マンションの売却を検討する際に、権利書をなくしてしまったことに気づくケースがあるでしょう。権利書を紛失したとしても必要な手続きを行えば、マンションの売却を進められるので心配はいりません。

スムーズに売却を進めるために、どのような点に気をつけておくべきかを事前にチェックしておきましょう。この記事では、マンションの権利書を紛失してしまったときの対処法を解説します。

1.マンションの権利書とは？

マンションの権利書とは、具体的に「登記済（権利）証」や「登記識別情報通知書」のことを指します。これらの書類はマンションの登記が完了していることを示すものであり、マンションの登記名義人を証明するものとなっています。不動産の売買や住宅ローンを利用する際に用いる重要書類の1つです。

登記済証と登記識別情報通知書の違いをまとめますと、次のようになります。

登記済証は、不動産登記法が2005年（平成17年）に改正されたことによって発行されなくなっていますが、効力そのものが無効になるわけではありません。過去に発行された登記済証は現在でも有効です。

2005年（平成17年）以降は紙で発行されていた登記済証に代わって、登記識別情報が記載された通知書が発行されています。登記識別情報は12桁の英数字によって管理されており、オンライン指定庁（不動産登記をオンラインで申請できる登記所）から登記名義人に交付されるものです。

登記識別情報通知書は、第三者に見られることを防ぐために、シールや袋とじで隠された状態になっています。シールの場合にははがすと貼り直しがきかない性質のものを用いています。シールにせよ袋とじにせよ、他人が情報を見たことが分かるよう、不正の証拠が残る仕組みとなっているのが特徴です。

不動産においては売買などで内容に変更があるたびに、法務局で登記を行う必要があります。マンションの権利書は、登記手続きを行った方に対して発行される点をきちんと押さえておきましょう。

マンション売却に必要な書類については以下も記事で解説していますので、詳しく知りたい方は併せてお読みください。

2.マンションの権利書を紛失したら再発行できない

マンションの権利書は、紛失してしまった場合には再発行することができません。登記済証でも、登記識別情報通知書でも発行されるのは一度きりであるため、交付を受けた際には大切に保管しておくことが重要です。

しかし、何らかの理由で権利書を紛失してしまった場合であっても、物件の所有権を失うわけではありませんので慌ててしまう必要はありません。司法書士や弁護士などに必要な手続きを行ってもらえば、マンションの売却を行うことができます。

権利書が盗難によって紛失した可能性があるときは、「不正登記防止申出」または「登記識別情報の失効申出」という仕組みを利用すると安心です。

不正登記防止申出とは、不正な登記が行われる可能性がある際に用いる制度です。申し出をした後3か月以内に登記申請が行われた場合には、申し出をした方に通知がなされ、その登記について法務局の登記官が調査に入ることで不正な登記手続きを防止します。

また、登記識別情報の失効申出は登記識別情報そのものを無効にする制度となります。そのため、第三者が利用できないだけでなく、名義人本人も利用できなくなりますので注意が必要です。後から権利書が見つかった場合であっても、無効にする手続きを撤回できませんので慎重に判断してみましょう。

3.マンションの権利書を紛失した際の売却方法

マンションの権利書を紛失した場合でも、売却そのものを進めることは可能です。ただし、次の方法のいずれかを踏まえる必要があるのでポイントを押さえておきましょう。

マンションの売却において権利書が必要になるタイミングは、売り主から買い主に所有権を移転させるときです。上記に挙げた3つの方法について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1.司法書士や弁護士に本人確認をしてもらう

マンションの権利書を紛失してしまったときは、司法書士や弁護士と面談を行って、「本人確認情報」という書類を作成してもらいましょう。権利書を紛失したときに行う方法として一般的であり、マンションの名義人が本人であることが確認されれば売却が可能となります。

本人確認情報の書類を作成してもらうために必要な書類として挙げられるのは、以下のものです。

司法書士や弁護士に支払う費用は3〜10万円程度が相場ですが、確認手続きが複雑なものは数十万円程度の費用がかかる場合もあります。そして、本人確認を行うためにある程度の日数はかかりますので、権利書の紛失が判明したら速やかに相談を行いましょう。

多少の日数はかかっても、3つの方法の中では一番手間と時間がかからず、確実に手続きが行える方法だと言えるでしょう。ただし、司法書士や弁護士に支払う報酬については売り主負担となる点に注意が必要です。

権利書がある通常の取引であれば、所有権移転登記に伴う費用負担は一般的に買い主が支払うべきものとなります。しかし、権利書のない取引では支払う手数料が割高となるため、売り主負担となるケースが多く見られます。

ただし、費用をどのように取り扱うかは契約内容次第でもあるため、不動産会社の担当者にしっかりと確認を行ってから手続きを進めましょう。

3-2.事前通知制度を利用する

「事前通知制度」とは、法務局からマンションの名義人宛てに「事前通知」という書類が送付される仕組みです。発送されてから2週間以内に、名義人本人が所有権の移転と署名・捺印を行った上で返送することで、所有権の移転登記が完了します。

通常の不動産取引においては、所有権移転登記の申請は物件の引き渡しと同時に行います。しかし、事前通知制度では名前の通り引き渡しよりも前に行うことに特徴があるので押さえておきましょう。

手続きに不備や誤りがあったり、2週間以内に申込を行わなかったりした場合には、登記の変更は却下されるので注意が必要です。

なお、事前通知制度を利用する費用は数千円程度で済み、次の書類が手続きに必要です。

事前通知制度を有効活用するには、物件の引き渡し日から逆算をして、法務局から通知書が発送されてから2週間以内に手続きを行いましょう。

3-3.公証役場で本人証明を行う

司法書士や弁護士に確認を行ってもらう方法の他に、売り主自身が公証役場に出向いて、公証人から本人確認を行ってもらうことも可能です。必要な書類としては、次のものが挙げられます。

手続きを行う費用は数千円程度で済むため、司法書士や弁護士に依頼をするよりも費用を抑えたいという方は、公証役場での確認を選んでみると良いでしょう。ただし、公証役場に出向く必要がありますし、委任状を用意する手間も生じます。

マンションの売却を予定しているエリアの公証役場を見つけるには、日本公証人連合会のサイトを調べてみますと、対応してくれる公証役場をすぐに探せるでしょう。

公証役場での手続きは、予約の上で公証人との面談が必要です。面談で問題がなければ、「本人確認認証書類」が作成されます。その書類を受け取った上で、法務局で所有権移転登記の手続きを行えば、手続きとして完了します。

ただし、マンションの権利書を紛失してしまったときには、自分で対処しようとする前に不動産会社に相談をすることが大切です。必要な手続きを熟知した担当者であれば、適切なアドバイスを行ってくれるでしょう。

マンションの売却をスムーズに進めるには、普段から何でも相談ができる不動産会社を選んでおくことが必要です。そして、信頼できる不動産会社を見つけるには、不動産の一括査定サービスを活用してみると良いでしょう。

一括査定サービスではマンションの査定を行ってくれるだけでなく、売却活動の提案や類似した物件の取引情報など、さまざまな情報を得られます。物件情報などを入力すれば、同時に複数の会社に査定依頼を行えるので手間がかからずに便利です。

一括査定サービスを利用するなら、IELICO（イエリコ）がおすすめです。

イエリコは、2001年に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

4.マンションの権利書に関する3つの注意点

これまでお話ししてきた通り、権利書を紛失した場合にも適切な手立てをとることで不動産の売買は可能です。

しかし、売却以外の手続きが必要になりますので、書類の確認は早めに行い、紛失が発覚した時点で行動するに越したことはありません。ここでは、権利書に関する3つの注意点について解説します。

4-1.決済日直前の紛失が発覚しても対処法がない

マンションの売却代金を決済し、引き渡しを行う直前に権利書の紛失が分かったとしても、多くの場合、決済日までに対応できません。

決済日には司法書士が立ち会いますが、本人確認を決済と同時に行うのは不可能と言っても過言ではありません。司法書士側にしてみれば、万が一、名義人でない方を物件の所有者として認めてしまった場合、責任を問われてしまいますので、手続きが慎重になるのはやむを得ないことです。本人確認は適切な時間をかけて行っておく必要があるものなのです。

このように、決済日直前にどうにか対処しようとしても方法がありませんので、予定日の決済を中止し、決済日を改めて調整をお願いするしかないでしょう。決済が行えないとなれば、買い主や不動産会社に大きな迷惑をかけることになります。

権利書の紛失に気がついた段階で、速やかに不動産会社の担当者に連絡を行うことが非常に大切です。

4-2.相続によるマンション売却は権利書が不要

相続によってマンションの名義人を変更する場合は、原則的に権利書の提出は不要となっています。権利書は申請人が名義人本人であることを証明するための書類ですが、名義人が亡くなられている場合には、本人が申請人となることがないからです。

相続の名義変更手続きが完了すれば、新しく登記識別情報通知書が発行されます。そのため、新しく発行された書類をもとに、マンションの売却を行えるようになります。権利書が必要になる場面は、あくまで不動産の売買か贈与の場合に限られる点を押さえておきましょう。

なお、相続による名義変更では法定相続・遺言による分割・遺産分割協議による分割の3つがあり、特徴をまとめますと以下の通りです。

相続の名義変更登記については、2021年（令和3年）4月に「相続登記を義務化する改正案」が国会で可決しており、2024年（令和6年）までに施行される見通しとなっています。

相続の名義変更登記が義務化されれば、義務化前に行われた手続きも対象となりますので注意が必要です。不動産を売却するかどうかが決まっていない場合であっても、早めに名義変更を行っておきましょう。

4-3.保管場所を改めてよく確認する

マンションの権利書がなくても売却そのものは行えますが、権利書が手元にあったほうが余計な手間や手続きを行わずに済みます。

そのため、権利書が見つからないときでも、もう一度落ち着いてよく探してみましょう。権利書の保管場所として考えられるのは、次のような場所であることが多くあります。

権利書は大切な書類であるため、取得時にそのまま預けっぱなしであることも珍しくありません。自宅の中をよく探すことはもちろんですが、どうしても見当たらない場合には、金融機関や登記所に確認してみると良いでしょう。

5.マンション売却時に権利書以外で必要な書類は？

マンションの売却では、権利書以外にも多くの書類が必要になります。書類ごとに必要になるタイミングや入手方法が異なりますので、どのような書類が必要であるかを事前によく確認しておきましょう。

具体的な必要書類としては、以下のものが挙げられます。

マンションを売却する際に書類が必要となるのは、査定時・媒介契約（不動産会社との仲介業務の契約）の締結時・売買契約の締結時・引き渡し時などです。不動産会社に売却活動を任せる場合は、いつまでに書類をそろえれば良いかを教えてくれますので、不明な点は尋ねるようにしましょう。

6.マンションの権利書が必要なタイミングはいつ？

マンションの権利書は、「売買契約の締結時」と「決済日当日（引き渡し時）」に必要になります。

売買契約を結ぶ際は、権利書が有効なものであること、及びマンションの所有権を売り主がきちんと持っていることを不動産会社が確認するために用います。

そして、決済日当日には買い主に不動産の所有権移転登記を行うために必要です。司法書士に権利書を預けて必要な手続きを行ってもらいますので、いつでも提出できる状態にしておくことが重要です。

権利書を紛失してしまっていることには売買契約を結ぶ段階で気づく場合が多いので、その際は不動産会社に相談して早めに必要な手続きを行い、引き渡し時に問題が生じないように準備しておきましょう。

まとめ

マンションの売却は権利書がなくても進めることは可能ですが、権利書がないことで余分な手続きが必要だったり、費用がかかったりします。

権利書が紛失していることに気がついたら、早めに不動産会社の担当者に連絡を行いましょう。そして、アドバイスに沿って物件の引き渡しがきちんと行えるように準備を整えておくことが大切です。