不動産を売却するときに、住宅の状態を調べるホームインスペクションを受けるべきか、悩むこともあるでしょう。しかし、住宅に何らかの不具合があるまま売却をしてしまえば、後から思いがけないトラブルを招く恐れがありますので注意が必要です。

ホームインスペクションは、建築士などの専門家が住宅を詳しく調査してくれますので、売り主にとって安心できるサービスです。この記事では、ホームインスペクションの基本的なポイントや実施するための費用、得られる効果などを詳しく解説します。

1.ホームインスペクションとは？

「ホームインスペクション」（住宅診断）とは、住宅について専門的な知見を持つ住宅診断士（ホームインスペクター）が、第三者の立場で客観的な調査を行う仕組みです。具体的には、住宅の劣化の進み具合、欠陥の有無、改修の必要性の有無、それらの中で補修が必要な箇所と概算の費用を見極めます。そして、住宅の現況に生じている不具合について、適切なアドバイスを行うサービスです。

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）の改正に伴い2018年（平成30年）4月から、中古住宅の仲介を行う不動産会社が、売り主・買い主双方に「既存住宅状況調査」（ホームインスペクション）の実施を説明することが義務化されています。そのため、物件の売買を進めるときには、ホームインスペクションについて考える機会があるはずです。

住宅の診断方法については、目視で確認するのが基本ですが、機材を使って詳しく調べる場合もあります。屋根・外壁・室内・床下など、住まいのあらゆる部分をしっかりと点検してくれます。

ホームインスペクションを実施することで、売り主・買い主双方が安心して不動産取引を行えるのが大きな利点でしょう。

2.ホームインスペクションにかかる費用の相場

ホームインスペクションを実施するためにかかる費用は、会社によって異なりますが5～13万円程度が目安となります。費用について物件の種類や診断方法によって違ってくるため、事前によく確認しておくことが大切です。

ホームインスペクションを依頼するときの費用の目安は、次の通りです。

物件の種類	診断方法	費用の目安
一戸建て住宅	目視診断（一次検査）	5～7万円程度
	詳細診断（二次検査）	7～13万円程度
マンション	目視診断（一次検査）	4～6万円程度

※費用はあくまで目安ですので、ホームインスペクションを行うときは検査会社に確認をしましょう。

実施費用は物件の種類や広さ、診断方法によって異なります。詳細な診断のほうが費用はかかりますが、サーモカメラなどの機材を使用して目視では確認しづらい床下や屋根裏の状況までチェックしてくれます。

検査に必要な時間としては、日本ホームインスペクターズ協会によれば、建物面積が100平米の場合で2～3時間程度が目安です。内覧会にホームインスペクターが同行してくれるサービスを行っているところもありますので、詳しく照会してみましょう。

3.ホームインスペクションを行うメリット

ホームインスペクションを行うことは、売り主が住宅の状況を把握できるだけでなく、買い主に対しても安心感をもたらすでしょう。また、検査内容の見合ったホームインスペクションに合格をすることで、瑕疵担保保険を付けられるのもメリットです。

実施するメリットとして、次の4つの点が挙げられます。それぞれのメリットについて詳しく紹介します。

3-1.住宅の状況が明らかになる

ホームインスペクションを実施するメリットは、何と言っても住宅の状況を的確に把握できる点にあるでしょう。住宅の築年数だけでは分からない、使用状況による劣化の具合がある程度把握できます。

長く住み続けていることで生じる、売り主自身も気づいていない建物の不具合が発見できる場合もあります。また、築浅物件だから大丈夫と思っても、思いがけないところに欠陥が見つかることもあるのです。

住宅の状態を的確に判断するには専門的な知識やノウハウが必要な面もあり、一般の方では難しい部分があります。ホームインスペクターに診断を行ってもらうことで、建物の不具合を早期に発見できるだけでなく、住宅のメンテナンス方法についてもアドバイスを受けられます。物件の種類や広さにもよりますが、数万円程度の費用でサービスを受けられますので、費用対効果は高いでしょう。

一戸建て住宅の場合であれば、ホームインスペクションの対象となる範囲は、目視で確認できるすべての部分です。チェックしてもらえる箇所についてまとめますと、次のようになります。

チェックしてもらえる部位	具体的な箇所
耐久性に関する部位	基礎部分・壁・柱・梁・床・床下など
雨漏りなどに関わる部位	屋根・天井・内壁・外壁・サッシなど
配管設備	給排水管・給湯管・換気ダクトなど
その他の部位	雨どい・フェンス・ベランダなど

床や壁の診断では、水平・垂直になっているかの計測が行われ、傾きや歪みが生じていないかがチェックの対象です。建具については開閉動作の確認、水回り設備については排水テストなどが行われます。

住宅診断だからといって、壁に穴を開けて検査するといった大がかりではありませんので、気軽にサービスを利用できるのがホームインスペクションの特徴です。

3-2.物件を売りやすくなる

ホームインスペクションを済ませてから物件の売却活動を始めれば、物件のアピールポイントの1つとなります。建物の状況が明らかになっている状態で売り出せば、買い主が早く見つかる可能性も期待できるでしょう。

ホームインスペクションは何も、住宅の悪い部分を見つけるためだけに行うものではありません。診断を行った結果、建物がとても良い状態であることが分かれば、相場よりも高い価格で売れる可能性があります。ホームインスペクション済みであることがセールスポイントになることもあるのです。

また、不具合が見つかったとしても、事前に適切な修理を行うことによって売却価格を高めることができるでしょう。仮に、修理を行わないまま物件を売りに出したとしても、買い主に修理の必要なところを納得してもらったうえでの売却も可能なのです。

物件を購入してから補修やリフォームを検討する部分が明らかになっていることで、買い主にとって資金計画が立てやすくなり、安心につながります。物件に対する信頼性が高くなるのです。

なお、中古マンションにおけるホームインスペクションの効果については、下記の記事をご参考ください。

3-3.契約不適合責任のリスクを抑えられる

物件を売却するにあたって、売り主は「契約不適合責任」を負うことになります。契約不適合責任とは、売り主が引き渡した物件が契約内容に沿っていないときに、買い主に対して負う責任のことを指します。

従来は瑕疵担保責任と呼ばれていたものですが、2020年（令和2年）4月の民法改正に伴って、買い主側の権利がより強化される形となりました。買い主は売り主側から説明を受けていない不具合については、修繕を求めたり損害賠償を請求できたりします。

売却後に生じる思いがけないリスクを抑えるためにも、売却前にホームインスペクションを実施しておくことはとても重要です。建物の不具合が早めに発見できれば、修繕を行ってから物件を売却することができますし、不具合について売買契約書にきちんと盛り込むことができるでしょう。

ホームインスペクションであらかじめ分かった補修部位等を契約書に盛り込み、買い主が了承すれば、その点については契約不適合責任を負う必要がなくなります。

不動産の売買では大きな金額が動くので、売却した際のリスクマネジメントについても考えておく必要があるのです。

3-4.保険適用の調査と合わせて合格することで瑕疵担保保険を付けられる

瑕疵担保保険とは、売買契約後に発見された瑕疵について、その修繕費用の一部または全部を補償してくれる保険です。この保険に入ることで、買い主がより安心して中古物件を購入することができます。売り主としても売買にまつわるトラブルの予防としてメリットになるものです。

瑕疵担保保険に加入するためには保険適用の調査に合格する必要があります。この保険用の調査と通常のホームインスペクションでは検査内容が若干異なるのですが、重複している部分があるので、両方を合わせて行うことも可能なのです。

瑕疵担保保険にも加入可能で、ガイドラインにも沿ったホームインスペクションを受けて合格することで、通常のホームインスペクションのメリットに加えて、瑕疵担保保険加入という付加価値を物件につけることができます。

合格が保険加入の条件ですので、不合格の場合には保険加入はできません。状態の良い物件へのホームインスペクションを検討する際には、瑕疵担保保険への加入も考慮に入れると良いでしょう。

4.ホームインスペクションを行うデメリット

ホームインスペクションは多くのメリットがありますが、注意しておきたいデメリットも存在します。気をつけるデメリットとしては、次の3点が挙げられます。

各デメリットを踏まえた上で、ホームインスペクションを行うかどうかを決めることが肝心です。デメリットとなる部分について、詳しく見ていきましょう。

4-1.費用がかかる

ホームインスペクションを実施するかどうかの判断は、物件の所有者に委ねられている部分があります。不動産会社にはホームインスペクションについて説明をする義務が生じますが、実施については義務ではないからです。

建物の検査を実施するには、前述のとおり費用がかかります。コストをかけて安心した状態で売却活動を進めるか、それとも現状のままで売却活動を進めるかは売り主自身の判断で決められます。検査結果が得られるまでの目安は1～2週間かかりますので、費用を抑えたい場合や売却までのリミットが限られている場合などには不向きかもしれません。

ただし、売却後に万が一起こるトラブルのことを考えれば、ホームインスペクションのかかる費用がそれほど高いわけではありません。建築士などの専門家に建物の状況を把握してもらっておくほうが何かと安心な面もあるでしょう。

また、ホームインスペクションを実施した結果、不具合が見つかったとしても修繕を行うかどうかの判断も売り主が決められます。ひとまず建物の状況を明らかにした上で、不具合を売買契約書に盛り込み、修繕を行わないまま売却することも可能です。

検査を行った結果、修繕費用がそれなりに必要な場合は、買い主に状況を説明した上で納得してもらってから売却するようにしましょう。

4-2.すべての瑕疵を発見できるわけではない

ホームインスペクションは専門家が検査を行いますが、すべての瑕疵を発見できるわけではない点に注意が必要です。目視での診断の場合は、建物内部の劣化状況までは分からない部分もあります。

気になる場合はサーモカメラなどを使った詳細な診断を行ってみましょう。目視による診断と比べて費用はかかりますが、より精度の高い検査を行うことが可能です。

また、検査を行う会社によって診断結果にも差が生じてしまいますので、どの会社に依頼をするのかも大事になります。基本的には不動産会社を通じて検査会社を紹介してもらうのがおすすめですので、担当者に相談をしてみましょう。

そして、築2～3年程度の物件を売却する場合であれば、そもそもホームインスペクションを実施する必要がない場合もあります。建物を建てる際に念入りに検査が行われていれば、2～3年程度で不具合が見つかる可能性は低いと言えるからです。

ホームインスペクションを実施するにあたって、建物が建ったときの状況を調べることも判断材料の1つとなるでしょう。

4-3.値引き交渉を行われる可能性がある

ホームインスペクションを実施して、建物に不具合が見つかった場合、売却価格を値引くように交渉されることがあります。もしくは、購入希望者から不具合の修繕を求められる場合もあるでしょう。

物件を売り出す前に検査を実施していれば、不具合を加味した価格で売却活動を進められますが、売却活動中に不具合が見つかってしまうと対応に困ることがあります。検査結果の状況によっては、希望する価格で売却できないことがあることも念頭に置いておきましょう。

逆に言えば、値引きをして購入してくれる買い主がいるのであれば、建物の不具合が原因で売却後にトラブルが起こってしまうことを防げます。さまざまなケースに対応するためにも、基本的にはホームインスペクションを行っておくほうが選択肢の幅を広げられるでしょう。

5.ホームインスペクションは誰に依頼するのか

ホームインスペクションは、建築士などの専門家に依頼をすることになります。

直接依頼をするわけではなく、サービスを行っている検査会社に照会して実施する形となりますので、事前に検査会社の実績や料金などをチェックしておきましょう。

webを通じて売り主自身が依頼をすることは可能ですが、さまざまな会社がありますのでよく見極める必要があります。検査会社の中にはあまり実績がなく、詳しい診断を行えない会社もあるでしょう。

きちんとホームインスペクションを実施するのであれば、不動産会社に相談をするほうが良い検査会社を見つけやすいと言えます。媒介契約を結ぶ段階で、不動産会社の担当者からホームインスペクションについて説明を受けるはずですから、その際に検査会社を紹介してもらうと良いでしょう。

物件の売却を安心して進めるためには、何でも相談できる不動産会社を見つけることが大切です。信頼できる会社を見つける方法の1つとして、不動産の一括査定サービスを活用することが挙げられます。

次に、不動産の一括査定サービスであるIELICO（イエリコ）特徴について見ていきましょう。

イエリコは、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供していきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

不動産の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

6.ホームインスペクションを依頼するときの注意点

ホームインスペクションを実際に依頼するときには、いくつかの注意すべき点があります。主な注意点として、次の3つが挙げられます。

各注意点について、更に詳しく見ていきましょう。

6-1.スケジュールに余裕を持つ

ホームインスペクションにかかる時間自体は、2～3時間程度で済みますが、診断結果が出るまでには1～2週間程度かかる点に注意が必要です。物件を早めに売却したいと考える方の場合は、早めに検査を申し込む必要があります。

特に遠方の物件を売却するときには、そもそも検査を行う会社が周辺にあまりない場合もあるでしょう。依頼を行っても検査の実施までに時間が必要なケースもありますので、物件の売却を決めたらすぐに行動していくことが大切です。

ホームインスペクションを実施すべきかどうかを1人で悩んでしまう前に、まずは不動産会社の担当者に相談をしてみることが重要だと言えます。なかなか検査会社が見つからない場合であっても、不動産会社経由であればすぐに手配をしてもらえる可能性もあるからです。

6-2.不動産会社に紹介してもらう

ホームインスペクションを行う検査会社を見つけるときには、基本的に不動産会社に紹介してもらうほうが無難です。

web上にはさまざまな検査会社の情報が掲載されていますが、専門的な内容なので一般の方にはどの会社を選べば良いのか分からない部分もあるでしょう。

不動産会社であれば、日頃から検査会社との付き合いがあるため、どの会社が良いかアドバイスをしてくれるはずです。また、不動産会社経由のほうが検査料金を割り引いてもらえる可能性もあります。

そして、ホームインスペクションを行った結果、建物に不具合が見つかったときでも不動産会社にすぐ相談できる態勢を整えておくほうがスムーズです。不具合のある箇所を修繕すべきか、そのままの状態で売却すべきかの相談にも乗ってもらえるでしょう。

注意しておきたい点は、不動産会社から紹介される検査会社以外を利用してしまいますと、何かトラブルが起こったときに対処しづらいということです。きちんと診断が行われない可能性があるだけでなく、売り主や不動産会社の担当者も把握していない建物の不具合が残ったまま売却をしてしまえば、契約不適合責任のリスクを負うことになります。

売り主自身が売却予定の建物の状況をきちんと把握した上で、売却活動を進めていくことが何よりも大切だと言えます。

6-3.診断結果を売買契約書にきちんと盛り込む

ホームインスペクションを実施するときに気をつけておきたい点は、検査を実施したからといって必ずしもすべての瑕疵が明らかになるわけではない点です。そのため、思いがけない不具合が後から見つかって、契約不適合責任を問われてしまう場合もあります。

しかし、診断結果で見つかった瑕疵を売買契約書に盛り込んでおくとリスク回避につなげられます。売買契約書に記載をしていれば、買い主自身も不具合があることに納得をした上で購入したということになりますので、未然にトラブルを防ぐことになるでしょう。

売買契約書そのものは不動産会社が作成するため、どのような内容で契約を結ぶのかをしっかりと打ち合わせしておくことが大切です。担当者のアドバイスを参考にしながら、問題の生じない取引を進めてみましょう。

不動産売却を成功させるために、ホームインスペクションを行うのは有効です。そのほかに一戸建てやマンション売却を成功させるためのコツを知りたい方は以下の記事もご覧ください。

まとめ

ホームインスペクションを実施することで、不動産を売却する前に建物の不具合を発見することができます。売却後のトラブルを防ぐことにつながりますので、安心して売却活動を進められます。

一方で、ホームインスペクションを行うメリットやデメリット、注意点、費用面について把握しておくことが重要です。ホームインスペクションの基本的なポイントを理解した上で、上手に活用してみましょう。