マンションの価格には定価がないため、同じ物件であっても、売り出し方によって売却価格には大きな違いが生まれることもあります。

できるだけ高く売るためには、きちんとコツを押さえて、的確な販売戦略を立てることが大切です。

今回はマンションを売却するまでの流れや必要な期間・費用に関する基礎知識を踏まえながら、高く売るためのコツを具体的に見ていきましょう。

1.マンションを相場より高く売るためのコツ8選

マンションを高く売るためには、売却のコツを押さえて、適切な販売戦略を立てることが大切です。ここでは、売り主自身が工夫できるポイントとして、具体的なコツを8つに分けてご紹介します。

• • 自分で相場を調べておく
  • 売却のスケジュールに余裕を持つ
  • マンションの売買に強みを持つ不動産会社に依頼をする
  • 相場よりも少し高めの金額設定を行う
  • ほかの部屋が売り出しているときの売却は避ける
  • ホームインスペクションを行う
  • 掃除をしっかり行い、部屋の写真をきれいに撮る
  • 内見時の対応を丁寧に行う

1-1.自分で相場を調べておく

昨今のマンション価格の高騰によって、分譲マンションを売る人が続出するのではないかと一部でいわれています。しかし、マンションを売る相場は、Webを通じて自分で調べることが大切です。

マンションの査定は不動産会社に依頼して調査してもらうのが一般的ですが、各社ごとに金額にバラつきがあることが多いため、相場を知らないと結果が妥当なものか判断することができません。

不動産会社が提示した査定額が適切かを見極めるためには、実際に取引されている金額を把握しておくことが重要です。

自分でマンションの相場を調べるには、以下のサイトを活用しましょう。

不動産相場を自分で調べる詳しい方法は、下記の記事でもご紹介しています。2022年の相場の動向も解説しているので併せてお読みください。

1-2.売却のスケジュールに余裕を持つ

どれだけ効果的な売却戦略を立てても、スケジュールにゆとりがなければ交渉面で不利になり、「売り急ぎ」に陥ってしまう確率が高まります。「転勤や子どもの進学で急いで手放さなければならない」といった事情がなければ、できるだけ余裕のある引き渡し日を設定することが大切です。

1-3.マンションの売買に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意とする取り扱い分野や案件のタイプがあります。たとえば、一戸建てとマンションでは売却のノウハウや顧客のニーズに大きな違いがあるため、不動産会社によっては不得意なジャンルになってしまうこともあります。

不動産会社選びのコツを知って、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

1-3-1.不動産会社はどうやって選ぶ？

不動産会社選びでは、過去の取引実績を調べながら、売りたい物件の取り扱いに長けているかを慎重に判断することが大切です。マンションを売るならどこの不動産会社がいいのか、ホームページやパンフレットなどで強みをチェックしたり、過去の取引事例について直接話を聞いたりしながら、いくつかの不動産会社を比較してみましょう。

また、売却にあたっては売り主と不動産会社との的確な意思疎通も重要となるため、担当者との相性も大事なポイントです。査定依頼を行うときには、査定額の根拠や販売戦略について質問をして、担当者のコミュニケーション能力や提案力などを確かめてみるのも1つです。

1-3-2.一括査定サービスを活用する

マンションを高く売るためには、丁寧に対応してくれる不動産会社を選ぶことが肝心です。初めから1社だけに絞るのではなく、複数の会社を比較してみましょう。

しかし、1社ずつ査定依頼を行うのは時間や手間がかかって大変です。不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度に複数の不動産会社から査定額を知らせてもらえるので、マンションの売却をスムーズに進められます。

各社の査定額を把握することで、物件の相場を知ることができ、マンションを高く売るタイミングを見極められるでしょう。一括査定サービスのIELICO（イエリコ）は不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）での長年培った実績をもとに、成約実績が豊富な会社を多数紹介しています。

提携している不動産会社は2,100社を超えており、大手企業から地域密着型の企業までさまざまな会社の中から選べます。不動産会社の評判や口コミをあらかじめ知ることができ、安心です。

1-4.相場よりも少し高めの金額設定を行う

売り出し価格の設定は、売却の成功を左右する重要なポイントの1つです。あまり高く設定しすぎると買い手が見つからないリスクが高くなりますが、初めから安易に値下げをするのは失敗の原因となります。

高く売るためには、売り出し価格を相場よりも1割程度高めに設定しておき、値下げ交渉の余地を残しておくのがコツです。

1-5.ほかの部屋が売り出しているときの売却は避ける

同じマンション内で複数の部屋が売りに出されていると、条件が不利なほうは価格競争に巻き込まれ、通常よりも安くなってしまうリスクが高くなります。スケジュールにゆとりがあるなら、ほかの部屋が売り出されているタイミングは避け、売り出し期間を遅らせるのも1つの方法です。

1-6.ホームインスペクションを行う

「ホームインスペクション」とは、第三者である専門家に住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断してもらうサービスのことです。検査は国土交通省による講習を受けた建築士が行うため、診断結果の信頼性が高く、購入希望者にとっては前向きな検討材料になります。

インスペクションの費用相場は1件あたり5万円程度と比較的安価なため、売却を有利に進める手段として、高い費用対効果を期待できるのがメリットです。

1-7.掃除をしっかり行い、部屋の写真をきれいに撮る

中古マンションを売却する際には、Webで購入希望者を募る場合も多いため、写真を通じて室内の状態の良さをアピールする工夫も大切となります。そのため、さまざまな箇所の写真を撮れるように、計画的に室内の整理整頓を進めましょう。

部屋の掃除をきちんと行うのは基本として、引き渡しに備えて不用品なども早めに処分しておくのがおすすめです。

1-8.内見時の対応を丁寧に行う

中古物件の売買において、内見はマンション売却の失敗と成功を左右する重要な機会となります。内見予約が入ったら、きちんと室内の清掃を済ませるとともに、必要に応じて専門家にハウスクリーニングを依頼するのも有効です。

特に水回りは日常生活によって生まれた汚れが目立ちやすいため、ニオイの対策も含めて専門家の力を借りてみるのも1つの方法です。また、内見時には「売り主の人柄」も重要なポイントとなります。

購入希望者にとっては、物件の使われ方や管理状態を自然に判断できる要素となるため、誠実な応対を心がけましょう。内見時に質問を受けたときのために、物件の住み心地や近隣の情報などをメモにまとめておくのもポイントです。

2.【2022年最新】マンションの高値市場はいつまで

2022年上半期、首都圏のマンションの平均価格がバブル期の価格を超えたことが話題になりました。以下は、首都圏における新築と中古マンションの価格推移です。

参考：新築マンション：株式会社不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向2021年」
中古マンション：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」

図の通り、マンション市場は上昇トレンドが続いています。一方、ウクライナとロシア情勢からくる世界的なインフレの影響で、消費者の購買意欲が下火になるのではないかという懸念もあります。

また、2023年には日銀総裁が新しくなることをきっかけに住宅ローン金利にも大きな動きがでるとの見方もあります。マンション売却を検討している方は、早めの行動が大切です。まずは一括査定で不動産会社の比較・検討からはじめましょう。

3.マンションを売却で損しないための5つの注意点

不動産売却において、時間的なゆとりがないために目標よりも安く手放してしまう状態を「売り急ぎ」と呼びます。

損をしない売却を行うためには、引き渡しまでの目安期間を把握したうえで、適切なマンションを売るタイミングを見極め、余裕のあるスケジュールを確保することが大切です。

また、計画を立てるときには、マンションを売る際の税金など、売却に必要なコストも見込んで売り出し価格を検討する必要もあります。ここでは、マンション売却で損しないための5つのポイントを見ていきましょう。

3-1.ローン残債と名義を確認しておく

売却価格がローン残債を下回っている場合には、差額分を自己資金で補填するか、住み替えローンなどで追加の融資を受ける必要があります。そのため、売却前には必ずローン残高を確かめ、慎重に資金計画を立てましょう。

また、売りたいマンションが共有名義の場合は、売却にあたって共有者全員の合意が必要となります。査定依頼時には名義の状態も含めて条件を提示する必要があるので、事前にほかの名義人と相談して、売却の意思確認を済ませておきましょう。

3-2.諸費用（仲介手数料）や譲渡所得税について調べる

マンションを売却するときにはさまざまな費用や税金がかかるため、事前に売却コストの仕組みを把握しておくことも大切です。
マンションを売る時の手数料や売却にかかる費用は、以下のようなものがあります。

仲介によってマンションを売却する場合には、不動産会社に対して「仲介手数料」を支払う必要があります。金額の計算方法は法律によって決められており、400万円を超える取引においては「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。

「印紙税」とは売却契約書に対して課税される税金のことであり、税額は以下の表のように取引金額に応じて異なります。なお、令和6年3月31日までに作成された契約書であれば、軽減税率が適用されます。

「登録免許税」と「司法書士依頼料」は、住宅ローン残債のあるマンションを売却するときにかかる費用です。住宅ローン残債のある不動産を売るためには、引き渡しまでにローンを完済したうえで、抵当権抹消手続きを行わなければなりません。

手続きにかかる登録免許税は1件あたり1,000円ですが、マンションの場合は土地と建物のそれぞれについて手続きが必要となるため、合計で「2,000円」かかります。また、登記手続きは専門家である司法書士に代行してもらうのが一般的であり、依頼料として1～2万円の費用がかかります。

なお、すでに住宅ローンを完済している方であっても、金融機関による抵当権は、「住宅ローンを完済しただけで自動的に抹消されるわけではない」点に注意が必要です。売却をスタートする際には手続きが必須となるため、忘れずに済ませておきましょう。

また、住宅ローン残債がある場合には、金融機関に対する「一括返済の手数料」も必要です。具体的な金額は金融機関や支払い窓口によっても異なりますが、1～3万円程度が目安となります。

「譲渡所得税」とは、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合に納める「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。この場合の利益とは、売却代金から「取得費」や「売却費用」を差し引いた金額を指します。

これらの費用を引いたうえで利益が残ったときには、確定申告を行って譲渡所得税を納める必要があります。税率は売却した不動産の所有期間に応じて異なり、その年の1月1日の時点で5年が経過している場合は「長期譲渡所得」、5年に満たない場合は「短期譲渡所得」として計算します。

※2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

3-3.高く売りやすいタイミングを知っておく

マンションの売却にかかる期間は、4～6ヶ月程度が目安とされています。宣伝・広告、購入希望者の募集といった売却活動には、少なくとも3ヶ月程度の時間がかかるため、準備などの手続きを含めると半年はスケジュールを確保する必要があります。

一方、不動産がもっとも動くのは、1月～3月です。この時期はマンションをはじめとした不動産需要が高まるため、比較的高額で取引しやすくなる時期といえます。

高値の売却を狙うのであれば、1～3月から逆算して秋口から売却活動をはじめるのが望ましいでしょう。

マンションの売却時期については、以下の記事も併せて参考にしてください。

3-4.売却時のリフォームは不要

中古マンションの売却では、少しでも高く売るために、リフォームを検討する方もいるでしょう。しかし、リフォームにはまとまった費用が必要であり、必ずしもコストを売却価格に上乗せできるとは限りません。

中古マンションには、購入価格を抑え、自由なリフォーム・リノベーションにコストをかけたいといったニーズもあります。そのため、安易にリフォームを行うと、かえって損失につながるケースも多いのです。

リフォームの必要性に迷ったときには、先ほどご紹介した「ホームインスペクション」が効果的です。ホームインスペクションでは、改修を行った場合にかかる費用の目安も教えてもらえるので、リフォームの判断基準としても大いに役立ちます。

築年数の経ったマンションを売るにはコツがあります。売却前に以下の関連記事も併せてご覧ください。

3-5.利用できる控除や特例は忘れずに確定申告する

マンションを売却して利益がでると、譲渡所得税が発生することは「3-2.諸費用（仲介手数料）や譲渡所得税について調べる」で解説した通りです。しかし、譲渡所得税は、マンションの売却の利益が3,000万円以下であれば特別に控除されます（国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）。

また、マンションに10年を超えて住んでから売却した場合も譲渡所得税が軽減されます（国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」）。

これらの控除や特例は売却した翌年の2月中旬～3月中旬の確定申告で申請しなければ受けられません。詳しくは関連記事でも紹介していますので、ご覧ください。

4.マンションを高く売ろう！売却するときの手順

マンションの売却を成功させるには、売却に必要な期間や費用とともに、具体的なマンションを売る手順も把握しておくことが大切です。ここでは、押さえるべき以下のポイントをご紹介します。

マンションを売る時の注意点を把握して、スムーズな売却を目指しましょう。

• • • 売却準備
    • 価格査定
    • 媒介契約
    • 売却活動
    • 売買契約
    • 残金の決済と引き渡し
    • 確定申告

4-1.売却準備

マンションをスムーズに売却するうえでは、丁寧な準備が必要となります。準備段階では、先ほどご紹介した「相場の下調べ」とともに、「必要書類の準備」「住宅ローン残債の確認」が主なステップです。

マンションを売却するためには、以下の書類が必要となるので、査定依頼を行う前に手元にあるか確認しておきましょう。

また、必須ではありませんが、購入時のパンフレットや管理組合からの通知、設備の取扱説明書なども用意しておく、スムーズに売却手続きを進めやすくなります。売りたいマンションに住宅ローン残債がある場合は、あわせて具体的な金額を確認しておくことも大切です。引き渡し前には売却代金や自己資金で完済する必要があるため、売り出し価格を決めるうえで重要なポイントとなります。

4-2.価格査定

ある程度の準備が整ったら、不動産会社に査定依頼を行いましょう。査定依頼においては、「複数の会社に依頼する」ことが重要なポイントとなります。

マンションの査定額は不動産会社によってバラつきが生まれるケースもあるため、初めから1社に絞り込むのではなく、いくつかの査定結果を比較しながら検討することが大切です。自分で調べた相場も参考にしながら、売却を依頼する不動産会社を慎重に見極めましょう。

4-3.媒介契約

売却を依頼する不動産会社を絞り込んだら、「媒介契約」を結び、売却活動をスタートします。媒介契約とは、売却を成立させるために、不動産会社へ適切な営業努力を依頼する契約のことです。

契約の種類は「複数社との同時契約」や「自己発見取引の可否」、「不動産会社の義務」といったルールに応じて以下の3つに分かれています。

このうち、もっとも売り主の自由度が高いのは「一般媒介契約」であり、複数社との同時契約や自己発見取引が可能とされているのが特徴です。一方で、不動産会社にも各種の義務が生じないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べて積極的な売却活動を期待しにくいといったデメリットもあります。

そのため、売りたい物件の条件や売却事情に応じて、最適な契約方法を選択することが大切です。

4-4.売却活動

売却活動とは買い手を募集するための広告・宣伝活動のことを指し、不動産会社が主体となって行います。この間は、内見の希望があったときに備えて、室内の整理整頓や清掃といった必要な準備を進めましょう。

なお、内見希望は土日や祝日といった休日に集中するケースが多いため、柔軟にスケジュールを調整することも大切です。

4-5.売買契約

売却活動を通して購入希望者が見つかったら、不動産会社を通じて価格や引き渡し日などの細かな条件を交渉します。交渉が成立したら必要書類の取り交わしを行い、不動産会社による重要事項説明を経て、売買契約成立となります。

売買契約時には、契約の信頼性を担保する目的で、買い主から「手付金」として売買代金の5～10％程度の金額が支払われます。無事に売買手続きが進めば、手付金は売却代金の一部に充てられるので、慎重に取り扱いましょう。

また、売買契約時には、売り主から不動産会社へ仲介手数料の半額を支払うのが一般的とされているので資金計画にも注意が必要です。

4-6.残金の決済・引き渡し

交渉時に決めた引き渡し日が訪れたら、売り主と買い主、不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が同席して残代金の決済を行います。続いて、売り主側は抵当権の抹消手続きを行ったうえで、買い主への所有権移転手続きを司法書士に依頼します。

その後、必要書類と鍵の引き渡しを済ませ、不動産会社に仲介手数料の残金を支払うと売却手続きは完了となります。

4-7.確定申告

前述の通り、売却によって利益が生じたときには確定申告を行い、譲渡所得税の納税を済ませる必要があります。また、損失が生じたときにも、確定申告を行うことで、損益通算や繰越控除の特例を利用できるケースがあります。

「利益が生じた場合」や「損失時の特例を利用したい場合」には、忘れずに申告手続きを行いましょう。

マンション売却の流れは以下の記事でも詳しく解説しています。

5.高く売るためには不動産会社選びが大事

同じ物件であっても、不動産会社によって価格が違う場合があるのは、会社によって得意とする分野や実績が異なるからです。マンションを高く売るときの不動産会社選びや一括査定サービスの活用について紹介します。

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