不動産会社に仲介業務を依頼する際には、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ仕組みや特徴には大きな違いがありますので、売りたい物件や売却事情に適したものを選択しましょう。

この記事では、媒介契約の1つである「専任媒介契約」について、その他の契約方法との違いやメリット・デメリットを見ていきましょう。また、専任媒介契約の注意点や適しているケースも併せて解説します。

1.専任媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売却や賃貸といった契約を成立させるために、不動産会社に仲立ちや営業努力を依頼する契約のことを指します。媒介契約には3種類があり、専任媒介契約はそのうちの1つです。

専任媒介契約には、以下のような特徴があります。

媒介契約の特徴は、「売り主側のルール」と「不動産会社側のルール」で分けて見ていくと理解が進みます。まずは売り主側のルールから詳しく見ていきましょう。

1-1.売り主側のルール

「専任」というワードが示すように、専任媒介で契約できるのは1社のみであり、契約期間中は複数の会社と同時に契約を結ぶことはできません。そのため、不動産会社の見極めが特に重要となる契約方法です。

ただし、依頼者自身が自分で買い手を見つけること（自己発見取引）はできますので、親戚や知り合いの方などで購入してもらえる見込みがある場合には、その選択肢を残しながら依頼できるのがメリットとなります。

契約期間は法律で「3か月まで」と上限が決められており、契約期間終了後はそのまま更新するか、他の不動産会社と新たに契約を結ぶのか選ぶことができます。

1-2.不動産会社側のルール

一方、不動産会社側のルールとしては、契約日から7営業日以内に「レインズ」（REINS）への登録義務があります。レインズとは、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）に基づいて 国土交通大臣が指定している、「不動産流通機構」が運営する不動産ネットワークシステムのことです。レインズに登録された物件は、多くの不動産会社に幅広く見てもらえますので、見込み顧客を効率的かつスピーディに見つけられるようになります。

また、専任媒介契約では2週間に1度、依頼者に対して売却活動を報告する義務があります。具体的な報告内容は「レインズの登録状況」や「広告作成などの営業活動」、「問い合わせの件数や内容」などです。2週間に1度は必ず不動産会社からメールなどで状況を連絡してもらえますので、売り主としては現状を把握しやすく、細かな相談などもしやすいのがメリットと言えます。

媒介契約について詳しく知りたい方は『媒介契約は全部で3タイプある！各特徴と選ぶときのポイント』をご覧ください

2.他の媒介契約と専任媒介契約を比較

媒介契約には、専任媒介契約や一般媒介契約、専属専任媒介契約があります。ここでは、それぞれの特徴を詳しく比較していきましょう。

2-1.複数の不動産会社との契約は可能か？

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、契約できる不動産会社の数は1社のみです。これらの契約では不動産会社選びが非常に重要になります。

対して、一般媒介契約では複数の会社との同時契約が可能です。そのため、不動産会社の質を見極めきれていないなど、売却活動を1社に任せるのが不安な場合には適した契約方法と言えます。

反面、一般媒介契約では複数の会社に依頼できることから、不動産会社からすれば他の会社に案件をとられてしまうリスクがあります。広告・宣伝に力を入れても経費がリターンされない可能性があるため、売却活動の優先度が下がってしまいやすいのがデメリットです。

一般媒介契約についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

2-2.売り主が見つけた相手との取引はできるか？

3つの媒介契約のうち、売り主が見つけた相手との取引（自己発見取引）が認められているのは「専任媒介契約」と「一般媒介契約」です。専属専任媒介契約でも自分で見つけた買い主に売却をすることはできますが、契約を結んだ不動産会社を通さなければならないため、仲介手数料が発生します。

そのため、知り合いの方が興味を示してくれているなど、自分で買い手を見つけられる可能性がある場合には、専属専任媒介契約以外の方法を選ぶのがポイントです。

2-3.どの程度の頻度で業務報告をしてくれるのか？

報告義務の頻度については、専任媒介契約では2週間に1度、専属専任媒介契約では1週間に1度です。そのため、仕組みのうえでは、専属専任媒介契約は専任媒介契約以上に積極的な売却活動を期待できるのが特徴となっています。

一般媒介契約には、不動産会社による報告義務がありません。あくまで任意ですので、不動産会社との綿密な連携を期待するのであれば、その他の契約方法を選ぶ必要があります。

2-4.専任媒介契約の期間は？

専任媒介契約の契約期間は、法律で上限が3か月までと決められており、これより長い期間を定めたときには自動的に有効期間が3か月となります。

なお、下限については特に定められていないため、1か月や2か月といった短期での契約も可能です。
ただし、はじめから上限の3か月を契約期間としている不動産会社も多いです。

2-5.専任媒介契約の解除は可能か？

専任媒介契約では、契約期間内に売り主の都合でキャンセルしようとしますと、違約金として広告費や宣伝費などの実費を請求されてしまうことがあります。

ただ、「売却活動が積極的でない」「報告義務やレインズの登録義務を守っていない」など、不動産会社側に問題がある場合は、違約金なしでキャンセルすることも可能です。

キャンセルに関する決まりは、媒介契約を結ぶときの契約書に記載されていますので、事前に内容を確認しておきましょう。

3.専任媒介契約のメリット

専任媒介契約では、大きく分けて3つのメリットが挙げられます。主なメリットとして、次の点が特徴と言えるでしょう。

3-1.早めに買い主を見つけられる

専任媒介契約では、売却活動を1社のみに専任することとなるため、不動産会社にも優先的にサポートを受けやすくなります。また、各種の義務が発生するため、そもそも積極的な売却活動を期待しやすい仕組みでもあります。

具体的には、1週間以内にREINSへの登録義務があるため、物件情報を多くの方に見てもらえる可能性があります。また、2週間に1回以上は売り主に対して不動産会社は業務報告を行う必要があるので、前向きな提案を期待できます。

更に、専任媒介契約では売り主自身が買い主を見つけて取引を行うことも可能であるため、幅広く買い主を見つけられるでしょう。そのため、一般媒介契約と比べて効率的かつスピーディに買い主を見つけられるのが大きなメリットだと言えます。

3-2.自分で買い主を見つければ仲介手数料がかからない

専任媒介契約では自己発見取引が認められており、自身で買い主を見つければ仲介手数料を支払わずに売却を済ませることが可能です。仲介手数料は売却にかかるコストの中でも大きな割合を占めますので、自分で買い主を見つけられれば費用の大幅な節約につながります。

仲介手数料にかかる費用を抑えられれば、住み替えの費用に充てたり、住宅ローンの返済費用に充てたりできるでしょう。仲介手数料については6章で詳しく紹介しているので、参考にしてみてください。

3-3.1社だけが窓口なのでスムーズ

一般媒介契約で複数の会社に売却活動を依頼した場合、その分だけ連絡の量が増えますので、忙しい方などは手間や時間が負担に感じるかもしれません。専任媒介契約でははじめから窓口を1社のみに絞り込めますので、状況の把握や整理がしやすくなるのがメリットです。

また1社だけに売却活動を任せることで、不動産会社からすれば他社を意識せずに済むため、積極的に取り組んでくれる可能性が高まります。緊密なコミュニケーションを取るきっかけとなるので、スムーズな売却へとつなげられるはずです。

4.専任媒介契約のデメリット

続いて、専任媒介契約のデメリットについても詳しく見ていきましょう。デメリットとしては、以下の3つの点が挙げられます。

4-1.担当者の力量に左右されやすい

依頼先を1社に絞る専任媒介契約では、どうしても営業担当者の力量に結果が大きく左右されてしまいます。

売却活動が成功するためには、適切な戦略と売り出し方、細かな配慮などが必要となりますので、担当者自身の力量が不足している場合、思ったような価格で売れない可能性があります。

4-2.他社との契約ができず比較が難しい

複数社に依頼できる一般媒介契約とは違い、売却活動の質を比較する機会がありません。媒介契約の締結後に、不動産会社のレベルを見極めるのが難しい面もあります。

そのため、媒介契約を結ぶ前には必ず複数の会社に対して査定依頼を行うことが大切です。査定額の内容やその根拠、担当者とのやりとりを通して、信頼できる依頼先を見極めましょう。

4-3.囲い込みにあう可能性がある

「囲い込み」とは、不動産会社が自社で「両手仲介」を行うために、物件の情報を市場に公開しない行為のことを指します。両手仲介とは、売却と購入の手続きをどちらも1社の不動産会社が担う方法です。

不動産会社にとっては、売り主と買い主の双方から仲介手数料を受け取れますので、もっとも大きな利益が得られる方法でもあります。

一方、売却と購入のそれぞれにおいて、異なる不動産会社が挟まる取引方法を「片手仲介」と呼びます。片手仲介の場合、仲介手数料はそれぞれ別の不動産会社が受け取る仕組みです。

両手仲介自体は、「適切な期間内に適切な価格で買ってくれる買い主」がいれば、売り主にとっても不利益にはならないため、特に問題視される行為ではありません。問題となるのは、両手仲介を「意図的」に狙うために、物件の情報を封じ込めてしまう行為です。

具体的には、他の会社から好条件で購入してくれる打診があったとしても、両手仲介を狙うために照会を断るといったケースを指します。こうした行為は「囲い込み」と呼ばれ、依頼者にとっては「好条件で売れる機会を逃してしまう」「売却に余計な時間がかかってしまう」点が重大なデメリットとなります。

一般媒介契約の場合は、複数の会社に依頼ができるため、1社に囲い込みをされたとしても比較的に大きな影響がありません。しかし、1社のみに依頼する専任媒介契約では、囲い込みをされてしまったときのデメリットが大きいので注意が必要です。

売り主側から囲い込みの事実を確認するのは難しいものの、「レインズの登録状況や取引状況」から判断することはできます。専任媒介契約を結んだ場合には、売り主向けのレインズIDとパスワードを教えてもらえますので、直接チェックすることも可能です。

専任媒介のデメリットを避けるためには、良い不動産会社選びが重要です。不動産会社選びのポイントは以下の記事でもご紹介しています。参考にしてください。

5.専任媒介契約を結ぶのが向いているケース

専任媒介契約のメリットをうまく生かしていくためには、どのような場合に契約するのが最適であるかを把握しておきましょう。専任媒介契約が適しているのは以下のようなケースです。

5-1.早めに売却したい

これまで見てきたように、専任媒介契約では積極的な売却活動やサポートが期待できますので、早く売却したい方にはおすすめの契約方法です。急な転勤や住み替えによる売却などで、引き渡しの期日がある程度決まっている場合には、専任媒介契約でスムーズに手続きを進めるのが適しています。

特に、売りたい物件が「人気エリアから外れている」「築年数が経過している」など何らかの弱点を持っている場合、一般媒介契約で広く浅く購入者を探すより、専任媒介契約で1社に手厚くサポートしてもらうほうが早く売れる可能性は多いです。

5-2.複数の会社とのやりとりを避けたい

専任媒介契約では仲介業務を依頼できるのは1社に限られるので、複数の会社とのやりとりを避けたい場合におすすめです。

売却活動に関する情報を1社に絞り込むことで、情報の管理や整理を行いやすくなります。複数の会社とのやりとりを負担に感じてしまう方や、売却活動にあまり時間をかけたくない方に適した契約方法です。

住み替えなどで物件を売却しなければならない場合、売却活動以外にも新居を見つけたり、引越し作業を行ったりと取り組むべきことも多いので、やりとりに負担がないほうがスムーズに手続きを進めやすいはずです。

5-3.自分でも買い主を見つけたい

専任媒介契約では、一般媒介契約と同じように自分でも買い主を探すことが可能です。

1社に絞って不動産会社に売却活動を進めてもらいながら、自分でも買い主を探していけば、効率良く物件の売却に結びつけられるでしょう。

自分で買い主を見つけた場合、不動産会社を挟まずに直接取引が行える点も専任媒介契約の良い部分です。ある程度、買い主を見つける目途が立っていて、不動産会社にも買い主を探してほしい場合に向いている契約形態だと言えます。

専属専任媒介契約では、自分で買い主を見つけることができないため、ニーズに合わせて契約形態を選んでみると良いでしょう。

6.媒介契約を結ぶときの注意点

媒介契約を結ぶときには、具体的にどのようなポイントに注意すべきなのでしょうか。ここでは、大きく4つのポイントに分けて注意点を解説します。

6-1.売却希望時期・希望価格をきちんと伝える

売却を成功させるためには、何よりもまず、売り主と不動産会社との意思疎通を正確に図ることが大切です。なぜなら、不動産売却においては、何を持って成功と考えるかが人それぞれ異なるためです。

例えば、「価格よりも売却期間の短縮を優先したい」場合と「売却期間がかかっても高い価格で売りたい」場合とでは、とるべき戦略や実践すべき売り出し方には大きな違いが生まれます。また、「売却の事実を周囲に知られたくない」などの事情があれば、広告・宣伝を控える必要があります。

このように、売り主の事情や要望によって売却活動の進め方が異なってきますので、あらかじめ以下の要点は伝えておくと良いでしょう。

不動産会社は売り主の考えを尊重して、最適なプランを一緒に検討してくれますので、遠慮をせず相談しておくことが大切です。

6-2.仲介手数料についてよく確認する

仲介によって売却が成立したときには、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は法律によって上限が決められており、不動産売買においては以下のように計算されます。

取引額が400万円を超える場合は、200万円までの部分を「5%＋消費税」、200万円以上400万円以下の部分を「4%＋消費税」、400万円以上の部分を「3%＋消費税」で計算する必要があります。それぞれを分けて計算するのは手間がかかってしまうため、以下の計算式でまとめて求めるのが便利です。

しかし、計算方法が決められているのはあくまで上限だけであり、下限については特に明確な決まりがありません。そのため、同じ取引額であっても、不動産会社によって仲介手数料の具体的な金額は異なる場合があります。

なお、仲介手数料はあくまで売買契約成立時に発生する「成功報酬」ですので、媒介契約を結んだだけでは費用がかかりません。

仲介手数料を支払うことが確定するのは売買契約成立後ですが、支払うタイミングは会社によって異なります。「売買契約締結時に半金、引き渡し完了時に残金」としている不動産会社が多いですが、売買契約時に依頼者から全額を受け取っても法律上は問題ありませんので、事前に支払い条件も確認しておきましょう。

6-3.媒介契約の解約条件

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、基本的に契約期間内の解除ができず、違約金が発生することもあります。しかし、以下のようなケースでは、例外的に契約期間内であっても解除することが可能です。

なお、契約期間の上限は3か月ですので、上記に該当しないケースで解約を検討する際には、期間満了まで待つのも1つの方法です。

ちなみに、一般媒介契約の場合は、特に解約についての取り決めがないため、いつでも契約を解除することができます。ただし、新たに他の会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶうえでトラブルが生じる可能性もありますので、解除の際には不動産会社にきちんと意向を伝えることが大切です。

6-4.契約期間内に売却できなかったときの対応

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶときには、契約期間内に売却が進まなかったときの対策も考えておけると安心です。

契約期間が満了したら、そのまま更新するか新たな不動産会社と契約するかを自分で選ぶ必要がありますので、あらかじめいくつかの選択肢を用意しておきましょう。

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まとめ

専任媒介契約は1社のみに売却活動を専任する契約方法であるため、優先的かつ手厚いサポートを受けやすい点がメリットです。また、自己発見取引は認められていますので、知り合いの方や親戚などに購入してもらえそうな見込みがある場合でも、安心して利用できる契約方法です。

しかし、複数の会社と同時契約ができる一般媒介契約に比べて、不動産会社選びがうまく進まなかったときのリスクが大きい面もあります。一括査定サービスで効率的に複数の不動産会社を比較しながら、最適な依頼先を見極めましょう。