住宅ローンを組んでマイホームを購入したものの、転勤や家族構成の変化などの理由で引っ越しを検討する方も少なくありません。ローン返済が残ったまま住み替えるにはどのようにすべきでしょうか。

この記事では、住宅ローンの返済が残ったまま引っ越しする方法、引っ越しする場合の注意点などについて解説します。記事を読むことで、住宅ローンが残ったまま引っ越しする方法がわかり、住み替えの失敗を未然に防ぐことができるでしょう。

1.住宅ローンはあっても引っ越しする3つの方法

住宅ローンは、契約者がマイホームとして利用するための資金を融資するものです。
そのため、住宅ローンがある状態で引っ越しすると、住宅ローンの規約から外れることになります。
規約から外れると、場合によって一括返済を求められます。

ただし、金融機関が引っ越しに合意している場合はその限りではありません。

以下では、住宅ローンがある状態で引っ越す３つの方法を紹介します。
残債の状況や、今後の生活を考えながら選んでいきましょう。

• 家を残したまま引っ越す
• 家を売却して一括返済する
• 一時的に第三者に貸し出す

この中では家を売却して一括返済する方法が最も一般的です。それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

1-1.家を残したまま引っ越す

住宅ローンはマイホームを購入するための融資であり、引っ越して住まない場合は一括返済するのが一般的です。

しかし、単身赴任のように家族が住み続ける場合には、融資を打ち切られずに住み続けることが可能です。
また、全員で引っ越す場合は空き家になりますが、将来住むことを前提としているのであれば、住宅ローンを継続してもらえる場合もあります。

ただし、住宅ローンを組めるのは原則1つだけなので、引っ越し先で新居を購入する際には住宅ローンを組めません。
そのため「単身赴任をする」「家族全員で引っ越すものの戻ってくる」「引っ越し先で賃貸物件に住む」ような方に向いているでしょう。

1-2.家を売却して一括返済する

住宅ローンを完済できない状態では、金融機関の設定した抵当権を解除できないため売却できません。
家を売却する際は、売却代金の決済と同時に住宅ローンも完済する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンの融資を実行した金融機関が設定するもので、申込者が返済できなくなった場合に不動産を売却して融資を回収できる権利です。

住宅ローンの規約違反になることがないため、売却が一番トラブルを招かない方法といえます。
特別な事情がない方は、売却をして住宅ローンを清算すべきでしょう。

また、住宅ローンを完済すれば新居の住宅ローンを組めるので、買い替えを検討中の方にも向いています。

1-3.一時的に第三者に貸し出す

住宅ローンは、契約者本人が住むマイホームの購入資金を融資するものです。
賃貸目的で不動産を購入する際は住宅ローンを利用できないため、原則住宅ローンを組んだマイホームを貸し出すことはできません。

しかし、転勤や親の介護で一時的にマイホームを離れるものの、最終的に戻ってくることを前提としているような場合には、金融機関が賃貸にすることを許可してくれる可能性があります。

賃料をもらえるのは大きなメリットですが、一方で、住宅ローンを新規に申し込むことはできません。
そのため買い替えをしたい方には向きません。

そのため、家族全員で賃貸に引っ越し、後に家に戻ってくるような方に向いているでしょう。

2.住宅ローンが残っている家を売却する際の手順

家を売却するには、住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローンの返済が完了したマイホームを売却する場合とは一部手順が異なるため、以下の手順をしっかり押さえてからマイホームの売却に取り掛かりましょう。

1. 住宅ローン残債を把握する
2. 不動産会社の査定を受ける
3. 場合によって金融機関に相談する
4. 売り先行か買い先行か決める
5. 売却活動を行う

2-1.住宅ローン残債を把握する

売却金額で住宅ローンが完済できるかを把握するために、事前に住宅ローンの残債を調べておきましょう。

住宅ローンの残債は、金融機関から郵送される残高証明書や返済予定表、金融機関のサイトから確認できます。
インターネットサービスに加入しておらず、書類も手元にない場合は、金融機関窓口に相談に行きましょう。

2-2.不動産会社の査定を受ける

家に、住宅ローン残債以上の価値があるか知るため、不動産会社の査定を受けましょう。

不動産会社の行う査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は訪問調査のない簡易的な査定で、訪問査定は訪問調査を行う詳しい査定方法です。

精度の高い査定額でないと、住宅ローン残債を上回る価値があるかわからないので、訪問査定を受けるようにしましょう。

査定額は不動産会社によって異なるので、査定を依頼する際は、複数社に査定を依頼し、比較するようにしましょう。
3社以上の査定を見れば、おおよその相場がわかり、より信憑性の高い査定額を決められます。

少しでもマイホームを高く売却したい方はIELICO（イエリコ）がおすすめです。
IELICOは、最大6社の不動産会社に一括で査定を依頼できるサービスです。
厳選された優良企業2,100社と提携しており、簡単に優良な不動産会社を見つけられます。

2-3.場合によって金融機関に相談する

住宅ローンの残債が売却査定額を上回っている場合は、原則的に売却できません。
そうした場合に売却を行うには、住み替えローンやダブルローンを利用する必要があります。

いずれのローン方法も、残債と新居の住宅ローンを借り入れる状態になるため、審査は難しくなります。
まずは金融機関に相談してみましょう。
ローンが使えるかどうかで、売却できるかが決まるためです。

ただ、前述の方法は家の買い替えに伴うローンを利用する方法です。
買い替え目的でない場合は、やはり原則として売却ができません。

ただし、金融機関に相談し、合意を得たうえでならば例外的に売却できます。
この方法を任意売却といいますが、住宅ローン返済が厳しい方向けの手段ですので、別の理由であれば利用できません。

2-4.売り先行か買い先行か決める

売却することを決めた後は、売り先行または買い先行のいずれかを決定します。両者のメリット・デメリットは以下のように異なるため、違いを把握しておくことが大切です。

売り先行は売却代金を新居購入に充てられるので資金計画を立てやすく、売却に時間をかけられるので良い条件で購購入してくれる買主を見つける余裕が生まれます。
しかし、引き渡しまでに新居が見つからなければ仮住まいが必要になります。
その場合、賃貸の初期費用や引っ越し代などのコストがかかります。

買い先行は新居の購入を優先するので納得いく新居が見つかりやすく、仮住まいが必要ありません。

しかし、売却がうまく進まなければ住宅ローンの返済が二重になる可能性もあります。
また、売り急いでしまい、不要な値下げを行う方も多くいるため注意が必要です。

資金計画を堅実に立てたい方や好条件で売却したい方は売り先行、新居選びに妥協したくない方は買い先行が良いでしょう。

2-5.売却活動を行う

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結び、売却活動を開始します。
購入希望者の募集は不動産会社主導で行われるため、売主は何もせずとも売却を進めていけます。

ただし、購入希望者が見るかると内覧が行われるため、掃除等の対応が必要です。
購入希望者が購入を決めると、不動産会社立ち合いのもと売買契約、決済、引き渡しが行われていきます。

住宅ローンの残債がある場合は、物件の決済と同時に住宅ローンの完済手続きを行い、抵当権を抹消した後に引き渡します。
そのため、金融機関の担当者も決済に立ち会う場合があります。

3.売却金額で住宅ローンを完済できない場合の手段

住宅ローンがある状態で引っ越す場合、売却代金で一括返済してしまうのが最も安心できる方法でしょう。
引っ越し先での生活費と住宅ローンが2重の支払いを回避でき、また新たに住宅ローンを組むこともできるからです。

ただし、必ずしも売却代金で、残債すべてを払いきれるとは限りません。
その場合は、住み替えローンやダブルローンを活用し、引っ越すこともできます。

以下では、住み替えローンとダブルローンについて詳しく解説していきます。
それぞれの簡単な特徴を表で確認した上で、解説に進んでいきましょう。

3-1.住み替えローンを活用する

住み替えローンとは、売却代金を充てて返済しきれなかったローンの残債と新居の購入費用をまとめて借りるローンです。

ただし、借入額が大きいので一般的な住宅ローンよりも融資の審査が厳しい、売買の決済日が同日でなくてはならず、不動産売買のスケジュールがタイトである点に注意してください。

少しでも住み替えにかかる費用負担を軽減したいという方に向いているでしょう。

3-2.ダブルローンを活用する

ダブルローンとは、金融機関の許可を得て二重で住宅ローンを組む方法です。
売却前に資金を調達できるうえ、住み替えローンにあるような売買の決済日合わせるといった条件がないため、仮住まいの必要なく住み替えが可能です。

しかし、借入額が大きいので返済負担が大きくなるうえ、一時的に2重の支払いが発生するため注意が必要です。
また、住宅ローン控除を適用できるのはどちらか一方のみになります。

売却状況に左右されず、じっくりと気に入った不動産を購入したい方に向いているでしょう。

4.住宅ローンがある家から引っ越しする際の注意点

住宅ローンの返済が残っている家から引っ越すにあたり、マイホームを売却する場合も一時的に貸し出す場合にも以下の2つの点に注意してください。

• 家の売却には税金・諸費用がかかる
• 一時的な引っ越しの場合は住宅ローン控除が受けられない

4-1.家の売却には税金・諸費用がかかる

家を売却する際は、以下のような税金、諸費用がかかります。

売却代金を全額、住宅ローンの返済に充てられるわけではないため注意しましょう。
また、税金が発生する場合は支払いが翌年になるので、その分のお金を用意しておきましょう。

4-2.一時的な引っ越しの場合は住宅ローン控除が受けられない

住宅ローン控除は、毎年のローン残高に応じて一定の所得税の控除が受けられるというものです。控除の計算式は以下の通りです。

※税制改正後（令和4年）のもの

しかし、あくまでも契約者の居住を前提としているため、家に誰も住んでいない期間は控除を受けられません。

住宅ローン控除は住民票を元に戻して居住を再開すれば再度受けられるようになりますが、空き家となっている間に家を貸し出したかどうかで再開されるタイミングが以下のように異なります。

単身赴任の場合は家族が住み続けることで住宅ローン控除を受けられますが、家族全員で引っ越す場合はその期間は受けられないので注意が必要です。

5.住宅ローンがある家を高く売るコツ

住宅ローンの返済中に引っ越しをする際、不動産の売却代金でどれだけ債務を減らせるかは重要です。
不動産を高く売るために、以下4つのコツを確認していきましょう。

• 複数の不動産会社に査定依頼する
• 市場の相場価格を把握しておく
• 外観の印象を高める修繕をする
• 内覧時に印象を悪くしないよう対策する

5-1.複数の不動産会社に査定依頼をする

査定を行う不動産会社によって、査定価格は異なります。
実際に売れるはずの価格よりも、安すぎる価格を提示する不動産会社もあります。
そのため、複数社に査定を依頼し比較することが重要なのです。

ただし、ただ高い査定額を鵜呑みにしていいわけではありません。
中には、高い査定額をえさに自社と契約してもらおうと企む不動産会社もいるためです。

相場に適さない査定額のまま売りに出すと、いつまでも購入希望者があらわれず、値下げをし、逆に安く売却してしまうリスクがあります。

不動産会社の比較は、適正な査定額を出している会社がどこかを見極めるために行います。
最低でも3社以上を比較し、中央値が取れるようにしておきましょう。

その上で、次項で解説する相場価格を基準点にして比較するとより安心です。

5-2.市場の相場価格を把握しておく

前項で解説した通り、高く売るためには不動産会社を比較し、適切な査定額を見極める必要があります。
査定額を比較する際に重要になるのが、相場価格です。

売却相場を把握しておくことで、相場から逸脱して低い、あるいは高い査定額を見抜けます。
相場と離れた査定額が必ずしも間違いであるわけではないので、そうした査定額を見つけた際は、担当者に査定の根拠を聞くようにしましょう。
他の不動産会社にも、査定根拠を聞いておくと、より比較しやすくなります。

売却相場は、過去の取引情報を検索できる「不動産取引価格情報検索」や「レインズマーケットインフォメーション」で調べられます。
絞り込み検索で、できる限り条件の近しい不動産がいくらで売却されたのかを調べ、複数件の平均値を出してみましょう。

5-3.外観の印象を高める修繕をする

外観の印象は、購入希望者の購買意欲に大きく影響します。
そのため、売却前に軽い修繕を行うのも選択肢の1つです。

例えば、外壁塗装を行うことで、築年数よりも外観がきれいに見えるため、売却を有利に進められる可能性が高いです。また、防水塗装を行っておけば、売却後の雨漏りといったトラブルも軽減できるでしょう。

しかし、修繕には費用がかかり、売却価格が修繕費用を回収できるような価格になるとは限りません。そのため、独断で修繕を行うのではなく、不動産会社に相談してから行うことをおすすめします。

5-4.内覧時に印象を悪くしないよう対策する

家を高く売るためには、内覧時の印象が悪くならないようにすることも重要です。
例えば、部屋が散らかっている、水回りが汚れている、部屋がペットやたばこのニオイがする場合は印象が悪く、売却に不利に働く可能性が高いです。また、内覧時に無愛想である、求められていないのに説明しすぎるのも印象が悪化するので注意してください。

内覧前に部屋の整理整頓を行う、水回りは清潔な状態にしておく、ペットやたばこのニオイがしないように工夫するなど、内覧時の印象を少しでも良くできるように対策しておきましょう。

また、売却前に住宅ローンを完済できた方は『 住宅ローン完済後に必要な手続きと申請手順・必要書類解説します！ 』で必要な手続等を行い、引っ越ししましょう。