マンションを売却する際は、少しでも高値で売りたいと思うものです。そのため、リフォームを行ったほうが高値で売却できるのではないかと考える場合もあるでしょう。

しかし、リフォームを行ったからといって必ずしも、相場よりも高い価格で売却できるとは限りません。この記事では、マンションを売却するときにリフォームを行う必要性の有無や注意点、費用相場などを解説します。

1.マンション売却時にリフォームをする必要性はあるか

マンションをできるだけ高い値段で売却しようと考えるときに、リフォームをしてから不動産会社と交渉しようかと迷う方もいるでしょう。

結論としては、マンション売却時のリフォームは基本的には必要ありません。リフォームを行わなかったとしても、物件の状況をきちんと説明すれば、売却活動そのものを進めることは可能です。

床や壁にキズがあったり、水回り設備に不具合があったりしますと気になる部分もあるでしょう。リフォームを行う範囲にもよりますが、工事する箇所が多いほど費用がかさみます。中古マンションのリフォームには後の章で取り上げるメリットやデメリットがありますが、売却時にリフォームを行ったからといって、必ずしも売却価格に上乗せできるとは限らないのです。

築年数にもよりますが、マンションの購入を希望する方も中古物件であることをある程度考慮して買おうとしていますので、リフォームそのものをそれほど重視しているわけではないと言えるでしょう。

場合によっては、リフォームにかかる費用分を値引いたほうが、速やかな売却につながる可能性もあります。不動産会社の担当者と良く相談をした上で、リフォームを行うべきかを判断してみましょう。

2.リフォームしても高く売れるという保証はない

リフォームを行って住環境を良くすることは、そのまま住み続ける場合にはプラスとなる面も多いですが、売却時には慎重に判断をする必要があります。多額の費用がかかる可能性がある一方で、かけた費用に見合った売却価格になるという保証はないからです。

リフォームで内装をきれいに改装しても、査定額にはほとんど影響しない場合が多いです。水回り設備など、誰でも気になる部分をリフォームする分には一定の効果が望めますが、基本的に購入希望者がリフォームに対して求めるニーズは不透明な部分があります。リフォームの有無よりも、立地や価格などを基準に物件選びを行う方が多くいますので、どの程度行うかは費用対効果を考えておくことが大切です。

マンションのリフォームを行ったときにかかる費用の目安をまとめますと、次のようになります。

費用はあくまで目安ですので、工事を行うときは複数の会社プラン請求を行って検討してみましょう。また、大がかりなリフォームとなれば、それだけマンションの売却時期も後ろ倒しになる場合がありますので、売却スケジュールに問題がないかを確認しておくことも重要です。

売却のタイミングを逃してしまえば、せっかくリフォームを行っても思うように売却につながらない場合があります。不動産会社の担当者とも相談をしながら、リフォームを行うときは適したタイミングを探ってみましょう。

マンションを高く売りたい方は、マンション売却の流れのなかでのポイントをまとめた以下の記事も参考にしてください。

3.リフォームして売却するメリット

中古マンションをリフォームしてから売却することは、売却価格に上乗せできない場合が多いとはいえ、メリットはいくつかあります。具体的な点について取り上げますと、以下のものが挙げられます。

3-1.清潔感や真新しさなど好印象を与えられる

壁の汚れや床のキズなど、住み続ければ経年劣化で住宅は傷んでくるものです。ふだんからこまめに補修などを行っていたとしても、それなりの年数を暮らしていれば、気になる部分が出てくることもあるでしょう。

築年数の多いマンションでも、リフォームを行うことで室内の印象を良くすることができます。清潔感や真新しさを感じさせる室内の印象を与えれば、内覧を希望する方が増えることが期待できるでしょう。

マンションの購入を希望される方は、webを通じてさまざまな物件情報を事前に見ているものです。物件情報として掲載される写真の見栄えが良くなれば、売却活動をスムーズに進めるきっかけを得られると言えます。

また、より良い印象がありますと、実際に内覧に来た方が購入を決めやすい傾向があります。内覧時の第一印象は購買意欲に大きな影響を与えますので、部屋をきれいに見せるリフォームはプラスに働くでしょう。

3-2.手を入れずにすぐ入居したい買い主には嬉しい

中古マンションを購入して、後からリフォームを行う方も多いものですが、中にはすでにリフォームを行っている物件に興味を示す方もいるでしょう。リフォームにあまりこだわりがない方であれば手間や費用を省くために、購入時にリフォームが済んでいる物件を選ぶこともあります。

マンションの査定を不動産会社に依頼するときには、リフォーム済みの物件を求めている購入希望者がいるかを尋ねてみると良いでしょう。どのような箇所をリフォームするのが良いかを不動産会社の担当者にも確認することで、無駄なリフォームを避けることができます。

3-3.水回りは清潔なほうが好まれる

築年数の経過によって、キッチンや浴室といった水回り設備は老朽化が目立ってくる部分があります。そのため、清潔感のある印象を与えるために、リフォーム工事を行うのも1つの方法です。

水回り設備は使用頻度にもよりますが、10〜15年程度で交換するのが一般的です。表向きは使用に問題がないように見えても、配水管などに不具合が出ている場合があるため、気になる場合はホームインスペクション（住宅診断）を受けて、どのような問題があるのかを洗い出してみると良いでしょう。

3-4.リフォーム費用は減価償却の対象になる

マンションを売却するためにかかった費用は、「取得費」や「譲渡費用」として税金の計算をするときに費用として計上できます。リフォームは、かかった費用を取得費や譲渡費用に反映することができ、節税につながります。

マンションを売ったときに利益が出た場合は、税金を納めなければなりませんが、売却代金（譲渡価額）そのものに課税されるわけではありません。購入時にかかった費用（取得費）や売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引くことができます。取得費や譲渡費用は、多くなると税金を減らす側に働くのです。

売却を目的としない過去のリフォーム費用は、すべての工事費用を一度に計上することはできませんが、減価償却費という取得費の一部として計算に算入することができます。また、マンション売却のために行った直近のリフォームの場合は、譲渡費用に含むことができる場合もあります。

売却時の税負担の軽減にもつながるため、そうした面からリフォームを前向きに検討してみるのも良いでしょう。

4.リフォームして売却に出すデメリット

中古マンションをリフォームすることで生じるデメリットとしては、売り主側が行ったリフォーム工事を、購入希望者が必ずしも気に入ってくれるとは限らない点が挙げられます。中古マンションの購入を希望する方というのは、マンション自体はできるだけ安く入手して、自分の思ったように改造したい要望を持つ方が多いのです。

自分好みの内装にしたいと望む購入希望者からは、最初から敬遠される場合があることを押さえておきましょう。リフォームを行う前の図面を見て内覧に訪れた方が、イメージと違うといって購入を止める可能性もありますので注意が必要です。

リフォームの内容そのものには満足してくれても、工事を行うことで売却価格が高くなってしまった場合、結果的に費用面でマイナスの要素となることがあります。

説明しますと、売り出し価格にリフォーム費用を上乗せした場合、他の類似物件と価格のみを比較されて敬遠されたり、値引き交渉をされたりする可能性が高くなってしまいます。結果、売却価格を下げることになり、損が生じやすいのです。

リフォーム工事の有無を考えるときは、あくまで購入希望者の視点に立って考えるようにしましょう。

5.簡易リフォームやクリーニングで売却額が高くなるケースもある

不動産会社に物件を査定してもらったときに、査定額が1,000万円を下回る場合はリフォームを行っても大きな損失とはならない場合もあるでしょう。物件自体が安いために、リフォーム代を上乗せしても、回収できることもあり得ます。

特に老朽化が目立つ部分や水回り設備の一部を取り替えるといった簡易的なリフォームであれば、費用対効果が高まる可能性があります。フルリフォームではなく、部分的なリフォームであれば、費用負担もそれほど大きくはならないでしょう。

2章で紹介したリフォーム費用の目安をもとに、不動産会社の担当者と話し合ってみることが大切です。リフォーム工事を行う施工会社の担当者のアドバイスなども交えて、じっくりと検討してみましょう。

また、ハウスクリーニングを行うのも、物件の価値を高めることができる手軽な方法です。ハウスクリーニングにかかる費用は、物件の広さや居住の有無によって異なりますが、大まかな目安を挙げておくと以下のとおりです。

上記のように、空室状態のほうが費用としてはやや安く済みます。居住中で全面的なハウスクリーニングを行うことが難しい場合は、部分的に行うことも可能であり、費用の目安としては以下のとおりです。

ハウスクリーニングを行う会社によって、費用は異なってくるので複数の会社にプラン請求を行うようにしましょう。不動産会社を通じて依頼しますと費用が安くなる場合もありますので、担当者に相談してみることも大事です。

そして、中古マンションを売却する場合はホームインスペクション（住宅診断）を受けてみるのも良いでしょう。費用は物件の広さにもよりますが、5〜10万円程度で済みますし、売却前に建物の不具合を見つけることにもなり得るので、リフォームの計画を立てるのにも役立ちます。

新築物件であれば購入してからも10年程度は保証が付きますが、中古物件の場合はそうした保証がないため、購入希望者にとっても不安を感じることもあるでしょう。ホームインスペクションにより、建築士などの専門家に物件の状況を検査してもらうことで、売り主・買い主の双方にとって安心できる取引が行えます。

ホームインスペクションを行って、結果が合格となれば瑕疵担保保険に加入することができ、加入後に証明書が発行されます。住宅ローン減税の申請書類として利用できるものであり、中古マンションを売却する際のアピールポイントの1つとなるでしょう。

あまり費用をかけなくても、物件を売りやすくすることが可能です。部分的なリフォーム・ハウスクリーニング・ホームインスペクションなど、必要に応じて実施することで売却しやすい環境を整えてみましょう。

なお、ハウスクリーニングに関して以下の記事でもご紹介しています。併せてご覧ください。

6.リフォームをした方がいいのはどんな場合か？

マンションを売却する際にリフォームは必須ではありませんが、場合によってはリフォームを行ったほうが高い価格で売却できるケースもあります。どのような場合に当てはまるのかをケースごとに見ていきましょう。

6-1.築20年を超える物件の場合

築年数が20年を超えるような物件の場合は、リフォームを行ったほうが物件をスムーズに売却できると言われています。築20年が経過すれば、建物のあちこちに不具合が起こっている場合がありますので注意が必要です。

売り主自身が住まいの不具合を把握していれば良いですが、配水管の状況などは外からは見えないため、不安な場合は専門家によるチェックを受けたほうが良いでしょう。建物の不具合は売り主が把握していなかったとしても、売買契約書に内容を盛り込んで説明しておかなければ、売却後のトラブルにまで発展する恐れもあります。

2020年（令和2年）4月から、従来の瑕疵担保責任に代わるものとして「契約不適合責任」という制度が始まります。

この制度により、事前に説明を受けていない不具合が発見されますと、買い主は売り主に対して修繕や、代金の返還を求めることができるようになるのです。

無用な心配事を増やしてしまわないためにも、リフォーム工事を行う際に住まいの状況を入念にチェックしてみましょう。ただし、古いことを気にしない方や自分たちでリフォームを行いたいという方もおりますので、ニーズに合わせて柔軟に対応していくことも必要です。

築年数が経過したマンションの売却に関しては、以下の記事も併せてご覧ください。

6-2.安価でリフォームが可能な場合

リフォーム工事を行う箇所によっては、それほど大きな金額がかからない部分もあります。壁紙やカーペット、フローリングなどは設備そのものを替えるようなリフォームと比べますと、少額の費用で済むものです。

例えば、使用する部材にもよりますが、8畳程度の部屋のフローリングを張り替えるのは15〜20万円程度の費用負担で十分に行えます。比較的安い金額で工事ができ、内覧時の印象が良くなるのであれば、費用対効果は高くなるでしょう。

ちょっとした箇所のリフォームであっても、売却時のアピールポイントにはなりますので、施工会社から送られてくる査定プランの内容次第ではリフォームを検討してみるのも良いでしょう。

6-3.マンションがなかなか売れない場合

物件の内覧を何度か行っても、売買契約の締結に結びつかない場合は、リフォームを検討してみるのも1つの方法です。内覧時の印象があまり良くないために売却に至らない場合もありますので、そのようなときにはリフォームすると売却が早まることもあります。早く売却することを優先するのであれば、多少費用をかけてもリフォームした方が良い場合もあるのです。

ただし、焦ってリフォームを行おうとしますと、費用ばかりが膨らむこともありますので注意が必要です。内覧を行っても売買契約に結びつかないときは、不動産会社を通じて内覧者の感想を聞いてみると良いでしょう。

どのあたりに内覧者が不満を感じているかが分かれば、問題の改善を図ることができます。不動産会社の担当者とも相談をしながら、リフォームが必要な箇所を洗い出してみましょう。

また、リフォームを行わずに売り出し価格を下げてみることも方法としては考えられます。リフォームを行うほうが良いのか、価格を下げるほうが良いのかを含めてしっかりとコミュニケーションを取ることが大事です。

7.マンション売却時のリフォームは信頼できる不動産会社に相談しよう

マンションのリフォームを考えるときは、売却を検討している段階から不動産会社に相談することが肝心です。なぜなら、そのエリアでリフォーム済みの物件を求めている購入希望者がいれば、スムーズに売買を進められるからです。

不動産会社には日々いろいろな相談がありますので、リフォームを希望している購入希望者がいるかどうかを確認してからでも、リフォームの実施は遅くありません。ここでは、リフォームについて相談できる不動産会社を選ぶときのポイントを解説します。

7-1.工務店や建築士と提携している不動産会社を探す

一口にリフォームといっても、どの程度の工事を行う必要があるかは物件の状況や市場のニーズ次第といった面があります。しかし、そうした判断を一般の方が行うのは難しいことですので、工務店や建築士などと提携している不動産会社に相談してみましょう。

リフォームの専門家に相談をすることで、リフォームを実施する場合でも費用対効果の高い工事を行えるでしょう。また、場合によってはリフォームが不要だとアドバイスを受けられるはずです。

専門的なアドバイスを受けることで、リフォームに関する悩みをうまく解消できるでしょう。

7-2.不動産一括査定サイトで複数の会社の中から選ぶ

マンションを売却するときにリフォームが必要かどうか尋ねたいと思っても、どの会社に尋ねれば良いか迷ってしまう場合もあるでしょう。1社ずつ個別に照会することも可能ですが、手間や時間ばかりが過ぎてしまうものです。

不動産の一括査定サービスを利用すれば、物件情報などを入力するだけで、一度に複数の会社に相談できます。単に物件の査定額を知るだけでなく、リフォームが必要かどうかも直接尋ねられますので、受けたアドバイスを判断材料として生かせるでしょう。

リフォームに関する相談への対応や査定によって得られる情報、実績を総合的に判断することで、今後サポートを依頼できる不動産会社を見極めることにもなります。

ここでは、不動産の一括査定サービスの1つであるIELICO（イエリコ）の基本的な特徴を紹介します。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

7-3.売却の前提でリフォームを相談する

大きな費用をかけなくても、相場に見合った金額でマンションを売却することは可能です。室内の損傷や汚れ、経年劣化による不具合などは修繕やリフォームなどを最小限に留め、買い主が気になるポイントだけに絞り込んでおきましょう。

また、物件の査定依頼を行うときに、売却することを前提にリフォームの相談をすることが大切です。リフォームの必要性やどの程度の範囲まで行うべきかをきちんと尋ねて、アドバイスを受けてみましょう。

小さな質問にも丁寧に答えてくれる不動産会社を選んでおけば、マンションの売却において損をすることをうまく回避できるはずです。不動産の一括査定サービスを通じて、複数の会社を比較して自分に合った会社を選んでみてください。

まとめ

マンションの売却を考えるときに、リフォームを行うべきかの判断は慎重に行うほうが良いでしょう。むやみにリフォームを行うことで、かえって損をするケースがあるからです。

たとえフルリフォームを実施したとしても、購入希望者がそれを気に入ってくれるとは限らず、売却価格にうまく上乗せできない場合もあるのです。リフォーム以外にも高く売るための方法はありますので、不動産会社の担当者や専門家と良く話し合いながら進めることが大切です。

マンションの売却を円滑に進めるには、信頼できる不動産会社を選んでおく必要があります。不動産の一括査定サービスを通じて、自分に合った会社を選んでみましょう。