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一般媒介契約は他の契約とどう違う?基本的な特徴・注意点

公開日:2022.04.14 最終更新日:2022.06.28

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一般媒介契約は他の契約とどう違う?基本的な特徴・注意点
不動産会社に仲介業務を依頼する場合、媒介契約を締結する必要があります。媒介契約にはいくつか種類があり、「一般媒介契約」はその1つです。

媒介契約にはそれぞれ特徴があり、一般媒介契約の場合ではどのような特徴やメリットがあるのかを把握しておくことが大切です。この記事では、一般媒介契約について注意点なども含めて解説します。

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1.一般媒介契約とは?

一般媒介契約とは?

媒介契約とは、不動産売買などの契約を成立させるために、売り主が不動産会社に対して仲介や売却活動を依頼する契約のことです。媒介契約には3つの種類があり、一般媒介契約はそのうちの1つです。

一般媒介契約には以下のような特徴があります。

    売り主側のルール

  • 複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べる
  • 自己発見取引が可能
  • 契約はいつでも解約できる
  • 不動産会社側のルール

  • 売却活動の報告義務がない
  • レインズへの登録義務がない
  • 主な特徴

  • 明示型と非明示型がある
  • 周りに知られずに売却できる
  • 契約期間の定めがない(3か月が目安)

一般媒介契約は3つの媒介契約の中で、「もっとも制限が少ない」契約方法とされています。売り主側にとっては、「複数の会社との同時契約」「自分で見つけた買い主との取引(自己発見取引)」「契約期間内の解約」が認められており、自由度が高いのが大きな特徴です。

一方、不動産会社にとっても「売却活動の報告義務がない」、「レインズへの登録義務がない」といった点から、守るべき制限がもっとも少ない契約方法となります。なお、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、売り主が自分で選択できます。

明示型は他に仲介を依頼している会社の情報や進捗状況などをすべて通知する方法であり、非明示型は情報を公開せずに進める方法です。一般的には、取引情報を明らかにする明示型のほうが不動産会社の協力を得やすく、積極的な売却活動を期待できます。

2.一般媒介契約の期間は?

一般媒介契約の期間は?

一般媒介契約には、原則として契約期限がありません。その他の契約方法と異なり、法令上の制限がありませんので、任意で設定することも可能です。

ただし、国土交通省が推奨する「標準媒介契約約款」に基づいて、有効期間は3か月と設定されるケースが多いです。不動産会社ごとに異なる期間を設定していることもありますので、あらかじめ有効期限をチェックしておきましょう。

なお、売り主の希望がなければ、期間満了後は契約の更新が行われません。

3.一般媒介契約の解除は可能?

一般媒介契約の解除は可能?

一般媒介契約は、いつでも自由に解除することが可能であり、違約金などの費用も発生しません。その他の契約方法である「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では、契約期間内の解約によって違約金がかかってしまう可能性もありますので、この点は一般媒介契約の特徴と言えます。

また、複数の不動産会社と契約を結ぶことができるのも、一般媒介契約の大きな特徴です。

ただし、契約を解除する旨は、きちんと不動産会社に伝えておくことが大切です。新たに他の会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶうえで、予期せぬトラブルが起こることもありますので、必ず契約解除の手続きを行いましょう。

4.一般媒介契約と他の契約形態との違い

一般媒介契約と他の契約形態との違い

仲介による不動産売却を成功させるためには、媒介契約の種類とそれぞれの違いを正しく理解して、最適な方法を選ぶことが大切です。媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つの種類があり、それぞれの特徴は以下の通りです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社との契約 × ×
売り主が見つけた相手との取引 ×
レインズへの登録義務 任意 7日以内 5日以内
売り主への業務報告 任意 14日ごとに1回以上 7日ごとに1回以上
媒介契約の有効期間 任意 最長3か月 最長3か月

ここでは、それぞれの契約方法について、特徴ごとの具体的な違いを詳しく見ていきましょう。

4-1.契約できる会社数

一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことが可能です。3つの契約方法のうち、同時契約が認められているのは一般媒介契約のみですので、もっとも大きな特徴とも言えるでしょう。

また、前述の通り解約も自由に行えますので、契約期間の定められている専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べて、気軽に売却活動を依頼できるのがメリットです。

4-2.売り主が見つけた相手との取引

一般媒介契約と専任媒介契約では、自分で見つけた相手との取引(自己発見取引)が認められています。不動産会社との媒介契約期間内であっても、親せきや知り合いの方などに好条件で買ってくれる相手が見つかったときには、買い手を切り替えることが可能なのです。

自分で手続きを完了させられれば、仲介手数料がかかりませんので、大幅な売却コストの節約につながります。また、書類の用意や必要手続きのサポートなど、一部の仲介業務を不動産会社に依頼したとしても、仲介手数料は減額してもらえるケースが多いです。

一方、専属専任媒介契約では自己発見取引が認められていません。厳密に言えば、自分で見つけた買い手に売却すること自体はできますが、必ず媒介契約を結んだ不動産会社を仲介に入れなければなりません。

そのため、「知り合いの方が物件の購入に興味を示している」などで自己発見取引の可能性を残したい場合には、一般媒介契約や専任媒介契約が適しています。

4-3.レインズ(指定流通機構)への登録義務

レインズ(REINS)とは、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)に基づいて 国土交通大臣が指定している、「不動産流通機構」が運営する不動産ネットワークシステムのことです。物件がレインズに登録されますと、ネットワークを通じてさまざまな不動産会社に見てもらえますので、購入者を幅広く効率的に探せるようになります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約ではレインズへの登録義務が法令で定められているため、取引の機会を広げやすいのが特徴です。一方、レインズに登録されますと、売却事情が広く知られてしまうといった懸念点もあります。

一般媒介契約ではレインズに登録しないことで周囲に知られずに不動産の売却を進めることができます。

ただし、あくまでも登録の「義務」がないだけであり、一般媒介契約でも任意で登録することは可能です。レインズに確実に登録してもらいたい場合は、媒介契約を結ぶ前に登録を依頼して、契約書にその旨を記載してもらうと良いでしょう。

4-4.売り主への業務報告

業務報告では、「実践されている広告・宣伝活動」「問い合わせの件数や内容」「内覧希望の状況」など、売却活動に関する具体的な情報を教えてもらうことができます。専任媒介契約では「2週間に1度」、専属専任媒介契約なら「1週間に1度」の報告義務がありますので、不動産会社と綿密にコミュニケーションを図りながら、現状を適切に把握することが可能です。

一方、一般媒介契約では報告義務がないため、自分から連絡をしない限りは状況を確認することができません。そのため、完全に不動産会社任せにしてしまうのではなく、スケジュール管理などを自分で行う必要があります。

4-5.媒介契約の有効期限

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、契約の有効期限の上限が明確に定められています。3か月を超える契約期間を設定した場合には、自動的に3か月とみなされますので、それ以上の期間にわたって依頼を継続するなら契約を更新する必要があります。

一般媒介契約では、前述の通り契約期間に関する決まりがありません。ただ、その他の契約方法と同じように3か月と設定している不動産会社が多いです。

なお、専任媒介の期間中の契約解除やメリット・デメリットについてもっと詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

専任媒介契約で不動産を高く売ろう!基本的な特徴と注意点

5.一般媒介契約を選ぶメリット

一般媒介契約を選ぶメリット

一般媒介契約をうまく活用するには、他の契約形態と比べてどのような点でメリットがあるのかを踏まえておく必要があります。主なメリットとして挙げられるのは次の3つです。

一般媒介契約の3つのメリット

  • 人気物件であれば良い条件で売却できる
  • 不動産会社選びで失敗しづらい
  • 物件情報を表に出さずに売却できる

各メリットについて解説します。

5-1.人気物件であれば良い条件で売却できる

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結ぶことが可能です。駅近物件や築浅物件などニーズの高い物件であれば、成約の見込みがありますので各社が競い合って売却活動を進めてくれるでしょう。

複数の会社が競い合うことによって、相場よりも高い金額で売却できる可能性があります。より良い条件の買い主を選ぶことも可能です。

不動産会社としても、売却の目途が立ちやすい物件であれば、自社で積極的に取り扱いたいという心理が働くため、熱心に売却活動を取り組んでくれるはずです。

5-2.不動産会社選びで失敗しづらい

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できますが、いつでも自由に解約することが可能です。自分に合わないと思った会社とはすぐに契約を解除できるため、不動産会社選びで失敗しづらい部分があります。

不動産会社選びは不動産売却を成功させるうえで重要な要素です。より相性が良く、納得のいく売却活動をしてくれる不動産会社と感じたところと契約を継続すれば良いでしょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約が1社としか契約できないのに対して、一般媒介契約では他の会社とも同時に契約できますので、柔軟な対応ができます。売却活動を任せる不動産会社をなかなか絞り込めないというときは、一般媒介契約を選んでみるのも1つの方法です。

不動産会社選びは、不動産売却の成功に欠かせません。失敗しない不動産会社選びのポイントは、以下の記事でもご紹介しています。併せて参考にしてください。

不動産売却は会社の選び方で決まる!大事な3つのポイント

5-3.物件情報を表に出さずに売却できる

一般媒介契約では、不動産会社はレインズに登録をする義務が課されません。そのため、売却活動を行っていることが、広く周囲に知られてしまう可能性は低いでしょう。

専任媒介契約や専属専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられていますので、物件情報が表に出るという点で違いがあります。

何らかの事情でこっそり売却をしたいという場合には、一般媒介契約を選んでみますと、メリットをうまく生かせるでしょう。

6.一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約にはメリットが多くありますが、同時に気をつけておくべきデメリットも存在します。一般媒介契約のデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

一般媒介契約の3つのデメリット

  • 売却活動を積極的に行ってもらえない
  • 売却活動の状況が見えづらい
  • オプションサービスを受けられない

それぞれのデメリットについて、ポイントを整理していきましょう。

6-1.売却活動を積極的に行ってもらえない

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べる分だけ、人気の物件以外はあまり熱心に売却活動を行ってもらえない可能性があります。どの会社も専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件の売却活動を優先させるところがありますので、後回しにされてしまう恐れがあるのです。

人気のエリアの物件であれば、不動産会社も積極的な行動を見せてくれる場合も多いですが、そうではない場合は契約形態が合っているかを改めて考える必要があるでしょう。

6-2.売却活動の状況が見えづらい

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社の担当者は売り主に対して定期的に報告を行う義務を負います。しかし、一般媒介契約では売り主に対する報告義務はないため、そのままの状態にしておくと売却活動がどのように進んでいるのか見えづらい部分があるでしょう。

ただし、売り主のほうから積極的に進捗状況を尋ねていくことでカバーできる面もあります。一般媒介契約の場合は、不動産会社に対応を任せきりにするのではなく、売り主側も意識的に取り組んでいくことが大切です。

6-3.オプションサービスを受けられない

不動産会社によっては、契約期間中に物件が売却できなかったときに、あらかじめ決めた金額で買い取ってくれる「買取保証サービス」を行っている場合があります。他にも、ホームインスペクション(住宅診断)のサービスを無料で行ってくれたり、ハウスクリーニングを用意していたりと不動産会社によってさまざまなサービスを提供していることがあるのです。

しかし、これらのサービスは基本的に専任媒介契約や専属専任媒介契約向けのものであり、一般媒介契約では受けられない場合も多くあります。利用したいサービスがある場合は他の契約形態を検討することも必要です。

7.一般媒介契約を結ぶのが向いているケース

一般媒介契約を結ぶのが向いているケース

数ある媒介契約の中でも、一般媒介契約が向いているケースがあります。どのような場合に一般媒介契約が向いているかをまとめますと、次の通りです。

一般媒介契約が向いている3つのケース

  • 人気物件を売りたい
  • 複数の会社を比較したい
  • 周りに内緒で不動産を売却したい

各ケースについて、より詳しく見ていきましょう。

7-1.人気物件を売りたい

駅近物件や築浅物件などの売却を予定している場合、早期に売却できる可能性が高いので一般媒介契約でも問題はないと言えるでしょう。複数の不動産会社が競い合って売却活動を進めてくれますので、相場よりも高い価格で売却できる場合もあります。

売却予定の物件についてどれくらいニーズがあるかを知るためにも、webを通じて自分で相場を調べたり、不動産の一括査定サービスを利用したりして相場の目安を把握しておくことが大切です。

7-2.複数の会社を比較したい

1社に売却活動を任せるのではなく、複数の不動産会社を比較しながら売却を進めたいという場合は一般媒介契約を選んでみると良いでしょう。

一般媒介契約であれば、何社とでも契約を結べますし、いつでも自由に解約できます。売却を急いでいない場合であれば、複数の条件をじっくり比較できる一般媒介契約が適しているでしょう。複数の会社に売却活動を進めてもらうことで、納得できる形で物件を売却することに有利に働くはずです。

また、自分で買い主を見つけたときは不動産会社を間に挟む必要もなくなりますので、自由度が高い契約形態だと言えるでしょう。

7-3.内緒で売りたい

一般媒介契約では物件情報をレインズに登録する義務がないため、周りに内緒で物件を売却したいときにおすすめの方法だと言えるでしょう。

レインズに登録されてしまいますと、web上で誰でも閲覧できる状態になるため、近隣の住民に売却活動を進めていることを知られる可能性があります。

媒介契約を結ぶ際には、担当者にきちんと事情を説明してから、売却活動を進めてもらいましょう。丁寧に売り主の意向をくみ取ってくれる会社を選ぶことが大切です。

8.一般媒介契約を締結する際の注意点

一般媒介契約を締結する際の注意点

一般媒介契約は活用の仕方次第で、不動産の売却をスムーズに進めることができます。契約を結ぶ際にどのような点に気をつけておくべきかを挙げますと、以下の通りです。

契約締結時に気をつけておくべき4つの注意点

  • 売却希望時期・希望価格をきちんと伝える
  • 仲介手数料についてよく確認する
  • 媒介契約の解約条件
  • 契約期間内に売却できなかったときの対応

各注意点について、更に詳しく解説します。

8-1.売却希望時期・希望価格をきちんと伝える

売却活動をスムーズに進めるためには、売り主自身が売却したい時期や希望する価格の目安を明確に決めておく必要があります。これらが不明確なままの状態で売却活動を進めようとしても、思うように物件の売却が進まないことがあるでしょう。

売却時期や売却希望価格を見定めるには、webを通じて自分で情報を集める他に、不動産の一括査定サービスを利用するという方法もあります。不動産会社から送られてくる査定結果を見れば、売り出し価格の目安や売りやすい物件であるかの判断がつきやすくなるはずです。

8-2.仲介手数料についてよく確認する

媒介契約を締結するときは仲介手数料についてよく確認しておきましょう。仲介手数料は不動産会社に対して、売買が成立したときに支払う成功報酬です。

仲介手数料は売却価格によって決まるため、一般媒介に限らず値引き交渉をされて売却価格を下げた場合は、仲介手数料も下がることになります。

不動産売買で支払う仲介手数料は、宅建業法によって上限が定められています。上限の区分は次の表の通りです。

売却価格 仲介手数料
200万円以下の金額 (取引額の5%以内)+消費税
200万円を超え400万円以下の金額 (取引額の4%以内)+消費税
400万円を超える金額 (取引額の3%以内)+消費税

不動産の売却価格ごとに仲介手数料の上限を早見表としてまとめたものが次の表になります。

売却価格 仲介手数料の上限額
500万円 23万1,000円
1,000万円 39万6,000円
1,500万円 56万1,000円
2,000万円 72万6,000円
2,500万円 89万1,000円
3,000万円 105万6,000円
3,500万円 122万1,000円
4,000万円 138万6,000円
4,500万円 155万1,000円
5,000万円 171万6,000円

このように、仲介手数料の上限はどのくらいの価格で売れるかによって変動するものです。契約する際には適正な金額となっているかをチェックしてみてください。また、支払いのタイミングがいつになるのかも、きちんと確認しておくことが大切です。

8-3.媒介契約の解約条件

一般媒介契約は自由に解約することができる契約形態ですが、解約条件についてはきちんと確認しておきましょう。契約内容によっては、一定の期間解約できなかったり、解約時に手数料が発生してしまったりする場合もあります。

特に一般媒介契約の場合は複数の不動産会社と同時に契約が行えますので、よく確認をしないまま契約を結んでしまいますと、後から思いがけないトラブルに発展する恐れもあります。契約内容については不動産会社だけでなく、売り主自身もきちんと守るべきものであるため、事前に内容をチェックしておくことが欠かせません。

8-4.契約期間内に売却できなかったときの対応

一般媒介契約によって売却活動を進めても、思うように物件が売却できない場合もあるでしょう。そのため、不動産が契約期間内に売却できなかったときの対応を考えておく必要があります。

一般媒介契約に契約期間の定めはありませんが、基本的には他の契約形態と同じように3か月程度となる場合が多いものです。ある程度の期間が経過しても物件が売れないのであれば、他の不動産会社に依頼をしたり、別の契約形態に切り替えたりするといったことも必要でしょう。

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なお、ここまで一般媒介契約での注意点をご紹介しましたが、不動産売却で失敗しないためにやってはいけないこともあります。詳しくは以下の記事をご覧ください。

後悔しないために!家の売却でやってはいけない8つのこと

まとめ

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約ができ、いつでも解約が行えるので自由度の高い契約形態です。駅近物件や築浅物件などであれば、スムーズな売却につなげていくことが可能でしょう。

一方で、売りづらい物件の場合は一般媒介契約ですと、思うように売却活動が進まないこともあります。物件の状況をきちんと踏まえたうえで、自分に合った契約方法を選んでいくことが大切です。

この記事のポイント まとめ

一般媒介契約とは?
媒介契約とは、不動産売買などの契約を成立させるために、売り主が不動産会社に対して仲介や売却活動を依頼する契約のことです。一般媒介契約は3つある媒介契約のうちの1つです。

詳しくは「1.一般媒介契約とは?」をご覧ください。

一般媒介契約の期間は?
一般媒介契約には、原則として契約期限がありません。法令上の制限がないためありませ任意で設定することも可能です。

詳しくは「2.一般媒介契約の期間は?」をご覧ください。

一般媒介契約と他の契約形態との違いは?
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことが可能です。3つの契約方法のうち、同時契約が唯一認められています。

詳しくは「4.一般媒介契約と他の契約形態との違い」をご覧ください。

この記事の編集者

IELICO編集部

家を利口に売るための情報サイト「IELICO(イエリコ)」編集部です。家を賢く売りたい方に向けて、不動産売却の流れ、税金・費用などの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。

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一般媒介契約は他の契約とどう違う?基本的な特徴・注意点

不動産の売却をスムーズに進めるためには、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類をよく検討しておく必要があります。一般媒介契約は他の契約形態と比べて自由度が高く、効果的に活用することで自分に合った売却活動を進めていけるでしょう。この記事では、媒介契約の1つである一般媒介契約について、基本的な特徴やメリットを詳しく紹介します。