度合いについて線引きをすることは難しく、例えばどのくらい前の事件まで遡らなければならないのか、といった判断はとても不明確です。

実際のところ、心理的瑕疵は中古物件の円滑な流通に大きな影響を与えるポイントでもある一方、調査や告知に関する判断基準がないことが懸念されてきました。そのため、ルールの明確化が急がれている分野でもあります。

例えば、令和3年（2021年）10月には、国土交通省によって「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。主な内容としては、「対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死については原則として告知しなくても良い」「共用部分で発生した事件・事故などは発生から3年が経過した後は原則として告知しなくても良い」といったものが挙げられます。

内容はあくまで宅地建物取引を行う企業向けのものであり、ガイドラインではあるものの、心理的瑕疵についてもルールが少しずつ明確化されていることは確かです。

4.契約不適合責任にまつわるトラブルを未然に防ぐための対応策

不動産売却におけるトラブルを未然に防ぐためには、契約不適合責任の内容を正しく理解するとともに、あらかじめ取引をスムーズに進めるポイントを押さえておくことが大切です。

ここでは、売り主側が注意すべきポイントを具体的にご紹介します。

4-1.ホームインスペクションの利用

ここまで見てきたように、契約不適合責任は「契約内容に適さない欠陥」があったときに売り主が負うべき責任のことです。そのため、トラブルを避けるためには、売り主自身も売却する不動産について正しく現状を把握しておくことが大切となります。

そこで活用したいのが「ホームインスペクション」です。ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅に関する専門的な知見を持った住宅診断士などに、不動産の劣化状況や欠陥の有無を診断してもらえるサービスのことです。

住宅を売却するときには、不動産会社によって無料で法定の範囲での建物状況調査を行ってくれる所も増えているものの、調査内容は会社によってバラつきがある面もあります。

ホームインスペクションでは、一般ではなかなか確かめられない床下や屋根裏といった構造部も診断してもらえるため、物件の不具合を細かくチェックすることが可能です。国内では、平成30年（2018年）4月に行われた宅建業法の改正によって本格的に導入されたサービスであり、中古物件の市場を円滑化させる重要な役割を担っています。

費用は一般的な木造住宅で5～7万円程度であり、広さによって若干の違いはあるものの、10万円以下で行ってもらえる場合がほとんどです。

前述の通り、良心的な価格で引き渡し後のトラブル予防を行えるのが大きなメリットですが、売却時には他の物件との差別化がしやすい面もあります。購入希望者にとっても、第三者の専門家による調査が行われていることがわかれば、安心して購入を決断しやすくなるのです。

また、インスペクションでは現状だけでなく、補修の必要箇所や目安の修繕費用なども教えてもらえるため、具体的な売却計画を立てやすくなるのもメリットといえます。

4-2.地盤調査を行う

土地を売却する際には、地盤調査を行っておくのもトラブル予防の重要なポイントとなります。土地に関する契約不適合責任には、「地盤が軟弱であったことを伝えられていなかった」「地中埋没物があった」といったトラブルもあります。

そのため、特に相続した古家を解体して更地にした場合などで、不安がある方は地盤調査を依頼しておくと安心です。

一般的な宅地の地盤調査には「スウェーデン式サウンディング試験」と呼ばれる調査方法が多く用いられ、費用は5～6万円程度が相場とされています。

比較的に低コストで実施できるのに加えて、建物が建っている状態でも調査できるのが大きな特徴です。特に盛土を行った土地では、元の地盤と盛土の境目が弱い場合がありますので、綿密な地盤調査を行うことが重要だといえます。

4-3.契約内容を調整する

引き渡し後のトラブルを避けるうえで、もっとも注意しておくべきなのは売買契約書に記載する内容です。契約不適合責任では契約書の内容が特に重視されるため、特約や容認事項をしっかりと記載することが大切となります。

例えば、容認事項としては、「線路が近くにあるため振動、騒音などが発生する場合がある」「隣地のブロック塀の一部が越境している」といった内容が挙げられます。契約書にきちんと記載があり、買い主との合意がとれていれば、後から責任が問われてしまうのを防ぐことができるのです。

また、中古住宅の売買においては、設備に関して多少の不具合が見られるケースが決して少なくありません。そのため、契約書内には「設備に関しては一切責任を負わない」旨をきちんと記載することが大切です。

契約不適合責任は法律の中でも「任意規定」と呼ばれる決まりであり、当事者同士の意思によって適用範囲を制限したり、適用しないように決めたりすることが可能です。また、不具合があったときの「買い主に認められる通知期間」についても任意で設定することができます。

少しでも不安なポイントがあるようなら、契約書の内容についても不動産会社に細かく相談しておくと良いでしょう。

なお、不動産会社に仲介を依頼するのではなく、買取にしてもらえば、契約不適合責任には問われません。買取と仲介の違いについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

不動産会社選びを行う際は、一度の手続きでまとめて複数の会社に査定を依頼できる一括査定サービスを活用してみましょう。

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5.まとめ

契約不適合責任は、2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任から変更された決まりです。瑕疵担保責任と比べて責任の範囲や定義が明確になったのに加えて、売り主が負うべき責任が重くなった面もあるため、不動産を売却するときにはきちんと仕組みを理解しておくことが大切です。

契約不適合責任が導入されたことにより、特に契約書の内容が重視されるようになったため、売り主自身も売却する不動産の現状を正しく把握する必要があります。ホームインスペクションや地盤調査を活用して、売り主・買い主の双方にとって安心できる取引を行う準備を整えましょう。