ローン中の家を売ることができるのか、気になる方も多いでしょう。住宅ローンが残っている状態であっても、家を売却することは可能です。

ただし、売却後の返済や資金計画などをよく考えて取り組んでいく必要があります。この記事では、住宅ローンが残っている状態で家を売るときの手続き方法や気をつけておきたいポイントなどを解説します。

1.ローン中の家を売るならまず現状を知る

家を売ることを考えるときは、まず住宅ローンの状況を確認する必要があります。なぜなら、住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、引き渡し時までに完済し、抵当権を抹消しておく必要があるためです。

抵当権とは、万が一ローンを返済できなかったときに備えて不動産を担保にする権利のことであり、住宅ローンを利用するときには原則として融資を行った金融機関を抵当権者として設定する必要があります。抵当権は非常に強力な権利であるため、引き渡し前に抹消ができなければ、基本的には買い主を見つけることができません。

しかし、抵当権抹消はあくまで「引き渡しまで」に行えば問題がないため、売却代金を完済に充てることも可能です。これは、言い換えれば、住宅ローンが残っていても家の売買契約までは進められることになります。

そのため、ローン中の不動産を売却するためには、「住宅ローン残高がどのくらいか」を調べておき、売却代金で完済できるかチェックすることが大切です。

1-1.住宅ローンの状況確認

住宅ローンの残高は、金融期間から発行される返済予定表を通して確認することができます。

しかし、繰り上げ返済などを行っていた場合には、内容の変更が反映されていない可能性も考えて、金融機関に照会するのが確実です。

売却計画を立てるうえでは、正確な残高を把握する必要がありますので、金融機関の窓口を通して最新の状況をチェックしておきましょう。なお、インターネットバンキングなどに加入している方は、インターネット上で確認することもできます。

1-2.住宅ローンを完済できない場合の対応

不動産を購入してからすぐに売却することになったケースなど、場合によっては住宅ローン残債が大きく、売却代金で完済できないこともあります。この場合の対応策としては、スケジュールにゆとりがあるのであれば、残債が減るまで住み続けてから改めて売却を検討するのも1つの方法です。

しかし、不動産は一般的に築年数が経過すればするほど価値が低下してしまう性質を持っているため、売却のタイミングは慎重に考える必要があります。売却代金で完済できない場合の対処法には、ほかにも後述するいくつかの方法がありますので、選択肢の内容を確認しながら売却プランを練り直しましょう。

2.ローン中の家を売るなら「売り先行」で進めよう

マイホームの買い換えなどで住宅を売却する方法は、旧居の売却と新居の購入のどちらを先に行うかによって、「売り先行」と「買い先行」の2種類に分かれます。売り先行と買い先行には、それぞれ以下のような特徴があります。

売り先行では、先に旧居の売却を行うため、買い換えの資金計画を立てやすくなる点がメリットです。たとえすぐに物件が売れなくても、新居との二重ローンや新居の家賃などに悩むことがないため、比較的にじっくりと買い手を選ぶことができます。

一方、居住中の住宅を売却することとなるため、内覧対応などの負担が大きくなりやすい点はデメリットです。空き家の状態と比べますと、掃除やメンテナンスなどの手間がかかってしまうのです。

買い先行では、先に新居を購入するため、売却中の内覧対応に困ることはありません。また、新居の購入に時間をかけられますので、気に入った住宅を取得しやすいのもメリットです。

そのため、本来であれば、売り先行より購入も売却もしやすい方法とされています。しかし、旧居の住宅ローンが残っている状態で新居を購入しますと、旧居が売却できるまでの間は二重のローンを抱えることとなります。

一般的に、中古住宅の売却には半年程度の期間がかかるため、その間は大きなコスト負担が発生します。こうした理由から、住宅ローンが残っているときは基本的に「売り先行」で進めるほうがリスクは小さく、資金の管理もしやすいです。

なお、住宅ローン残債と売却価格のバランスを確かめるうえでは、実際に不動産会社へ査定依頼を行い、目安の売却額を調べることが大切です。しかし、不動産には定価がないため、不動産会社によって査定額にバラつきが生まれることも決して珍しくありません。また、複雑な不動産売却の計画を進めるうえで、不動産会社のサポートは必要不可欠です。

そこで、売却価格の目安を比較すると同時に、ローン中の住宅の売却相談も可能な信頼できる不動産会社を選ぶために、一括査定サービスを活用してみましょう。一括査定サービスとは、一度の手続きでまとめて複数の会社に査定依頼が行える仕組みのことであり、売却を依頼する不動産会社を見極めるのに役立つサービスです。

一括査定サービスの「IELICO」（イエリコ）は、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した1,800社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

家の売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

3.ローン中の家を売ることで完済できる場合の手続き

家の売却代金で住宅ローンを完済できる状態を「アンダーローン」と呼びます。例えば、「住宅ローン残債が1,000万円あるものの、物件は2,000万円で売却できる」といったケースを指し、アンダーローンであれば不動産の売却は問題なく進めることができます。

ここでは、アンダーローンの場合の売却の流れを見ていきましょう。

記事の冒頭でも解説したように、住宅ローンが残っている物件を売る際には、引き渡しまでに残債の返済と抵当権抹消登記の手続きを済ませておく必要があります。本来であれば、住宅ローンを預貯金などで返済してから売却手続きに入るのが望ましいですが、残債を自己資金で支払えるケースはそれほど多くありません。

そこで、アンダーローンの場合は、「引き渡し当日にまとめて売却とローンの完済を行う」といった方法で売却手続きを進めます。具体的には、引き渡し日に金融機関の担当者と司法書士が同席して、住宅ローンの完済と抵当権抹消登記手続き、物件の引き渡しをまとめて済ませてしまうという方法です。

手続きの流れ自体は少し複雑に見える部分もありますが、不動産の取引においてはわりと一般的な流れであり、住宅ローン残債のある物件を売るときの理想的な形とも言えます。

4.ローン中の家を売ることで完済できない場合の手続き

アンダーローンに対して、家の売却代金で住宅ローンを完済できない状態を「オーバーローン」と呼びます。例えば、「住宅ローン残債が2,000万円であったが、物件は1,000万円の売却額にしかならない」といったケースです。

このようなオーバーローンに陥ってしまう場合は、不足する資金を手当てする何らかの対処を検討し、方針を決めましょう。引き渡しまでに完済できるように、資金を補う手続きを進めなければなりません。

具体的な対処の方法としては、以下の3通りの方法があります。

それぞれメリット・デメリットや実行の難易度は異なりますので、オーバーローンになってしまう可能性がある場合には、あらかじめ内容をきちんと把握しておくことが大切です。

4-1.貯蓄を返済に充てる方法

もっともシンプルな方法は、預貯金などの自己資金で差額を埋め合わせる方法です。住宅ローン残債と売却代金との差額がそれほど大きくない場合は、貯蓄を切り崩すことで問題なく売却を進められるケースも多いです。

しかし、不動産を売却する際には各種手数料や税金などの実費がかかりますので、その分の費用は手元に残しておく必要があります。また、売却後の生活を考慮するうえでも、ある程度の自己資金はとっておきたいものです。

そのため、差額と自己資金のバランスに目を向けながら、慎重に検討しましょう。

4-2.住み替えを行う方法

旧居を売却して新居へ住み替えを行う場合には、「住み替えローン」の利用によって、オーバーローンでも売却できる可能性があります。住み替えローンとは、マイホームの買い換え時に「返済しきれなかった旧居のローン残債を新居購入時の新規ローンに上乗せする」方法です。

住み替えローンには、「今よりも好条件のローンに組み替えられる可能性がある」、「手持ち資金がなくても住み替え可能」といったメリットがあります。しかし、借入額が大きくなるため、当然ながら住み替え後のローンの負担が膨らんでしまう点には注意が必要です。

また、借入額が増えることで融資の審査基準も厳しくなりますので、収入や借入時年齢、完済年齢などが原因でそもそも利用できないケースもあります。

住み替えローンについて詳しくは以下の記事で解説しています。参考にしてください。

4-3.任意売却を選ぶ方法

「任意売却」とは、住宅ローンの返済が滞ってしまったときに、金融機関の合意を得て差し押さえ前に売却を済ませる方法です。また、オーバーローンであってもどうしても売却しなければならず、加えてその他の方法で解決できない場合、最終的には任意売却が有効な選択肢となります。

任意売却は、あくまでも返済が苦しくなったときなどの、やむを得ない事情で利用される方法です。本来は積極的に活用するものではありません。なぜなら、任意売却を利用しますと、個人信用情報に住宅ローンの返済不能に陥った事実が記載されてしまうためです。

つまり、任意売却の選択には、ブラックリストに載ってしまうというデメリットが伴うのです。ただし、返済ができないままの状態を放置しておきますと、最終的には差し押さえ・競売へと手続きが進んでしまいます。

競売には任意売却と比べて「売却額が下がりやすい」、「近隣に差し押さえの事実を知られやすい」といった重大なデメリットがありますので、返済が苦しくなり始めたら任意売却を検討することも大切です。

5.ローン中の家を売るときにかかる費用

売却の資金計画を立てるときには、不動産売却にかかる費用の仕組みや計算方法を把握しておくことも大切です。特にオーバーローンになるかならないかギリギリのラインになる可能性がある場合には、できるだけ細かく売却コストを計算しておく必要があります。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、以下のような費用がかかります。

それぞれの項目について、内容や計算方法を見ていきましょう。

5-1.仲介手数料

仲介手数料とは、仲介によって不動産を売却する際に、売買契約成立の成功報酬として不動産会社に支払う手数料のことです。具体的な金額については、上限のみ法律で決められており、以下のように計算することができます。

なお、売買価格が400万円を超える場合には、「売買価格×3パーセント＋6万円＋消費税」でまとめて計算することも可能です。ただし、計算方法が決まっているのはあくまで上限のみであり、下限については明確な決まりがありません。

そのため、不動産会社によっては仲介手数料の金額が異なることもありますが、試算の段階では上限で計算しておくと安心です。

5-2.印紙税

印紙税とは、売買契約書を締結するときにかかる収入印紙代のことです。契約金額によって納付額は異なり、2022年（令和4年）3月31日までに取り交わされる不動産売買の契約書については、軽減税率が適用されます。

具体的な契約金額ごとの税額は以下の通りです。

5-3.抵当権抹消登記の費用

抵当権の抹消登記を行うためには、不動産1個あたり1,000円の登録免許税がかかります。例えば、一般的な戸建てやマンションであれば、土地と建物それぞれに手続きが必要ですので、合計金額は2,000円になります。

また、抵当権抹消登記の手続き代行を司法書士に依頼する場合は、別途で1～2万円程度の手数料が必要です。

5-4.住宅ローンの繰り上げ返済の事務手数料

住宅ローンの残債を一括返済する際には、金融機関ごとに決められた繰り上げ返済の事務手数料を支払う必要があります。金額は金融機関や利用する窓口によっても異なりますが、1～4万円程度が目安です。

5-5.その他の費用

その他の費用とは、売却や引っ越しに伴って発生するコストのことであり、ケースによって項目は異なります。主な項目としては、住み替えに伴う「引っ越し費用」、売却前に室内の清掃を行うための「ハウスクリーニング費用」、更地にしてから売却する場合の「解体費用」などが挙げられます。

また、不動産売却を行った翌年には譲渡所得税の支払いが必要な場合もあります。

6.ローン中の家の売却を成功させるポイント

住宅ローンが残っていても家を売却することは可能ですが、よりスムーズに売却を進めるためには3つのポイントを押さえておく必要があります。以下に挙げた点について解説します。

6-1.金融機関にきちんと連絡を行う

住宅ローンが残ったままの状態であれば、本来は家の売却を行えません。しかし、住宅ローンを組んでいる金融機関が承諾をすれば、家を売却することが可能です。

そのため、家の売却を決めた段階で早めに金融機関へ相談をしましょう。家を売却するときは、住宅ローンを一括返済することが基本ですので、どのように返済を行うかを金融機関と調整しておく必要があります。

6-2.実績のある不動産会社に依頼する

金融機関から承諾を得られたら、次に仲介業務を依頼する不動産会社を選びます。不動産の一括査定サービスを利用している場合は、家の査定を行ってもらった会社の中から選んでみると効率的でしょう。

不動産会社であればどこでも良いというものではなく、個別の事情をきちんとくみ取ってくれる会社を選んでみましょう。売却予定の物件と類似した成約実績がある会社であれば、売却活動をスムーズに進められるはずです。

担当者の対応などを踏まえたうえで、仲介業務を依頼する不動産会社を選んでみてください。

6-3.ホームインスペクションを行う

家を売却した後のトラブルを未然に防ぐには、ホームインスペクション（住宅診断）を受けておくと安心です。建築士などの専門家が建物を細かくチェックしてくれますので、売り主自身も気づいていない不具合を早めに発見できます。

物件の広さや建物の状況によって異なりますが、ホームインスペクションを実施する費用は5万円～13万円で済みます。

物件を売却しますと、売り主には「契約不適合責任」が発生します。契約不適合責任とは、売却した物件が「契約内容と異なる」と判断されるときに、買い主に対して負う責任のことです。売り主が建物の不具合を把握していなくても、売買契約書に盛り込んでいなければ、売却後に買い主から修繕や返金、損害賠償請求を迫られてしまうリスクがあるのです。

そうしたリスクをできるだけ軽減するために、ホームインスペクションを行っておきましょう。

ここまでローン中の家の売却を成功させるポイントをご紹介しましたが、家の売却で後悔しないためには注意点があります。以下の記事も併せて参考にしてください。

7.オーバーローンでも利用できる税金の特例

オーバーローンの状態で家を売却すれば、売却損が発生します。確定申告は基本的に、売却益が出た場合に行うものですが、売却損が発生したときも確定申告を行うほうが税負担を軽減できる場合があります。

「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できる可能性がありますので、以下の適用要件をチェックしておきましょう。

この特例制度を利用できますと、売却損となった部分を給与所得など他の所得から控除することが可能です。2021年（令和3年）12月31日までに、住宅ローンが残っているマイホームについてローン残債を下回る金額で売却したときに適用されます。

他の所得と合算して計算する仕組みを「損益通算」と言い、損益通算を行っても控除しきれなかった分は、翌年以降3年間は繰越控除が行えます。新たにマイホームを取得しない場合でも適用されますので、適用要件に当てはまる場合は積極的に活用してみましょう。

まとめ

住宅ローンが残っていても、家を売却することはできます。ただし、ローン中の家を売るためには注意すべきポイントもありますので、しっかりと押さえておきましょう。

スムーズに売却を進めるためには、金融機関や不動産会社と緊密にコミュニケーションをとることが欠かせません。特に信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかで、売却までにかかる時間も違ってくるはずです。

不動産の一括査定サービスを通じて、まずは大まかな売却価格の目安を知り、売却活動を任せる不動産会社を見つけてみましょう。スケジュールをきちんと立てて、早めに取り組んでいくことが大切です。