所有するマンションをスムーズに売却するには、不動産会社が提供しているサービスを活用してみることも重要です。会社によっては「買取保証サービス」を設けているところもあり、知っておくと売り主にとってプラスとなる場合もあるでしょう。

買取保証サービスを使うメリットや利用条件についても押さえて上手に活用しましょう。この記事では、マンションの買取保証について基本的なポイントを解説します。

1.マンションの売却方法にある買取保証とは

「買取保証」とは、売却活動を行ってから一定期間が経過しても売買契約が成立しないときに、仲介業務を行っている不動産会社が事前に決められた金額で物件を買い取るサービスです。買取りを行ったマンションについては、不動産会社は自社保有物件としてその後売却することになります。

マンションの売却は一般的に仲介業務を不動産会社に依頼して、買い主が見つかった後に売買契約を交わし、物件を引き渡すのが基本的な流れです。不動産会社と取り交わす媒介契約の種類によっては、「買取保証」がオプションサービスとして付けられる場合がありますので、事前によく確認をしておきましょう。

ただし、どの不動産会社も行っているものではなく、また買取保証の対象となる条件などは細かく決められています。会社によって、「買取保証」の他に「売却保証サービス」などと呼び方は多少異なる場合もありますが、基本的にはどれも同じ仕組みです。

仲介によるマンションの売却では、通常4～6か月程度の期間が必要になりますが、買取保証があることで売却活動が終わるリミットができますので、売却後の計画を立てやすくなります。買取保証の有無を、不動産会社選びの1つのポイントとしても良いでしょう。

2.マンション買取保証のメリット

マンションの買取保証を利用すれば、多くのメリットを受けることができます。具体的にどのようなメリットがあるかをまとめますと、次の5つの点が挙げられます。

2-1.売却する期限が確定している

仲介によって売却活動を始めた場合は、買い主が見つかるまでひたすら続けていく必要があります。自分が希望するタイミングで買い主が現れれば良いですが、それほど都合の良いタイミングで買い主が現れるわけではありません。

しかし、いつ売却できるかの目途が立たなければ、その後の予定も描きづらくなります。買取保証があることで、最終的に不動産会社が買い取ってくれるという保証があれば、売却できないことに対する不安感は払拭できるでしょう。

売却を完了する期限を確定できるため、住み替えなどで売却を希望する時期などが決まっている方などにとって、とても便利なサービスだと感じられるでしょう。

2-2.計画が立てやすい

買取保証では、事前にいくらで買い取ってくれるのかを把握できます。不動産会社が査定額を計算し、契約期間中にマンションが売却できなかったときに備えて、あらかじめ買取価格を設定してくれるのです。

買い主が見つかればそれ以上の金額で売却できる可能性がありますし、買い主が見つからなかったとしても事前に契約した買取価格では最低でも売却できますので、安心感があります。住み替えなどの計画を立てやすくなりますので、積極的に売却活動を進められるでしょう。

2-3.仲介手数料が無料になる

買取りの場合は、不動産会社が売り主と買い主の間に立って仲介を行うわけではないため、基本的に仲介手数料は発生しません。

仲介の場合だと必要な費用ですが、仲介手数料は物件の売却時にかかる諸費用の中でも大きな割合を占める費用でもありますので、負担に感じることもあるでしょう。

仲介手数料は上限額が宅地建物取扱業法（宅建業法）により定められており、不動産会社は上限額までの範囲で仲介手数料の額を媒介契約に盛り込んで報酬とします。マンションの売買価格ごとに仲介手数料の上限額を算出し、早見表としましたので、参考にしてみてください。

買取保証を利用しますと、実際に買取りとなった場合には仲介手数料が不要になりますので、売り主にとって大きなメリットになるはずです。

2-4.瑕疵担保責任が免除になる

不動産会社による買取りの場合は、引き渡し後に生じる物件の不具合について、売り主は責任を負う必要がありません。

仲介での売買であれば、売却後に何か問題があれば「契約不適合責任」を問われてしまい、買い主からの物件の修繕や返金、損害賠償請求などに対応する必要が出てきます。

しかし、買取りの場合は不動産会社自身も念入りに査定を行うため、その後に売り主の責任を問うことはないのです。買取りで売却になった場合には、その後のリスクを避けられるという点でも、買取保証を受けるメリットは大きいと言えるでしょう。

2-5.内覧の準備をわざわざする必要がない

不動産会社との契約が買取りに移行した場合はそもそも買い主を見つける必要がありませんので、物件の内覧自体が行われません。

通常の場合、内覧対応は売り主自身も行う場合がありますし、住みながら売却活動を進める際には、室内の片付けやスケジュールの調整などをする必要が生じます。これが売却できるまで何度も繰り返されますので、負担に感じてしまうものです。

買取りでは内覧の準備をわざわざ行う必要がなくなりますので、売り主としても気楽に構えられるという面があります。

なお、不動産会社との契約が仲介の間は内覧準備などに対応する必要がありますが、買取保証を付けることで、無理な内覧対応をしなくても良いという心の余裕もできるでしょう。

厳しいスケジュールでの内覧依頼を断りやすくなります。売却価格に強い願望がない場合であれば、なおさら無理をする必要もありません。

物件を売却する際にあまり面倒な手続きを行いたくないという方であれば、買取保証のサービスを利用してみると良いでしょう。

3.マンション買取保証のデメリット

マンションの買取保証には優れたメリットがありますが、同時に気をつけておきたいデメリットもあります。どのような点に気をつけるべきかを見ていきましょう。

3-1.他の媒介契約ができない

不動産会社と結ぶ契約として、「媒介契約」が挙げられます。この契約は仲介業務を不動産会社に依頼するというものであり、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

それぞれの契約について、ポイントをまとめると次のとおりです。

買取保証は通常、専任媒介契約もしくは専任専属媒介契約に付いているオプションであることがほとんどです。そのため、一般媒介契約では利用できない場合が多いことを押さえておきましょう。

しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、他の不動産会社と契約を結ぶことができませんので注意が必要です。契約期間中に他の会社なら物件を売れるかもしれないと思っても、途中で契約を変更することができません。

専属専任媒介契約では、途中でマンションを購入したいという方を自分で見つけた場合でも、直接的に取引を行うことができません。不動産会社を通じて契約を行う必要があり、仲介手数料が発生するので注意しておきましょう。

買取保証や契約内容などを含めて、媒介契約については総合的に判断していくことが重要です。

3-2.仲介より安くなる

買取保証では、あらかじめ不動産会社が提示してきた金額で買い取ってくれるというのがメリットですが、買取価格は相場と同程度にはなりません。

買取価格は査定額を基準とするので大きな損失こそありませんが、仲介で売買が成立したときよりは低い金額となるでしょう。物件状況や不動産会社の対応次第で買取価格に違いはありますが、仲介で売却できた場合の60〜80％程度が目安となります。相場に沿った金額で売却できるわけではない点に注意しておきましょう。

買取価格と相場との間に差が生じるのは、不動産会社は物件を買い取った後に、リフォームなどを行って売却することを前提にしているため、その分の費用をあらかじめ差し引いているのです。

4.マンション買取保証がある不動産会社の探し方

買取保証はどの不動産会社も行っているわけではないため、買取保証サービスを利用してスムーズに売却活動を進めるには、対応している会社を上手に探すことが重要です。マンションを確実に売るために、買取保証の利用が可能な不動産会社を見つけたい場合は、複数の会社に査定依頼を行うのが鉄則だと言えます。

4-1.買取保証もある不動産会社から査定を受ける

買取保証を利用しながらも、できるだけ高値で売却したいと考える場合は、柔軟な対応を行ってくれる不動産会社を探すことが大切です。買取保証を行っている不動産会社を初めから1社に絞り込んで査定依頼を済ますのではなく、複数の会社の中に査定依頼をし、その結果から信頼のできる会社を見つけてみましょう。

また、会社によって得意とするジャンルや成約実績は異なるため、査定額にも差が生まれます。そうした意味からも、複数の会社に査定依頼を行う必要があります。

マンションの売却を決めたら早めに行動を起こすほうが、結果として納得できる形で売却を進められるでしょう。webを通じて、気になる不動産会社を見つけていくことを心がけてみてください。

4-2.不動産の一括査定サービスが便利

複数の会社に査定依頼を行うといっても、1社ずつ個別に査定依頼を行うのは、手間や時間がかかり大変な作業です。効率良く売却活動を進めるには、不動産の一括査定サービスを利用すると良いでしょう。

一括査定サービスは不動産会社が営業活動の一環で行っているものですので、基本的に無料で利用できます。webに接続できる環境であれば、いつでも好きなときに査定依頼が行えますので、気になったときに申し込めます。

物件情報などの必要な情報を入力すれば、一度に複数の会社から査定結果を受け取れるのが一括査定サービスの特徴です。ほぼ同じ時期に査定結果が送られてきますので、査定額を比較しやすいといったメリットがあります。

不動産の一括査定サービスの1つであるIELICO（イエリコ）なら、全国の複数の不動産会社と提携していますので、買取保証サービスを行っている会社を見つけやすいでしょう。ここでは、イエリコの基本的な特徴について紹介します。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

なお、買取をしてくれる不動産会社を比較検討したい場合は、以下の記事も参考にしてください。

5.マンションの買取保証が使える条件について

マンションの買取保証を利用できる会社であっても、不動産会社と締結する媒介契約には注意が必要です。契約形態によっては、買取保証を利用できない場合もあります。

買取保証を利用する際に気をつけておきたい条件について、詳しく解説します。

5-1.売却依頼をする不動産会社との専属専任媒介契約をする

不動産会社に仲介業務を依頼する場合、媒介契約を締結する必要があります。

契約形態には3種類がありますので各契約形態の特徴を押さえておきましょう。買取保証サービスを利用できる契約形態は主に専属専任媒介契約（専任媒介契約でも可能にしている会社も有り）です。

5-1-1.一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同様の契約を結べるのが特徴であり、売り主自身が買い主を見つけることも可能です。自分で買い主を見つけた場合は、不動産会社を挟まずに売買契約を結ぶことができるため、仲介手数料は発生しません。

また、複数の会社と契約を結べば、各社が競い合って売却活動を進めてくれることが期待できますので、相場よりも高い価格で売却できる可能性があります。一般媒介契約で向いている物件としては、築浅物件や駅近物件が挙げられるでしょう。

比較的ニーズがある物件であれば、早期の売却が見込めますので、不動産会社としても積極的に取り扱いたいと考えるはずです。

一般媒介契約に買取保証を付けている不動産会社はまずありません。

5-1-2.専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社は1社しか契約できませんが、一般媒介契約と同じように売り主自身も買い主を探すことができます。不動産会社は不動産流通機構REINSへの登録義務や売り主への業務報告が義務化されますので、積極的に売却活動を進めてくれることが期待できるでしょう。

立地があまり良くなく、物件としてのアピールポイントが少ない物件などを売却したい場合に向いている契約形態です。基本的に売却活動そのものは不動産会社が進めてくれますが、積極的にコミュニケーションを取って早期に売却できるようにしましょう。

専任媒介契約で買取保証を付けてくれる不動産会社もあります。契約する前、できれば査定の際に確認しておきましょう。

5-1-3.専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」では、1社のみとしか契約ができず、売り主自身が買い主を見つけることも禁止されています。そのため、マンションの売却活動を不動産会社にすべて任せる必要があります。

しかし、3つの契約形態の中では最も積極的に売却活動を進めてもらえる可能性があるでしょう。不動産流通機構REINSへの登録義務や売り主への業務報告が義務化されており、専任媒介契約よりも、更に強力な内容となっています。売り主から連絡しなくても、不動産会社の担当者から売却活動の進歩状況をこまめに確認できます。

また、専属専任媒介契約では契約期間中に買い主が見つからない場合に備えて、買取保証サービスを設けていることがあります。契約する前、できれば査定の際に確認しておきましょう。

他の契約形態では取り扱いが難しい、築古物件などを売却するときに向いている契約です。不動産会社と契約を結ぶときは、どのような方針で売却活動を進めてくれるのかをよく確認しておきましょう。

5-2.売却希望物件に対して明確な条件が設定されている

買取保証を受けられる物件の条件としては、築年数や耐震基準などの諸条件を満たしている必要があります。

中古マンションの場合、1981年（昭和56年）以前に建てられたものですと、現在の建築基準法の耐震基準を満たしていない可能性がありますので注意が必要です。物件の売却にあたって耐震診断を受けて、建物の耐震性に問題がないことを証明しましょう。

ただし、耐震性などの条件を満たしている場合でも、立地・間取り・専有面積などから買い手がない・需要がないと判断されたときは、買取保証を受けるのが難しいこともあります。

不動産会社は基本的に、物件を買い取ってリフォームを行い、再販売することを前提としています。再販売の可能性が低いマンションの場合は、不動産会社としてもあまり積極的に買取りに応じられないという点を押さえておきましょう。

そして、不動産会社によっては、営業エリアという限定条件も設けていることがあります。営業活動が可能な地域で買い主を見つけられる物件でなければ、不動産会社としても自社保有物件として抱えることにリスクを伴うため、初めから買取保証サービスの対象外としている場合があるのです。

買取保証サービスをどのような基準で定めているかは会社によって異なりますので、気になる点はそのままにせず担当者に尋ねてみると良いでしょう。小さな質問でも丁寧に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

6.マンション売却で買取保証が向いている方

物件の買取保証が向いている方は、端的に言うと「売却期間が限られる方」と言えるでしょう。具体例として、次の3つのタイプが挙げられます。どのような理由から、買取保証が向いているのかを解説します。

6-1.離婚がきっかけでマンションをなるべく早く売却したい方

離婚することが決まっており、できるだけ早期にマンションを売却したい方は、買取保証サービスを利用することに向いています。離婚時は財産分与を行う必要があるため、いつまでもマンションが売れない場合は、離婚協議などを進めることが難しくなるでしょう。

買取保証が受けられるのであれば、一定の期間が過ぎても買い主が現れない場合には、不動産会社にマンションを買い取ってもらえます。1日も早く新しい生活を始めたいという方にとって、買取保証は有益なサービスだと言えるでしょう。

6-2.相続することが決まり、現金にして財産分与したい方

マンションを相続することが決まったものの、複数の相続人がいる場合は共有名義となることも珍しくありません。共有名義の物件は、そのままでは単独での売却が行えず、物件そのものを活用するのが難しい面があります。

そのため、共有名義人全員の合意を得た上で、マンションを売却して現金化するのも1つの方法です。現金であれば相続人と財産を分けやすくなり、早めに相続問題を解消できます。

相続手続きを早めに終わらせたいという方ならば、買取保証が付いている契約を結んでおくことはメリットが大きいと言えるでしょう。

6-3.転勤が決まっており、その日までに売りたい方

急な転勤が決まり、住み替えの時期が分かっている方の場合も、買取保証は向いています。できるだけ高値で売る方向を大事にしながらも、一定の期間が経過したら不動産会社が買い取ってくれる仕組みであれば、安心して住み替えを行えるでしょう。

売却希望時期が明確に決まっている方にとって、いつまでも売却できない状態というのはその後の予定が決められませんので、ストレスが溜まる原因になるはずです。買取保証をうまく活用して、マンションを早期に売却してみましょう。

まとめ

マンションの売却活動を進めるときには、売却を希望する時期までに物件が売れるのか心配なところでしょう。不動産会社によっては、「買取保証サービス」を設けているところもあります。基本的な仕組みを理解しておくことで、サービスを有効に活用できるでしょう。

サービスの有無は不動産会社と媒介契約を結ぶときに、きちんと確認しておくことが大切です。契約形態によっては、サービスが設けられていない会社もありますので、その点を注意したいところです。サービスとともに「どの契約形態なら買取保証を受けられるのか」も確認しましょう。

いずれにしても、マンションの売却活動を円滑に進めるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要だと言えます。不動産の一括査定サービスを利用して、複数の会社の中から自分に合った会社を見つけてみましょう。