マンションの売却を考えるときは、できるだけ高い値段で売りたいと考えるものです。特に買った値段で売れるマンションの特徴を押さえておくことで、売却だけでなく住み替えを行うときの判断材料にもなるでしょう。

新築物件と中古物件ではそれぞれポイントが異なりますので、注目すべき点をしっかり押さえておきましょう。この記事では、買ったばかりの物件を売却するときの注意点や、なるべく高く売却するためのポイントを詳しく解説します。

1.中古マンションは買った値段で売れるのか？

新築のマンションであっても、購入した時点から築年数に応じて物件の価値は低下していきます。東日本不動産流通機構（REINS）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2020年）のデータを見れば、築年数とマンション価格に関係があることが分かります。

【参考】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2020年）ローデータ2　図表6　中古マンション成約状況

築0年〜5年の成約価格を100％としたときの価格割合の変化を示したものが上記の表です。築年数25年前後までは、年々価格が下落しています。

具体的な金額ベースで見ていくならば、同じくREINSの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2019年）のデータから以下の傾向が把握できます。

【参考】東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」（2019年）

しかし、上記のデータはあくまでも建物の価値に注目したデータであり、いくつかの条件を満たした中古物件では、資産価値が落ちづらいものもあります。

例えば、建物の価値は下がっていたとしても、土地の値段が上がっているエリアであれば買った値段もしくはそれ以上の値段で売却できることもあるでしょう。物件価格は建物の状況だけでなく、立地や市場のニーズなどさまざまな要因によって価格が決まります。

次に、買った値段で売れる中古マンションの特徴について紹介します。

2.買った値段で売れる中古マンションとは

結婚や転勤など、ライフステージによって家族構成や住まいに求めるニーズは変わってくるため、住み替えを検討する方も多くいます。そのため、マンションを購入する際に、ゆくゆくの住み替えまでを意識して、資産価値が落ちづらい物件を選んでいる方が多いのも自然な流れです。

ただし、物件の価値が落ちないかどうかは、周辺環境や経済動向など外部的な要因による影響も大きいものです。

ここでは、買った値段で売れる中古マンションの特徴を見ていくことで、どのような物件が長く求め続けられるのかを解説します。

2-1.立地がいい

マンションにおいて、立地の良さは重視されるポイントです。首都圏など地価が上がっている場所は、エリアそのものにニーズがあり、中古マンションであっても高い価格を維持する傾向にあります。

街の再開発が活発なエリアであれば、近くに大型のショッピングモールができたり、駅や道路ができて交通アクセスが更に良くなったりすることも珍しくありません。再開発が進んで住みやすい街となれば、購入したときよりも土地価格が高騰し、結果としてマンションの価格も維持されやすいと言えるでしょう。

また、特に最寄り駅が近くにあり、通勤や通学に便利なエリアであれば資産価値が下がりにくく、中古マンションであってもすぐに買い主が見つかることがあります。多くの購入希望者がいることによって、高値で売却できるのです。

2-2.売却を急がないため安売りする必要がない物件

転勤や子どもの進学などの理由で、どうしても住み替えを急がなければならない場合は、早めに売却したいと考えることもあるでしょう。相場よりも少し低い価格であっても、早期に売却することが目的であれば、そうした選択肢を取ることも1つの方法です。

しかし、売却時期よりも売却価格のほうにこだわる場合は、焦って売り急ぐことがないように注意しましょう。相場に見合った価格での売却を求めるならば、希望売却価格で買い主が現れるまで気長に待つことも重要になります。

購入希望者のニーズはさまざまであるため、売却予定の物件やエリアに住みたいと強く感じる方が現れる可能性があります。ただし、マンションの売却では一般的に4〜6か月程度の期間がかかるため、不動産会社の担当者とも相談をしたうえで、売却活動の進め方を検討してみましょう。

マンションを売却の期間については以下の記事でさらに詳しくご紹介しています。ぜひ併せてご覧ください。

2-3.設備やサービスが充実している物件

一戸建てと違い、マンションの場合は共有設備に注目している購入希望者も多いものです。物件によってどのような共有設備があるかは異なりますが、オートロックや防犯カメラが備わっており、管理人が常駐しているようなマンションですと、防犯意識の高い方に好まれるでしょう。

また、宅配ボックスやコンシェルジュサービスなど、日々の暮らしに役立つものがそろっていると生活の利便性を求める方の人気が高まります。そして、エントランスや各フロアの清掃や駐輪場などの管理が行き届いている物件は、建物そのものの管理状況が良いと見なされるのでニーズが高まる傾向にあります。

住みたいと希望する方が後を絶たない人気の物件であれば、資産価値は目減りしにくいという特徴があるのです。売却活動に取り組むときは、所有する物件の特徴を見直して、アピールポイントとなる部分を探してみましょう。

2-4.同じエリア内に競合が少ない物件

新築マンションが同じエリア内に少なければ、競合となる物件数も限られるので資産価値が落ちづらい傾向にあります。購入希望者からのニーズが高くなるため、すぐに買い主を見つけられる可能性も高くなります。

特に、駅の近くや買い物の利便性が良いエリアのマンションは、既に開発されていて新築物件が少ないと言えるでしょう。競合物件が少なければ、利便性やエリアを重視する方が購入を検討する可能性が高まります。

また、中古マンションのほうが新築マンションよりも専有面積が広い場合も多く、同じエリア内であっても広さを重視して、中古マンションを選ぶ方もいます。

物件の特徴を押さえたうえで、どのような部分がアピールポイントとなるかをチェックしておきましょう。

3.新築マンションも買った値段で売れるとは限らない

新築でマンションを購入したからといって、買った値段で売れるわけではありません。マンションは高く売れるものと、売れづらいものがあり、根本となる要因を押さえておく必要があります。

どのような理由から、新築マンションが購入した価格で売れないのかを見ていきましょう。

3-1.新築マンションの価格には経費が上乗せされている

マンションに限らず、新築住宅では広告宣伝費やモデルルームの運営費など、さまざまな経費が上乗せされて販売されています。販売価格の20〜30％程度が経費という場合も珍しくなく、そのため購入した時点で物件の価値は70〜80％程度になるのです。

購入したときの価格でマンションを売りたい場合、購入時より20〜30％ほどの価格の値上がりが見込める条件が整っている必要があります。立地や再開発計画の有無などエリアごとに抱えるニーズを考慮したうえで、マンションを購入するときから、適正な価格であるかを精査しましょう。

3-2.「新築」マンションは未入居で建てて1年以内の物件

そもそも「新築」とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）により「未入居、かつ建設工事完了から1年以内の物件」と定義されています。この定義から外れていますと、「中古物件」となってしまうのです。

新しくても条件から外れると、一般的には購入価格から相場が10〜20％ほど落ちてしまうと言われています。

まだ入居していない物件の売却をする場合には、「新築」扱いになる完成後1年以内に売却できますと、購入価格に近い相場で売れる可能性が高まるでしょう。

4.買った値段で売れる新築マンションの特徴

高値で売却できるマンションは、いくつかの「売れる」特徴のうち、1つまたは複数備えています。主なものとして、次に掲げる4つの点が挙げられます。

4-1.最寄り駅から近い

最寄り駅から徒歩10分以内に位置するマンションであれば、交通アクセスの良さから人気が出やすいと言えます。通勤や通学の負担を少なくしたいと思われている方にとって、最寄り駅から住まいまでの距離が近ければ移動にかかる負担も軽くなるからです。

駅が近ければ、おのずと商業施設も多くありますので買い物の利便性も高いでしょう。更にそうした環境であっても、比較的静かに住める物件であれば、価格は高くなる傾向にあります。

4-2.人気の物件である

マンションを新築で売り出した際に、キャンセル待ちが出るほど人気があった物件であれば、根強いニーズがあると言えます。

あまりに人気が高く、以前は購入できなかったという方も、もう一度購入を検討したいと興味を示してくれる場合があるでしょう。

人気の物件というのは普遍的なニーズを備えている面がありますので、ある程度年月が経ったからと言って、それほど資産価値が下がるわけではありません。いつも購入希望者が殺到しているような物件から、高値で取引されている理由を探ってみるのも良いでしょう。

4-3.周辺に新築マンションが少ない

周辺に新築物件が少ない場合は、マンションを買いたいと思う方はおのずと中古マンションを選択することになります。新築マンションが少なければ、それだけ競合となる相手を気にする必要がないため、エリア全体としても価格が下がりづらいと言えるでしょう。

マンションの売却価格について考える際には、周辺のマンションがどれくらいあるかも考慮して売り出し価格を検討してみましょう。

4-4.地価が上昇しているエリアである

地価が継続的に上昇しているエリアであれば、再開発の計画が立てられていたり、既に工事が進んでいたりすることが考えられます。今後も街の発展が見込めますので、ニーズが高まる傾向にあるのです。

再開発が完了してから売却するのも1つの方法ですが、再開発が行われている段階で相場自体が上昇していますので、タイミングを見ながら売却時期を見極めてみましょう。

5.買ったばかりのマンションを売却する際に気を付けること

購入したばかりのマンションを売り出すときには、いくつか注意しておくべき点があります。特に気を付けておくべきポイントとして、以下の点が挙げられます。

5-1.組んだばかりの住宅ローンをどうするのか

マンションを購入する際に住宅ローンを組んでいる場合、早期に売却をするとオーバーローンとなる恐れがあります。オーバーローンとアンダーローンの違いをまとめますと、次のとおりです。

物件の売却を検討するときは、売却代金でローン残債が完済できるかを考えておく必要があります。オーバーローンとなる場合は、自己資金で不足分を補う必要がありますが、差額が大きければ手元に残る資金が少なくなり、その後の生活に不安を抱えてしまうでしょう。

自己資金が少なく、オーバーローンとなることが見込まれる場合には、「住み替えローン」を利用してみることも検討してみてください。住み替えローンの基本的な特徴を次に解説します。

5-1-1.住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンは、今の住まいが抱えているローン残債と新居を購入するための資金を一緒に借りるローンを指します。住み替えを行う際は基本的に、自宅を売却してから新居を購入することになりますが、ローン残債が完済できなければそもそも自宅を売却できません。

そのため、住み替えローンのサービスを利用することで、スムーズに新居を購入できるというメリットがあります。上手に活用すれば、二重ローンの負担を回避したり仮住まいの費用を節約できたりします。

一方で、通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、申し込んだからといって必ずしも借りられるとは限りません。また、住み替えローンを組めたとしても多額の資金を借り入れることになりますので、今後の返済に無理がないかを良く検討しておきましょう。

住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高いため、利用すべきかどうかを見極める必要があります。

5-2.不動産の担当者に売却理由を正直に話す

購入したばかりの物件を早期に手放す場合、売却理由をきちんと伝えておかなければ、不審に思う方もいます。誤った情報を伝えてしまわないためにも、仲介を依頼する不動産会社の担当者にはしっかり理由を伝えておきましょう。

売り主としては特に問題がないと思っていることであっても、買い主の側から見れば気になる場合もあるものです。マンションをできるだけ高値で売却するには、買い主の目線に立って購入しやすい環境を整えることが大切です。

6.買ったばかりのマンションをなるべく高く売却するためのポイント

買ったばかりのマンションをできるだけ高く売却するには、ポイントを押さえておく必要があります。特に意識しておきたい点としては、以下の4つが挙げられます。

各ポイントについて、詳しく解説します。

6-1.相場から逸脱した価格にしない

売り主としてはできるだけ高く売りたいと思っても、相場と照らし合わせたうえで売り出し価格を設定する必要があります。購入希望者からすれば、価格は一番のネックとなる部分であり、相場よりもあまりに高い金額であれば、購入をためらうものです。

相場をきちんと把握したうえで適正な売り出し価格を設定していれば、3か月程度で売買が成立することも珍しくありません。周囲のマンション価格や類似した物件の価格を参考にしながら、適正なラインで売り出し価格を決めてみてください。

6-2.内覧時の印象を良くする

物件の購入を希望する方は、自分の目で建物の状況などを確認したいと考えるものです。内覧時の印象によって、最終的に購入すべきかどうかを検討しますので、内覧対応はしっかりと行うようにしましょう。

内覧日に向けて室内を片付け、きれいに掃除を行うことが大切です。自分で掃除をしたり、不用品を処分したりするのが難しい場合は、専門会社に依頼をするのも良い方法でしょう。

複数の会社に査定依頼をして、内覧日に間に合うように準備を進めてみましょう。また、内覧希望者が希望するスケジュールに柔軟に対応することも必要です。

内覧日の当日は、売り主自身も立ち会ったうえでは、住み心地や周辺環境についてできるだけ多くの情報を提供しましょう。建物に不具合があるときは包み隠さずに伝えておくほうが、後からトラブルが起こるのを未然に防げるはずです。

内覧の回数が多いほど、早期に買い主が現れる確率が高まります。物件の魅力を上手にアピールできれば、相場よりも高値で売却できる可能性もありますので、しっかりと対応してみてください。

6-3.不動産の売却実績が豊富な会社を選ぶ

できるだけ高くマンションを売却するには、不動産会社選びも重要になります。自分の物件のエリアについて、マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。不動産会社にも、物件のあるエリアや、物件のタイプ（戸建て・マンション・土地など）について得意不得意があるものです。

また、担当者が丁寧に対応してくれる会社であれば、初めて売却を行う場合であっても、安心して任せられるでしょう。

しかし、1社ずつ個別に査定依頼をするのは時間や手間がかかり、効率があまり良くありません。不動産の一括査定サービスを利用して、webを通じて物件情報などを入力すれば、一度に複数の会社に査定依頼を行えます。

売却活動の方針や類似する物件の取引事例なども確認できるため、不動産会社の良しあしを効率良く比較できます。

ここでは、不動産の一括査定サービスの1つであるIELICO（イエリコ）の基本的な特徴を詳しく紹介します。

イエリコは、2001年（平成13年）に国内で初めて不動産の一括査定サービスを開始した、「不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）」のサービスの1つです。20年以上にわたってサービスを提供してきた実績があり、累計で45万件以上の査定依頼の実績があります。

独自の審査基準で厳選した2,100社の優良企業を紹介しており、査定依頼を行うときには最大6社までを選択できます。査定依頼に必要な情報の入力は最短1分で完了でき、初めて利用する方でも簡単に操作することが可能です。

また、イエリコは情報サービス事業で業界最大手のNTTデータグループが運営を行っています。長年にわたって培ってきたセキュリティ技術によって、個人情報の取り扱いなど安心して利用していただける環境を整えています。

そして、自分に合った不動産会社を見つけるために、16,000件以上の経験者の口コミが役に立つことでしょう。不動産会社の強みや特徴を把握できますので、気になる不動産会社に査定を依頼することが可能です。

マンションの売却を考えるときには、イエリコを活用して信頼できる不動産会社を見つけてみましょう。

6-4.住宅の需要が高まる時期やタイミングを狙って売り出す

住まいに対する需要が高まる時期にマンションを売り出すほうが、高値で売却できる可能性が高まります。毎年4月は就職や進学などで新生活を始められる方が多くおりますので、その少し前の2〜3月頃にかけては、新たな住まいを求める方が多くなる時期です。
逆に1月と8月は閑散期と言われる時期です。

また、エリア内で売り出し中のマンションが少ない時期であれば、早期の売却も狙えるので検討してみると良いでしょう。不動産会社の担当者としっかりコミュニケーションを取って、売却のタイミングを決めてみてください。

まとめ

資産価値が高いマンションであれば、買った値段で売れるケースもあります。そのため、住み替えを行うときは価格が下がりづらいマンションを選んでおきますと、スムーズに売却手続きを進められるでしょう。

また、マンションの価格に影響を与えるポイントを把握しておけば、できるだけ高い値段で売却できる可能性があります。売却活動を進めるにあたって、適切なアドバイスを行ってくれる不動産会社を選んでみましょう。

自分に合った不動産会社を見つけるには、複数の会社を比較することが大切です。不動産の一括査定サービスを通じて、有利な条件で売却活動を進めてくれる会社を探してみてください。